II SA/Gl 361/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant specjalista Małgorzata Orman, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 października 2015 r. sprawy ze skargi J. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Prezydent Miasta B. decyzją z dnia [...] roku na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6, art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (upzp, tj. Dz. U. z 2012 roku, poz. 647 z zm.) oraz uchwały nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego teren położony w W., w rejonie ulicy [...] z urzędu ustalił dla J. N. jednorazową opłatę 8414,40 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości składającej się z działki nr 1 obj. Kw. nr [...] oraz udziału w działce 2 na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odwołanie od tej decyzji złożył J. N., działając przez profesjonalnego pełnomocnika – radcę prawnego P. B. Skarżący wniósł o uchylenie decyzji I instancji i umorzenie postępowania. Decyzji tej zarzucił naruszenie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 upzp poprzez ich bezpodstawne zastosowanie, art. 37 ust. 6 upzp wobec naruszenia zasady bezzwłoczności oraz naruszenie art. 77 § 1, § 4 kpa poprzez nie wyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy i nie wzięcie pod uwagę okoliczności znanych organowi z urzędu. Twierdził w skardze, że między innymi działkę nr 1 oraz działkę nr 3, która była działką drogową (po podziale powstała z niej między innymi działka nr 2) nabył aktem notarialnym z dnia [...] roku, a w tej dacie działka nr 1 miała charakter budowlano mieszkaniowy, o czym świadczy przedłożona do aktu notarialnego z dnia [...] r. decyzja o warunkach zabudowy działki nr 1 z dnia [...] r. Na tej decyzji zamieszczono pieczątkę o treści "do dnia 28 lipca 2006 roku nie wpłynęło odwołanie". Skarżący w związku z tą decyzją twierdził , że działka nr 1 w momencie zakupu miała charakter budowlano – mieszkaniowy. W dniu [...] roku uchwałą, która weszła w życie [...] r. między innymi działka nr 1 została zakwalifikowana jako teren rekreacyjny, mimo, że decyzja o warunkach zabudowy uzyskała prawomocność w dniu 28 lipca 2006 r. W związku z tym, skarżący złożył wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie działek 4, 5 i 1, który w istocie był wnioskiem o przywrócenie statusu budowlano – mieszkaniowego przedmiotowych parceli. Dnia [...] roku uchwałą Rady Miejskiej, która weszła w życie [...] roku, parcela nr 1 uzyskała ponownie status budowlany, a w związku z tym, odwołujący się uzyskał pozwolenie na budowę [...] r. obejmujące działkę 1. Działkę tą – zabudowaną, sprzedał aktem notarialnym z [...] r. oraz udział w działce 2. Zdaniem odwołującego się w sprawie nie wykazano, że wzrost wartości działki jest następstwem obowiązującego od [...] roku planu, bowiem plan ten utrzymał w mocy status budowlano – mieszkaniowy działki 1 nadany mu prawomocną decyzją z [...] roku. Stwierdził, że w przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego, nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów opłaty planistycznej, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Decyzją z dnia [...] roku SKO w B. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu przywołało treść art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazało, że plan obejmujący teren położony w W. w rejonie ul. [...] został uchwalony uchwałą z dnia [...] r., a uchwała ta przewidywała 30% stawkę opłaty planistycznej. Z chwilą wejścia w życie tego planu ([...] roku) utracił moc poprzedni plan z dnia [...] r. (obowiązujący od [...] r.). W związku z uchwaleniem planu (w 2010 roku) działka nr 1 została objęta jednostką MN, a działka 2 jednostkami MW oraz 1D ½. W poprzednim planie (z 2006 roku) działka 1 znajdowała się w jednostce 2ZP- tereny zieleni, a działka 2 w jednostkach 2ZP i 1D ½. Ponieważ odwołujący się zbył po wejściu w życie planu z 2010 roku stanowiącą jego własność działkę 1 o powierzchni 785m² oraz z udziałem w działce 2, zaistniał wzrost wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości została ustalona w operacie szacunkowym na kwotę 34,448 zł przed uchwaleniem planu, a po uchwaleniu na kwotę 62,496 zł, a więc wzrost wartości nieruchomości na kwotę 28,048 zł, przy tym operat ten organ – podzielając stanowisko organu I instancji , uznał za zgodny z prawem. Zdaniem organu odwoławczego doszło do wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany jej przeznaczenia w planie z 2010 roku. Odnosząc, się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że nie zasługuje ono na uwzględnienie, ponieważ opłata planistyczna odpowiada art. 36 upzp. Podkreślono różnicę między planem miejscowym a decyzją administracyjną wskazując, że o uchwaleniu planu i jego zmianach organ nie ma obowiązku zawiadamiać indywidualnie właścicieli nieruchomości. Wskazano, że decyzja o warunkach zabudowy działki 1 z kwietnia 2006 roku dotyczyła czasu kiedy na tym terenie nie obowiązywał plan (luka planistyczna). Natomiast plan do którego odnosi się decyzja organu I instancji nie był poprzedzony luką planistyczną. Skargę na decyzję ostateczną utrzymującą w mocy decyzję organu I instancji złożył J. N. działając przez profesjonalnego pełnomocnika – adwokata J. Z. W skardze powtórzono wszystkie zarzuty wcześniej zawarte w odwołaniu. Skarżący twierdził, że nie jest prawdą, iż zmiana planu (w 2010 roku) doprowadziła do wzrostu wartości nieruchomości. W tym zakresie podkreślał, że organ winien ustalić związek wzrostu wartości nieruchomości z planem z 2010 roku. Podkreślił, że w monecie zakupu spornej działki obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy z kwietnia 2006 roku, na mocy której działka ta miała status budowlanej. O planie z 2006 roku dowiedział się z decyzji z dnia [...] r. Zdaniem skarżącego decyzja o warunkach zabudowy działki nr 1 ma wpływ na sposób zagospodarowania działki, tym bardziej że plan z 2006 roku (obowiązujący od [...] roku) był w zakresie przeznaczenia działki nr 1 pomyłką organu. Organ odwoławczy - w odpowiedzi na skargę – wniósł o jej oddalenie podkreślając, że w sprzeciwie miał zastosowanie nowy plan (z 2010 roku) i plan z 2006 roku. Natomiast w sprawie nie doszło do luki planistycznej, a opłata planistyczna została wymierzona zgodnie z art. 36 upzp, ponieważ wartość nieruchomości wzrosła (w stosunku do planu z 2006 roku), na skutek uchwalenia planu z 2010 roku. Podkreślono, że ustalenie opłaty planistycznej zgodnie z nowym planem (2010 rok) nie było poprzedzone luką planistyczną w której wydana była decyzja o warunkach zabudowy (z kwietnia 2006 roku) dla spornej działki. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Jest bowiem w sprawie bezsporne, że na mocy uchwały z dnia [...] r. (która weszła w życie w dniu [...] roku), a która przewidywała 30% stawkę opłaty planistycznej, utracił moc poprzedni plan uchwalony uchwałą z dnia [...] roku (który wszedł w życie [...] roku). W planie z 2010 roku działka nr 1 objęta jest jednostką MN (zabudowa mieszkaniowa niska), a działka 2 objęta jest jednostką MN oraz 1D ½. W planie z 2006 roku działka 1 była przeznaczona pod tereny zieleni (symbol planu 2ZP), a działka 2 była położona w jednostce 2ZP oraz 1D ½. Nie budzi też sporu, że skarżący po wejściu w życie obowiązującego planu (z 2010 roku) zbył stanowiącą jego własność nieruchomość (akt notarialny z [...] roku) , w skład której wchodziła działka nr 1 o powierzchni 385m² oraz udział w działce nr 2 (droga). W związku z tym należy w powyższym względnie stwierdzić, że zmiana przeznaczenia działek nie była wywołana nieistnieniem na spornym terenie planu miejscowego, ale nowym przeznaczeniem określonym w planie z 2010 roku w stosunku do przeznaczenia określonego w planie z 2006 roku. Między tymi planami nie istnieje więc żadna luka planistyczna, natomiast niewątpliwie nowy plan wprowadził korzystniejsze zapisy dla spornych działek (przeznaczenie), a w związku z tym spowodował wzrost ich wartości. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli w związku z ustaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tą nieruchomość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Natomiast stosownie do art. 37 ust 1 upzp wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, ustala się na dzień jej sprzedaży, a wzrost ten stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W rozpoznawanej sprawie wzrost wartości nieruchomości został ustalony przy przyjęciu przeznaczenia nieruchomości w obowiązującym planie na kwotę 28.048,00 zł, a opłata planistyczna, przy uwzględnieniu 30% stawki, na kwotę 8.414,40 zł. Zarówno wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu i po uchwaleniu planu, a także wzrost wartości nieruchomości ustalił rzeczoznawca majątkowy w operacie z dnia [...] roku. Sąd podziela ocenę tego operatu dokonaną przez organy obu instancji jako operatu prawidłowego, odpowiadającego wymogom prawa. Z tego powodu Sąd uważa, że zaskarżona decyzja odpowiada wymogom art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i została wydana w postępowaniu odpowiadającym wymogom kpa. Nie budzi bowiem wątpliwości Sądu, że wartość nieruchomości wzrosła na skutek uchwalenia planu miejscowego z 2010 roku oraz, że skarżący je zbył w grudniu 2013 roku. Skarżący natomiast uważa, że plan z 2006 roku, który przeznaczał między innymi działkę nr 1 pod cele "rekreacyjne" był jakąś pomyłką organu, a w związku z tym skarżący podjął działania mające tej działce przyznać status jaki posiadała na mocy decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] roku – [...] (wydana w okresie tzw. luki planistycznej), co nastąpiło dopiero w planie z 2010 roku (przeznaczenie działki 1 pod cele budownictwa jednorodzinnego – zabudowa mieszkaniowa niska). Zdaniem Sądu powołana decyzja o warunkach zabudowy z dnia [...] roku nie ma znaczenia dla sprawy, bowiem opłata planistyczna odnosi się do wzrostu wartości działki na skutek uchwalenia planu z 2010 roku, a wzrost ten był wyliczony w stosunku do przeznaczenia działek w planie z 2006 roku (który wszedł w życie [...] roku). W istocie więc skarżący opiera zarzut naruszenia zaskarżoną decyzją art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy opzp na założeniu, iż w przypadku gdy na działkę zostały wydane warunki zabudowy o funkcji zgodnej z funkcją określoną w obowiązującym planie, to nie następuje wzrost wartości nieruchomości z uwagi na brak zmiany funkcji na omawianej działce. Mimo, że Sąd co do zasady pogląd ten podziela, jednakże za sprzeczne z ustawą należy uznać, wypływające z treści skargi założenie, że raz ustalona funkcja nieruchomości gruntowej w drodze decyzji o warunkach zabudowy ma prymat nad planem miejscowym. Pogląd taki bowiem zakłada, że uchwalony w czerwcu 2006 roku plan miejscowy, nie miał wpływu na funkcję ustaloną w decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli natomiast skarżący nie zgadzał się z przeznaczeniem między innymi działki nr 1 w planie z 2006 roku, to winien ten plan skarżyć, bowiem wniosek o zmianie planu, czy też jak obecnie twierdzi skarżący o przywrócenie statusu tej działce, jaki posiadała w związku z decyzją o warunkach zabudowy z dnia [...] roku, nie wymagał od organ podjęcia żadnego rozstrzygnięcia. Trzeba też wyraźnie stwierdzić, że możliwe jest i przewidziane przez ustawodawcę, że decyzja o warunkach zabudowy jest sprzeczna z ustaleniami planu, bowiem decyzja o warunkach zabudowy nie musi być zgodna z ustaleniami studium. Nie podziela Sąd także zarzutu skarżącego, co do naruszenia wskazanych w skardze przepisów postępowania, bowiem w ocenie Sądu postępowanie w sprawie zostało przeprowadzone zgodnie z tymi przepisami, a zaskarżona decyzja odpowiada art. 107 kpa. Z tych wszystkich względów na podstawie art. 151 ppsa (Dz. U. z 2012 roku, poz. 270 z zm.) Sąd oddalił skargę.