II SA/Gl 233/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska,, Sędzia WSA Włodzimierz Kubik, Protokolant sekretarz sądowy Anna Trzuskowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 czerwca 2010 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul.[...] w T. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie wykonania określonych robót budowlanych 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w T. z dnia [...] r. .. nr [...] 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości, 3. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...]roku, Nr [...], Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w T. nakazał skarżącej Wspólnocie Mieszkaniowej oraz Wspólnocie Mieszkaniowej Nr [...] nieruchomości położonej w T. przy ul. [...], jako właścicielom nieruchomości, wykonanie zabezpieczenia uszkodzonej elewacji konstrukcji łącznika, opracowanie niezbędnej dokumentacji projektowej podbudowy konstrukcji łącznika oraz wykonanie robót remontowych obejmujących naprawę uszkodzonych elementów konstrukcyjnych, wymianę zużytej stolarki okiennej wraz z montażem niezbędnych obróbek blacharskich i naprawę uszkodzonych elewacji łącznika wraz z ich ociepleniem – w celu doprowadzenia do właściwego stanu technicznego łącznika komunikacyjnego pomiędzy budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi tych wspólnot przy ul. [...] w T. na działkach o numerach 1 i 2. Jako materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia wskazano art. 66 ust. 1 w związku z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2006 roku, Nr 156, poz. 1118 z późn. zm. zwanej dalej Prawem budowlanym). W uzasadnieniu wskazał, że w wyniku przeprowadzonego postępowania i dokonanych oględzin przedmiotowego łącznika stwierdzono jego zły stan techniczny w takim stopniu, że powoduje on zagrożenie bezpieczeństwa przechodzących w pobliżu ludzi. Istniejące zagrożenie dla konstrukcji obiektu wymaga natychmiastowych działań zabezpieczających, a następnie przeprowadzenia generalnego remontu i naprawy konstrukcji łącznika. Odwołania od powyższej decyzji wniosły obie zainteresowane Wspólnoty Mieszkaniowe. Wspólnota Mieszkaniowa Nr [...] ([...]) wniosła o zmianę terminów wykonania nałożonych obowiązków. Wskazała przy tym, że właściciele lokali nieruchomości obu Wspólnot na spotkaniu w dniu [...]roku podjęli decyzję o rozbiórce przedmiotowego łącznika oraz wybudowaniu niezależnej klatki schodowej do budynku przy ul. [...]. Wykonanie tego zamierzenia wymaga opracowania i zatwierdzenia stosownej dokumentacji, a to nie jest możliwe w terminie wynikającym z zaskarżonej decyzji. Z kolei skarżąca Wspólnota w swoim odwołaniu wniosła o uchylenie decyzji organu pierwszej instancji w zakresie, w jakim jej dotyczy oraz o rozstrzygnięcie, iż nie jest zobowiązana do utrzymywania w należytym stanie łącznika komunikacyjnego, z którego korzysta sąsiednia Wspólnota, a tym samym nie jest zobowiązana do przeprowadzenia jego remontu i zabezpieczenia. Zarzuciła, że oznaczając, jako adresatów decyzji obie Wspólnoty nie wskazano, w jakim zakresie odpowiada każda z nich za wykonanie nałożonych obowiązków, ani czy jest to odpowiedzialność solidarna, czy też ograniczona do określonego zakresu prac. W ocenie skarżącej organ błędnie przyjął, że skarżąca jest współwłaścicielem spornego łącznika. Jest on bowiem częścią składową budynku przy ul. [...] jako połączony z tym budynkiem w taki sposób, iż zachowana jest więź zarówno fizykalno-przestrzenna, jak i więź funkcjonalna. Z łącznika tego korzystają wyłącznie współwłaściciele budynku nr [...]. Skoro nie jest ona właścicielem, współwłaścicielem, ani zarządcą spornej części obiektu budowlanego, to brak jest podstaw do nałożenia na nią obowiązków w trybie art. 66 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego. Odpowiedzialność za stan techniczny obiektu jest powiązana ze stanem władania i zarządzania danym obiektem. Nawet w przypadku współwłasności istnieje możliwość dokonania podziału ad usum i wtedy obowiązek utrzymania obiektu spoczywa na współwłaścicielu, który użytkuje obiekt z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Rozpoznając oba te odwołania [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego zaskarżoną w niniejszym postępowaniu decyzją uchylił decyzję organu pierwszej instancji w częściach dotyczących terminów realizacji nałożonych obowiązków i orzekł o nowych terminach oraz utrzymał w mocy przedmiotową decyzję w pozostałej części uzupełniając, iż nałożony obowiązek dotyczy solidarnie właścicieli obu nieruchomości powiązanych zagrożonym łącznikiem, zlokalizowanym nad granicą przebiegającą pomiędzy tymi działkami. W uzasadnieniu organ odwoławczy stwierdził, że brak jest dowodu (dokumentu), z którego miałby wynikać inny stan własności co do spornego łącznika, aniżeli ustalony w toku postępowania. Ewentualne kwestie związane z likwidacją łącznika pozostają w sferze uzgodnień pomiędzy zainteresowanymi Wspólnotami. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania. Ponownie wskazała, że właściciele mieszkań położonych w budynku skarżącej Wspólnoty w żaden sposób nie korzystają ze spornego łącznika. Skarżąca nie jest właścicielem, ani zarządcą przedmiotowej przewiązki komunikacyjnej, którą należy uznać za urządzenie budowlane związane z obiektem budowlanym (art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego). Zarzuciła też, że decyzja wydana została z naruszeniem art. 7 i 77 kpa tj. bez dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i bez wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego. Organ nie wyjaśnił bowiem jaki jest stan władania i zarządzania danym obiektem, co spowodowało skierowanie decyzji do niewłaściwego adresata. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Dodał, że sprawa korzystania z łącznika, jak również rozliczenia finansowe pomiędzy stronami nie mogą stanowić przesłanki do eliminacji skarżącej spośród adresatów decyzji i nie mogą stanowić przedmiotu sporu przed organami nadzoru budowlanego. W piśmie procesowym z dnia [...]roku pełnomocnik Wspólnoty Nr [...] oświadczył m.in., że obowiązki określone w pkt 1 i 2 decyzji zostały już wykonane przez tę Wspólnotę. Na rozprawie w dniu 2 października 2008 roku pełnomocnik skarżącej podtrzymała skargę dodając, że od czasu dokonania podziału nieruchomości ani reprezentowana przez nią Wspólnota, ani też jej zarządca nie zajmowali się eksploatacją, ani też utrzymaniem spornej przewiązki. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wyrokiem z dnia 2 października 2008 r. sygn. akt II SA/Gl 459/08 oddalił powyższą skargę. W uzasadnieniu wyroku potwierdził ustalenia organów orzekających co do tego, że zły stan techniczny przewiązki uzasadnia nałożenie w trybie art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego określonych zaskarżoną decyzją obowiązków. Podniósł, że łącznik zawieszony jest nad wejściami do obu budynków, a granica pomiędzy nieruchomościami Wspólnot przebiega pod łącznikiem. Nie istnieje dokument, z którego wynikałoby, że skarżąca Wspólnota nie ponosi odpowiedzialności za zły stan techniczny łącznika oraz iż nie korzystają z niego jej członkowie. Istniejący w tym względzie spór między Wspólnotami nie podlega rozstrzygnięciu przed organami nadzoru budowlanego. Własność Wspólnot rozciąga się na przestrzeni nad i pod powierzchnią ich nieruchomości. Oznacza to, ze przedmiotowy łącznik stanowi współwłasność Wspólnot. Uzasadnia to ich wspólne zobowiązanie do utrzymywania go w należytym stanie. Skoro nie budzi wątpliwości, że obie Wspólnoty są współwłaścicielami łącznika to nałożenie na nich określonych zaskarżoną decyzją obowiązków jest zgodne z prawem. Ewentualny spór co do rozliczeń finansowych związanych z wykonaniem nałożonych obowiązków powinny one rozstrzygnąć na drodze postępowania cywilnego. W następstwie wniesionej od tego wyroku przez skarżącą Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości przy ul. [...] w T. skargi kasacyjnej został on uchylony a sprawa przekazana tutejszemu Sądowi do ponownego rozpoznania wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 stycznia 2010 r. sygn. akt II OSK 193/09. W uzasadnieniu tego wyroku NSA podzielił zarzuty skarżącej, że w sprawie z naruszeniem art. 7 i 77 kpa nie wyjaśniono należycie stanu faktycznego sprawy. W szczególności nie zostało należycie wyjaśnione kto powinien być adresatem obowiązków określonych zaskarżoną decyzją. W konsekwencji zachodziła zdaniem Sądu drugiej instancji podstawa uchylenia zaskarżonej decyzji określona w art. 145 § 1 pkt 1c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., zwanej dalej ustawą p.p.s.a.). Sąd ten stwierdził, że objęty postępowaniem łącznik między budynkami stanowi część składową budynku przy ul. [...] w T., skoro stanowi jedyną drogę dostępu do tego budynku na poziomie I, II, III i IV piętra. Dla prawidłowego określenia adresata nałożonych obowiązków należało ustalić w związku z tym kto był inwestorem budowy obu budynków oraz spornego łącznika, czy realizacja tych budynków była objęta jednym pozwoleniem czy też nie, jakie dokumenty zostały dołączone do pozwolenia na budowę budynku, do którego łącznik prowadzi, w jaki sposób wykazano się prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane, skoro 1/3 łącznika znajduje się na terenie nie stanowiącym własności Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...]. Celowym jest też zdaniem NSA ustalenie, która Wspólnota Mieszkaniowa zarządza łącznikiem, kogo obciążają w tym zakresie koszty zarządu. Dopiero poczynienie takich ustaleń pozwoli na prawidłowe skierowanie nakazu, opartego na treści art. 66 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego. Dopiero gdyby poczynienie tych ustaleń, co powinny uczynić organy orzekające z urzędu, nie było możliwe, istniałyby zdaniem NSA podstawy do przyjęcia, że mamy w sprawie do czynienia ze świadczeniem niepodzielnym. To z kolei pozwalałoby na podjęcie rozstrzygnięcia uwzględniającego kwestie własnościowe – zobowiązując solidarnie obie Wspólnoty Mieszkaniowe do wykonania nałożonych obowiązków. Jednocześnie Sąd drugiej instancji podzielił stanowisko tutejszego Sądu oraz organów orzekających, że stan techniczny przedmiotowego łącznika uzasadnia podjęcie działań w trybie art. 66 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego. Rozpoznając ponownie skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie albowiem zasadny jest zdaniem Sądu sformułowany w niej zarzut wydania decyzji przez organy obu instancji bez dostatecznego wyjaśnienia i rozważenia sprawy do końcowego jej rozstrzygnięcia tj. z naruszeniem art. 7 i 77 kpa, które to uchybienie proceduralne mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1c ustawy p.p.s.a. W tym zakresie sprawa została jednocześnie przesądzona powyższym wyrokiem NSA. Wykładnią prawa zawartą w tym wyroku Sąd jest przy tym związany zgodnie z treścią art. 190 ustawy p.p.s.a. Skutkuje to uchyleniem decyzji organów obu instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1c i art. 135 tej ustawy w związku z art. 7 i 77 kpa oraz w związku z art. 66 ust. 1 i art. 61 pkt 1 Prawa budowlanego. Powyższym wyrokiem NSA zostało przy tym przesądzone, że w ustalonym stanie faktycznym sprawy zasadne było stanowisko organów orzekających, iż objęta postępowaniem przewiązka znajdowała się w nieodpowiednim stanie technicznym, co uzasadniało nałożenie obowiązków zmierzających do usunięcia tej nieprawidłowości (na podstawie art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 pkt 1 Prawa budowlanego). Do wyjaśnienia i rozstrzygnięcia pozostaje natomiast kwestia kto w świetle treści art. 61 Prawa budowlanego powinien zostać zobowiązany do wykonania obowiązków zmierzających do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Dla jej rozstrzygnięcia przeprowadzą organy orzekające postępowanie dowodowe i rozważania w zakresie wskazanym w wydanym w tej sprawie wyroku NSA. Pomocne w tym względzie może okazać się nadto dopuszczenie dowodu z reprezentatywnych dla poszczególnych budynków umów o wyodrębnienie i o ustanowienie odrębnych własności poszczególnych lokali dla ustalenia części wspólnych nieruchomości i ewentualnie sposobu sprawowania zarządu, a w konsekwencji dla ustalenia czy łącznik stanowi współwłasność obu wspólnot, kto nim zarządza i kto ponosi związane z tym koszty. Dokumenty w tym przedmiocie powinny przedłożyć obie Wspólnoty. Do akt powinna być też dołączona mapa obrazująca w jednoznaczny sposób przebieg granicy działek stanowiących współwłasność obu Wspólnot – na odcinku przedmiotowego łącznika. Biorąc pod uwagę faktyczny sposób korzystania z łącznika oraz sposób jego połączenia z obiema budynkami ustalą dalej organy orzekające czy w świetle treści art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi on wyłącznie część składową budynku nr [...] przy ul. [...] w T., czy też również budynku skarżącej, która to okoliczność może mieć istotne znaczenie dla ustalenia kto jest odpowiedzialny za jego stan techniczny. W świetle treści tego przepisu istota zagadnienia sprowadza się do odpowiedzi na pytanie czy łącznik mógłby być odłączony od budynku skarżącej bez uszkodzenia tego budynku albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany samego łącznika. Ta istota części składowej nieruchomości nie została dotychczas w ogóle wyjaśniona, omówiona, a nawet zasygnalizowana. W dotychczasowym postępowaniu w świetle wyroku NSA zostało bowiem zdaniem Sądu jedynie przesądzone, że łącznik jest niewątpliwie częścią składową budynku przy ul. [...], co nie oznacza jeszcze, że nie może on być jednocześnie częścią składową budynku skarżącej. W przedmiocie wykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono na podstawie art. 152 ustawy p.p.s.a., a o kosztach postępowania sądowego stosownie do jego wyniku na podstawie art. 200, art. 209, art. 205 § 2 i art. 211 tej ustawy oraz § 14 ust. 2 pkt 1c w zw. z § 2 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz... (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.).