II SA/Gl 380/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Andrzej Matan, Sędziowie Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski (spr.), Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Protokolant specjalista Beata Bieroń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 lipca 2018 r. sprawy ze skargi "A" Sp. z o. o. w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Częstochowie z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Prezydent Miasta Z., działając na wniosek "A" Spółki z o.o. z siedzibą w K. (dalej też jako skarżąca lub Spółka) decyzją z dnia [...] r. nr [...] zatwierdził przedłożony przez nią projekt podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 1 o pow. 0,2458 ha obręb Z. k.m. [...]. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem [...] r. W wyniku podziału powstały działki: nr 2 o pow. 0,0673 ha, nr 3 o pow. 0,0391 ha, nr 4 o pow. 0,0240 ha, nr 5 o pow. 0,0245 ha, nr 6 o pow. 0,0247 ha, nr 7 o pow. 0,0251 ha i nr 8 o pow. 0,0411 ha. W decyzji tej zawarto stwierdzenie, iż zatwierdzenie podziału przedmiotowej nieruchomości następuje pod warunkiem, że przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione odpowiednie służebności drogowe lub nastąpi sprzedaż wydzielonych działek wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną nr 2. Wyjaśniono również, że objęta podziałem działka położona jest na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (symbol w planie 1MN2) oraz pod drogę publiczną klasy dojazdowej (symbol 1KDD3). W decyzji podziałowej zawarto również informację, że zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami może zostać naliczona opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku tego podziału. Postępowanie w tym przedmiocie zostało wszczęte zawiadomieniem z dnia [...] r. W jego toku Prezydent Miasta Z. decyzjami z dnia [...] r. i [...] r. ustalił na rzecz Gminy Z. obciążającą "A" Sp. z o.o. w K. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku w/w podziału odpowiednio w kwocie 6003,30 zł i 6001,80 zł. W wyniku wniesionych przez Spółkę od tych decyzji odwołań zostały one uchylone a sprawy przekazane organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia decyzjami Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Częstochowie, odpowiednio z dnia [...] i z dnia [...] r. Przy kolejnym rozpoznaniu sprawy Prezydent Miasta Z. orzekając po raz trzeci decyzją z dnia [...] r. nr [...] ustalił w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy B. G. z [...] r. obciążającą Spółkę opłatę adiacencką w kwocie 9704,10 zł, płatną na rzecz Gminy Z. w terminie 14 dni od uzyskania przez tę decyzję przymiotu ostateczności. Jako podstawę decyzji wskazał art. 98 a, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 z późn. zm. zwanej też dalej u.g.n.) i uchwałę nr [...] Rady Miejskiej w Z. z dnia [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej naliczanej z tytułu podziału nieruchomości (ogłoszonej w Dz. Urz. Woj. [...] nr [...], poz. [...] z dnia [...] r.). W uzasadnieniu decyzji Prezydent dokonując oceny operatu majątkowego z dnia [...] r. stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy określił w nim wartość rynkową nieruchomości przed podziałem i po podziale w podejściu porównawczym metodą porównywania parami, z uwzględnieniem transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z okresu od [...] r. do [...] r. (tj. 24 miesiące od daty sporządzenia operatu). W wyniku dokonanej analizy lokalnego rynku nieruchomości rzeczoznawca majątkowy odnalazł wiarygodne informacje o przedstawionych w operacie transakcjach nieruchomości gruntowych z zachowaniem zapisów § 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2001 r. (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (zwanego też dalej rozporządzeniem). Do określenia wartości działki przed podziałem do analizy przyjęto działki o powierzchni co najmniej 1300 m², czyli takie które mogą być przedmiotem podziału – można z nich wydzielić co najmniej dwie działki budowlane, z kolei dla działek po podziale przyjęto typowe działki budowlane przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne o powierzchni nie większej niż 700 m². Dokonując wyceny gruntu rzeczoznawca wziął pod uwagę podstawowe czynniki cenotwórcze, które w decydującym stopniu wpływają na wartość rynkową nieruchomości, są to: lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie, kształt i konfiguracja terenu, infrastruktura techniczna, zagospodarowanie terenu oraz dostęp do drogi publicznej. Do określenia wartości działek po podziale przyjęto dodatkową cechę "wielkość działki", co uzasadnione jest niewielkimi powierzchniami powstałych po podziale działek, które nie spełniają wymogów minimalnej powierzchni ustalonej w planie miejscowym dla samodzielnych działek budowlanych, a mogą być wykorzystane wyłącznie pod zabudowę szeregową. W przypadku działek nr 3 (pow. 0,0391 ha) i nr 8 (pow. 0,0411 ha) cecha ta została określona jako przeciętna. Z kolei dla działek nr 4 (pow. 0,0240 ha), nr 5 (pow. 0,0245 ha), 6 (pow. 0,0247 ha) i nr 7 (pow. 0,0251 ha) cechę "wielkość działki" rzeczoznawca ocenił jako słabą i dodatkowo zastosował w tym przypadku ekstrapolację poza przedział, z uwagi na posiadanie przez te działki cechy rynkowej wykraczającej poza cechy rynkowe nieruchomości przyjętych do porównania. Podział nieruchomości spowodował wydzielenie 7 działek, w tym jedną działkę stanowiącą drogę wewnętrzną, której wartość oszacowano na takim samym poziomie jak wartość działki przed podziałem, co wynika z zasad wyceny działek przeznaczonych pod drogi na podstawie § 36 pkt 3 ppkt 1 ww. rozporządzenia Rady Ministrów, z którego wynika, że wartość takiej działki stanowi iloczyn wartości 1 m² gruntów, na których wydzielono te działki gruntu i ich powierzchni. Skoro więc przedmiotową drogę dojazdową wydzielono z nieruchomości przeznaczonej w planie miejscowym pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, której wartość rzeczoznawca majątkowy ustalił na poziomie ok. 66,97 zł/m² (przed podziałem), to wartość działki drogowej należy przyjąć na takim samym poziomie. Pozostałe powstałe po podziale działki budowlane nie zmieniły swoich cech w stosunku do stanu sprzed podziału, a różnica wartości wynika z występującej na lokalnym rynku dysproporcji cenowej polegającej na tym, że działki o dużym areale (o powierzchni powyżej 1300 m²) są trudniejsze do zbycia, ich podaż jest niewielka, cena nominalna jest zawsze stosunkowo wysoka, więc aby znaleźć nabywcę często cena 1 m² jest obniżana. Taka sytuacja, według rzeczoznawcy, nie ma miejsca już przy działkach typowych tj. o powierzchni poniżej 700 m², które znajdują szerokie grono nabywców i często pojawiają się w obrocie. Na zmianę wartości działek wskutek podziału miały przede wszystkim wpływ czynniki charakteryzujące lokalny rynek, w tym podaż na lokalnym rynku w danym okresie. W konsekwencji w ocenie Prezydenta Miasta Z., przedmiotowy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także odpowiada regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, zaś określone w nim wartości gruntu nie można uznać za zawyżone, takie zaś elementy opinii jak dobór nieruchomości podobnych do porównania czy określenie wag cech rynkowych, dotyczą zakresu wiedzy specjalistycznej i mogą być dokonywane przez osoby posiadające odpowiednią wiedzę merytoryczną, potwierdzoną dodatkowo stosownymi uprawnieniami. Dla prawidłowego dokonania takiej czynności konieczna jest nie tylko wiedza fachowa, ale także stałe badanie rynku nieruchomości, które jest niewątpliwym elementem zawodowej działalności rzeczoznawcy. Pozostawia zatem te elementy poza przedmiotem oceny organu. Zdaniem organu, rzeczoznawca majątkowy w sposób wyczerpujący określił i uzasadnił wybór przyjętych metod wyceny wartości rynkowych nieruchomości, a także uzyskane na jej podstawie wyniki. Zgodnie z przedmiotowym operatem w wyniku podziału działki nr 1 jej wartość wzrosła o 32 347,00 zł, co przy zastosowaniu obowiązującej z godnie z uchwałą nr [...] RM w Z. z [...] r. 30% wysokości stawki opłaty adiacenckiej, spowodowało naliczenie tej opłaty w kwocie 9704,10 zł. W odwołaniu od tej decyzji "A" Sp. z o.o. w K. zgłosiła liczne zarzuty do operatu majątkowego, na którym oparł się Prezydent Miasta Z. odnośnie dat, według których ustalono ceny i stan nieruchomości, cech otoczenia działek, ich uzbrojenia i wielkości oraz rynkowych wag tych cech. Podniosła, że większość przyjętych do porównań przez rzeczoznawcę transakcji nie dotyczy działek położonych w okolicy nieruchomości ocenianej, chociaż obrót takimi działkami (o zbliżonych parametrach i atrybutach) w analizowanym okresie miał miejsce. Z tego też powodu zdaniem Spółki należało wykluczyć możliwość przyjęcia wartości otrzymanych w operacie za podstawę naliczenia opłaty adiacenckiej. Odpowiadając na zarzuty do operatu zgłoszone w odwołaniu jego autor B. G. w piśmie z dnia [...] r. podtrzymał w ogólnym zarysie zawarte w operacie stanowisko uznając zarzuty za niezasadne. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Częstochowie odwołania tego nie uwzględniło i zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. nr [...], wydaną z powołaniem się na art. 98a, art. 153 ust. 1, art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121) oraz art. 4 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r., poz. 1509) oraz art. 138 § 1 pkt 1 Kpa decyzję Prezydenta Miasta Z. utrzymało w mocy. W uzasadnieniu decyzji odniosło się do sformułowanych w odwołaniu w odniesieniu do operatu majątkowego zarzutów, uznając je czy to za nieuzasadnione, czy to wchodzące w naturę zastrzeżoną wyłącznie dla rzeczoznawcy, których ocena jest ograniczona wiadomościami i kompetencjami organu, względnie za stanowiące polemikę z ustaleniami poczynionymi w toku postępowania. Podniósł też organ odwoławczy, że odwołująca się negując dobór przyjętych do porównań transakcji i jednocześnie twierdząc, iż w analizowanym okresie czasu miały miejsce transakcje o poszukiwanym przeznaczeniu oraz zbliżonych pozostałych parametrach, atrybutach, które powinny być przyjęte do porównań, miała wystarczającą ilość czasu aby zwrócić uwagę organu na konkretne transakcje i przekazać ich dane. W przeciwnym razie sugerowanie po raz kolejny, iż takowe transakcje były i odwołująca się o nich wie, z jednoczesnym brakiem wskazania tych transakcji wprost, może być uznane za działanie nielojalne i zmierzające do przedłużenia postępowania. Zdaniem SKO organ pierwszej instancji dokonał prawidłowej oceny przedmiotowego operatu i dlatego też tą pozytywną ocenę należy podzielić. Organ odwoławczy podkreślił, że podział działki nr 1 został dokonany przez jej właścicielkę celem zbycia wydzielonych w wyniku podziału mniejszych działek, których cena jest wyższa. Stanowisko takie wynika nadto z doświadczenia życiowego oraz licznych orzeczeń sądów administracyjnych. W skardze do sądu administracyjnego na powyższą decyzję SKO "A" Sp. z o.o. w K. powtórzyła w większości zarzuty pod adresem operatu szacunkowego z dnia [...] r. sformułowane wcześniej w odwołaniu. Dodatkowo skarżąca powołała się na 8 transakcji do jakich doszło w okresie od [...] r. do [...] r., których uwzględnienie przez autora kwestionowanego operatu doprowadziłoby do wyższej wyceny objętej postępowaniem nieruchomości przed jej podziałem oraz do zmniejszenia lub wyeliminowania konieczności naliczenia opłaty adiacenckiej. W konsekwencji, skarżąca zarzuciła, że przedmiotowy operat został sporządzony przez rzeczoznawcę z naruszeniem przepisów prawa i podstawowych zasad. Przedstawione w tym względzie w odwołaniu zarzuty SKO bezpodstawnie uznało za niedopuszczalną polemikę z autorem operatu. Autor operatu przyjął do porównania nieruchomości, których cechy są zgoła odmienne od szacowanej nieruchomości pomimo faktu, iż dowiedziono istnienia innych transakcji. Powołał się na te same źródła informacji dotyczące przyjętych cech chociaż są one zgoła odmienne od uzyskanych w poprzednim operacie. W operacie został zamieszczony fałszywy stan dotyczący otoczenia i sąsiedztwa nieruchomości. Dodatkowo, rzeczoznawca wg własnej i niczym nie popartej uznaniowości przyjmuje wagi cech na zróżnicowanych poziomach, oraz dodatkowo przyjmuje do porównania raz cechę powierzchni a drugim razem ją pomija. W odpowiedzi na skargę SKO w Częstochowie wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Dodatkowo podniosło, że wbrew zarzutowi skarżącej 3 z 8 powołanych w skardze transakcji zostało przez rzeczoznawcę uwzględnione w kwestionowanym przez skarżącą operacie. Podkreśliło, że w świetle orzecznictwa Sąd jak i organ administracji nie mają kompetencji aby podważać ustalenia operatu szacunkowego, a tym samym podważać jego mocy dowodowej, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne, która to sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie. Powołało się też na pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażony w wyroku z dnia 7 marca 2014 r., sygn. akt I OSK 1894/12 (Lex 1494707), gdzie podniesiono, iż: "Pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n. jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności". Na rozprawie sądowej w dniu 25 lipca 2018 r. Prezes skarżącej Spółki na pytanie Sądu oświadczył, że objętą postępowaniem nieruchomość przed jej podziałem skarżąca zakupiła w [...] r. za kwotę 450 000,00 zł oraz, iż przy sprzedaży wybudowanych na niej budynków, podlegający zbyciu udział 1/6 części powstałej w wyniku podziału działce drogowej był wyceniony na około 10 000,00 zł brutto. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie albowiem wbrew sformułowanym w niej zarzutom brak jest podstaw do przyjęcia, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa dającym podstawę do wyeliminowania jej z obrotu prawnego na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lub pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, zwanej dalej ustawą p.p.s.a.). W związku z treścią art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066 ze zm.), zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, zarzutami skargi oraz treścią art. 134 § 1 ustawy p.p.s.a. rozpoznanie niniejszej sprawy przez Sąd sprowadza się w praktyce do oceny wykazania zgodności z prawem operatu szacunkowego z [...] r. autorstwa rzeczoznawcy majątkowego B. G., stanowiącego podstawę ustalenia obciążającej skarżącą opłaty adiacenckiej, w którym to operacie biegły wyliczył wartość nieruchomości przed i po jej podziale. Zgodnie bowiem z treścią art. 7 u.g.n. jeżeli istnieje potrzeba ustalenia wartości nieruchomości, wartość tą oblicza rzeczoznawca majątkowy. Z obowiązujących przepisów nie wynika przy tym jakiś matematyczny wzór obliczania takich wartości, pozwalający na całkowitą obiektywizację dokonywanego wyliczenia. W konsekwencji, wyliczone wartości tej samej nieruchomości mogą mieć, w zależności od branych pod uwagę w procesie wyceny wielu czynników, różną wielkość. Różnice te same przez się nie mogą stanowić zatem podstawy dyskwalifikowania poszczególnych operatów, czego w praktyce domaga się skarżąca powołując się na różnice w wycenie objętej postępowaniem nieruchomości w operatach sporządzonych w toku postępowania administracyjnego. W tym względzie abstrahując już od obowiązujących przepisów należy podnieść, że w praktyce cena jaką można osiągnąć za daną nieruchomość zależy w dużej mierze od subiektywnych zapatrywań (czynników) sprzedającego i kupującego i w rzeczywistości obiektywna jej wysokość jest nieobliczalna. W świetle utrwalonego orzecznictwa ocena operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego jako dowodu z opinii biegłego w rozumieniu art. 75 § 1 i art. 74 § 1 Kpa, sprowadza się do oceny jego zgodności z obowiązującymi przepisami tj, sporządzenia go zgodnie z przepisami u.g.n. i rozporządzenia RM z 21 września 2004 r. oraz pod względem jego logiczności i spójności, prawidłowości danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwego doboru nieruchomości podobnych oraz właściwego wychwycenia różnych cech tych nieruchomości i w konsekwencji właściwego ustalenia współczynników korygujących. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Z analizy operatu stanowiącego podstawę ustalenia kwestionowanej opłaty wynika, że jego autor dokonując zastosowanego podejścia oraz metody i techniki szacowania uwzględnił czynniki o jakich mowa w tym przepisie (strona 9 operatu). Prawidłowo, bo zgodnie z treścią art. 98a, w rozumieniu tego przepisu sprzed nowelizacji wprowadzonej w/w ustawą zmieniającą z dnia 20 lipca 2017 r. (a to w związku z treścią przepisu przejściowego zawartego w art. 4 ust. 3 w zw. z art. 1 tej ustawy), przyjęto w operacie istotne daty dla określenia wartości wycenianej nieruchomości. W toku postępowania administracyjnego i sądowego nie było podważane ustalenie biegłego, że obciążająca nieruchomość służebność przesyłu nie wpływa na możliwość realizacji zabudowy wydzielonych w wyniku podziału działek i nie ma wpływu na zmianę wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (strona 8 operatu). Biegły szczegółowo uzasadnił też przyjętą metodę wyceny, charakterystykę cech rynkowych uwzględnianych przy ocenie przyjętych do porównań nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej, powołując się w tym względzie na wyniki badań i analizę lokalnego rynku. Określił też wagę takich cech w zakresie ich wpływu na cenę nieruchomości (strona 10 operatu). Przedstawił też szczegółową charakterystykę zakresu poszczególnych cech rynkowych (strona 11 operatu). Rzeczoznawca uzasadnił też przyjęcie zerowego trendu czasowego (strona 10 operatu) oraz przyjęcie takiej samej wartości przed i po podziale części dzielonej działki przeznaczonej pod drogę wewnętrzną (po podzieleniu 2 o pow. 673 m²). Należy przy tym zwrócić uwagę na błędne powołanie się w tym względzie (co do przedmiotowej działki drogowej) przez organ pierwszej instancji na treść § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia, który w sprawie nie miał zastosowania i przez rzeczoznawcę prawidłowo nie był stosowany. Biorąc powyższe pod uwagę należało dokonać pozytywnej oceny operatu szacunkowego z [...] r., w zakresie przynależnym Sądowi o jakim była wyżej mowa. W konsekwencji brak jest też podstaw do uznania za zasadne i mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy, zarzutów sformułowanych do tego operatu w skardze. Gdy chodzi o wskazane w skardze transakcje, które zdaniem jej autora są bardziej reprezentacyjne dla właściwego ustalenia ceny jej nieruchomości przed podziałem, to wbrew twierdzeniom skarżącej trzy z nich, gdy chodzi o cenę 1 m² powierzchni osiągnęły niższą wartość niż średnia wynikająca z operatu. Nadto jak to trafnie podniesiono w odpowiedzi na skargę trzy z tych działek zostały ujęte w operacie. Cena pierwszej wskazywanej w skardze działki zdecydowanie odbiega (prawie 2,5 krotnie) od wynikającej z operatu średniej wartości, a działki wymienione przez skarżącą w pkt 3 i 5 z uwagi na ich małą powierzchnię nie mogłyby być uznane za podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. do wycenianej nieruchomości skarżącej przed jej podziałem. Zdziwienie budzi, że zarzucając autorowi operatu nierzetelność w jego sporządzeniu skarżąca przy formułowaniu do Sądu tylko tego jednego zarzutu popełniła tyle błędów. Nawet gdy jednak przyjąć do porównań ceny nieruchomości wskazanych w skardze (pomijając pierwszą z wymienionych tam działek) to średnia cena 1 m² wyniosłaby 70,59 zł (łączna powierzchnia działek 2-8 wynosi 10157 m², łączna uzyskana za nie cena 717000,00 zł – według danych w skardze), a więc byłaby o prawie 6 zł niższa niż wyliczona przez rzeczoznawcę. Gdy chodzi o kwestionowanie przyjętej przez rzeczoznawcę jako dobrą cechę wycenianej działki w zakresie jej sąsiedztwa i otoczenia, to należy ją oceniać w świetle przyjętej przez biegłego gradacji tej cechy opisanej w operacie. Przy sąsiedztwie i otoczeniu uznawanym za dobre biegły odniósł się bowiem do bezpośredniego otoczenia o analogicznej funkcji. Wskazywana przez skarżącą zabudowa przemysłowa, wielorodzinna oraz droga krajowa nr [...] bezpośrednio z wycenianą działką nie sąsiadują. W konsekwencji brak jest podstaw do zanegowania przyjętej przez rzeczoznawcę oceny tej cechy. Uwzględnienie również dalszego otoczenia wymagałoby dalszej szczegółowej polaryzacji tej cechy, co w świetle obowiązujących przepisów nie jest wymagane, a nadto prowadziłoby do rozbudowy i mniejszej czytelności operatu. Trudno czy też w ogóle nie możnaby też znaleźć transakcji nieruchomościami podobnymi, przy tak szerokiej polaryzacji ich cech. Marginalnie jedynie należy też w tym względzie zwrócić uwagę, że oceniając tak krytycznie kwalifikację tej cechy rynkowej przez biegłego, skarżąca kupiła wycenianą działkę za 450 000 zł (według oświadczenia jej przedstawiciela na rozprawie sądowej), tj. za cenę prawie 2,5 krotnie wyższą niż wycenił działkę rzeczoznawca, z jej przeznaczeniem pod szeregową zabudowę mieszkaniową, którą też zrealizowała. Jak zatem w takiej sytuacji pogodzić jej twierdzenia, że "nikt o zdrowym rozsądku nie chce mieszkać przy prawdopodobnie najruchliwszej ulicy miasta z dopuszczeniem transportu ciężkiego". Najprawdopodobniej kierując się właśnie zdrowym rozsądkiem skarżąca uznała (z mapy dołączonej do decyzji podziałowej wynika też, że również sąsiednia działka jest zainwestowana pod budownictwo szeregowe), że przebiegająca w stosunkowo niewielkiej odległości, ale nie bezpośrednio przy jej nieruchomości, droga krajowa nie dyskwalifikuje tej nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową i nie zniechęci przyszłych nabywców domów przed ich zakupem po satysfakcjonującej skarżącą cenie. Brak jest też podstaw (z podobnych względów) do zanegowania operatu gdy chodzi o przyjętą cechę rynkową z punktu widzenia infrastruktury technicznej. Przy przyjętej przez biegłego gradacji tej cechy niewątpliwie należało ją uznać w odniesieniu do działki skarżącej za dobrą. Wbrew twierdzeniu skarżącej nie można w każdym przypadku przyjmować, że wyższą cenę można uzyskać za działkę uzbrojoną już w media (np. w odpowiednie przyłącza) niż działkę posiadającą bezpośredni dostęp do takiego uzbrojenia. Może się bowiem przykładowo okazać, że z uwagi na plany inwestycyjne (położenie budynków, intensywność zabudowy) istniejące uzbrojenie należy przebudować lub wręcz wybudować od nowa. Za całkowicie dowolne i nie poparte żadnymi obiektywnymi dowodami, a nadto ingerujące w wynikające z treści art. 154 ust. 1 ustawy uprawnienia rzeczoznawcy, należy uznać zarzuty dotyczące przyjętych przez biegłego wag cech rynkowych nieruchomości. Nawet kierując się tylko zasadami doświadczenia życiowego oraz podstawową znajomością warunków technicznych w budownictwie, (którą skarżąca jako trudniąca się budownictwem zawodowo niewątpliwie posiada) można stwierdzić, że kształt działki, z uwagi na możliwość jej swobodnej zabudowy, ma najczęściej (pomijając wyjątkowe sytuacje, np. ścisłe centra wielkich aglomeracji) co najmniej taki sam wpływ na jej cenę jak i jej położenie (analizowane w ramach tego samego miasta, jak w niniejszej sprawie). Niezrozumiałe jest też negowanie przyjętej przez biegłego gradacji cech w postaci wielkości działki tylko dlatego, że faktycznie do porównań nie przyjęto żadnej działki, którą w tym zakresie miałaby kwalifikację przeciętną lub słabą. Pomijając już, że wbrew twierdzeniom skarżącej przyjęta przez biegłego działka nr 9 (strona 13 i 18 operatu) ma mniejszą powierzchnię niż 500 m² (bo 495 m²), to w tym względzie uszło uwadze skarżącej, że właśnie z uwagi na tę cechę (słabą) działek po podziale biegły dokonał zmniejszenia ich wartości, a do 4 najmniejszych działek zastosował z tego powodu "ekstrapolację poza przedział" (strona 23 operatu). W konsekwencji za niezrozumiały należy uznać sformułowany w tym względzie zarzut. Formułując zarzut przyjęcia przez biegłego do porównań do wyceny nieruchomości przed jej podziałem transakcji nieruchomościami położonymi w większości w innym obrębie niż ta nieruchomość, pominęła już skarżąca okoliczność, że ostatecznie jako podobne i przyjęte to porównań zostały te działki położone w tym samym obrębie (Z.). Odnośnie zarzutu w przedmiocie lokalizacji działek przyjętych jako podobne do działek powstałych po podziale objętej postępowaniem nieruchomości należy stwierdzić, że ta ich cecha została przez biegłego uwzględniona przy wycenie przez jej ocenę za słabą (przy działce nr 9) lub przeciętną (przy działkach nr 10 i nr 11, strona 18 i 19 operatu) i uwzględniona przy wycenie przez wprowadzenie stosownych poprawek. Nadto w odniesieniu do interesu skarżącej należy przyjąć, że gdyby biegły miał możliwość i wybrał do porównania działki położone w lepszej lokalizacji to ich cena byłaby niewątpliwie wyższa (przy przyjęciu twierdzeń skarżącej), co wpłynęłoby na zwiększenie a nie na obniżenie wymierzonej opłaty adiacenckiej. Zgodnie z treścią operatu (strona 18) działka nr 10 (w skardze jako działka nr 6) ma dobry dostęp do handlu i usług. Trudno podzielić też zapatrywanie, że 500m odległości od torów kolejowych, 200m od drogi nr [...] oraz 900m od "B" uniemożliwia ocenę sąsiedztwa i otoczenia działek nr 9 (str. 18 operatu) i nr 11 (strona 19 operatu) za dobre, czego domaga się skarżąca. Również działając z urzędu Sąd nie znalazł podstaw do podważenia zgodności operatu z obowiązującymi przepisami i możliwości oparcia na nim ustalonej zaskarżoną decyzją opłaty adiacenckiej. Z powyższych względów skarga jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy p.p.s.a