II SA/Gl 480/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Stanisław Nitecki, Sędziowie Sędzia WSA Edyta Kędzierska, Asesor WSA Aneta Majowska (spr.), Protokolant Monika Rał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 sierpnia 2025 r. sprawy ze skargi O. Z. na decyzję Śląskiego Komendanta Wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej w Katowicach z dnia 31 stycznia 2025 r. nr 10.2025, WPZ.5290.5.2025.MO w przedmiocie ochrony przeciwpożarowej oddala skargę. Przedmiotem skargi O. Z. (dalej: Skarżący), wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach w dniu 5 marca 2025 r., stała się decyzja Śląskiego Komendanta Wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej z dnia 31 stycznia 2025 r. Nr 10.2025 znak WPZ.5290.5.2025.MO w sprawie ochrony przeciwpożarowej. Zaskarżona decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym. W dniach od 18 lipca 2024 r. do 6 listopada 2024 r. na podstawie upoważnienia Komendanta Miejskiego Państwowej Straży Pożarnej w S. (dalej: organ pierwszej instancji) przeprowadzono czynności kontrolno-rozpoznawcze w budynku mieszkalnym zlokalizowanym w S. przy ul. [...], z których sporządzono protokół z dnia 6 listopada 2024 r. znak [...] Jak wynika z ustaleń budynek mieszkalny ma następującą charakterystykę: powierzchnia mieszkań - 1826,63 m2, powierzchnia netto budynku - 2265,01 m2, kubatura - 8315 m2, liczba kondygnacji nadziemnych - 11 (budynek wysoki - "W"), liczba kondygnacji podziemnych - 1. Obiekt klasyfikuje się do kategorii zagrożenia ludzi ZL IV, wymagana klasa odporności pożarowej "B", budynek jest wyposażony w instalacje użytkowe: instalację odgromową, instalację elektryczną, instalację wentylacji, instalację gazową. W trakcie czynności kontrolno-rozpoznawczych stwierdzono wymienione w protokole uchybienia z zakresu ochrony przeciwpożarowej, w tym brak okresowej kontroli instalacji wentylacji (karta nr 1, 5-12 akt administracyjnych). Decyzją Nr [...] znak [...] z dnia 4 grudnia 2024 r. organ pierwszej instancji, w oparciu o art. 26 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o Państwowej Straży Pożarnej (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1443 z późn. zm.) nakazał Skarżącemu – O. Z. Z. ul. [...], [...], dokonać okresowej kontroli instalacji wentylacji w budynku mieszkalnym wielorodzinnym zlokalizowanym przy ul. [...] w S., z potwierdzeniem sprawności technicznej instalacji protokołem sporządzonym przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje, wskazując podstawę prawną nałożonego obowiązku: art. 4 ust. 1 pkt 3 i 5 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 275 z późn. zm.) oraz § 4 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (tekst jedn. Dz. U. 2023 r., poz. 822). Organ określił termin wykonania nakazu na 28 lutego 2025 r. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ powołał ustalenia czynności kontrolno-rozpoznawczych, wskazując, że niesprawne technicznie przewody kominowe oraz instalacja wentylacyjna są bardzo często przyczyną powstania pożaru, a także wystąpienia innego zagrożenia dla życia i zdrowia ludzkiego m.in. w związku z możliwością pojawienia się w pomieszczeniach wysokich stężeń toksycznego tlenku węgla. Instalacja powinna być poddawana okresowym kontrolom mającym na celu wykrycie ewentualnych wad i usterek, celem zminimalizowania tego rodzaju ryzyka. Wyjaśnił, iż w § 4 ust. 1 pkt 2 ww. rozporządzenia, określono zakaz użytkowania instalacji niepoddawanych okresowym kontrolom, o zakresie i częstotliwości wynikających z przepisów prawa budowlanego, a stosownie do art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 725 z późn. zm.) kontrola okresowa przewodów kominowych powinna być przeprowadzona co najmniej raz w roku. Stronę zobowiązaną organ określił na podstawie przepisów art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej, zgodnie z którym, obowiązek zapewnienia ochrony przeciwpożarowej budynku (obiektu, terenu) spoczywa na jego zarządcy. W odwołaniu do tej decyzji, obecnie Skarżący podniósł, że adresatem obowiązków określonych w art. 4 ust. 1 ustawy o ochronie przeciwpożarowej jest w pierwszej kolejności właściciel budynku, a w dalszej zarządca lub użytkownik, zaś Odwołujący się jest jedynie administratorem Wspólnoty Mieszkaniowej. Zgodnie z art. 17 ustawy o własności lokali za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada Wspólnota Mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości, zatem w ocenie Odwołującego się adresatem decyzji powinna być Wspólnota. Zaznaczył też, że z treści zawartej umowy wynika powierzenie administrowania nieruchomością, a nie przekazania funkcji zarządcy, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zdaniem Odwołującego się równocześnie Wspólnota nie może mieć: zarządu i zarządcy. Po rozpoznaniu odwołania, organ odwoławczy działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 572 z późn. zm., dalej: k.p.a.), przywołaną na wstępie decyzją z dnia 31 stycznia 2025 r. Nr 10.2025 znak WPZ.5290.5.2025.MO, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji. Po przywołaniu stanu sprawy, organ odwoławczy stwierdził, że obowiązek został nałożony prawidłowo zarówno co do zakresu tego obowiązku jak i podmiotu, wobec którego został skierowany. W powołaniu na art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej wyjaśnił, że konieczność realizacji obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej spoczywa nie tylko na właścicielu, w sytuacji, gdy nie włada on budynkiem przechodzi na zarządcę, użytkownika, a także podmiot faktycznie władający. Odnotował też, że Odwołujący się używa w nazwie swojej firmy sformułowania o "[...]". Dalej wskazał, że decydująca pozostaje w tej kwestii treść zawartej umowy w dniu [...] 2014 r. pomiędzy Odwołującym się a Wspólnotą Mieszkaniową, i w tym zakresie zwrócił uwagę na zapis § 1 umowy - odnoszący się do art. 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. w Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 z późn. zm.), który nie mówi o "administrowaniu" nieruchomością, a o "Zakresie zarządzania nieruchomością", zapis § 8 określający, iż "Zleceniobiorca" przyjmuje do wykonania usługi w zakresie dotyczącym eksploatacji i robót konserwacyjnych, technicznej obsługi obiektów i zasobów lokalowych stanowiących część wspólną nieruchomości, oraz zgodnie z § 9 umowy - przyjmuje do wykonania usługi w zakresie utrzymania w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia, a także zapis § 16 ust. 2 umowy, w którym zaznaczono, że "Zleceniobiorca" ponosi pełną odpowiedzialność za skutki realizowanych prac objętych przedmiotem umowy. Organ odwoławczy zauważył także, że umowa nie określa bezpośrednio odpowiedzialności w zakresie ochrony przeciwpożarowej nieruchomości, ale zgodnie z § 22 umowy, brak tej regulacji uzasadnia zastosowanie powszechnie obowiązujących przepisów prawa, czyli ustawy o ochronie przeciwpożarowej, w tym odpowiedzialności zarządcy. W ocenie organu odwoławczego pomimo nazwania dokumentu "umową o administrowanie i świadczenie usług" należy ją traktować jako typową umowę na zarządzanie nieruchomością. Końcowo organ odwoławczy zauważył, że nałożony obowiązek dotyczy bieżących spraw związanych z eksploatacją wielorodzinnego budynku mieszkalnego, między innymi w celu zapewnienia pożądanego stanu bezpieczeństwa. Swoje stanowisko poparł wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 lutego 2024 r. sygn. akt II OSK 2741/22 oddalającego skargę kasacyjną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 14 września 2022 r. sygn. akt II SA/Gl 467/22. Decyzja została doręczona w dniu 4 lutego 2025 r. Z rozstrzygnięciem nie zgodził się Skarżący. W skardze, sporządzonej przez fachowego pełnomocnika, podniósł zarzuty naruszenia: I.1. art. 28 k.p.a. oraz art. 3, art. 6, art. 13, art. 17, art. 18 ustawy o własności lokali w zw. z art. 4 ust. 1 i 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, iż Skarżący jest legitymowany do bycia stroną postępowania i tym samym zobowiązania go do wykonania obowiązku, podczas gdy budynek ten stanowi własność osób tworzących Wspólnotę Mieszkaniową [...] przy ul. [...] w S., i której budynek pozostaje we władaniu właścicieli lokali i zarządu wspólnoty mieszkaniowej, "a tym samym na nałożeniu obowiązku wykonania powyższego wyłącznika prądu na podmiot nie będący ani właścicielem nieruchomości, ani zarządcą, ani jej użytkownikiem", I.2. art. 65 § 1 i 2 w zw. z art. 3531 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 18 ustawy o własności lokali poprzez ich zastosowanie, podczas gdy organ nie jest uprawniony do dokonywania wykładni łączącego Skarżącego ze Wspólnotą stosunku zobowiązaniowego i przyjęcie, iż Skarżący na podstawie umowy o administrowanie jest zarządcą Wspólnoty, podczas gdy Skarżący jest jedynie jej administratorem, I.3. art. 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, iż Skarżący jest zarządcą Wspólnoty, II.1. art. 10 § 1 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego bez udziału strony oraz na niezawiadomieniu jej o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym przed wydaniem decyzji, co doprowadziło do naruszenia zasady czynnego udziału strony w postępowaniu administracyjnym, II.2. art. 77 i art. 80 k.p.a. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na nierozpatrzeniu przez organ odwoławczy w sposób wszechstronny i wyczerpujący zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i dokonanie jego oceny w sposób całkowicie dowolny. Pełnomocnik wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu ponownie wskazał, że Skarżący jest jedynie administratorem, nie jest właścicielem, zarządcą ani użytkownikiem, właścicielem jest Wspólnota. Także z treści umowy zdaniem Skarżącego wynika, że Wspólnota nie przekazała Skarżącemu funkcji zarządcy. Zwrócił uwagę, że w ramach umowy ma m.in. świadczyć na rzecz Wspólnoty usługi z zakresu eksploatacji i robót konserwacyjnych, utrzymania porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku. Wskazał też, iż administrator nie ma prawa do dokonywania czynności zwykłego zarządu - powierzonych zarządowi. Administrator zajmuje się wyłącznie sprawami bieżącymi. Ponownie zaznaczył, że w tym samym czasie wspólnota mieszkaniowa nie może mieć dwóch organów, które będą uprawnione do jej reprezentowania i kierowania jej sprawami. Zdaniem strony skarżącej organ nie będąc do tego uprawnionym dokonał wykładni postanowień umowy o administrowanie zawartej między Skarżącym a Wspólnotą, z błędnym wnioskiem, że Skarżący jest zarządcą, mimo, że Wspólnota ma zarząd. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Dodatkowo odnosząc się do zarzutów skargi wskazał, iż z przepisów ustawy o własności lokali nie wynika, iż zarządca jest organem Wspólnoty Mieszkaniowej. Takim organem jest zarząd. Jednoczesne zatem występowanie zarządu oraz zarządcy nie powoduje, iż Wspólnota Mieszkaniowa posiada dwa równoległe organy. Wskazał też, że przepisy nie odróżniają zarządzania i administrowania danym obiektem budowlanym. Postanowieniem z dnia 12 maja 2025 r. sygn. akt II SA/Gl 480/25, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje. Stosownie do regulacji art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 935 z późn. zm., dalej: p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zgodnie natomiast z brzmieniem art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. uchylenie zaskarżonej decyzji w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W przypadku nieuwzględnienia skargi sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części - art. 151 p.p.s.a. Przeprowadzona zgodnie z kryterium legalności sądowoadministracyjna kontrola zaskarżonego rozstrzygnięcia organu administracji publicznej wykazała, że jest ono zgodne z prawem. Brak było podstaw do uwzględnienia skargi. Zaskarżona decyzja została wydana zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej, a także przepisami kodeksu postępowania administracyjnego. W ocenie Sądu zawarte w zaskarżonej decyzji rozstrzygnięcie jest prawidłowe, a jego uzasadnienie spełnia wymogi określone w art. 107 § 3 k.p.a. Przedmiotem oceny Sądu w rozpoznawanej sprawy uczyniona została opisana wyżej decyzja dnia 31 stycznia 2025 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej. Istota sporu w rozpoznawanej sprawie sprowadza się do ustalenia podmiotu zobowiązanego do wykonania obowiązku z zakresu ochrony przeciwpożarowej, nałożonego zaskarżoną decyzją. Spór między stronami nie dotyczy natomiast ani konieczności zapewnienia w użytkowanym budynku ochrony przeciwpożarowej, ani też rozumienia i sposobu wykonania obowiązków określonych w zaskarżonej decyzji. W tym zakresie strona skarżąca nie podniosła zarzutów. W ocenie Sądu, w świetle ustaleń faktycznych poczynionych w sprawie oraz powołanych przepisów, organy prawidłowo określiły, że podmiotem zobowiązanym do wykonania nałożonych decyzją obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowych jest Skarżący. Szczegółowe obowiązki spoczywające na właścicielu, zarządcy lub użytkowniku związane z ochroną przeciwpożarową obiektu budowlanego lub terenu wymienione zostały w art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej. W przypadku stwierdzenia naruszenia przepisów przeciwpożarowych przepis art. 26 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o Państwowej Straży Pożarnej upoważnia właściwego komendanta powiatowego (miejskiego) Państwowej Straży Pożarnej do nakazania, w drodze decyzji administracyjnej, usunięcia stwierdzonych uchybień w ustalonym terminie. Stosownie do art. 4 ust. 1 pkt 1, 4 i 5 przywołanej ustawy o ochronie przeciwpożarowej: właściciel budynku, obiektu budowlanego lub terenu, zapewniając ich ochronę przeciwpożarową, jest obowiązany: przestrzegać przeciwpożarowych wymagań techniczno-budowlanych, instalacyjnych i technologicznych (pkt 1), zapewnić osobom przebywającym w budynku, obiekcie budowlanym lub na terenie, bezpieczeństwo i możliwość ewakuacji (pkt 4), przygotować budynek, obiekt budowlany lub teren do prowadzenia akcji ratowniczej (pkt 5). Z kolei zgodnie z ust. 1a tej regulacji, odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, o których mowa w ust. 1, stosownie do obowiązków i zadań powierzonych w odniesieniu do budynku, obiektu budowlanego lub terenu, przejmuje - w całości lub w części - ich zarządca lub użytkownik, na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie. W przypadku gdy umowa taka nie została zawarta, odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej spoczywa na faktycznie władającym budynkiem, obiektem budowlanym lub terenem. Z przywołanych regulacji wynika, że obowiązki określone w art. 4 ust. 1 ustawy o ochronie przeciwpożarowej spoczywają zarówno na właścicielach budynków (ust. 1), ich zarządcach lub użytkownikach (ust. 1a zd. 1), a nawet na podmiotach faktycznie władających tymi budynkami (ust. 1a zd. 2). Ustalenie przez organ straży pożarnej, że dany podmiot należy do jednej z wymienionych kategorii podmiotów pozwala zatem na nałożenie obowiązku z zakresu ochrony przeciwpożarowej. Zgodnie z § 4 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów, w obiektach oraz na terenach przyległych do nich jest zabronione wykonywanie następujących czynności, które mogą spowodować pożar, jego rozprzestrzenianie się, utrudnienie prowadzenia działania ratowniczego lub ewakuacji: użytkowanie instalacji, urządzeń i narzędzi niesprawnych technicznie lub w sposób niezgodny z przeznaczeniem albo warunkami określonymi przez producenta bądź niepoddawanych okresowym kontrolom, o zakresie i częstotliwości wynikających z przepisów prawa budowlanego, jeżeli może się to przyczynić do powstania pożaru, wybuchu lub rozprzestrzenienia ognia. W odniesieniu do nałożonych obowiązków, przepisy Prawa budowlanego określają, że obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli: okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego: instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych), o czym stanowi art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Według bezspornych ustaleń organu, podczas przeprowadzonych czynności stwierdzono wymienione w protokole uchybienia z zakresu ochrony przeciwpożarowej, w tym brak dokumentacji potwierdzającej sprawność instalacji wentylacji (Pkt 13 - Sprawność techniczna i funkcjonalna instalacji użytkowych, nr 7 Wykazu stwierdzonych nieprawidłowości, str. 8 Protokołu z ustaleń z czynności kontrolno-rozpoznawczych z dnia 6 listopada 2024 r. nr [...], karta nr 12 akt administracyjne). Poczynione przez organ, na skutek przeprowadzonych czynności kontrolnych, ustalenia co do nieprzeprowadzenia w przedmiotowym budynku mieszkalnym wielorodzinnym okresowej kontroli instalacji wentylacji nie były kwestionowane przez Skarżącego. Nadto nałożony obowiązek, co również nie było kwestionowane przez stronę skarżącą, spełnia wymóg zapewnienia osobom przebywającym w budynku bezpieczeństwa (art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie przeciwpożarowej, § 4 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów). Jak wynika również z akt sprawy, pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową [...] przy ul. [...] w S. a Skarżącym – prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą Z. z siedzibą w S., w dniu [...] 2014 r. została zawarta "umowa o administrowanie i świadczenie usług". Stosownie do zapisów tej umowy: "przedmiotem umowy jest świadczenie usług w zakresie administrowania nieruchomością w rozumieniu art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami.." (§ 1 umowy), "Zleceniobiorca oświadcza, iż czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami będą wykonywane pod nadzorem licencjonowanego Zarządcy,," (§ 3 ust. 1 umowy), "Zleceniobiorca oświadcza, iż posiada ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania Nieruchomościami.." (§ 3 ust. 2 umowy). Zapis § 5 umowy wymienia obowiązki Skarżącego wynikające z umowy, przy czym jak określono - nie jest to katalog zamknięty. W części B umowy – "Nadzór techniczny" postanowiono, że Skarżący "przejmuje do wykonania usługi w zakresie dotyczącym sprawowania nadzoru przy wykonywaniu remontów części wspólnych w zakresie prawidłowości i należytej jakości wykonywanych robót (§ 7 ust. 1), w części C umowy – "Przeglądy techniczne nieruchomości, konserwacja" Skarżący "przyjmuje do wykonania usługi w zakresie dotyczącym eksploatacji i robót konserwacyjnych, technicznej obsługi obiektów i zasobów lokalowych stanowiących część wspólną nieruchomości .." (§ 8 ust. 1), natomiast w części D umowy – "Utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości" Skarżący "przejmuje do wykonania usługi w zakresie utrzymania w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia" (§ 9 ust. 1). Określono również, że "Zleceniobiorca ponosi pełną odpowiedzialność za skutki realizowanych prac objętych przedmiotem umowy" (§ 16 ust. 2 umowy, karty nr 17- 24 akt administracyjnych). Stosownie do przywołanego w § 1 umowy art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu na dzień zawarcia umowy, zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. W ocenie Sądu nie można podzielić stanowiska Skarżącego, aby na gruncie niniejszej sprawy nie mógł być adresatem przedmiotowej decyzji. Przestrzeganie wymogów przeciwpożarowych może spoczywać na zarządcy, a podstawę w tym zakresie stanowi art. 4 ust. 1 w zw. z ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej. Skarżący w ramach uzasadnienia skargi podnosił, iż jest jedynie administratorem, nie jest właścicielem, zarządcą ani użytkownikiem (uzasadnienie odwołania oraz skargi). Zdaniem Sądu, wskazana argumentacja nie zasługuje na akceptację. Zgodnie z przywołanymi wyżej regulacjami, ustawodawca na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 1 i 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej nałożył na wymienione w tych przepisach podmioty, obowiązek zapewnienia ochrony przeciwpożarowej budynku. Jednym z tych podmiotów jest zarządca, na którym ciążą zadania i obowiązki w odniesieniu do budynku na podstawie umowy cywilnoprawnej. Sąd w składzie orzekającym nie miał wątpliwości, że organy administracji publicznej rozpoznające niniejszą sprawę prawidłowo stwierdziły, że umowa z dnia [...] 20214 r. stanowi w istocie umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną zawartą między Wspólnotą Mieszkaniową a Skarżącym. Należy pamiętać, iż w orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że ocena charakteru umowy zależy nie od jej nazwy, ale od rzeczywistej treści oraz celu umowy. Skarżący pozostaje zarządcą nieruchomości wspólnej na podstawie umowy cywilnoprawnej. Jak wyjaśniał już Naczelny Sąd Administracyjny, w świetle art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, umowny sposób zarządu nieruchomością wspólną może polegać na powierzeniu go osobie fizycznej albo osobie prawnej (tzw. zarządcy). Przyjęcie umownego sposobu zarządzania nieruchomością wspólną wymaga zawarcia przez wszystkich właścicieli lokali umowy w formie aktu notarialnego bądź też podjęcia stosownej uchwały (zob. K. Buliński w: Własność lokali. Komentarz, pod red. H. Izdebskiego, WKP 2023, art. 18, I. Zasady dotyczące wspólnot mieszkaniowych, uwaga 1). Od wskazanej wyżej umowy należy odróżnić umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną zawartą między wspólnotą mieszkaniową a zarządcą. Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną jest to umowa zbliżona do umowy zlecenia, co do której odpowiednie zastosowanie znajdą przepisy o zleceniu (zob. m.in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 lutego 2024 r. sygn. akt II OSK 2495/22, z dnia 5 lutego 2024 r. sygn. akt II OSK 2741/22). Wymóg formy aktu notarialnego odnosi się do umowy współwłaścicieli o powierzeniu zarządu osobie fizycznej lub prawnej, a nie do umowy o zarządzanie nieruchomością (zob. I. Szymczak, Własność lokali. Komentarz, Lex el. 2023, art. 18 uwaga 3; M. Balwicka-Szczyrba, Komentarz do niektórych przepisów ustawy o własności lokali w: Zarząd majątkiem wspólnym, WK 2016, art. 18, Uwaga VI. Zarządca, pkt 2). Z umową o zarządzanie nieruchomością wspólną mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Zauważenia wymaga, iż w orzecznictwie nie budzi również wątpliwości nałożenie wykonania określonych obowiązków w zakresie ochrony przeciwpożarowej jedynie na zarządcę. Skarżący na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej przejął zatem odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej. Nadto w ocenie Sądu, poddawanie instalacji wentylacji okresowym kontrolom w zakresie i częstotliwości wynikającym z przepisów prawa budowlanego, stanowiące realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, w tym zapewnienie osobom przebywającym w budynku bezpieczeństwa, odpowiada czynnościom zwykłego zarządu, które Skarżący może podejmować samodzielnie. Wskazane czynności pozostają objęte charakterem bieżących spraw związanych z eksploatacją budynku. Tak też wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny. Przeprowadzanie okresowej kontroli elementów instalacji gazowej, odgromowej i wentylacyjnej oraz przewodów kominowych stanowi realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, gdyż odpowiada czynnościom zwykłego zarządu (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 lutego 2024 r. sygn. akt II OSK 2741/22 i przywołane ta orzecznictwo). Uwzględniając przywołane regulacje oraz ustalony w sprawie stan faktyczny, który jak wynika z akt sprawy, nie pozostawał w sprawie sporny, Sąd doszedł do przekonania, że organy Straży Pożarnej prawidłowo określiły podmiot zobowiązany do wykonania obowiązku z zakresu ochrony przeciwpożarowej. W konsekwencji organy orzekające zasadnie przyjęły, że Skarżący zgodnie z art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej ponosi odpowiedzialność za wykonywanie obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, o jakich mowa w art. 4 ust. 1 tej ustawy. Na Skarżącym spoczywa zatem obowiązek ich wykonania, bez potrzeby uzyskania zgody współwłaścicieli. Z przyczyn szczegółowo wskazanych powyżej, wbrew zarzutom strony skarżącej, w sprawie nie doszło do naruszenia art. 28 k.p.a. oraz art. 3, art. 6, art. 13, art. 17, art. 18 ustawy o własności lokali w zw. z art. 4 ust. 1 i 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej oraz naruszenia przepisów Kodeksu cywilnego wskazanych w zarzutach skargi, czy też art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami do którego odwołuje się § 1 umowy zawartej przez Skarżącego (zarzut nr I.1., I.2. i I.3. petitum skargi, na marginesie odnotować należy, że zarzut nr I.1. odnosi się do "wyłącznika prądu", zatem kwestii pozostającej poza zakresem niniejszego postępowania). Sąd nie dopatrzył się naruszenia przepisów postępowania mogących mieć wpływ na rozstrzygnięcie. Jak wynika z akt sprawy, zawiadomieniem z dnia 6 listopada 2024 r. Skarżący został zawiadomiony o stwierdzonych w toku kontroli naruszeniach oraz o prawie do składania wyjaśnień, zastrzeżeń i wniosków dowodowych (karty nr 25-30 akt administracyjnych), co czyni niezasadny zarzut naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. (zarzut nr II.1. petitum skarg). Sąd nie podziela również zarzutu naruszenia art. 77 i art. 80 k.p.a. Analiza dokonana przez Sąd prowadzi do wniosku, że postępowanie zostało przeprowadzone w sposób zgodny z regułami wynikającymi z przepisów postępowania, w tym prawidłowego zastosowania przepisów określających zasady związane z zebraniem dowodów, ich oceną oraz uzasadnieniem wydanych decyzji (zarzut nr II.2. petitum skargi). Sąd nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi, dokonując kontroli w granicach danej sprawy, ale poza granicami zarzutów, także nie dopatrzył się przyczyn mogących stanowić podstawę do zastosowania kompetencji kasacyjnych. Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji. Orzeczenia przywołane w treści niniejszego uzasadnienia dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych.