II SA/Gl 25/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Rafał Wolnik, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski (spr.),, Sędzia NSA Ewa Krawczyk, Protokolant specjalista Ewa Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 czerwca 2014 r. sprawy ze skargi A. T. i G. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta B. z dnia [...] r. nr [...]; 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. solidarnie na rzecz skarżących kwotę 342 (trzysta czterdzieści dwa) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania. W związku ze sprzedażą nieruchomości położonej w B., oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] przez A. i G. T. zam. ul. [...],[...] T., Burmistrz B. wszczął, postępowanie w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr [...] położonej w B. w rejonie ul. [...], spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w rejonie ul. [...] i ul. [...] w B. Tytułem wyjaśnienia należy wskazać, iż na mocy decyzji Burmistrza B. z dnia [...] r. zatwierdzono podział działki nr [...] na trzy działki, w tym działkę [...]. W ramach postępowania został sporządzony operat szacunkowy. Ustalono w nim, że wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego wynosiła 7300 zł, zaś po uchwaleniu 35700 zł. Co ważne – wartość gruntu porównywalnego wynosiła 59500 złotych ale rzeczoznawca odliczył kwotę 23800 z tytułu opłaty (za okres 10 letni) z tytułu wyłączenia gruntów z produkcji leśnej. Skarżący zostali powiadomieni pismem z dnia 1 sierpnia 2013 r. o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Burmistrz B. ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr [...] na kwotę 8 527,20 zł. Od decyzji organu pierwszej instancji odwołali się A. i G. T. Stwierdzili, ze operat nie uwzględnia kosztów usunięcia drzew i korzeni, oraz występowania na tym obszarze tzw. "szkód górniczych". Podnieśli również argumentację związaną z z trudnością zbycia nieruchomości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] r. nr [...] utrzymało decyzję w mocy uznając, że postępowanie organu I instancji było prawidłowe. Na decyzję organu II instancji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnieśli A. i G. T. Dodatkowo pismem z dnia 22 stycznia zarzucili Kolegium naruszenie: - art. 7 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy, - art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego. Wskazali nieścisłości w przygotowanym operacie szacunkowym, gdzie rzeczoznawca błędnie przyjął wskaźnik dostępności komunikacji jako "przeciętny", a winien był przyjąć wskaźnik "słaby". Powołali się również na wyrok NSA z dnia 16 stycznia 2013 r. II OSK 1686/2011 i na brak związku przyczynowego pomiędzy uchwaleniem planu a wzrostem wartości nieruchomości Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. odpowiadając na skargę wniosło o jej oddalenie podtrzymując dotychczasową argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje Skarga zasługuje na uwzględnienie. Na początku należy wskazać, że zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) Sąd ten sprawuje w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. W świetle § 2 wspomnianego przepisu kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Z brzmienia zaś art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm. – w dalszej części uzasadnienia jako "P.p.s.a.") wynika, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia – uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym z mocy art. 134 § 1 P.p.s.a. tejże kontroli legalności dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.) "jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości". W świetle tego przepisu na organ wykonawczy gminy został nałożony obowiązek ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w sytuacji łącznego spełnienia w istocie trzech przesłanek. Pierwsza – to uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Druga, to wzrost wartości nieruchomości, co ma być wynikiem uchwaleniem (zmianą) planu. Wzrost wartości nieruchomości związany z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą powinien być obiektywny, tzn. ustalony na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego dla konkretnej nieruchomości. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia jednorazowej opłaty. (por wyrok NSA z dnia 16 stycznia 2013 r. sygn. OSK 1686/11). Ostatnią wreszcie przesłanką ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest fakt zbycia nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości związany z uchwaleniem planu miejscowego (lub jego zmianą) powinien być obiektywny, tzn. ustalony na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego dla konkretnej nieruchomości. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie planu. Różnica tych wartości jest podstawą określenia jednorazowej opłaty. Oparcie się w tym zakresie na opinii rzeczoznawcy nie oznacza jednak związania organu administracji tą opinią. Operat szacunkowy jak każdy dowód w sprawie podlega bowiem ocenie przez organ, na którym spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1686/1 - wyrok dostępny na www. orzeczenia.nsa.gov.pl). Przenosząc powyższe ustalenia na grunt rozpatrywanej sprawy skład orzekający uznał, iż zostały spełnione przesłanki ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednakże organy administracji publicznej rozstrzygające w sprawie nie dopatrzyły się nieścisłości w sporządzonym operacie szacunkowym. Otóż jak wynika ze wspomnianego operatu (strona 3 opracowania) dojazd do nieruchomości skarżących odbywa się drogą utwardzoną o nawierzchni szutrowej. Przy charakteryzowaniu cech rynkowych tego typu nawierzchnia, w zakresie dostępności komunikacji (strona 19 opracowania), uznana została za "słabą" - drogi utwardzone i gruntowe. Jednakże przy obliczaniu współczynnika korekcyjnego U (strona 22 opracowania) rzeczoznawca przyjął ocenę dostępności jako "przeciętna", która odpowiada drogom lokalnym o nawierzchni asfaltowej. W związku z powyższym Sąd uznał, iż organ I instancji uchybił obowiązkowi wnikliwej analizy sporządzonego operatu szacunkowego. Analiza ta nie wymagała specjalistycznej wiedzy i mogła się sprowadzić do oceny formalnej podstawowego w tym zakresie dokumentu. Z tych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c) P.p.s.a. orzekł jak w sentencji. Ponownie rozpatrując sprawę organy administracji publicznej uwzględnią dokonaną w powyższym uzasadnieniu wykładnię art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz dokonają odpowiedniej weryfikacji operatu szacunkowego.