II SA/Gl 399/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Leszek Kiermaszek (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Iwona Bogucka, Sędzia WSA Rafał Wolnik, Protokolant Sekretarz sądowy Ewa Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 września 2008 r. sprawy ze skargi [...] Sp. z o.o. w S. na decyzję Komendanta Wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ochrony przeciwpożarowej oddala skargę W wyniku kontroli przeprowadzonej w budynku mieszkalnym położonym w S. przy ul. [...] Komendant Miejski Państwowej Straży Pożarnej w S., działając w oparciu o przepis art. 11a ust.1, art. 26 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o Państwowej Straży Pożarnej (tekst jednolity: Dz. U. z 2006 r. nr 96, poz. 667 ze zm.) decyzją z dnia [...] r. nr [...] nałożył na Przedsiębiorstwo [...] Sp. z o.o. w S. szereg obowiązków zmierzających do doprowadzenia wskazanego wyżej obiektu budowlanego do stanu zgodnego z obowiązującymi przepisami regulującymi kwestie ochrony przeciwpożarowej. Organ nakazał usunięcie z drogi komunikacyjnej służącej celom ewakuacyjnym przedmiotów zawężających jej szerokość poniżej wymaganej wartości, przebudowę lub usunięcie instalacji c.o. zawężającej wymiary pionowej drogi ewakuacyjnej, oznakowanie w sposób zgodny z Polskimi Normami umiejscowienia przeciwpożarowego wyłącznika prądu oraz gazu, umieszczenie w widocznym miejscu instrukcji postępowania na wypadek pożaru, wyposażenie budynku w punkty poboru wody do celów przeciwpożarowych z zapewnionym zasilaniem, zapewnienie należytego ciśnienia w zaworze hydrantowym [...], zapewnienie możliwości zgromadzenia dodatkowego zapasu wody w jednym lub kilku zbiornikach o łącznej pojemności nie mniejszej niż 50 m3, zapewnienie dostawy ilości wody do celów przeciwpożarowych o wartości 10 dm3/s, zapewnienie należytego dojazdu i powrotu pojazdów gaśniczych na drodze przeciwpożarowej bez konieczności cofania. W uzasadnieniu swojej decyzji organ podkreślił, że właściciel lub użytkownik budynku, obiektu lub terenu ponoszą odpowiedzialność za naruszenie przepisów przeciwpożarowych, zaś odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, o których mowa w ust. 1, stosownie do obowiązków i zadań powierzonych w odniesieniu do budynku, obiektu budowlanego lub terenu, przejmuje - w całości lub w części - ich zarządca lub użytkownik, na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie. W przypadku gdy umowa taka nie została zawarta, odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej spoczywa na faktycznie władającym budynkiem, obiektem budowlanym lub terenem. Zgodnie z treścią aktu notarialnego z dnia [...] r. (Rep. "[...]" nr [...] ) Kancelarii Notarialnej notariusza G. M. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej mieszczącej się na nieruchomości przy ul. [...] w S. powierzył sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną Przedsiębiorstwu [...] Sp. z o.o. Ze wspomnianej umowy wynika, że Zarządca kieruje sprawami Wspólnoty Mieszkaniowej oraz reprezentuje ją na zewnątrz i w stosunkach pomiędzy Wspólnotą a jej poszczególnymi członkami. Jednakże Zarządca może również wykonywać naprawy i remonty nieprzewidziane planem gospodarczym, jeśli ich wykonanie jest niezbędne ze względu na bezpieczeństwo życia i mienia mieszkańców. Z tego też względu to Zarządca został adresatem wymienionych w przywołanej decyzji obowiązków, szczegółowo omówionych w jej uzasadnieniu. W odwołaniu od tej decyzji Przedsiębiorstwo [...] Sp. z o.o. w S. wniosło o jej uchylenie podnosząc, iż jej adresatem powinna być Wspólnota Mieszkaniowa. Zarządca nie jest bowiem uprawniony do podejmowania czynności do jakich został zobowiązany zaskarżoną decyzją. Zakres nałożonych nań obowiązków przekracza zwykły zarząd i wymaga uprzedniego podjęcia przez Wspólnotę uchwały. Po rozpatrzeniu odwołania [...] Komendant Wojewódzki Państwowej Straży Pożarnej, decyzją z dnia [...] r. nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 27 ustawy o Państwowej Straży Pożarnej, utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W pisemnych motywach tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, że po analizie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie można podzielić prezentowanego w odwołaniu poglądu. Zaskarżona decyzja została bowiem wydana z uwzględnieniem treści znajdującego się w aktach sprawy aktu notarialnego, na mocy którego zarząd nad wspomnianą nieruchomością został powierzony Przedsiębiorstwu [...] Sp. z o.o. Zgodnie zaś z art. 4 ust. 1a ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej w budynku przejmuje jego zarządca lub użytkownik, na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie. W ocenie organu wskazany wyżej akt notarialny jest właśnie dokumentem tego rodzaju, a wobec tego, przy uwzględnieniu treści art. 28 Kpa stroną toczącego się postępowania jest Przedsiębiorstwo [...] Sp. z o.o. Wobec powyższego nie znaleziono podstaw do uwzględnienia powoływanych w odwołaniu zarzutów. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach Przedsiębiorstwo [...] Sp. z o.o. w S. wniosło o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, zarzucając organowi błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej. Uzasadniając swoje stanowisko strona skarżąca wskazała, że podstawową zasadę odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej określa art. 17 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903), który stanowi, że za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Zgodnie zaś z treścią art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, przejmuje - w całości lub w części - ich zarządca lub użytkownik, na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie, czego wszakże nie można utożsamiać z odpowiedzialnością wspólnoty za zobowiązania (np. pieniężne). Odpowiedzialność zarządcy może przybrać charakter odpowiedzialności "w całości" lub "w części", co zdaniem skarżącej stanowi wyraz racjonalności ustawodawcy i uwzględnienia norm kodeksu cywilnego. Wbrew stanowisku organów obydwu instancji przywołany przepis nie ustanawia przejścia odpowiedzialności za zobowiązania wspólnoty na zarządcę. Na poparcie tej tezy skarżąca przywołała stanowisko prezentowane przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 lutego 2006 r. sygn. akt III CZP 5/06 oraz w uchwale z dnia 21 grudnia 2007 r. sygn. akt IIICZP 65/07. Zgodnie z zawartą umową zarządca nie może dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu bez uprzedniego upoważnienia w drodze uchwały wspólnoty. Charakter i rodzaj nałożonych obowiązków wykraczają poza zakres zwykłego zarządu, a tym samym leżą w gestii wspólnoty, która winna być adresatem decyzji. W odpowiedzi na skargę [...] Komendant Wojewódzki Państwowej Straży Pożarnej wniósł o jej oddalenie i obciążenie strony skarżącej kosztami postępowania. Ustosunkowując się do podniesionych w skardze zarzutów organ wskazał, że zawarta w niej argumentacja jest w istocie powtórzeniem zarzutów powoływanych w odwołaniu od decyzji organu I instancji, a wobec tego organ podtrzymuje swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. W ocenie organu z umowy o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną wynika jednoznacznie, że to Zarządca reprezentuje Wspólnotę Mieszkaniową na zewnątrz oraz jest uprawniony do wykonywania zawartych w decyzji obowiązków. O ile zaś ich realizacja wymaga uprzedniego uzyskania uchwały Wspólnoty, Zarządca powinien podjąć działania zmierzające do uzyskania tej uchwały. Organ na poparcie swojego stanowiska przywołał postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 r. sygn. akt III CZP 62/05, zauważając zarazem, że orzecznictwo powołane przez skarżącą jest nieadekwatne do niniejszej sytuacji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa. W oparciu zaś o kryterium zgodności z prawem, jak stanowi przepis art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), należało dokonać kontroli zaskarżonego aktu administracyjnego. W punkcie wyjścia rozważań zauważyć trzeba, że zgodnie z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego ciąży obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, utrzymywania go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w zakresie związanym m.in. z zapewnieniem bezpieczeństwa pożarowego (por. art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b i ust. 2 wymienionej ustawy). Szczegółowe obowiązki spoczywające na właścicielu, zarządcy lub użytkowniku związane z ochroną przeciwpożarową obiektu budowlanego lub terenu wymienione zostały w art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (Dz. U. z 2002 r. Nr 147, poz. 1229 ze zm.). W przypadku stwierdzenia naruszenia przepisów przeciwpożarowych przepis art. 26 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o Państwowej Straży Pożarnej (Dz. U. z 2006 r. Nr 96, poz. 667 ze zm.) upoważnia zaś właściwego komendanta powiatowego (miejskiego) Państwowej Straży Pożarnej do nakazania, w drodze decyzji, usunięcia stwierdzonych uchybień w ustalonym terminie. Przepis ten znajduje zastosowanie także w stosunku legalnie użytkowanych budynków z tym, że jeśli chodzi o wymogi dotyczące bezpieczeństwa pożarowego zawarte w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 270 ze zm.) pod warunkiem wykazania, że zagrażają one życiu ludzi (por. § 207 ust. 2 powołanego rozporządzenia). W rozpoznawanej sprawie spór między stronami nie sprowadza się ani co do konieczności zapewnienia w użytkowanym budynku ochrony przeciwpożarowej, ani też w zakresie rozumienia i sposobu wykonania obowiązków określonych w zaskarżonej decyzji. W tym zakresie strona skarżąca nie podniosła zarzutów. Tym niemniej stwierdzić przyjdzie, że zakres naruszeń w zakresie ochrony przeciwpożarowej w [...]-kondygnacyjnym budynku przy ulicy [...] nr [...] w S. oraz na terenie wokół tego budynku stwierdzony został w przyjętych protokołach z dnia [...] r. oraz [...] r., ponadto sposób wykonania dziewięciu obowiązków nałożonych zaskarżoną decyzją omówiony został w uzasadnieniu decyzji. Uwaga ta jest o tyle konieczna, że analiza nakazów sformułowanych w punktach 1, 2 i 9 bez odniesienia się do uzasadnienia decyzji mogłaby nasuwać wątpliwości co do ich treści. Tymczasem organ motywując swe rozstrzygnięcie wyraźnie wskazał o jakie przedmioty chodzi w punkcie 1 (doniczki z kwiatami na klatkach schodowych), w którym miejscu usytuowane są grzejniki zawężające klatkę schodową – pomiędzy parterem i II piętrem (punkt 2). Wreszcie wskazano parametry drogi pożarowej i wymiary placu manewrowego (punkt 9). Spór między stronami dotyczy adresata decyzji, tj. podmiotu który w świetle obowiązujących przepisów zobowiązany jest wykonać tę decyzję i usunąć stwierdzone w niej uchybienia w zakresie ochrony przeciwpożarowej. Zgodnie z tym co rozważono, regułą jest, że to na właścicielu obiektu budowlanego lub terenu ciąży obowiązek zapewnienia ochrony przeciwpożarowej. Jednakże trafnie dostrzegł organ, że stosownie do art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej odpowiedzialność za realizację obowiązków z tego zakresu, stosownie do obowiązków i zadań powierzonych w odniesieniu do obiektu budowlanego, w tym budynku lub terenu przejmuje w całości lub w części ich zarządca lub użytkownik, na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie. W niniejszej sprawie umową z dnia [...] r., zawartą w formie aktu notarialnego, współwłaściciele nieruchomości wspólnej w oparciu o uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej nr [...] z dnia [...] r. powierzyli sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną skarżącej Spółce. Oznacza to, że współwłaściciele tej nieruchomości tworzący Wspólnotę Mieszkaniową skorzystali z uprawnienia, jakie stwarza im przepis art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) ustanawiając umowny zarząd i określając w niej sposób zarządu nieruchomością. Z treści tej umowy wynika, że zlecenie obejmuje wykonywanie przez zarządcę czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczających zwykły zarząd (§ 3), a nadto kierowanie przez zarządcę sprawami Wspólnoty Mieszkaniowej i reprezentowanie jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą i poszczególnymi członkami (§ 4). Z kolei w § 5 ust. 1 określone zostały czynności zwykłego zarządu z tym zastrzeżeniem, że niektóre z nich (wymienione w punktach o p i r) oraz czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca wykonywać może wyłącznie na podstawie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej (§ 5 ust. 2). Nie może być kwestionowane, że sformułowane w zaskarżonej decyzji nakazy usunięcia stwierdzonych uchybień stanowią określoną w § 5 ust. 1 pkt p umowy czynność zwykłego zarządu w postaci "wykonywania napraw i remontów nie przewidzianych planem gospodarczym, a koniecznych do wykonania ze względu na bezpieczeństwo życia i mienia mieszkańców". Prace polegające na doprowadzeniu użytkowanego budynku do stanu zgodności z przepisami z zakresu ochrony przeciwpożarowej można i trzeba zakwalifikować do robót polegających na naprawie i remoncie w rozumieniu wymienionego przepisu umowy, które zmierzają do zapewnienia bezpieczeństwa życia i mienia członków Wspólnoty Mieszkaniowej – współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Nie ma znaczenia podnoszona przez skarżącą kwestia, że wykonanie decyzji wymaga uprzedniej zgody Wspólnoty Mieszkaniowej w drodze uchwały i to bez względu na to, czy prace należy traktować jako czynność zwykłego zarządu, o której mowa w § 5 ust. 1 pkt p umowy, czy też czynność przekraczającą zwykły zarząd. Należy bowiem mieć na względzie, że skoro skarżąca Spółka przyjęła na siebie w drodze umowy obowiązek sprawowania zarządu, to w świetle art. 4 ust. 1 a ustawy o ochronie przeciwpożarowej przejęła w zakresie oznaczonym w umowie odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej. Tym samym zobowiązana jest podjąć czynności zmierzające do wykonania decyzji; w pierwszej kolejności wystąpić do Wspólnoty Mieszkaniowej o podjęcie uchwały, a na wypadek odmowy wyrażenia zgody lub niepodjęcia uchwały – wystąpić do sądu powszechnego o podjęcie rozstrzygnięcia. Podstawę do tego daje przepis art. 24 ustawy o własności lokali, która stwarza gwarancję podjęcia przez zarządcę nakazanych mu czynności likwidujących uchybienia z zakresu ochrony przeciwpożarowej nawet w przypadku oporu ze strony Wspólnoty Mieszkaniowej. Całokształt przedstawionych rozważań skłania do konkluzji, iż chybiony jest zarzut skarżącej Spółki, iż organ błędnie oznaczył w zaskarżonej decyzji jej adresata, a ponadto – co zostało pośrednio wyartykułowane – że zaskarżona decyzja dotknięta jest wadą niewykonalności. Z tych wszystkich powodów Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).