II SA/Gl 266/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek, Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Sędzia NSA Ewa Krawczyk (spr.), Protokolant st. sekretarz sądowy Anna Trzuskowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 maja 2012 r. sprawy ze skargi "A" Sp. z o.o. w R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Burmistrz Miasta R. decyzją z dnia [...] roku ustalił dla "A" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością ( dalej powoływana jako "skarżąca") jednorazową opłatę planistyczną w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem ½ części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 1 karta mapy 2. W podstawie prawnej decyzji organ orzekający powołał m. innymi art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm., dalej powoływana jako "ustawa o planowaniu"). W uzasadnieniu organ podał, że zgodnie z planem miejscowym przyjętym uchwałą Rady Miasta R. z dnia [...] roku obejmującym obszar oznaczony symbolem [...] działka nr 1 o pow. [...] ha znajdowała się w strefie [...] teren obsługi komunikacji samochodowej. W wyniku zmiany tego planu, przyjętej uchwałą Nr XXXII/288/09 z dnia 29 maja 2009 roku ( opublikowaną w Dz. Urz. Woj. Śląskiego nr 132, poz. 2679 z dnia 28 lipca 2009 r.) doszło do zmiany przeznaczenia działki bowiem aktualnie położona ona jest na terenach [...],[...] – obsługi komunikacji i zabudowy usługowej. Zdaniem organu orzekającego aktualny zapis planu rozszerza możliwość użytkowania działki. W planie z [...] roku funkcją wiodącą była obsługa komunikacji samochodowej, a usługi stanowiły jej dopełnienie. Zgodnie z aktualnie obowiązującym planem usługi mogą funkcjonować samodzielnie bez konieczności realizacji obiektów obsługi komunikacji samochodowej, co wpływa na podniesienie wartości rynkowej nieruchomości. Ponieważ skarżąca po wejściu w życie planu miejscowego z [...] roku zbyła, aktem notarialnym z dnia [...] roku, ½ części użytkowania wieczystego działki nr 1, organ ustalił w oparciu o operat rzeczoznawczy Z. P. – M. z [...] roku wraz z klauzulą (z dnia [...] r. o której mowa w art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami ), że wartość połowy udziału w prawie użytkowania działki nr 1 po zmianie planu według cen na dzień zbycia to jest [...] roku wynosiła [...] zł, a wartość tego samego udziału na ten sam dzień przed zmianą planu [...] zł. Wzrost wartości zbytego (1/2) udziału w prawie wieczystego użytkowania wyniósł [...] zł, co przy zastosowaniu stawki procentowej z § 15 uchwały z dnia [...] roku w wysokości 30 %, daje opłatę planistyczną w wysokości [...] zł. W odwołaniu obecna skarżąca, domagała się uchylenia decyzji organu I instancji, względnie jej zmiany w taki sposób, by wysokość ewentualnej jednorazowej opłaty uwzględniła rzeczywisty wzrost wartości zbytej nieruchomości. Zdaniem odwołującej się organ I instancji naruszył art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i oparł decyzję o nieprawidłowo sporządzony operat szacunkowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze zaskarżoną decyzją z dnia [...] roku na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W szczególności organ odwoławczy zaakceptował stanowisko organu I instancji, że plan zagospodarowania przestrzennego z [...] roku zmienił przeznaczenie działki nr 1 z terenów komunikacji samochodowej, symbol [...] w planie z [...] roku na tereny obsługi komunikacji i zabudowy usługowej, symbol [...],[...] w planie z [...] r. Przytaczając szczegółowe ustalenia i przeznaczenie dopuszczalne w planie z [...] roku oraz ustalenia szczegółowe i przeznaczenie dopuszczalne w planie z [...] roku organ ten potwierdził wzrost wartości nieruchomości na skutek zmiany jej przeznaczenia. Wskazał także, że wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu z [...] roku został określony przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym, który określa sposoby wyceny nieruchomości, wybór zastosowanej metody wyceny oraz spełnia wymogi formalne. Zarzuty co do operatu organ uznał za nieuzasadnione. W operacie szacunkowym został bowiem wykazany wzrost wartości nieruchomości z uwagi na zmianę jej przeznaczenia w planie z [...] roku, poprzez fakt poszerzenia możliwości jej wykorzystania. Aktualny plan poprzez zapis "tereny obsługi komunikacji i zabudowy usługowej" rozszerzył możliwość wykorzystania działki na usługi nie związane z komunikacją samochodową. Wreszcie organ odwoławczy uznał za niezasadny zarzut braku ustosunkowania się przez organ I instancji do zastrzeżeń skarżącej odnośnie operatu oraz sposobu przeprowadzenia wizji lokalnej przez rzeczoznawcę. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania. Zarzuciła wydanie decyzji z naruszeniem art. 36 ust. 4 i 37 ust. 1 ustawy o planowaniu. Z uzasadnienia skargi wynika, że skarżąca uważa że zmiana planu miejscowego w [...] roku nie spowodowała rozszerzenia możliwości wykorzystania działki nr 1, a w związku z tym brak było podstaw do ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej. Spółka powołała się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 marca 2009 roku, sygn. akt II OSK 264/08, LEX nr 525774. Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Problematyka ustalania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą ( lub uchwaleniem ) planu miejscowego i jej zbyciem unormowana została w przepisach art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy o planowaniu, z tym, że w myśl art. 37 ust. 11 w odniesieniu do zasad określenia wartości nieruchomości a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 roku. A zatem wójt (burmistrz, prezydent ) miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w planie, jeżeli w związku ze zmianą ( uchwaleniem ) planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel ( użytkownik wieczysty ) zbywa tę nieruchomość. Rozważana opłata jest dochodem własnym gminy, a jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży, przy czym wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie planu miejscowego (uchwaleniu ) a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu. Określenie wartości nieruchomości przed zmianą ( uchwaleniem ) oraz po zmianie, a więc określenie, o ile wzrosła wartość nieruchomości następuje w wyniku wyceny nieruchomości dokonywanej przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządza na piśmie opinie o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych ( art. 150 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W niniejszej sprawie jest niesporne, że działka nr 1 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z [...] roku położona była na terenie oznaczonym symbolem [...] – tereny komunikacji samochodowej. Natomiast po zmianie tego planu, co nastąpiło uchwałą z dnia [...] roku, przedmiotowa działka znajduje się na terenie [...],[...] – teren obsługi komunikacji i zabudowy usługowej. Niekwestionowane jest także zbycie przez skarżącą w dniu [...] roku, a więc po wejściu w życie zmiany planu miejscowego ½ części w prawie użytkowania wieczystego działki nr 1. Spór dotyczy wzrostu wartości nieruchomości, które zdaniem organów jest skutkiem zmiany planu, a zdaniem skarżącej ta zmiana nie spowodowała wzrostu wartości nieruchomości. W tym zakresie Sąd podziela stanowisko organu. Aktualnie obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego z [...] roku określa teren na którym położona jest działka symbolem [...],[...] – tereny obsługi komunikacji i zabudowa usługowa. Ustalenia szczegółowe dla tego terenu wskazują na przeznaczenie podstawowe: stacje paliw z funkcjami towarzyszącymi ( myjnia, handel, gastronomia ), usługi z niezbędnymi sieciami i obiektami infrastruktury oraz jezdniami, parkingami i placami manewrowo – rozładunkowymi oraz przeznaczenie dopuszczalne : obiekty małej architektury, urządzenia reklamowe, sieci i obiekty infrastruktury technicznej, niezwiązane z przeznaczeniem podstawowym, ścieżki rowerowe i piesze, zieleń urządzona. Dopuszcza się rozbiórkę obiektów i instalacji istniejącej stacji paliw, powierzchnia zabudowy nie więcej niż 40% powierzchni terenu ( § 18 planu z [...] roku ). Natomiast plan z [...] roku określał teren przedmiotowej działki jako teren obsługi komunikacji samochodowej oznaczony symbolem [...], którego przeznaczeniem były usługi związane ze sprzedażą paliw ciekłych i gazowych, a przeznaczeniem dopuszczalnym lokalizacją salonu sprzedaży samochodów, obiektów biurowych i socjalnych obsługujących przeznaczenie podstawowe i dopuszczalne, dojść, dojazdów i parkingów, także obsługujących to przeznaczenie, przewodów i urządzeń infrastruktury technicznej ( § 15 planu z [...] roku). Porównanie zapisów tych planów ( plan z [...] roku zmienia bowiem plan z [...] roku ) uzasadnia przyjęte stanowisko organów o poszerzeniu możliwości wykorzystania działki na skutek zapisów planu z [...] roku. Zgodnie z aktualnym planem na działce tej mogą funkcjonować usługi samodzielne bez konieczności realizacji obiektów obsługi komunikacji. Zmiana przeznaczenia działki w planie z [...] roku niewątpliwie wpłynęła na podniesienie wartości rynkowej nieruchomości. Podzielając pogląd skarżącej, że sama zmiana planu ( uchwalenie planu ) nie daje podstaw do przyjęcia wzrostu wartości nieruchomości należy podkreślić, że w niniejszej sprawie rentę planistyczną wymierzono nie na skutek uchwalenia zmiany planu w [...] roku, ale na skutek tego, że plan ten zmieniał przeznaczenie działki ( w stosunku do przeznaczenia w planie z [...] roku ) na korzystniejsze. W tym zakresie także obecny skład orzekający podziela poglądy zaprezentowane w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 marca 2009 roku, sygn. akt III OSK 254/08. Sam wzrost ( co do wysokości ) wartości nieruchomości określił rzeczoznawca majątkowy w operacie z dnia [...] roku – z klauzulą potwierdzającą jego aktualność na dzień [...] roku. Operat ten zawiera określenie sposobu wyceny nieruchomości ( strona 7 – 8 ) i określenie wyboru zastosowanej wyceny ( str. 9). W operacie tym rzeczoznawca wykazał wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek zmiany jej przeznaczenia w nowym planie. Operat wskazuje bowiem na wartość udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości po zmianie planu miejscowego i wartość tego udziału przed zmianą planu. Operat ten został sporządzony zgodnie z przepisami, spełnią wymagania formalne i nie zawiera pomyłek mających wpływ na treść kontrolowanego rozstrzygnięcia. Tak został oceniony przez organ orzekający, a ocenę tę Sąd podziela. Nie zasługują na uwzględnienie zarzuty skargi dotyczące tego operatu, a sprowadzające się w istocie do twierdzenia, że nie doszło na skutek zmiany planu do rozszerzenia przeznaczenia a więc możliwości wykorzystania działki, co przełożyło się na ustalony wzrost wartości działki, a w następstwie wysokość wymierzonej opłaty planistycznej. Mając na uwadze wyżej przedstawione argumenty skarga na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( t.j. Dz. U. 2012. 270, dalej ppsa ) podlegała oddaleniu.