II SA/Gl 470/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Protokolant Agnieszka Jurczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 sierpnia 2016 r. sprawy ze skargi Gminy W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę. Decyzją z dnia [...] r. Burmistrz W., działając na podstawie art. 93 ust. 1 , art., 96 ust. 1 , art. 97 ust. 1 i art., 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1998 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2008 r., poz., 2603 ze zm.) zatwierdził projekt podziału nieruchomości stanowiącej własność A. K. – P., położonej w obrębie P., Gmina W., składającej się działki nr [...] o powierzchni 0,5985 ha, zapisanej w księdze wieczystej [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w B., na działki nr [...] o powierzchni 0.0135 ha na poszerzenie drogi gminnej oraz na działki nr [...] o powierzchni 0,2371 ha i działkę nr [...] o powierzchni 0,3479 ha. Stwierdził też, że działka nr [...] wydzielona na poszerzenie drogi gminnej przechodzi na własność Gminy W. z dniem, w którym decyzja stanie się ostateczna. Wobec braku rezultatu prowadzonych negocjacji pomiędzy Gminą a właścicielką przejętej działki, pismem z dnia 25 sierpnia 2014 r., działająca przez pełnomocnika, A. K. – P. złożyła do Starosty [...] wniosek o ustalenie odszkodowania za przejętą przez Gminę W. działkę nr [...]. Pismem z dnia 4 września 2014 r. Starosta zawiadomił o wszczęciu postępowania administracyjnego, przeprowadził wymagane postępowanie gromadząc niezbędne dokumenty - w tym operat szacunkowy dla określenia wartości nieruchomości, a następnie decyzją z dnia [...] r., przywołując w podstawie prawnej art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. 1a i ust. 2, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1998 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2015 r., poz. 782 ze zm.) ustalił odszkodowanie na rzecz A. K. – P. za nieruchomość położoną w gminie administracyjnej W., obręb P., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0135 ha wydzieloną w trybie art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami pod drogę gminną - ulicę [...], w wysokości 9.135,00 zł. W uzasadnieniu wyjaśnił, że zgodnie art. 134 cytowanej ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi (...) wartość rynkowa nieruchomości. Według art., 7 tej ustawy, jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, to wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Zaś w myśl art. 151 tej ustawy - wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku. Mając powyższe na uwadze Starosta dokonał oceny przygotowanego w sprawie operatu szacunkowego, sprawdził czy zawiera on wymagane przepisami prawa elementy treści (§§ 55 do 58 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego), czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę oraz czy nie zawiera niejasności, niespójności, pomyłek, błędów pisarskich czy rachunkowych. Zweryfikował też przedmiotowy operat pod względem poprawności określenia, przedmiotu, zakresu i celu wyceny, wskazania podstawy prawnej oraz źródeł danych o nieruchomości, opisu stanu nieruchomości, przeznaczenia nieruchomości , analizy i charakterystyki rynku właściwego ze względu na cel i przedmiot wyceny, wskazania określonej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości i przedstawienia obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku tej wyceny wraz z uzasadnieniem. Po dokonanej ocenie Starosta nie stwierdził błędów oraz nie wniósł do zastrzeżeń do operatu. Z możliwości wypowiedzenia się przed wydaniem decyzji skorzystały strony postępowania, m.in. Gmina W. nie zgodziła się z przygotowaną wyceną, zgłaszając w stosunku do operatu zastrzeżenia. Podczas przeprowadzonej rozprawy administracyjnej rzeczoznawca podtrzymała w całości przygotowany operat, wyjaśniając motywy przyjęcia wniosków wyceny. W świetle powyższego Starosta [...] opierając się na przygotowanym operacie, który uznał za spójny, zupełny i logiczny, ustalił wysokość należnego odszkodowania. Odwołanie od powyższej decyzji złożył Burmistrz Gminy W., zarzucając naruszenie przez Starostę [...] przepisów prawa procesowego - tj. art. 7, art. 77 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz prawa materialnego - tj. art. art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami i domagając się uchylenia w całości zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W uzasadnieniu podkreślił, iż w toku postępowania zakończonego kwestionowaną decyzję Starosta nie uwzględnił wniosku Gminy o dopuszczenie w sprawie dowodu z operatu szacunkowego innego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia wysokości odszkodowania należnego A. K. - P. Gmina podniosła też, że Starosta ocenił przygotowany w sprawie operat tylko pod względem zachowania warunków formalnych tego dokumentu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej, co sprzeczne jest z treścią art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz orzecznictwem sądowym. W wyniku tych zaniedbań kwota odszkodowania dla A. K. – P. została ustalona w wysokości wyraźnie odbiegającej do transakcji występujących na terenie Gminy W., a dotyczących nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne przez Gminę W. Pokreślono, że rzeczoznawca, w zaakceptowanym przez Starostę operacie, przyjęła zaledwie dwie transakcje z rynku lokalnego, a pozostałe transakcje pochodzą z rynku regionalnego, obejmującego miejscowości turystyczne, gdzie ceny kształtują się na dużo wyższym poziomie. Zwrócono także uwagę, że działka nr [...], której dotyczy decyzja, ma powierzchnię zaledwie 0,0135 ha, podczas gdy rzeczoznawca przyjęła do porównań działki o powierzchni wielokrotnie wyższej np. 0,1676 ha czy 0,1077 ha. Wojewoda [...], po rozpoznaniu tego odwołania, zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu wskazał, że zgodnie z art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne przysługuje właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między nim a właściwym organem. Gdy do uzgodnienia nie dojdzie - odszkodowanie ustala się według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości (dział III rozdział 5 ustawy). W myśl art. 130 tej ustawy w takim przypadku wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale, a obligatoryjnym warunkiem jest uzyskanie przez starostę - opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości w postaci operatu szacunkowego. W niniejszej sprawę strony nie osiągnęły porozumienia w kwestii ustalenia wysokości odszkodowania, stąd konieczność jego ustalenia w trybie administracyjnym nie budzi wątpliwości. Zgodnie z art. 134 cytowanej ustawy - podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy określeniu której uwzględnia się rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W niniejszej sprawie Starosta oparł się na przygotowanym przez rzeczoznawcę majątkowego A. M. operacie szacunkowym. Określona w nim wartość rynkowa nieruchomości wskazana została przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, a analizą objęto rynek nieruchomości drogowych na obszarze powiatu bielskiego. Do porównań przyjęto 23 transakcje z okresu od października 2012 r. do lipca 2014 r. Wobec faktu, iż zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu dla którego został przygotowany przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (czyli w tym przypadku do dnia 25 września 2015 r., skoro sporządzony został w dniu 25 września 2014r. ) organ odwoławczy zobowiązał Starostę do wystąpienia w kwestii jego aktualności, co autorka operatu potwierdziła klauzulą z dnia 28 stycznia 2016 r. Wbrew twierdzeniom strony skarżącej w ocenie organu odwoławczego operat odpowiada przepisom prawa i sporządzony został w sposób prawidłowy. Stosownie do zapisu § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. biegła uwzględniła stan (w tym przeznaczenie) nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział tj. na [...] r. Zgodnie z obowiązującym wówczas planem miejscowym (uchwała z dnia [...] r. Nr [...]) obszar działki nr [...] znajdował się na terenie oznaczonym symbolem KD- ulica klasy D w liniach rozgraniczających min. 10m i stanowił pas gruntu wzdłuż drogi gminnej - ulicy [...]. Określenia wartości przejętej nieruchomości dokonano w oparciu o analizę rynku nieruchomości drogowych - tj. nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy. Wobec ograniczonej ich ilości na terenie gminy, biegła rozszerzyła analizę (pozostając na rynku lokalnym) na powiat [...], co zgodne jest z treścią § 36 ust. 2 cyt. rozporządzenia. W tym zakresie biegła udzieliła obszernych wyjaśnień - odnosząc się m.in. do braku specyfiki rynku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, gdzie nie ma odzwierciedlenia tradycyjny podział na miejscowości o walorach turystycznych (wyższe ceny) i pozostałe miejscowości (ceny niższe), przywołując odpowiednie przykłady. Wyjaśniła też biegła, że do wyceny przyjęto działki o powierzchni mniejszej niż 2000m². W świetle powyższych ustaleń zdaniem Wojewody należało uznać przedmiotowy operat za przygotowany zgodnie z obowiązującymi przepisami i brak jest podstaw do kwestionowania jego oraz ustalonej na jego podstawie kwoty odszkodowania. Skargę na powyższą decyzję ostateczną Wojewody [...] złożyła Gmina W., wnosząc o jej uchylenie oraz uchylenie decyzji ją poprzedzającej- Starosty [...] z dnia [...] r. oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Zaskarżona decyzja wydana została w opinii skarżącej Gminy z naruszeniem przepisów postępowania - tj. art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 7, art. 77 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz przepisów prawa materialnego - tj. art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu Skargi Gmina podniosła, że Wojewoda [...] rozpatrując sprawę winien ją rozpatrzyć merytorycznie. W ocenie skarżącej wymogom takim nie sprostał, ograniczył swoją aktywność jedynie do uzyskania, za pośrednictwem Starosty, klauzuli w przedmiocie aktualności operatu. Nie odniósł się natomiast do zgłaszanych uwag i zastrzeżeń. Dalej, jak w odwołaniu podniosła, iż nie rozpatrzono wniosku Gminy W. o dopuszczenie w sprawie dowodu z operatu szacunkowego innego rzeczoznawcy, Podtrzymała też pozostałe zarzuty zgłoszone w odwołaniu. Załączając do skargi tabelaryczne zestawienie cen gruntów drogowych zebranych przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego W. N. podniosła, że wynika z tego zestawienia, że ceny gruntów drogowych na terenie Gminy kształtują się średnio ok. 35 zł/ m². Natomiast rzeczoznawca majątkowy A. M. wskutek nieuzasadnionego przyjęcia cen tych gruntów z rynku regionalnego - uzyskała cenę średnią na poziomie ok. 59,36 zł/ m², którą następnie jeszcze skorygowała bez obiektywnego uzasadnienia. Wyliczenia te zostały, zdaniem Gminy, przyjęte przez Wojewodę bezkrytycznie. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutu pominięcia wniosku o dopuszczenie w sprawie dowodu z innego operatu szacunkowego, zawierającego odmienne wyliczenie, mogłoby uzasadniać wniosek strony o dokonania oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Wniosku takiego jednak gmina nie złożyła, podobnie nie przedłożyła kontroperatu. Zauważyła też, że przedłożone wraz ze skargą "Tabelaryczne zestawienie cen gruntów drogowych" autorstwa biegłego W. N. nie stanowi opinii, za pomocą której możnaby skutecznie zakwestionować przygotowany w sprawie operat majątkowy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozpatrując sprawę zważył, co następuje: Zaskarżoną decyzją ustalono na rzecz A. K. – P. odszkodowanie w kwocie 9,135,00 zł za działkę nr [...] o powierzchni 0,0135 ha zajętą pod drogę publiczną (gminną) - ulicę [...] w W. Powyższa wysokość odszkodowania ustalona została wobec jednoznacznej treści art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami t.jedn. Dz.U. z 2015 r. , poz. 1774 ze zm.), w myśl którego za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, wieczystym użytkownikiem a właściwym organem. Jeśli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela (wieczystego użytkownika), odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązującego przy wywłaszczaniu nieruchomości. W niniejszej sprawie do podziału działki nr [...] należącej do A. K. – P. i przejęcia na własność Gminy W. działki nr [...] doszło na mocy decyzji Burmistrza W. z dnia [...] r. Pomimo podjętych prób, nie doszło do ustalenia należnego z racji przejęcia tej działki odszkodowania w drodze negocjacji. Stąd zasadny stał się wniosek o ustalenie tego odszkodowania w drodze administracyjnej. Niezbędne stało się zatem przygotowanie operatu szacunkowego, a ustalone odszkodowanie wynika właśnie z tego operatu. Operat ten przygotowała biegła rzeczoznawca majątkowy A. M. Przygotowując operat biegła uwzględniła stan prawny nieruchomości na dzień wydania wymienionej powyżej decyzji Burmistrza W. zatwierdzającej jej podział, tj. na [...] r., stwierdzając, iż zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego dla obszaru gminy W. obejmującego sołectwo P. (Uchwala nr [...] Rady Miejskiej w W. z dnia [...] r.) przedmiotowa nieruchomość w dniu [...] r. znajdowała się na terenach oznaczonych symbolem "KD - ulica klasy Z" w liniach rozgraniczających min. 10m. Spór w sprawie dotyczy tego, czy wycena działki nr [...] nastąpiła w oparciu o prawidłowo przyjęte wartości nieruchomości przyjętych do porównania w przygotowanym w sprawie operacie majątkowym. Po przeanalizowaniu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego zasadnie organy uznały, że wymagana wycena nieruchomości przygotowana została zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a analiza treści sporządzonego operatu szacunkowego wykazała, iż sporządzony on został z należytą starannością oraz zgodnie z zasadami obowiązującymi rzeczoznawców majątkowych. Opracowanie zawiera wyczerpujące uzasadnienie dokonanego wyboru podejścia i wyceny przedmiotowej nieruchomości, zestawienie stosownych cen transakcyjnych nieruchomości przyjętych do porównań, ich szczegółowy opis oraz wnioski rzeczoznawcy. Przy wycenie spornej nieruchomości zastosowanie znajdował § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Stosownie do § 36 ust. 4 w związku z § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia, w przypadku ustalenia odszkodowania za nieruchomości wydzielone pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika pierwszeństwo (przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wycenianej) cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Ceny takich też transakcji przyjęła do porównania przygotowująca operat biegła, w pierwszej kolejności obejmując analizą teren gminy W. Z uwagi jednak na brak wystarczającej liczby takich transakcji na tym rynku, analizę rozszerzono o teren gmin sąsiadujących - z powiatu [...] - tj. gminy B. i K., ale wobec dalszego braku odpowiedniej ilości transakcji takimi nieruchomościami - zgodnie z zasadami wyceny - analizą objęto teren rynku lokalnego rozszerzonego - tj. powiat [...] ziemski, gdzie odnotowano wystarczającą liczbę takich transakcji. Rozszerzenie obszaru analizy, dokonane przez biegłą, zgodne jest z zasadami wyceny, wynika także z zapisu pkt 2 § 36 rozporządzenia, gdzie mowa o danych z rynku lokalnego i regionalnego. Zresztą biegła zauważyła i podniosła, że zgodnie z zapisem § 36 ust. 4 cytowanego rozporządzenia w przypadku braku na rynku nieruchomości drogowych, do wyceny należałoby przyjąć przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych - a w tym przypadku byłoby to przeznaczenie mieszkaniowe. Na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości o takim przeznaczeniu - wartość przedmiotowej działki byłaby wyższa. Przyjęte do wyceny transakcje nieruchomościami drogowymi wykazane zostały w tabeli na stronie 15 operatu. Wśród tych transakcji znalazły się nieruchomości zarówno z terenu gminy W. - 2 transakcje, jak i 11 transakcji z gminy W., z gminy K. 4 transakcje, jak również z gminy S. - 2 transakcje czy J. - także 2 transakcje oraz po jednej transakcji z gminy B. i P. W sumie biegła do porównań przyjęła 23 transakcje nieruchomościami drogowymi, a następnie ustaliła cenę średnią i skorygowała ją przyjętymi współczynnikami. W oparciu o taki materiał wyjściowy ustalona została cena m² nieruchomości, a następnie wyliczona kwota odszkodowania za przejęty prze Gminę grunt działki nr [...]. Wartość rynkowa spornej nieruchomości została określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej (art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Operat, jak wskazano powyżej obejmuje analizę rynku lokalnego na podstawie 23 transakcji rynkowych nieruchomościami podobnymi, w okresie ostatnich 2 lat przed sporządzeniem operatu (tj. od października 2102 r. do lipca 2014 r.). Został on też zaktualizowany zgodnie z przepisami – tj. z art. 156 ust. 3 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mając powyższe na uwadze organy prawidłowo potwierdziły, iż operat ten spełnia wymogi § 4 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia. Odnosząc się do zastrzeżeń strony skarżącej, iż nie uwzględniono w toku postępowania administracyjnego wniosku Gminy o dopuszczenie w sprawie dowodu z innego, nowego operatu szacunkowego, należy potwierdzić wyrażone przez organy stanowisko, że brak jest podstawy do zlecenia przygotowania nowego operatu przez organ rozstrzygający. Ewentualne przedłożenie nowego operatu mogłoby wynikać z aktywności samej strony zainteresowanej. Przedłożenie takiego nowego operatu zawierającego odmienne wnioski niż opinie biegłej rzeczoznawcy A. M. mogłoby uzasadniać ewentualny wniosek strony o dokonanie oceny sporządzonego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W niniejszej sprawie w toku postępowania administracyjnego Gmina nie złożyła jednak nowego operatu szacunkowego. Nie można za taki operat bowiem uznać dokumentu dołączonego do skargi "Tabelaryczne zestawienie cen gruntów drogowych" sporządzone przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego W. N. Nie było także wniosku Gminy o sporządzenie w stosunku do przedstawionego w sprawie operatu opinii przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 cytowanej ustawy. Z kolei odnosząc się do zgłoszonych w skardze zarzutów dotyczących nieuzasadnionego przyjęcia do wyceny działki nr [...] transakcji pochodzących z rynku regionalnego (z miejscowości turystycznych – S., B. czy J.) – należy uznać za zasadną argumentację biegłej, przedstawioną powyżej. Nieuprawnione jest twierdzenie, że ceny przyjęte przez biegłą z tych turystycznych miejscowości wpływają na zwiększenie średniej ceny transakcyjnej. Jak wykazała biegła w przygotowanym operacie rynek nieruchomości drogowych jest specyficzny i nie funkcjonuje na nim podział na miasta/ miejscowości o walorach turystycznych – z cenami wyższymi i na pozostałe miejscowości – z cenami znacznie niższymi. Wynika to m.in. z zestawienia 23 transakcji przyjętych do porównań, gdzie nieruchomości położone w S. uzyskały ceny na poziomie ok. 34 zł/m² podczas gdy transakcje w K. – czyli na rynku lokalnym – kształtowały się na w wysokości ok. 83 zł/m². Podział cenowy ze względu na miejscowości turystyczne i pozostałe ma znaczenie na rynku nieruchomości o innym przeznaczeniu – np. o przeznaczeniu mieszkaniowym. Nie można także za zasadny uznać kolejnego zarzutu, że przyjęto do wyceny nieruchomości o znacznie większej powierzchni, podczas gdy nieruchomość podlegająca wycenie jest niewielką działką. Po pierwsze wśród przejętych do porównań 23 transakcji tylko dwie z działek miały wielkość powyżej 1000 m² (w B. 1.676m² czy w J. – 1.077m²). Pozostałe przyjęte do porównań działki były działkami małymi oscylującymi swą wielkością w graniach do 200m², z trzema działkami ok. 800m². Dodatkowo podzielić trzeba twierdzenie biegłej, że w przypadku działek o przeznaczeniu drogowym – średnie ceny poszczególnych przedziałów powierzchniowych działek są do siebie zbliżone (nie uwidaczniają ewidencyjnej przewagi dla konkretnego przedziału powierzchniowego). Dlatego biegła przyjęła "ogólnie stosowane założenie, że cena jednostkowa działek o małej powierzchni jest z reguły wyższa, co powodowane jest przez mniejszą elastyczność w negocjowaniu cen za nieruchomości tzn. przy malej powierzchni działki jest zazwyczaj niewielkie pole do negocjacji ceny. Dodatkowo należy zauważyć, że nawet po odłączeniu tych dwóch większych działek – średnia cena za m² nie odbiega od tej przyjętej przez biegłą. Podzielić zatem należy stanowisko orzekających organów, że dokonana przez biegłą wycena nieruchomości jest prawidłowa, a stąd orzeczona wysokość należnego odszkodowania jest zasadna i odpowiada przeprowadzonej analizie rynku. Mając na uwadze powyższą argumentację, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 718 oddalił skargę.