II SA/Gl 476/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk, Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska,, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka (spr.), Protokolant Barbara Urban, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 sierpnia 2012 r. sprawy ze skargi "A" S. A. w M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Aktem notarialnym z dnia [...] r. Rep. A Numer [...] [A] Spółka Akcyjna z siedzibą w M. zbyła prawo użytkowania wieczystego gruntu działki nr 1 o powierzchni 0,1660 ha i działki nr 2 o powierzchni 0,7522 ha położonych przy ul. [...] w M. na rzecz W. B. i A. B. jako wspólników spółki cywilnej pod firmą: [B] S.C. z siedzibą w P. za kwotę 41 755,00 zł. Pismem z dnia [...] r. Burmistrz Miasta M. powiadomił [A] S.A., iż wszczął z urzędu postępowanie w sprawie naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości. W ramach podjętego postępowania organ I instancji zlecił rzeczoznawcy majątkowemu opracowanie operatów szacunkowych. Jak wynika z treści operatów (sporządzonych odrębnie w odniesieniu do każdej z działek) wartość działki 1 przed zmianą planu wynosiła wedle obliczeń rzeczoznawcy 13.300,00 zł zaś w wyniku zmiany planu miejscowego wyniosła 52.300,00 zł. Z kolei wartość działki 2 przed zmianą planu wynosiła wedle obliczeń rzeczoznawcy łącznie 39.700,00 zł zaś w wyniku zmiany planu miejscowego wyniosła 108.000,00 zł. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Burmistrz Miasta M. ustalił wobec [A] S.A. jednorazową opłatę w kwocie 11.700,00 zł w odniesieniu do działki 1 i 20.490.00 zł w odniesieniu do działki 2 z tytułu wzrostu wartości gruntu wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w związku ze zbyciem prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych działek. W uzasadnieniu organ I instancji opisał stan faktyczny i prawny sprawy, a także podjęte w trakcie postępowania działania, przytaczając dokonane przez rzeczoznawcę w operacie wyliczenia. Wskazał, że działka nr 1 położona przy ul. [...] w M. zgodnie z nieobowiązującym od dnia [...] r. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dzielnicy [...] zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w M. Nr [...] w dniu [...] r. położona była na terenach zadrzewień oznaczonych symbolem - ZL oraz na terenach dróg głównych oznaczonych symbolem - G. Ww. plan utracił moc prawną w związku z Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w M. z dnia [...] r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta M. obejmującego [...]. W obowiązującym od dnia [...] r. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta M. obejmującego [...] przedmiotowa działka przeznaczona jest pod teren zabudowy usługowej - symbol C6.U oraz w części przyległej do pasa drogowego ul. [...] pod tereny dróg publicznych klasy głównej - symbol 2.KDG. Z kolei działka nr 2 położona przy ul. [...] i ul. [...] w M. zgodnie z poprzednio obowiązującym planem położona była na terenach zadrzewień oznaczonych symbolem - ZL oraz na terenach dróg głównych oznaczonych symbolem – G. Według zaś planu obecnie obowiązującego (Uchwały z dnia [...] r.) przedmiotowa działka przeznaczona jest pod teren zabudowy usługowej - symbol C6.U, tereny zieleni nieurządzonej - symbol planu C5.ZNU, tereny równoważnej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej - oznaczone symbolem C8.MN-U oraz w części przyległej do pasa drogowego ul. [...] pod tereny dróg publicznych klasy głównej - symbol 2.KDG. Stosownie do § 4 ust. 12 pkt 1 Uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w M. z dnia [...] r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta M. obejmującego [...] stawki opłaty od wzrostu wartości nieruchomości w związku z dokonaną zmianą przeznaczenia terenu ustalone zostały w wielkości 30% dla terenów MN-U i U . Organ I instancji wskazał, że uchwalenie przez Radę Miejską w M. planu zagospodarowania przestrzennego dla [...] spowodowało wzrost wartości nieruchomości, ponieważ zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym do dnia [...] r. działki nr 1 i 2 mogły być wykorzystane jedynie jako teren zadrzewień, pełniąc funkcję ochronno - sanitarną, natomiast po wejściu w życie nowego planu działka nr 2 uzyskała dodatkowo możliwość zabudowy mieszkaniowo - usługowej oraz zabudowy usługowej, a działka nr 1 uzyskała możliwość zabudowy usługowej. Taki stan potwierdzają opinie rzeczoznawcy majątkowego - mgr inż. M. D. wyrażone w operatach szacunkowych. Operaty te zostały wykonane zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. 2010, Nr 102, poz. 651 z późn.zm.), jak również rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. 2004, Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Przy ustalaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca wziął pod uwagę: cel wyceny, stan prawny nieruchomości, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję nieruchomości przed i po uchwaleniu planu, zabudowę i zagospodarowanie działki, uzbrojenie, warunki dojazdu, warunki geotechniczne. Operat został sporządzony przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Wybór metody uzasadniono rodzajem nieruchomości oraz liczbą zawieranych transakcji na rynku lokalnym. W operatach szacunkowych określono wartość rynkową nieruchomości, którą stanowi niezabudowana działka gruntu, dla przeznaczenia przed wprowadzeniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i po jego zmianie wg stanu użytkowania z dnia uchwalenia planu oraz wg poziomu cen z daty dokonania transakcji sprzedaży. Dla części działki nr 2 nie nastąpiła zmiana ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. część przeznaczona pod drogi główne o powierzchni ok. 200 m2 oraz część działki przeznaczona pod tereny zieleni nieurządzonej, o powierzchni ok. 2350 m2. W związku z powyższym operat dotyczył jedynie terenów, dla których nastąpiła zmiana wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Burmistrz Miasta M. podkreślił, że przyjął operat jako podstawowy i wiarygodny dowód w sprawie. Decyzja wydana została, jak wynika z jej części nagłówkowej, na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003, Nr 80, poz. 717 z późn. zm.). Od otrzymanej decyzji [A] S.A. wniosła odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. wyrażając niezadowolenie z otrzymanego rozstrzygnięcia. W odwołaniu podniosła: naruszenie art. 7 w związku z art. 77 § 1 k.p.a. ponieważ organ I Instancji nie przeprowadził wszystkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a to wskutek niewyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego zebranego w niniejszej sprawie; naruszenie art. 78 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie żądania Spółki odnośnie przeprowadzenia dowodów z aktów notarialnych umów sprzedaży oraz z ogłoszeń o przetargach publicznych rozpisywanych przez odwołującego, pomimo iż nie zaistniały okoliczności pozwalające żądania nie uwzględnić; naruszenie art. 7 in fine oraz art. 8 k.p.a. przez nieuwzględnienie słusznego interesu Spółki w odniesieniu do ustalenia wzrostu wartości rynkowej praw do nieruchomości; naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niewskazanie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji przyczyn nie przeprowadzenia dowodów zaoferowanych przez Spółkę oraz nieustosunkowanie się do podniesionych przez nią zastrzeżeń względem operatu szacunkowego będącego dowodem w niniejszej sprawie; naruszenie art.36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez naliczenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego od kwoty wyższej niż kwota odpowiadająca rzeczywistemu wzrostowi wartości nieruchomości, tj. prawa użytkowania wieczystego działek gruntowych nr 1 i 2 w M. -[...]. Stosownie do podniesionych zarzutów Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i wydanie nowej decyzji co do istoty sprawy albo o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I Instancji. Jednocześnie Spółka zaproponowała by wysokość opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego wyniosła 50% uzyskanej przez [A] SA ceny ich sprzedaży netto tj. 3.873,50 zł dla działki 1 oraz 13.100,00 zł dla działki 2. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu przedstawiło obowiązujący stan prawny, zrelacjonowało okoliczności faktyczne sprawy, a następnie wskazało, iż organ I instancji dokonał prawidłowego ustalenia opłaty planistycznej. Z materiału zgromadzonego w aktach sprawy wynika bowiem, iż przedmiotowa opłata została ustalona z uwagi na zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, w wyniku którego doszło do wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości. Z treści przedłożonych do akt sprawy operatów wynika, iż w planie zagospodarowania przestrzennego z [...] r., działka nr 2 przeznaczona była pod tereny zadrzewień oraz tereny dróg głównych. Z kolei w aktualnym planie, ww. nieruchomość przeznaczona jest: pod tereny zabudowy usługowej, zieleni nieurządzonej, zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej oraz tereny dróg publicznych klasy głównej. Natomiast nieruchomość nr 1 w nieobowiązującym już planie zagospodarowania przestrzennego była objęta symbolem ZL- tereny zadrzewień oraz G - tereny dróg głównych. W aktualnym planie, przedmiotowa nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę usługową oraz tereny dróg publicznych klasy głównej. Mając na uwadze powyższe, Kolegium stwierdziło, iż organ procedujący w pierwszej instancji zasadnie ustalił opłatę planistyczną. Zgodnie bowiem z treścią art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz, prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Z analizy akt przedmiotowej sprawy wynika że ww. przesłanki w niniejszym postępowaniu zostały spełnione. Innymi słowy, doszło do wzrostu wartości ww. nieruchomości w wyniku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, prawo użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości zostało zbyte w dniu [...] r., oraz w momencie wydania zaskarżonej decyzji obowiązywała uchwała określająca stawkę procentową ww. opłaty. Natomiast przesłanką negatywną, uniemożliwiającą naliczenie i pobranie ww. opłaty jest upływ 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Ww. nieruchomości zostały zbyte w dniu [...] r., wobec powyższego ustalenie opłaty planistycznej w drodze decyzji należy uznać za prawidłowe. Ustosunkowując się z kolei do uwag podniesionych w odwołaniu Kolegium wyjaśniło, iż w obydwu operatach rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił dlaczego do ustalenia wartości rynkowej przyjął transakcje, których przedmiotem było zbycie prawa własności, a nie prawa użytkowania wieczystego. Ponadto, powyższe działanie znajduje uzasadnienie w prawie powszechnie obowiązującym, tj. w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, a dokładnie § 29 ust. 2 ww. rozporządzenia dopuszcza taką możliwość. Rzeczoznawca majątkowy do ustalenia wartości rynkowych przedmiotowych nieruchomości, zarówno przed zmianą jak i po zmianie planu, przyjął podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z treścią § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartości nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniając różnice poszczególnych tych nieruchomości. Wobec powyższego, rzeczoznawca poprzez przyjęte współczynniki, dostosował przyjęte transakcje do nieruchomości będących przedmiotem wyceny. Podkreślić należy, że organ I instancji przy ustalaniu opłaty planistycznej nie posiada żadnych uprawnień o charakterze dyskrecjonalnym, czyli uznaniowym, tylko jest związany przepisami prawa powszechnie obowiązującego. Pismem z dnia 12 marca 2012 r. [A] S.A. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skargę na decyzję organu II instancji, domagając się jej uchylenia. Zaskarżonej decyzji zarzuciła, rozwijając zarzuty w uzasadnieniu: I. naruszenia prawa procesowego, a to: 1) art. 140 w związku z art. 7 w związku z art. 77 § 1 k.p.a. ponieważ organ II Instancji nie przeprowadził wszystkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a to wskutek niewyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego zebranego w niniejszej sprawie oraz wskutek nierozpatrzenia zarzutów podniesionych przez Spółkę wobec decyzji organu I Instancji; art. 136 k.p.a. w związku z art. 15 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie wyrażonego przez skarżącą w odwołaniu od decyzji organu I instancji żądania odnośnie przeprowadzenia dowodów z aktów notarialnych umów sprzedaży oraz z ogłoszeń o przetargach publicznych rozpisywanych przez skarżącą, pomimo iż organ II instancji obowiązany był rozpatrzyć sprawę w pełnym zakresie; art. 75 § 1 w związku z art. 140 k.p.a. poprzez przyjęcie iż jedynym dowodem dla określenia stopnia wzrostu wartości nieruchomości wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego; art. 107 § 3 w związku z art. 140 k.p.a. poprzez niewskazanie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji przyczyn nie przeprowadzenia dowodów zaoferowanych przez Spółkę oraz przyczyn nieustosunkowania się do podniesionych przez skarżącą zarzutów w stosunku do decyzji organu I Instancji; II. naruszenie prawa materialnego, a to: art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez naliczenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego od kwoty wyższej niż kwota odpowiadająca rzeczywistemu wzrostowi wartości nieruchomości, tj prawa użytkowania wieczystego działek gruntowych nr 1 i 2 w M. - [...]. III. naruszenie prawa procesowego oraz słusznego interesu strony skarżącej, a to: art. 7 in fine oraz art. 8 k.p.a. przez nieuwzględnienie słusznego interesu Spółki w odniesieniu do ustalenia wzrostu wartości rynkowej praw do nieruchomości, po sprzedaży których Organ I Instancji ustalił opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W uzasadnieniu skarżąca szeroko omówiła okoliczności zbycia praw do nieruchomości, w tym ogłoszeń o przetargach, przebiegu przetargów i ich wyników. Skarga została wniesiona w terminie. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumenty uprzednio podniesione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wskazując dlaczego zarzuty sformułowane w skardze uznaje za bezpodstawne. Organ podkreślił m.in., że przedłożony do akt sprawy materiał dowodowy w ocenie Kolegium nie budził żadnych zastrzeżeń i na jego podstawie Kolegium mogło wydać prawidłowe rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie. Operaty szacunkowe Kolegium uznało za w pełni wiarygodny dowód stanowiący podstawę do ustalenia ww. opłaty planistycznej. Wobec powyższego, w ocenie Kolegium nie zachodziła potrzeba przeprowadzenia dodatkowych czynności dowodowych celem dokładnego ustalenia stanu faktycznego przedmiotowej sprawy, w sytuacji gdy ten został już dokładnie zbadany. Nadto przedmiotowe postępowanie jest regulowane przepisami ustaw materialnoprawnych, czyli ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w części dotyczącej określenia wartości nieruchomości ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz w zakresie nieuregulowanym w ww. ustawach Kodeksem postępowania administracyjnego. Tym samym, przepisy ustaw szczególnych stanowią lex specialis względem norm prawa procesowego regulujących postępowanie administracyjne ogólne. Wobec powyższego, realizując dyrektywy lex specialis, wskazać należy, iż dowodem na podstawie, którego organ I instancji, a w konsekwencji także organ II instancji dokonuje ustalenia opłaty planistycznej są operaty szacunkowe dokonane przez biegłego tj. rzeczoznawcę majątkowego, nie zaś przedkładane przez stronę dokumenty związane z przeprowadzonymi przetargami. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą w zaskarżonej decyzji ostatecznej bądź w postanowieniu z punktu widzenia legalności, tj. zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego. Zgodnie natomiast z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. 2012, poz. 270 zwanej dalej: p.p.s.a.) uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy gdy sąd stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazało, że nie jest ona dotknięta uchybieniami uzasadniającymi jej wzruszenie, a tym samym przedmiotowa skarga, zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, nie zasługuje na uwzględnienie. Przystępując do szczegółowych rozważań należy w tym miejscu przypomnieć, iż w myśl art. 36 ust. 4 cytowanej wyżej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Przytoczony przepis regulując kwestię partycypacji gminy w dochodzie, jaki przynosi sprzedaż nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą ustaleń zawartych w planie miejscowym przewiduje zatem prawo i obowiązek nałożenia przedmiotowej opłaty na osoby, które w dacie wejścia w życie planu lub jego zmiany były właścicielami bądź użytkownikami wieczystymi nieruchomości, a następnie nieruchomość tę zbyły. W myśl z kolei art. 37 ust. 1 i 11 powołanej ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Reasumując, warunkiem ustalenia opłaty planistycznej jest zatem kumulatywne wystąpienie dwóch przesłanek, a to: 1) wzrostu wartości nieruchomości pozostającym w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego (art. 36 ust. 4 u.p.z.p.) oraz 2) zbycia takiej nieruchomości przed upływem pięciu lat od wejścia w życie takiego planu (art. 37 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 u.p.z.p.). Analiza przedłożonego Sądowi materiału dowodowego jednoznacznie wskazuje na to, iż wymienione przesłanki w przedmiotowej sprawie zaistniały co w konsekwencji obligowało organ I instancji do wymierzenia przedmiotowej opłaty. Bezspornym jest bowiem, iż w myśl obowiązującego do czasu jego zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dzielnicy [...] z dnia [...] r. działka nr 1 położona była na terenach zadrzewień oznaczonych symbolem - ZL oraz na terenach dróg głównych oznaczonych symbolem - G. W obowiązującym od dnia [...] r. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta M. obejmującego [...] przedmiotowa działka przeznaczona jest pod teren zabudowy usługowej - symbol C6.U oraz w części przyległej do pasa drogowego ul. [...] pod tereny dróg publicznych klasy głównej - symbol 2.KDG. Z kolei działka nr 2 zgodnie z poprzednio obowiązującym planem położona była na terenach zadrzewień oznaczonych symbolem - ZL oraz na terenach dróg głównych oznaczonych symbolem – G. Wg zaś planu obecnie obowiązującego (uchwały z dnia [...] r.) przedmiotowa działka przeznaczona jest pod teren zabudowy usługowej - symbol C6.U, tereny zieleni nieurządzonej - symbol planu C5.ZNU, tereny równoważnej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej - oznaczone symbolem C8.MN-U oraz w części przyległej do pasa drogowego ul. [...] pod tereny dróg publicznych klasy głównej - symbol 2.KDG. Bezspornym jest nadto, że aktem notarialnym z dnia [...] r. (sporządzonym zatem przed upływem 5 lat od wejścia w życie opisanego wyżej nowego planu zagospodarowania przestrzennego) skarżąca zbyła prawo użytkowania wieczystego przedmiotowych działek. Ustalając wartość objętej opłatą części nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i po jego wejściu w życie rzeczoznawca sporządzający operaty wskazał, iż wartość działki 1 przed zmianą planu wynosiła 13.300,00 zł zaś w wyniku zmiany planu miejscowego wyniosła 52.300,00 zł. Z kolei wartość działki 2 przed zmianą planu wynosiła wedle obliczeń rzeczoznawcy łącznie 39.700,00 zł zaś w wyniku zmiany planu miejscowego wyniosła 108.000,00 zł. Poprawnie tym samym, ustalając kwotę jednorazowej opłaty, organ I instancji wskazał kwotę renty planistycznej, przewidziana w planie miejscowym stawka procentowa opłaty planistycznej wynosi bowiem 30 % wzrostu wartości. Przeprowadzona analiza przedłożonych Sądowi akt administracyjnych prowadzi do wniosku, że zaskarżona decyzja pozostaje w zgodzie z przepisami prawa materialnego. Orzekające w sprawie organy obu instancji nie naruszyły także w toku postępowania przepisów procedury administracyjnej. Prawidłowo przeprowadzono bowiem postępowanie dowodowe, a wydane w sprawie decyzje zostały co do meritum uzasadnione wskazując istotne dla sprawy okoliczności faktyczne i prawne. Organy, w ocenie Sądu, zapewniły także skarżącej możliwość czynnego udziału w prowadzonym postępowaniu. W szczególności organ I instancji zawiadomił ją o wszczęciu postępowania a następnie o możliwości zapoznania się z aktami sprawy. W konsekwencji Sąd nie podziela sformułowanych w skardze zarzutów dotyczących niewyjaśnienia istotnych okoliczności sprawy. Te bowiem dowody, które warunkują ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zostały prawidłowo zebrane i przez orzekające organy zanalizowane i ocenione. Ustosunkowując się do zarzutów skargi wskazać w tym miejscu należy, że skarżąca Spółka wywodzi, iż rozpoznając sprawę renty planistycznej orzekające w sprawie organy nie powinny opierać się li tylko na ustaleniach operatu lecz uwzględniać, przy wyliczeniu wartości nieruchomości także inne dokumenty np. wskazujące na to, za jaką kwotę w istocie nieruchomość została zbyta. Ta bowiem kwota winna służyć ustaleniu czy wzrost wartości nieruchomości wskutek uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego istotnie nastąpił. Zaakcentowania zatem wymaga, że wbrew twierdzeniom skarżącej Spółki zgodnie z obowiązującym stanem prawnym ustalenie wartości nieruchomości następuje w formie operatu a w konsekwencji stanowi on wyłączny dowód wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wynika to z art. 149, art. 150 ust. 5 i art. 156 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 37 ust. 11 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – por. w tej mierze szerzej np. wyrok NSA z dnia 3 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 481/09. Sposób sporządzania operatów, metody, które rzeczoznawca winien zastosować, współczynniki itp. są ściśle określone przepisami powszechnie obowiązującego prawa. Przepisy te nie przewidują możliwości uzależnienia wysokości jednorazowej opłaty od kwoty uzyskanej przez zbywcę w wyniku transakcji zbycia. Opłata z tytułu wzrostu nieruchomości obciążająca właściciela (użytkownika wieczystego) nie jest bowiem zależna od tego, czy wskutek zbycia nieruchomości osiągnął on korzyść (zysk) w związku ze zbyciem nieruchomości. W konsekwencji pozbawione znaczenia prawnego są oferowane przez stronę w trakcie postępowania dokumenty obrazujące faktyczne możliwości zbycia działek i organizację, a także wyniki przetargów, a tym samym, wbrew zarzutom skargi, organy w żadnej mierze nie były zobligowane do ich analizy i oceny. Sporządzone w trakcie postępowania operaty szacunkowe stanowiące podstawę ustalenia ww. opłaty dokładnie opisują i uzasadniają wybór podejścia, metody oraz dobór nieruchomości które umożliwiły określenie wartości przedmiotowych nieruchomości, a w konsekwencji ustalenie wysokości opłaty planistycznej. Ponadto, rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił dlaczego do ustalenia wartości rynkowej przyjął transakcje, których przedmiotem było zbycie prawa własności, a nie prawa użytkowania wieczystego. Powyższe działanie rzeczoznawcy majątkowego znajduje uzasadnienie w § 29 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Formułując zarzuty co do nieuwzględnienia faktycznej rynkowej wartości nieruchomości a więc kwoty uzyskanej przez Spółkę w wyniku transakcji zbycia, skarżąca Spółka wywodzi w uzasadnieniu skargi, iż sporządzony przez rzeczoznawcę operat jest wadliwy a organy nie dokonały stosownej jego oceny. Nie formułuje jednak żadnych konkretnych wobec operatów zarzutów poza faktem, iż rzeczoznawca nie uwzględnił dokumentów obrazujących faktyczny przebieg transakcji (w tym konieczność obniżania cen wskutek braku nabywców). Wskazać zatem w tym miejscu należy, że choć operat, jak wskazano powyżej, stanowi wyłączny dowód wzrostu wartości nieruchomości, to jednak nie oznacza to, że jest on wyłączony spod oceny organu administracji, prowadzącego postępowanie, w którym ma on być podstawą ustaleń faktycznych. Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Nie jest jednakże wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny. Zważyć w tym miejscu należy, iż wbrew twierdzeniom skarżącej Spółki z akt sprawy, w tym z uzasadnień wydanych w sprawie decyzji jednoznacznie wynika, że orzekające w sprawie organy dokonały analizy i oceny sporządzonych w sprawie operatów nie doszukując się w nich nieprawidłowości ani w zakresie przyjętej metody wyliczeń, ani przyjętych jako podstawa wyliczeń danych, ani też płynących z dokonanych ustaleń wniosków co do wartości nieruchomości przed zmianą planu miejscowego i po jej dokonaniu. Oceny te należy, zdaniem Sądu, podzielić. Operaty szacunkowe stanowiące podstawę ustalenia ww. opłaty dokładnie opisują bowiem i uzasadniają wybór podejścia, metody oraz dobór analizowanych w trakcie porównań nieruchomości. Żadne zaś przepisy nie uprawniają rzeczoznawcy do uwzględnienia w przeprowadzanych obliczeniach faktycznie uzyskanej przez stronę ceny. Podkreślenia wymaga w tym miejscu, że kwestionując prawidłowość operatu strona (jak wynika z oświadczenia złożonego w trakcie rozprawy przed tut. Sądem przez profesjonalnego pełnomocnika skarżącej) ani nie przedłożyła odmiennego operatu (kontroperatu), ani też nie wniosła do organu by ten zwrócił się w trybie art. 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, która to władna jest dokonać oceny prawidłowości sporządzonego operatu. Jednocześnie należy przyznać rację stronie skarżącej, iż wskazując w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji na podstawie jakich dowodów ustalono wysokość jednorazowej opłaty organ II instancji nie wyjaśnił dlaczego nie mogły zostać uwzględnione dowody odnośnie faktycznego dochodu uzyskanego przez stronę w wyniku zbycia praw do działek. Jednakowoż kwestia ta, jak wskazano powyżej, jest w prawie uregulowana w sposób tak jednoznaczny, a przepisy warunkujące obowiązek naliczenia opłaty i sposób w jaki wyliczenie to winno nastąpić zostały przez organ wskazane, że brak wyartykułowania stosownego zdania wskazującego, że cena uzyskana w wyniku transakcji nie ma znaczenia dla ustalania wysokości opłaty – stanowi uchybienie nie mające żadnego wpływu na wynik sprawy. Argumenty zaś podniesione w skardze i podtrzymane w trakcie rozprawy przed tut. Sądem przez pełnomocnika skarżącej wskazujące, iż nieprawidłową jest sytuacja, w której opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości przewyższa w konkretnym przypadku uzyskany dochód - w świetle obowiązującego prawa, jednoznacznego w kwestii sposobu ustalania wysokości renty planistycznej, mogłyby stanowić jedynie adresowany do ustawodawcy postulat de lege ferenda. W konsekwencji przedstawionych wyżej wywodów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach nie uwzględnił skargi i na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.