II SA/Gl 488/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia NSA Łucja Franiczek,, Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Protokolant referent Marta Zasoń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 grudnia 2011 r. sprawy ze skargi L. P. i G. S. – P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Pismem z dnia 6 lipca 2010 r. Wójt Gminy P. powiadomił L. P. i G. S. – P. o wszczęciu postępowania w sprawie naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości zbytej przez nich nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy P. W sprawie przygotowany został operat szacunkowy przez biegłego rzeczoznawcę. W stosunku do niego pisemne zastrzeżenia złożyli L. P. i G. S. – P. W swoim piśmie potwierdzili sprzedaż działek położonych w C. przy ulicy [...], lecz zakwestionowali wartość wyliczonej w operacie wysokości wzrostu wartości zbytej nieruchomości. Podstawowy zarzut dotyczył wliczenia wartości tej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla porównania przedstawili operat szacunkowy przygotowany we własnym zakresie, w którym wartość tej nieruchomości ustalona została znacznie korzystniej, a wskutek tego wzrost wartości po uchwaleniu planu nie był taki duży. Do wniesionych zarzutów ustosunkował się biegły rzeczoznawca, który podtrzymał swoje stanowisko co do wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości. Decyzją z dnia [...] r. Wójt Gminy P. ustalił L. P. i G. S.- P. jednorazową opłatę w wysokości [...] zł tytułem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy P. i zobowiązał ich do wpłacenia tej kwoty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu wyjaśnił, że zgodnie z poprzednio obowiązującym planem wprowadzonym uchwałą Rady Gminy P. Nr [...] z dnia [...] r., który obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 r., działki oznaczone jako Nr [...], [...] i [...] znajdowały na terenach oznaczonych symbolem "C 26 RP"- tj. uprawy polowe i ogrodnicze. W nowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy P. przyjętym uchwałą Rady Gminy P. Nr [...] z dnia [...] r. zbyta nieruchomość znajduje się w terenach usług oznaczonych symbolem "C 26 UH". W uchwale tej ustalono także stawkę procentową od wzrostu wartości nieruchomości dla terenów usług handlu oznaczonych symbolem "UH" – na 15 %. Organ wskazał, ze na podstawie przygotowanego w sprawie przez biegłego rzeczoznawcę operatu szacunkowego ustalono, iż w związku z uchwaleniem nowego planu wartość zbytej nieruchomości wzrosła o kwotę [...] zł. Operat sporządzony został zgodnie z wymogami zawartymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a organ nie wniósł do niego żadnych zastrzeżeń, zaś zastrzeżenia stron postępowania zostały wyjaśnione przez rzeczoznawcę. Organ ustalił nadto, że faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości w okresie, kiedy nie obowiązywał plan miejscowy, był rolniczy, podobnie jak w ustaleniach poprzedniego planu. Podkreślono, że nieruchomość miała powierzchnię 0,6049 ha, co powodowało, że przeznaczenie gruntu na cel inny niż rolniczy wymagało zgody Ministra Rolnictwa. Wobec nie wystąpienia o powyższą zgodę, nieruchomość nie spełniała warunków niezbędnych do ustalenia warunków zabudowy. Mając powyższe na uwadze, wysokość orzeczonej opłaty - stanowi 15% ustalonego wzrostu wartości tej nieruchomości w związku z uchwaleniem nowego planu miejscowego. W wyniku wniesionego odwołania, gdzie głównym zarzutem było niezgodne z przepisami prawa przyjęcie do porównania nieruchomości całkowicie niepodobnych do sprzedanej nieruchomości, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. uchyliło decyzję organu pierwszej instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu Kolegium potwierdzając wynikające z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uprawnienie organu do naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowani przestrzennego, odwołało się m.in. do wyroku Trybunału Konstytucyjnego. Kolegium podkreśliło, że z wyroku tego wynika dla organów administracji zobowiązanie, aby przy orzekaniu o opłacie planistycznej, porównywały jaki status nadawał nieruchomości poprzednio obowiązujący plan w stosunku do jej przeznaczenia w nowym planie. Ustalenie opłaty planistycznej jest uzasadnione tylko, gdy aktualny plan zmienia dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości wynikające z wygasłego planu i przez to powoduje zwiększenie jej wartości. Kolegium wyjaśniło, że biegły rzeczoznawca ustalił wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu uwzględniając faktyczny sposób jej wykorzystania, a organ wydając decyzję w żaden sposób nie odniósł się do tej kwestii, podobnie jak nie zajął stanowiska w stosunku do zarzutów dotyczących sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, wskazując jedynie, że odniósł się do nich biegły rzeczoznawca. Dodało, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i jako taki podlega ocenie organu, i to organ a nie rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do odniesienia się w uzasadnieniu decyzji do zarzutów jego dotyczących. Rozpatrując sprawę ponownie, organ ustalił, na podstawie pisma Sołtysa Sołectwa C. przeznaczenie działek o nr [...],[...] i [...] - potwierdzając ich wykorzystywanie w sposób rolniczy. Decyzją z dnia [...] r. Wójt Gminy P., przywołując w podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, ust. 4 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalił L. P. i G. S. – P. jednorazową opłatę w wysokości [...] zł tytułem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy P. i zobowiązał ich do wpłacenia tej kwoty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu wyjaśnił, że z ustaleń faktycznych wynika, że na podstawie aktu notarialnego sporządzonego w dniu [...] r. L. P. i G. S.- P. sprzedali wymienione powyżej działki. Ustalono, że zgodnie z zapisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą Rady Gminy P. z dnia [...] r., nieruchomość ta znajduje się na terenach oznaczonych symbolem "C 26 UH" – tereny handlu, dla których przyjęto 15 % stawkę służącą naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu. W poprzednio obowiązującym ( do 31 grudnia 2003 r.) planie miejscowym tereny te położone były w terenie oznaczonym symbolem "C 26 RP" – uprawy polowe i ogrodnicze. W oparciu o powyższe ustalenia organ uznał, że w sprawie zaistniały przesłanki do wszczęcia i prowadzenia postępowania w sprawie naliczenia jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a mianowicie: nastąpiło uchwalenie nowego planu, nieruchomość został zbyta przed upływem 5 lat od dnia w którym plan stał się obowiązujący, nie zachodzi w sprawie przypadek określony w wyroku Trybunału Konstytucyjnego, gdyż przeznaczenie nieruchomości w nowym planie ("C 26 UH") jest różne od przeznaczenia w starym palenie ("C 26 RP"). Główną przesłanką nałożenia opłaty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem miejscowego planu, a wykazaniu tego służy przygotowana w sprawie wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego. Przedmiotowy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami ustawy z dnia [...] r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, z uwzględnieniem art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przy sporządzeniu przedmiotowej wyceny przyjmuje się stan nieruchomości z daty wejścia w życie planu według cen z daty jej zbycia. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenie terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania tej nieruchomości przed jego uchwaleniem. W toku postępowania ustalono, że nieruchomość zbyta przez małżonków zainteresowanych w okresie braku planu była faktycznie wykorzystywana zgodnie z zapisem w ewidencji gruntów - jako grunt rolny. Potwierdziły to także oględziny oraz oświadczenie sołtysa wsi C. Metoda zastosowana w przygotowanej wycenie, przyjęte do porównania nieruchomości oraz liczba porównywalnych transakcji, przy uwzględnieniu dodatkowych współczynników korygujących wpływających na cenę nieruchomości, a związanych z lokalizacją sąsiedztwem, dojazdem i kształtem, doprowadziły do ustalenia wartości nieruchomości po uchwaleniu nowego planu. W związku z wyliczoną tak wartością nieruchomości i ustaleniem wysokości wzrostu tej wartości w związku z uchwaleniem planu, wyliczono wysokość należnej jednorazowej opłaty przy zastosowaniu przewidzianej w planie stawki 15%. Organ po dokładnej analizie uznał, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy "spełnia wszystkie wymogi pod względem formalnym i posiada wartość dowodową". Zawiera wszystkie niezbędne informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Mając powyższe na uwadze organ orzekł jak w sentencji. Odwołanie od powyższej decyzji złożyli L. P. i G. S.- P. kwestionując i podważając prawidłowość wykonanego w sprawie operatu szacunkowego, a tym samym wysokość naliczonej jednorazowej opłaty planistycznej w orzeczonej kwocie. Potwierdzając fakt sprzedaży wymienionych działek położonych w C., a także nie kwestionując należnej z tego tytułu, co do zasady, opłaty planistycznej, złożyli zastrzeżenia do przygotowanego w sprawie operatu szacunkowego, w szczególności zwracając uwagę na rażące zaniżenie wartości nieruchomości w okresie przed uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez niezgodne z przepisami prawa przyjęcie do porównania nieruchomości całkowicie niepodobnych do ich nieruchomości. Podkreślili, że nastąpiło porównanie ich działki, położonej w centrum miejscowości i w sąsiedztwie centrum handlowo- usługowego z działkami rolnymi położonymi na obrzeżach gminy, trudnym dojazdem, bez możliwości uzbrojenia. Musi to wpływać na cenę każdej nieruchomości. Dodatkowo przyjęto do porównania działki typowo rolne, bez możliwości odmiennego wykorzystania, podczas gdy ich działka położona jest w pobliżu zabudowy mieszkalno-usługowej. Dodali, że przygotowana wycena nie spełnia wymogów rzetelności i poprawności operatu, a wręcz w ich ocenie dowodzi niewłaściwego doboru nieruchomości do porównania, a co za tym idzie nierzetelnego wyliczenia wzrostu wartości nieruchomości, z uwagi na znaczące zaniżenie jej wartości przed zmianą planu. Kolejnym uchybieniem przedmiotowego operatu szacunkowego jest pominięcie przy określeniu wartości nieruchomości po zmianie planu istniejącej strefy ochrony cmentarza oraz linii energetycznej średniego napięcia, co niewątpliwie powinno wpływać na wartość nieruchomości. Rzeczoznawca wprawdzie wspomina o istnieniu tych ograniczeń, ale w żaden sposób nie koryguje wartości nieruchomości. Dodatkowo rzeczoznawca nie uzasadnił w sposób dostateczny przyjęcia faktycznego stanu użytkowania gruntu jako rolny. Podkreślili, że przez kilka lat nie było obowiązującego w gminie planu, ale ich nieruchomość położona przy drodze publicznej w centrum miejscowości posiadała możliwość uzbrojenia i z dużym prawdopodobieństwem, przy braku planu, uzyskaliby warunki zabudowy. Pokazuje to w sposób wyraźny, że już w okresie braku planu, działki te nie stanowiły działek rolnych. Mając powyższe na uwadze, wzrost wartości ich nieruchomości w związku z uchwaleniem planu wyliczony został nierzetelnie i został znacząco zawyżony. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu podzieliło stanowisko zaprezentowane przez organ pierwszej instancji w zakresie ustalenia stanu faktycznego sprawy. Za bezsporny w sprawie uznał fakt sprzedaży przez małżonków L. P. i G. S.- P. przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu nieruchomości, składającej się z trzech działek – nr [...],[...] i [...], położnej w C., o powierzchni łącznej 0,6049 ha. Uchwalenie nowego planu miejscowego uchwałą Rady Gminy w P. z dnia [...] r. spowodowało zmianę przeznaczenia nieruchomości, określonego w poprzednim planie (z dnia 30 kwietnia 1991 r.- obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r.) jako tereny upraw polowych i ogrodowych i tak faktycznie wykorzystywanej do wejścia w życie nowego planu, na tereny usług i handlu. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przez zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przez jego uchwaleniem. Wzrost ten ustala rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym. Sporządzony w sprawie operat szacunkowy, ustalił wymaganą wartość nieruchomości przed i po uchwaleniu planu, a jego przygotowanie, w ocenie organu, nie stoi w sprzeczności z obowiązującymi w tym zakresie przepisami i spełnia wszystkie wymagania określone tymi przepisami. Wycena nieruchomości została sporządzona metodą korygowania ceny średniej przy uwzględnieniu cech rynkowych, takich jak położenie nieruchomości, jej kształt, uzbrojenie, sąsiedztwo, obszar, warunki dojazdu i warunki geotechniczne. Podnoszone w odwołaniu zarzuty, że organ pierwszej instancji nie odniósł się do zgłoszonych zastrzeżeń względem operatu nie znalazł potwierdzenia w zgormadzonym materiale dowodowym. Nie można też podzielić zarzutu, że rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości całkowicie niepodobne, bo przy ustalaniu wartości nieruchomości metodą korygowania ceny rozporządzenie przewiduje przyjmowanie do porównania podobnych nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Określenie wartości za pomocą tej metody polega na korekcie cen nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach i tak uczynił to rzeczoznawca. Subiektywne odczucie skarżących, że przyjęte przez rzeczoznawcę nieruchomości nie są podobne do nieruchomości sprzedanej, nie może stanowić podstawy do podważenia przygotowanego w sprawie operatu szacunkowego. Za nietrafny uznał także organ odwoławczy zarzut nie uwzględnienia przy sporządzonej wycenie strefy ochronnej cmentarza oraz linii elektrycznej, bowiem sąsiedztwo to uwzględnione zostało jako niekorzystna cecha rynkowa nieruchomości mającą wpływ na jej wartość. W świetle powyższych ustaleń organ odwoławczy orzekł jak w sentencji. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, reprezentowani przez pełnomocnika L. P. i G. S.- P., zarzucili decyzji naruszenie prawa w zakresie uznania za prawidłową wysokości opłaty planistycznej, która ustalona została na kwotę [...] zł w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w sprawie podczas, gdy operat wykonany został przy istotnych błędach faktycznych dotyczących wyceny zbytych przez skarżących nieruchomości, a w szczególności przez określenie jako podobnych do niej nieruchomości o całkiem odmiennym ukształtowaniu, położeniu i lokalizacji, co skutkowało zdecydowanym zmniejszeniem ich wartości w okresie sprzed uchwalenia planu Gminy P. Dodatkowo podnieśli błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę zaskarżonej decyzji, mający wpływ na jej treść a polegający na sprzecznym z istniejącym, w okresie przed uchwaleniem planu miejscowego, rzeczywistym sposobem wykorzystania nieruchomości, to znaczy uznaniu, iż teren ten wykorzystywany był rolniczo. Mając powyższe na uwadze wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie kosztów niniejszego postępowania. W uzasadnieniu podkreśli, że sprzedana przez nich nieruchomość w okresie od dnia 31 grudnia 2003 r., kiedy utracił moc obowiązujący ówcześnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, do dnia 12 czerwca 2009 r., kiedy wszedł w życie obecnie obowiązujący plan miejscowy, nie podlegała ustaleniom żadnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Porównując jednak oba plany zauważyć trzeba zmianę w sposobie położenia ich nieruchomości, z terenu upraw rolnych i ogrodowych na tereny usług handlu. W nawiązaniu do powyższego bezspornym pozostaje obowiązek strony skarżącej do poniesienia opłaty planistycznej, od której to zapłaty strona nie zamierza się uchylić co do zasady. Kwestionuje jednak jej obecnie ustaloną wysokość. Uważając wyliczoną kwotę opłaty za wysoką, skarżący wskazali, iż związane to jest z istotnymi błędami faktycznymi dotyczącymi wyceny zbywanej nieruchomości. Dalej powtórzyli argumenty podnoszone już w odwołaniu, a mianowicie przyjęcie za podobne nieruchomości zupełnie odmiennych, o innym kształcie położeniu i lokalizacji. Podkreślili, iż w zasadzie nieruchomość ich stanowiła kompleks, położony w rejonie centrum handlowo- usługowego miejscowości, przy niezwykle korzystnej lokalizacji ze względu na bezpośrednie sąsiedztwo z głównym szlakiem komunikacyjnym. Żadna z nieruchomości przyjętych jako podobna, takimi walorami nie dysponowała. Dodali, iż przedłożyli do akt administracyjnych operat szacunkowy przygotowany w kwietniu [...] r., gdzie wartość ich nieruchomości przed dniem wejścia w życie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyceniona została na kwotę [...] zł a nie jak w operacie przygotowanym w sprawie na kwotę [...] zł. Wskazali, iż przy dwóch, tak różniących się między sobą operatach sporządzonych przez osoby posiadające stosowne uprawnienia, ich zweryfikowanie powinno nastąpić w drodze dodatkowej opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Podkreślili także, nieuprawnione w sprawie przyjęcie, iż przedmiotowa nieruchomość w czasie, kiedy nie obowiązywał żaden plan miejscowy wykorzystywana była rolniczo. Zaprzecza temu faktyczne wykorzystywanie tej nieruchomości pod kątem działalności gospodarczej, bowiem na tym terenie umieszczone były reklamy podmiotów gospodarczych m.in. "A", "B" czy Zakładu Stomatologicznego. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 8 grudnia 2011 r. pełnomocnik skarżących podtrzymał skargę i zawarte w niej argumenty przedkładając do akt sprawy przywoływany w odwołaniu i skardze operat rzeczoznawcy z dnia [...] r. na okoliczność określenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem obowiązującego planu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozpatrując sprawę zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zarówno zaskarżona decyzja jak i decyzja ją poprzedzająca nie naruszają prawa Zgodnie z zapisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) - sądy administracyjne powołane są do badania zgodności z prawem decyzji, postanowień, czynności i innych aktów administracyjnych. Kontrolują zatem czy organy administracyjne wydające zaskarżone akty nie dopuściły się naruszenia przepisów prawa materialnego lub procesowego, i to naruszenia mającego bądź mogącego mieć istotny wpływ na wynik sprawy czy stanowiącego podstawę wznowienia postępowania, albo wreszcie naruszenia prawa uzasadniającego ich nieważność, albowiem jedynie wówczas jest możliwe uchylenie kwestionowanej decyzji bądź stwierdzenie jej nieważności (art.145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ). Przy czym, po myśli art. 134 tej ustawy, sądy te nie są związane zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, czyli rozpatrują sprawę w jej całokształcie. Przeprowadzona w niniejszej sprawie kontrola zaskarżonej decyzji w aspekcie zarzutów podniesionych w skardze oraz wziętych pod rozwagę przez Sąd z urzędu w zakreślonych powyżej ramach wykazała, iż odpowiada ona prawu, nie narusza bowiem ani przepisów materialnoprawnych ani przepisów procedury. Materialnoprawną podstawę kontrolowanego rozstrzygnięcia stanowią przepisy ustawy z dnia 23 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności art. 36 ust. 4, według którego, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy i jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Uwzględniając powyższe, stwierdzenia wymaga fakt, iż ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powyższego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie przesłanek, a mianowicie: • nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego • miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika; • nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą ; • w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości; • zbycie tej nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu Stwierdzenie, iż chociażby jedna z tych przesłanek nie została spełniona, uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej, w przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie tej opłaty ma charakter obligatoryjny. Pomocniczymi w zakresie ustalenia tej opłaty przepisami są ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2004, Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) W niniejszej sprawie poza sporem pozostaje fakt sprzedaży, przed upływem pięciu lat, przez L. P. i G. S. – P. aktem notarialnym Nr rep. [...] z dnia [...] r. nieruchomości położonej w C., a złożonej z działek o nr [...],[...] i [...]. Niesporne jest także to, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą Rady Gminy P. Nr [...] z dnia [...] r. nastąpiła zmiana przeznaczenia tego terenu. Zresztą sami skarżący zgadzają się co do zasady, z koniecznością uiszczenia przedmiotowej opłaty planistycznej, kwestionując jednak jej wysokość. Stąd kluczowym problemem sprawy jest przesłanka wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu. Podstawowym dowodem do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W operacie tym rzeczoznawca winien wykazać wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą dotychczasowego przeznaczenie tej nieruchomości w uchwalonym planie. Z akt sprawy wynika, że zbyta przez skarżących nieruchomość według planu miejscowego przyjętego Uchwałą Rady Gminy P. Nr [...] z dnia [...] r., obowiązującego do 31 grudnia 2003 r., znajdowała się w terenie oznaczonym symbolem "C 26 RP" – uprawy polowe i ogrodnicze, zgodnie zaś z planem przyjętym uchwałą Rady Gminy P. Nr [...] z dnia [...] r. – znalazła się w terenie oznaczonym symbolem "C 26 UH" – tereny usług i handlu. W okresie, kiedy nie obowiązywał żaden plan, według wypisu z ewidencji gruntów działki oznaczone zostały jako rolne. Takie przeznaczenie tej nieruchomości w okresie bezplanowym przyjęte też zostało w operacie szacunkowym przygotowanym w sprawie – tj. operatu z dnia [...] r. Z porównania ustaleń obu planów oraz biorąc pod uwagę faktyczne wykorzystanie działek, wynikające z zapisów w ewidencji gruntów w okresie gdy nie obowiązywał na tym terenie żaden plan (tj. do 1 stycznia 2004 r. do uchwalenia nowego planu), wynika jednoznacznie, że wskutek uchwalenia nowego planu miejscowego nastąpiła zmiana przeznaczenia gruntów w obszarze, w którym położona jest nieruchomość skarżących. Nie podlega zatem wątpliwości, ze wartość przedmiotowej nieruchomości ulegała zmianie, to znaczy wartość ta wzrosła. Potwierdzenie i wyliczenie wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiło w operacie szacunkowym, gdzie rzeczoznawca w sposób przewidziany przepisami wyliczył wartość tej nieruchomość przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu. Zgodnie z przepisem art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży, a wzrost jej wartości stanowi różnica miedzy jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu po uchwaleniu planu lub zmianie miejscowego planu, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem, a więc w okresie bezpośrednio poprzedzającym wejście w życie nowego planu czy jego zmiany. Jako bezzasadne należy uznać twierdzenia skarżących, że ich nieruchomość przed uchwaleniem obowiązującego, zmieniającego przeznaczenie ich działek planu, posiadała inny sposób wykorzystania niż ten, jaki przyjął rzeczoznawca majątkowy, a mianowicie faktyczny sposób wykorzystywania. Pomimo twierdzeń skarżących, fakt rolniczego wykorzystania tych terenów potwierdza Sołtys wsi, nadto wynika on także z zapisów w ewidencji gruntów. Nie mogą zmienić tego faktu postawione na tym terenie reklamy. Z kolei ponoszone przez skarżących szczególnie korzystne warunki położenia tej nieruchomości, niewątpliwie mające wpływ na jej wartość, zostały w operacie skorygowane przy zastosowaniu przewidzianych współczynników korygujących. Mając powyższe na uwadze trzeba stwierdzić, że przeprowadzona analiza zgromadzonych w sprawie dokumentów, w tym i operatu szacunkowego prowadzi do wniosku, że zaskarżona decyzja pozostaje w zgodzie z przepisami prawa materialnego. Orzekające w sprawie organy nie naruszyły także w toku postępowania przepisów procedury administracyjnej, prowadząc w sposób prawidłowy postępowanie dowodowe, zapewniając stronom czynny udział w tym postępowaniu, a wydane w sprawie rozstrzygnięcia należycie uzasadniając. Odnosząc się do dowodu w postaci sporządzonego wcześniej na użytek prywatny operatu szacunkowego z dnia [...] r., według którego wyliczona została zupełnie inna wartość ich nieruchomości z czasu sprzed uchwalenia planu, trzeba wskazać, że jego ocena nie może prowadzić do zmiany stanowiska w sprawie. Podkreślić bowiem trzeba, że na zdecydowanie wyższą wartość przedmiotowej nieruchomości z okresu sprzed uchwalenia planu wpływ miał fakt, iż do wyceny jako nieruchomości porównywalne przyjęte zostały o przeznaczenie m.in. działki o przeznaczeniu budowlanym, podczas gdy jak stwierdzono powyżej faktyczny sposób wykorzystywania tych działek to działki rolne. W takim stanie rzeczy sąd administracyjny nie dopatrzył się naruszenia prawa materialnego ani przepisów procedury administracyjnej – w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny skargę oddalił jako nieuzasadnioną na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.