II SA/Gl 459/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Rafał Wolnik (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Iwona Bogucka,, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant st. sekr. Małgorzata Orman, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 października 2008 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] w T. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie wykonania określonych robót budowlanych oddala skargę. Decyzją z dnia [...] roku, Nr [...], Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w T. nakazał obecnie skarżącej Wspólnocie Mieszkaniowej oraz Wspólnocie Mieszkaniowej Nr [...] nieruchomości położonej w T. przy ul. [...], jako właścicielom nieruchomości, wykonanie zabezpieczenia uszkodzonej elewacji łącznika i podstemplowanie jego konstrukcji, opracowanie niezbędnej dokumentacji projektowej podbudowy konstrukcji łącznika oraz wykonanie robót remontowych obejmujących naprawę uszkodzonych elementów konstrukcyjnych, wymianę zużytej stolarki okiennej wraz z montażem niezbędnych obróbek blacharskich i naprawę uszkodzonych elewacji łącznika wraz z ich ociepleniem – w celu doprowadzenia do właściwego stanu technicznego łącznika komunikacyjnego pomiędzy budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi przy ul. [...] i [...] w T. na działkach o numerach [...] i [...]. Jako materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia wskazano art. 66 ust. 1 w związku z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2006 roku, Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.). W uzasadnieniu wskazano, że w wyniku przeprowadzonego postępowania i dokonanych oględzin łącznika komunikacyjnego pomiędzy dwoma budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi położonymi w T., przy ul. [...] i [...], stwierdzono jego zły stan techniczny w takim stopniu, że powoduje on zagrożenie bezpieczeństwa przechodzących w pobliżu ludzi. Istniejące zagrożenie dla konstrukcji obiektu wymaga natychmiastowych działań zabezpieczających, a następnie przeprowadzenia generalnego remontu i naprawy konstrukcji łącznika. Odwołania od powyższej decyzji wniosły obie zainteresowane Wspólnoty Mieszkaniowe. Wspólnota Mieszkaniowa Nr [...] ([...]) wniosła o zmianę terminów wykonania nałożonych obowiązków. Wskazała przy tym, że właściciele lokali nieruchomości obu Wspólnot na spotkaniu w dniu [...] roku podjęli decyzję o rozbiórce przedmiotowego łącznika oraz wybudowaniu niezależnej klatki schodowej do budynku przy ul. [...]. Wykonanie tego zamierzenia wymaga opracowania i zatwierdzenia stosownej dokumentacji, a to nie jest możliwe w terminie wynikającym z zaskarżonej decyzji. Z kolei skarżąca w swoim odwołaniu wniosła o uchylenie decyzji organu pierwszej instancji w zakresie, w jakim jej dotyczy oraz o rozstrzygnięcie, iż nie jest zobowiązana do utrzymywania w należytym stanie łącznika komunikacyjnego, z którego korzysta sąsiednia Wspólnota, a tym samym nie jest zobowiązana do przeprowadzenia jego remontu lub zabezpieczenia. W uzasadnieniu wskazano, że oznaczając, jako adresatów decyzji obie Wspólnoty nie wskazano, w jakim zakresie odpowiada każda z nich za wykonanie nałożonych obowiązków, ani czy jest to odpowiedzialność solidarna, czy też ograniczona do określonego zakresu prac. W ocenie skarżącej organ błędnie przyjął, że skarżąca jest współwłaścicielem spornego łącznika. Jest on bowiem częścią składową budynku przy ul. [...] jako połączony z tym budynkiem w taki sposób, iż zachowana jest więź zarówno fizykalno-przestrzenna, jak i więź funkcjonalna. Z łącznika tego korzystają wyłącznie współwłaściciele budynku nr [...]. Skoro zatem skarżąca nie jest właścicielem, współwłaścicielem, ani zarządcą spornej części obiektu budowlanego, to brak jest podstaw do nałożenia na nią obowiązków w trybie art. 66 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego. Odpowiedzialność za stan techniczny obiektu jest powiązana ze stanem władania i zarządzania danym obiektem. Nawet w przypadku współwłasności istnieje możliwość dokonania podziału ad usum i wtedy obowiązek utrzymania obiektu spoczywa na współwłaścicielu który użytkuje obiekt z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Rozpoznając oba te odwołania [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego zaskarżoną w niniejszym postępowaniu decyzją uchylił decyzję organu pierwszej instancji w częściach dotyczących terminów realizacji nałożonych obowiązków i orzekł o nowych terminach oraz utrzymał w mocy przedmiotową decyzję w pozostałej części uzupełniając, iż nałożony obowiązek dotyczy solidarnie właścicieli obu nieruchomości powiązanych zagrożonym łącznikiem, zlokalizowanym nad granicą przebiegającą pomiędzy tymi działkami. W uzasadnieniu organ odwoławczy stwierdził, że obowiązki nałożone na obydwie Wspólnoty zostały określone w decyzji organu pierwszej instancji zgodnie z prawem. Brak jest dowodu (dokumentu), z którego miałby wynikać inny stan własności co do spornego łącznika, aniżeli ustalony w toku postępowania. Ewentualne kwestie związane z likwidacją łącznika pozostają w sferze uzgodnień pomiędzy zainteresowanymi Wspólnotami. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania. Ponownie wskazała, że właściciele mieszkań położonych w budynku skarżącej Wspólnoty w żaden sposób nie korzystają ze spornego łącznika. Skarżąca nie jest właścicielem, ani zarządcą przewiązki komunikacyjnej, którą należy uznać za urządzenie budowlane związane z obiektem budowlanym (art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego). Ponadto zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem art. 7 i 77 kpa tj. bez dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i bez wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego. Organ nie wyjaśnił bowiem jaki jest stan władania i zarządzania danym obiektem, co spowodowało skierowanie decyzji do niewłaściwego adresata. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Dodał, że sprawa korzystania z łącznika, jak również rozliczenia finansowe pomiędzy stronami nie mogą stanowić przesłanki do eliminacji skarżącej spośród adresatów decyzji i nie mogą stanowić przedmiotu sporu przed organami nadzoru budowlanego. W piśmie procesowym z dnia [...] roku pełnomocnik Wspólnoty Nr [...] oświadczył m.in., że obowiązki określone w pkt 1 i 2 decyzji zostały już wykonane przez tę Wspólnotę. Na rozprawie w dniu 2 października 2008 roku pełnomocnik skarżącej podtrzymała skargę dodając, że od czasu dokonania podziału nieruchomości ani reprezentowana przez nią Wspólnota, ani też jej zarządca nie zajmowali się eksploatacją, ani tez utrzymaniem spornej przewiązki. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Kontrolowana w niniejszej sprawie decyzja jest w ocenie składu orzekającego zgodna z prawem. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika bezspornie, że stan techniczny przedmiotowego łącznika uzasadniał interwencję organów nadzoru budowlanego w trybie art. 66 Prawa budowlanego. Okoliczność ta została ustalona przez organy orzekające i w żaden sposób nie była kwestionowana przez strony postępowania. Z materiału tego wynika ponadto, że przedmiotowy łącznik pełni funkcję komunikacyjną, jest zawieszony nad wejściami do budynków nr [...] i [...] i łączy się z nimi na poziomie I, II, III i IV pietra. Budynek nr [...] jest położony na działce nr [...] i stanowi współwłasność właścicieli lokali tworzących skarżącą Wspólnotę Mieszkaniową, zaś budynek nr [...] położony jest na działce nr [...] i stanowi współwłasność właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową Nr [...]. Granica pomiędzy tymi działkami przebiega pod spornym łącznikiem w ten sposób, że jego jedna część znajduje się nad działką nr [...], a pozostała część nad działką nr [...]. Dla obu nieruchomości ustanowieni zostali zarządcy: dla skarżącej Wspólnoty – [...] "[...]" Sp. z o.o. w L., a dla Wspólnoty Nr [...] – [...] w T. Spornym w sprawie jest natomiast, czy skarżąca Wspólnota należy do kręgu adresatów decyzji, której przedmiotem jest część obiektu budowlanego (sporny łącznik) w sytuacji, kiedy w żaden sposób z niego nie korzysta. Ta ostatnia okoliczność (że skarżąca nie korzysta z łącznika) istotnie nie została w sposób należyty wyjaśniona w toku postępowania i wynika jedynie z oświadczeń składanych przez przedstawicieli skarżącej. Skarżąca jednak nie przedstawiła w toku postępowania żadnego dokumentu w postaci np. umowy, porozumienia, orzeczenia sądu, z których wynikać by miało, że wyłącznie współwłaściciele nieruchomości oznaczonej nr [...] nie tylko korzystają ze spornego łącznika, ale są również wyłącznie odpowiedzialni za jego utrzymanie i stan techniczny. Wyjaśnienie tej kwestii nie należy do zadań i kompetencji organów nadzoru budowlanego. Jest to zagadnienie o charakterze cywilnoprawnym i jego ukształtowanie należy do autonomicznej woli stron, a w razie sporu – do kognicji sądu powszechnego. W tym stanie rzeczy rolą organu, w sytuacji wskazującej na występowanie okoliczności, o których mowa w art. 66 Prawa budowlanego, było ustalenie kręgu adresatów decyzji w oparciu o dokumenty obrazujące stan własności nieruchomości. Jak już wyżej wspomniano stan ten w odniesieniu do działek gruntu nr [...] i [...] nie budzi wątpliwości. Zgodnie natomiast z ogólnymi zasadami prawa własności, w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu, własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią (art. 143 kc). Oznacza to, że w braku przeciwnych dowodów prawo własności spornego łącznika przysługuje zarówno jednej, jak i drugiej Wspólnocie co do części znajdujących się nad powierzchnią ich działek. Z uwagi na charakter tego łącznika (część obiektu budowlanego) i jego stan techniczny prawidłowo organ odwoławczy określił, że jego właściciele są solidarnie zobowiązani do wykonania nałożonych obowiązków, albowiem nie było i nie mogło być rolą organu ingerowanie we wzajemne relacje cywilnoprawne pomiędzy właścicielami przedmiotowej części obiektu. Organy nadzoru budowlanego realizując obowiązki wynikające z przepisów Prawa budowlanego pełnią rolę tzw. policji budowlanej, a ich działania mają zmierzać do zapobieżenia stanom zagrożenia. W sytuacji zatem, kiedy na podstawie zgromadzonego materiału da się ustalić właścicieli obiektu, zbędnym jest ustalanie wzajemnych pomiędzy nimi relacji. W takiej sytuacji należy bowiem mieć w pierwszej kolejności na względzie interes i bezpieczeństwo ogółu. Ewentualne kwestie związane z rozliczeniem poniesionych kosztów, sposobem korzystania z tej części obiektu, czy też rozwiązaniem sprawy na przyszłość pozostają poza przedmiotem postępowania administracyjnego w niniejszej sprawie. Również Sąd dokonując kontroli zaskarżonej decyzji nie jest władny rozstrzygać w kwestii wzajemnych relacji i stosunków cywilnoprawnych pomiędzy stronami, albowiem wykraczają one poza kognicję sądów administracyjnych. Zgodnie z art. 66 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego decyzje wydawane w trybie art. 66 kierowane winny być do właściciela lub zarządcy obiektu. W niniejszej sprawie do rozważenia pozostawało, czy w sytuacji, kiedy obie Wspólnoty mają ustanowionych zarządców i są to zarządcy w rozumieniu powołanych przepisów Prawa budowlanego, to nie należało właśnie do nich skierować zaskarżonej decyzji. Odpowiedź na to pytanie mogłaby być pozytywna jedynie w sytuacji, gdy byłyby trudności z ustaleniem właścicieli. W sytuacji natomiast, kiedy właściciele zostali ustaleni, to biorąc pod uwagę treść art. 61 Prawa budowlanego należy przyjąć, iż obowiązki w pierwszej kolejności adresowane są do właścicieli obiektów, choć nadmienić przyjdzie, że użycie spójnika "lub" powoduje, że gdyby decyzja w niniejszej sprawie była adresowana do zarządców, to również należałoby ją uznać za prawidłową. Z przytoczonych wyżej rozważań i przyczyn skarga nie mogła zostać uwzględniona przez Sąd i jako taka podlega oddaleniu na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270 z późn. zm.).