II SA/Gl 354/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek, Sędziowie Sędzia WSA Włodzimierz Kubik (spr.), Sędzia WSA Rafał Wolnik, Protokolant referent - stażysta Aleksandra Gumuła, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 sierpnia 2011 r. sprawy ze skargi T. G. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę. Wojewoda decyzją z dnia [...] roku, nr [...], sprostowaną postanowieniem z dnia [...] r., utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta C. z dnia [...]r., nr [...]. Utrzymaną w mocy decyzją organ I instancji ustalił odszkodowanie za nabycie z dniem 1 stycznia 1999 r., z mocy prawa, przez C. Miasto na Prawach Powiatu, nieruchomości zajętej pod drogę publiczną. Przedmiotowa nieruchomość oznaczona jako działka nr [a], obręb [...], o powierzchni [...]ha, została zajęta pod drogę powiatową ul. [...] w C. Prezydent Miasta C. wspomnianą wyżej decyzją ustalił na rzecz T. i Z. małżonków G. odszkodowanie w wysokości 165 800 zł i zobowiązał Skarb Państwa do jego wypłaty w terminie 14 dni od uzyskania przez tę decyzję waloru ostateczności. Decyzja ta zapadła w oparciu o przepisy art. 73 ust. 2 pkt 2, ust. 4 i ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną ( Dz. U. nr 133, poz. 872 ze zm. dalej zwanej - ustawa Przepisy wprowadzające) oraz art. 129 ust. 5, art. 130 ust. 1 i ust. 2 i art. 132 ust. 1a, ust. 2, ust. 3 i ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 653 ze zm.- dalej zwana u.g.n.) w oparciu o wniosek złożony przez T. G. w kilku pismach wniesionych do Urzędu Miasta C. w [...] r. Przedmiotowe orzeczenie wydane zostało w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, bowiem poprzednia decyzja organu I instancji, którą ustalono odszkodowanie w wysokości 120 100 zł, została uchylona kasacyjną decyzją Wojewody [...] z dnia [...] r. Ponownie rozpatrując sprawę Prezydent Miasta C. zlecił rzeczoznawcy majątkowemu opracowanie nowego operatu szacunkowego. W operacie tym rzeczoznawca zastosował się do wskazań zawartych w decyzji kasacyjnej Wojewody ustalając przeznaczenie gruntów przyległych do przejętej nieruchomości wynikające z przepisów planu miejscowego obowiązującego w dacie wejścia w życie ustawy Przepisy wprowadzające oraz według poziomu cen z dnia orzekania o odszkodowaniu. W operacie sporządzonym na dzień [...] r. rzeczoznawca majątkowy, wobec braku cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów zajętych pod drogi publiczne, ustalił wartość przejętej nieruchomości w oparciu o § 36 ust. 2 pkt 2 i ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. dalej zwanym rozporządzeniem RM). W operacie tym zastosowane zostało podejście porównawcze i metoda porównywania parami. W szczególności rzeczoznawca przeanalizował 7 reprezentatywnych transakcji niezabudowanymi nieruchomościami, znajdującymi się w strefach miasta C. podobnych do położenia nieruchomości wycenianej. Transakcje te miały miejsce w latach [...]. Z uwagi na brak w tym okresie zmian cen nieruchomości w operacie przyjęto ceny transakcyjne bez ich aktualizacji i ustalono wartość 1m² powierzchni działki na kwotę 200,97 zł. W ocenie organu I instancji ponownie sporządzony operat spełniał wymogi wynikające z przepisów ustawy Przepisy wprowadzające, u.g.n. oraz rozporządzenia RM. W toku rozprawy administracyjnej mającej miejsce w dniu [...] r. T. G. domagał się wypłaty odszkodowania w wysokości 193 397 zł zgodnie ze sporządzonym na jego zlecenie operatem szacunkowym sporządzonym w dniu [...] r. przez M. J. i D. M. Odnosząc się do tego żądania organ stwierdził, że przedłożony przez strony postępowania (T. G. oświadczył, że działa także w imieniu małżonki) operat nie mógł stanowić podstawy ustalenia wysokości należnego odszkodowania. W operacie tym nie dokonano bowiem charakterystyki nieruchomości z uwagi na uzyskane ceny minimalne i maksymalne, co uniemożliwiło ich porównanie z nieruchomością wycenianą, nie uwzględniono także przeznaczenia nieruchomości według stanu na dzień [...] r. K. O., autor operatu opracowanego na zlecenie Urzędu Miasta, podtrzymał też w toku rozprawy swoją opinię. W tym stanie rzeczy, po zawiadomieniu stron postępowania o możliwości zapoznania się z aktami sprawy, organ wydał przedmiotową decyzję W odwołaniu od tego orzeczenia T. G. podkreślił, że wydano je z rażącym naruszeniem prawa i z pominięciem ustaleń zawartych w przedłożonym przez niego operacie szacunkowym. Do odwołania dołączone zostało oświadczenie rzeczoznawcy majątkowego M. J., w którym stwierdził on zgodność wykonania operatu z dnia [...] r. z obowiązującymi przepisami prawa. Jednocześnie rzeczoznawca ten oświadczył, że wbrew twierdzeniom Prezydenta Miasta C. w tab. 5 tego operatu zamieszczone zostały ceny minimalne i maksymalne porównywanych nieruchomości, a opisu ich cech dokonano w tabeli 3. Przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym określono natomiast na dzień wyceny. W tej kwestii rzeczoznawca majątkowy powołał się na opinię [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych sporządzonej w innej sprawie. Odwołujący się podniósł ponadto, że przedmiotowa nieruchomość była użytkowana jako droga od [...]r. i w związku z tym ustalone odszkodowanie winno zostać powiększone o należność z tytułu jej bezumownego użytkowania. Odszkodowanie powinno zostać podniesione także o poniesione przez niego koszty sporządzenia zamówionego operatu. T. G. wskazał ponadto, że jego uwagi zgłoszone w trakcie rozprawy administracyjnej nie zostały wykonane do dnia wniesienia odwołania ([...] r.). Wojewoda [...] zaskarżoną decyzję wydał w oparciu o art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające oraz art. 9a u.g.n. W uzasadnieniu wskazał, że inną decyzją z dnia [...] r., nr [...], sprostowaną postanowieniem z dnia [...] r. stwierdził on nabycie z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r., przez Miasto na Prawach Powiatu C., prawa własności przedmiotowej nieruchomości, trwale zajętej w tej dacie pod drogę publiczną. Nieruchomość ta poprzednio stanowiła własność Z. i T. G., na których rzecz ustalone zostało odszkodowanie. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego sporządzoną w formie operatu szacunkowego wysokość należnego odszkodowania ustalono w oparciu o przepis § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia RM. Rzeczoznawca przeprowadził analizę transakcji mających miejsce na lokalnym rynku nieruchomości obejmującym strefy miasta C. podobne do strefy, w której znajduje się nieruchomość wyceniana. Do analizy tej wzięte zostały transakcje niezabudowanymi nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową, bowiem zgodnie z obowiązującym w dniu [...] r. z planem miejscowym, zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta C. z dnia [...] r., działki sąsiadujące z przejętą nieruchomością w przeważającej części stanowiły tereny mieszkaniowo-usługowe. Organ uznał, że w operacie stanowiącym podstawę decyzji organu I instancji przyjęta została też właściwa metoda wyceny nieruchomości. Operat ten jest też kompletny. Odnosząc się do zarzutów odwołania Wojewoda stwierdził, że przedłożony przez odwołującego się operat szacunkowy nie może stanowić dowodu w sprawie. Z treści tego operatu wynika bowiem, że wartość wycenianej nieruchomości ustalono na podstawie § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia RM, który stosuje się do wyceny działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących. Organ wskazał także, że przepisy art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające normujące procedurę wypłaty odszkodowań za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne nie przewidują wypłaty odszkodowań za bezumowne korzystanie z tych nieruchomości. Dotychczasowy właściciel może jednak wystąpić w tej sprawie z odpowiednim powództwem do sądu powszechnego. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach T. G. potwierdził swoje stanowisko zajęte w odwołaniu od decyzji Prezydenta Miasta C. ( pismo z dnia [...] r.). Wskazał, że różnica między wycenami nieruchomości dokonanymi na jego zlecenie oraz zlecenie Urzędu Miasta C. sprowadza się do 27 597 zł. Kwotę te zaproponował podzielić przez 2 co daje 13 798 zł i o tyle zwiększyć należne mu odszkodowanie, które winno zatem wynieść 179 599 zł. Podał, że według jego informacji za działkę położoną 100 m dalej właściciel uzyskał cenę 600 zł /m², a ceny nieruchomości w tym rejonie kształtują się na poziomie 350 zł/m². Tym samym akceptując jego propozycję Urząd dokona oszczędności, bowiem nie zapłaci odsetek, nie poniesie kosztów sądowych oraz nie będzie musiał zapłacić znacznie większego odszkodowania. Dodał, że propozycja ta jest aktualna do czasu przekazania sprawy do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie podtrzymując w całości stanowisko zajęte w motywach zaskarżonej decyzji. W piśmie procesowym z dnia [...] r. skarżący wskazał, że jego propozycja zawarcia ugody obowiązywała do czasu przekazania sprawy do WSA w Gliwicach. Do pisma tego T. G. dołączył kserokopię sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia [...]r. umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zawartej przez niego i jego żonę. Przedmiotem tej umowy są 3 działki oznaczone w ewidencji gruntów numerami [b], [c] i [d] o łącznej powierzchni 0, 1833 ha położone w bezpośrednim sąsiedztwie działki zajętej pod ul. [...]. Zgodnie z treścią tej umowy cena sprzedaży tych działek ustalona została na kwotę 549, 900 zł ( ok. 300 zł/m²). Mając na uwadze ustaloną w drodze tej umowy cenę 1 m² gruntu skarżący podał, że faktyczna wartość przejętej nieruchomości powinna zatem wynieść 247 500 zł, a do kwoty tej należy doliczyć 850 zł ( koszt opracowania zamówionego przez niego operatu) oraz koszty sądowe i odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Wniesiona skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy - w rozumieniu art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. dalej zwanej p.p.s.a.). Zgodnie z art. 73 ust. 1 ustawy Przepisy wprowadzające nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, które nie stanowiły ich własności, a były zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. O objęciu konkretnej nieruchomości zakresem art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające decydowała jej przynależność do wyznaczonej generalnymi przesłankami kategorii gruntów. Przesłanki te miały charakter tak pozytywny - pozostawanie nieruchomości w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa, bądź jednostek samorządu terytorialnego oraz jej zajęcie pod drogę publiczną, jak i negatywny - Skarb Państwa bądź właściwa jednostka samorządu terytorialnego nie mogły być w tej dacie właścicielem danej nieruchomości. Podstawą ujawnienia w księdze wieczystej przejścia na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nieruchomości, o których była mowa wyżej jest ostateczna decyzja wojewody (art. 73 ust. 3 omawianej ustawy). Decyzję taką w stosunku do działki nr [a] wydał Wojewoda [...] w dniu [...]7 r. stwierdzając jej nabycie z mocy prawa przez Miasto na Prawach Powiatu C., a to z uwagi na jej położenie w ciągu drogi powiatowej ul. [...]. Orzeczenie to zostało następnie utrzymane w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...]r. Odszkodowanie za nieruchomości przejęte w opisanym trybie przez Skarb Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego jest ustalane i wypłacane, stosownie do art. 73 ust. 4 ustawy Przepisy wprowadzające, według zasad i trybu określonego w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości (...). Stosownie zaś do ust. 5 tego artykułu podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem. W świetle art. 130 ust. 2 u.g.n. - do której odsyła przepis art. 73 ust. 4 ustawy Przepisy wprowadzające - ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. W niniejszej sprawie zasadniczym przedmiotem sporu jest kwestia wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą przez powiat grodzki C., które zostało ustalone w oparciu o operat szacunkowy, sporządzonym w dniu [...]r. Oceniając zgodność z prawem stanowiska zajętego w tej kwestii przez orzekające w sprawie organy w pierwszym rzędzie zauważyć należy, że stosownie do § 36 ust. 5 rozporządzenia RM do określenia wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 4 ustawy przepisy wprowadzające stosuje się przepisy ust. 1 i ust. 2 tego paragrafu, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień [...]r., a ceny na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Nie uwzględnia się nakładów na dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem. Zgodzić się należy ze stanowiskiem orzekających w sprawie organów, które zaakceptowały stanowisko rzeczoznawcy majątkowego K. O., że w aktualnym stanie prawnym nie mógł znaleźć zastosowania przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia RM nakazujący do określenia wartości rynkowej gruntów zajętych pod drogi publiczne stosować podejście porównawcze uzyskiwane przy sprzedaży gruntów zajętych pod te drogi. Brak jest bowiem cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów zajętych pod drogi publiczne, które spełniałyby wymogi wynikające z art. 151 ust. 1 u.g.n. Wskazać też trzeba, że stanowisko takie zaakceptowali także rzeczoznawcy majątkowi M. J. i D. M. – autorzy operatu przedstawionego przez skarżącego. W przypadku braku cen nieruchomości zajętych pod drogi publiczne, które zostały uzyskane w wyniku transakcji spełniających wymogi art. 151 ust. 1 u.g.n., określenia wartości tego rodzaju nieruchomości dokonać należy na podstawie § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia RM. Stosownie do tego unormowania i wartość gruntów określa się jako iloczyn wartości m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %. Zaakceptować należy stanowisko Wojewody, że rzeczoznawcy majątkowi w operacie przedstawionym przez skarżącego błędnie zastosowali do ustalenia wartości przejętej działki § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia RM. Przedłożony natomiast przez skarżącego na rozprawie odpis aktu notarialnego zawierającego umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, z której wydzielona została działka nr [a], poddaje w wątpliwość nie tyle prawidłowość ustalenia w operacie szacunkowym zamówionym przez Miasto C. wartości przejętej nieruchomości, jak wartość tę ustaloną w operacie sporządzonym na zlecenie skarżącego dotyczy bowiem ona gruntów bezpośrednio przyległych do działki nr [a]. ). Z urzędu Sąd stwierdził, że orzekające w sprawie organy posłużyły się niewłaściwym rozumieniem pojęcia stan nieruchomości zamieszczonym w art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające i powtórzonym w § 36 ust. 5 rozporządzenia RM. Rozważając rozumienie terminu stan nieruchomości na dzień wejścia w życie ustawy Przepisy wprowadzające, tj. na dzień [...] r., w pierwszym rzędzie zwrócić należy uwagę na art. 4 pkt 17 u.g.n., który nakazuje przez stan nieruchomości rozumieć "stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona". W definicji tej ustawodawca zamieścił zamkniętą listę cech nieruchomości pomijając w tym wyliczeniu przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Odwołując się do argumentu wykładni systemowej zwrócić też należy uwagę na definicję nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n., gdzie wśród desygnatów definiowanego pojęcia ustawodawca wskazał przeznaczenie nieruchomości. Zgodnie z tą definicją przez nieruchomość podobną – należy bowiem rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. O tym, że przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie planu miejscowego, a w przypadku jego braku na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy rozstrzygają natomiast przepisy art. 154 ust. 1 i ust. 2 u.g.n. W kontrolowanej sprawie przyjęcie przez organ odwoławczy, a w konsekwencji także przez organ I instancji, błędnego rozumienia pojęcia stan nieruchomości obejmującego jej przeznaczenie nie miało jednak, w ocenie Sądu, wpływu na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. Zgodnie bowiem z przepisami planu miejscowego obowiązującego w dacie wejścia w życie ustawy Przepisy wprowadzające przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w strefie zurbanizowanej o dominującej funkcji mieszkaniowo-usługowej. Zgodnie zaś z zapisami obowiązującego w dacie wydawania decyzji Studium uwarunkowań (...) nieruchomość ta wraz gruntami przyległymi znalazła się na terenie usług z zielenią urządzoną ( U/ZU), w pobliżu jej znalazły się też tereny zabudowy usługowej i mieszkaniowej jednorodzinnej (MWU). Dodać należy, że dla terenów znajdujących się po północnej stronie pasa ul. [...], obowiązywał plan miejscowy przyjęty uchwałą Rady Miasta C. nr [...], z dnia [...]r. Zgodnie zaś z tym planem tereny te zostały przeznaczone pod usługi. Na podstawie tych zapisów planów miejscowych oraz obowiązującego Studium należy uznać, że przeznaczenie terenu nieruchomości wycenianej, jak i terenów do niej przyległych było podobne w dacie wydawania kontrolowanej decyzji, jak i w dniu [...] r. W ocenie rzeczoznawców majątkowych, którzy sporządzili operat na zlecenie skarżącego przeznaczenie terenu nieruchomości w obu tych datach było wręcz identyczne (por. s. 9 operatu). Zwrócić także należy uwagę, że w poprzednio sporządzonym przez K. O. operacie szacunkowym z dnia [...] r., w którym wzięto pod uwagę przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodnie z zapisami powołanego wyżej Studium, ustalona został niższa jej wartość. Operat szacunkowy stanowiący podstawę do ustalenia wysokości należnego skarżącemu odszkodowania został sporządzony w ocenie Sądu prawidłowo, poza wyżej wskazanym zastrzeżeniem. Stosownie do przepisów § 36 rozporządzenia RM rzeczoznawca zastosował przy jego opracowaniu podejście porównawcze. W ramach tego podejścia posłużył się on metodą porównywania parami. Stosując podejście porównawcze rzeczoznawca wziął pod uwagę ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, biorąc także pod uwagę cechy tych nieruchomości wpływające na poziom ich cen ( § 4 ust. 1 rozporządzenia RM). Do porównań przyjętych zostało 7 reprezentatywnych transakcji zawartych na lokalnym rynku nieruchomości, które miały miejsce w okresie od [...]r. do [...]r. W zastosowanym podejściu porównawczym rzeczoznawca posłużył się metodą porównywania parami, zdefiniowaną w § 4 ust. 3 rozporządzenia RM porównując nieruchomość wycenianą kolejno z trzema nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Do porównań wybrane zostały 3 transakcje ( dwie z [...]r. i jedna z [...]r.), w których wystąpiły najwyższe ceny 1 m² gruntu (wahające się od 206,90 do 282, 45 zł). W toku porównań wzięte zostały pod uwagę: położenie porównywanych nieruchomości, ich wyposażenie w infrastrukturę techniczną, kształt i powierzchnia oraz sąsiedztwo. W oparciu o te cechy ustalona została następnie cena m² gruntu działki wycenianej. Odnosząc się do zarzutów skarżącego dotyczących nieuwzględnienia przez orzekające w sprawie organy przedłożonego przez niego operatu z dnia [...] r., poza wyżej już przedstawionym argumentem dotyczącym błędnego zastosowania w nim przepisów § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia RM, stwierdzić należy także, że operat ten nie mógł zostać przeciwstawiony operatowi sporządzonemu na zlecenie organu. Prawidłowości sporządzenia tego operatu nie mogła podważyć też treść umowy przedwstępnej sprzedaży pozostałej części nieruchomości, bowiem została ona zawarta już po wniesieniu skargi do WSA. W szczególności operat z dnia [...] r. nie mógł stanowić dowodu podważającego prawidłowość sporządzenia opinii o wartości przejętej nieruchomości sporządzonej w dniu [...] r. przez K. O. Stosownie do art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Oceny takiej może bowiem dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych ( art. 157 ust. 1 u.g.n.). Sąd podziela tutaj pogląd WSA w Warszawie z dnia 21 lutego 2008 r., I SA/Wa 259/07, [w:] LEX nr 489594, że w przypadku, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.), w celu obalenia sporządzonego na zlecenie organu operatu szacunkowego. W postępowaniu administracyjnym nie jest bowiem możliwe, aby operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego powołanego przez stronę przeciwstawić operatowi szacunkowemu rzeczoznawcy majątkowego sporządzonemu na zlecenie organu. Z przepisu art. 157 ust. 1 u.g.n. co prawda nie wynika, jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 lutego 2008 roku, II OSK 103/07 [w:] LEX nr 479032, że rezultatem przewidzianego nim postępowania może być określenie wartości przedmiotu wyceny, jednak niewątpliwie organizacja zawodowa rzeczoznawców jest wyłącznie uprawniona do oceny prawidłowości sporządzenia operatu. Podobne uwagi należy odnieść także do oceny wartości dowodowej przedłożonej przed rozprawą sądową kopii aktu notarialnego. W tej kwestii dodatkowo należy zwrócić też uwagę, że na ustaloną tą umową cenę nieruchomości wpływ miało niewątpliwie jej położenie m.in. przy dwóch drogach publicznych, w tym przy ul. [...], stanowiącej drogę powiatową. W ocenie Sądu zarówno Wojewoda [...], jak i Prezydent Miasta C. wywiązali się także z obowiązków nałożonych na nich przepisami art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Organy te podjęły bowiem wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. W szczególności w sposób wyczerpujący dokonały one oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w operatu szacunkowego. Prezydent Miasta C. wywiązał się także z obowiązków nałożonych na niego przepisem art. 156 ust. 1a u.g.n., którym niezależnie od gwarancji przewidzianych w art. 10 § 1 k.p.a., nałożono na organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, obowiązek umożliwienia osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Skarżącemu zapewniony został także czynny udział w każdym stadium postępowania, w szczególności został on zaznajomiony z treścią operatu szacunkowego w trakcie rozprawy administracyjnej mającej miejsce w dniu [...]roku. Z przytoczonych względów na mocy art. 151 p.p.s.a. skarga podlegała oddaleniu.