II SA/Gl 507/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek, Sędziowie Sędzia NSA Ewa Krawczyk, Sędzia WSA Włodzimierz Kubik (spr.), Protokolant starszy referent Aleksandra Gumuła, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 stycznia 2013 r. sprawy ze skargi R. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] r., nr [...], Prezydent Miasta B. ustalił opłatę adiacencką w kwocie 1 457,40 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z jej podziału. Opłata ta została nałożona na R. R. właściciela nieruchomości oznaczonej przed podziałem jako działka nr [...], obręb K. W podstawie prawnej decyzji wskazany został art. 98a, art. 148 ust. 1 i art. 148 ust. 1 – ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm. - dalej zwana u.g.n.) oraz uchwała Rady Miejskiej w B. Nr [...], z dnia [...] r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...] z dnia [...] r., poz. [...]). W uzasadnieniu tego orzeczenia Prezydent Miasta B. podał, że ostateczną decyzją z dnia [...] r., nr [...], zatwierdził na wniosek R. R. podział wskazanej wyżej nieruchomości na działki nr [...] o pow. 836 m², nr [...] o pow. 786 m² i nr [...] om pow. 893 m². Ta decyzja podziałowa uzyskała klauzulę ostateczności w dniu 24 marca 2009 r. W tej dacie obowiązywała wskazana w podstawie prawnej decyzji uchwała Rady Miejskiej, która przewiduje stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości 30 % od wzrostu wartości nieruchomości. Dalej organ stwierdził, że przedmiotowa decyzja została wydana w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, bowiem poprzednia wydana przez niego decyzja oraz utrzymująca je w mocy decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. zostały uchylone wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 15 grudnia 2010 r., Sygn. akt II SA/Gl 1071/10. W wyroku tym WSA doszedł do przekonania, że obie uchylone decyzje zapadły bez należytego ustalenia stanu faktycznego co mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Mając na uwadze wskazania zawarte w tym wyroku Prezydent Miasta B. zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie kolejnego operatu szacunkowego. Operat ten został sporządzony w dniu [...] r., o czym zawiadomiono właściciela podzielonej nieruchomości. R. R. po zapoznaniu się z tym operatem nie zgłosił do niego żadnych uwag w związku z czym przyjęto go jako dowód w sprawie. W oparciu o ten operat ustalono, że wyniku podziału wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła o 4 858 zł. Organ I instancji stwierdził ponadto, że wydzielone działki stanowią kompleks gruntu o pow. 2515 m² znajdujący się w peryferyjnej dzielnicy B., w dużej odległości od centrum dzielnicy i w terenie średnio zurbanizowanym. Działki powstałe z podziału nieruchomości przylegają od strony północnej do działki drogowej. Przed podziałem nieruchomość stanowiła teren dużego ogrodu i łąki przylegających do budynku mieszkalnego znajdującego się obecnie na działce nr [...]. Teren wokół budynku stanowi obszar działki budowlanej obejmujący podjazd, zieleń i chodnik do których prowadziła wąska droga gruntowa. W wyniku przeprowadzonego podziału ustanowiono dwie odrębne działki budowlane znajdujące się w zasięgu częściowego uzbrojenia, z przyłączami do budynku. Wszystkie wydzielone działki mają dostęp do drogi publicznej, gdyż przylegają do działki nr [...] (ul. [...]). Dostępność tę określono jednak jako obniżoną i w operacie sklasyfikowana ona została jako średnia lub poniżej średniej. Organ dodał ponadto, że obszar wydzielonych działek jest objęty planem miejscowym przyjętym uchwałą Rady Miejskiej Nr [...] z dnia [...]r. Plan ten wszedł jednak w życie w dniu [...] r., a tym samym w dacie uzyskania przez decyzję podziałową waloru ostateczności jeszcze nie obowiązywał. W związku z tym rzeczoznawca w operacie szacunkowym ustalając przeznaczenie terenu wydzielonych działek odwołał się do ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (tereny ograniczonej zabudowy mieszkaniowej). W chwili obecnej podzielona nieruchomość znajduje się w jednostce przeznaczonej w planie pod zabudowę usługowo-rzemieślniczą z dopuszczalną funkcją mieszkaniową. Dalej organ stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy odnosząc się do zaleceń Sądu dotyczących odniesienie wycenianych działek do nieruchomości podobnych z uwagi na ich przeznaczenie zanalizował rynek nieruchomości dobierając do porównań transakcje spełniające warunki podobieństwa tak w zakresie praw do nieruchomości, położenia w tym samym mieście oraz zbliżonych do siebie dzielnic, dostępności do sieci uzbrojenia, a także innych cech takich jak ich wielkość. Następnie każdą cechę rzeczoznawca skategoryzował w czterostopniowej skali i przypisał jej odpowiednią wartość. W ocenie organu ponownie sporządzony operat zawiera wszystkie niezbędne elementy i uwzględnia zalecenia zawarte w wyroku WSA w Gliwicach. W podsumowaniu Prezydent Miasta B. stwierdził zaś, że zasadne było przyjęcie, iż nowa konfiguracja oraz wielkość nowopowstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarcze ich użytkowanie, a co zatem idzie uzyskanie wyższej ceny ich sprzedaży, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku sprzedaży działki niepodzielnej. W konsekwencji zasadne było przyjęcie sporządzonego operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie i ustalenie na tej podstawie wysokości opłaty adiacenckiej. W odwołaniu od tej decyzji R. R. podtrzymał swoje wcześniej zgłaszane zastrzeżenia dotyczące przebiegu ul. [...]. Podkreślił, że według dokumentacji ulica ta przebiega po działce nr [...], a tymczasem faktycznie biegnie ona po jego działkach, co winno stanowić istotny element ich wyceny. Sporządzony w dniu [...] r. nowy operat nadal nie zawiera zaś poprawek dotyczących przebiegu ul [...] na wysokości jego działek. W związku z tym zarzucił, że nowy operat został sporządzony na podstawie wcześniej zgromadzonych materiałów. Podał, że ponownie nie brał udziału w oględzinach przeprowadzonych na podzielonej nieruchomości i wobec tego nie mógł w dalszym ciągu kwestionować ustalonego przebiegu ul. [...]. Podniósł też, że w sprawie przebiegu tej ulicy prowadzi korespondencję z Miejskim Zarządem Dróg w B., a także z Wydziałem Mienia Gminnego i Rolnictwa U.M. w B. Dodał wreszcie, że sporządzony w sprawie operat budzi również wątpliwości, gdyż różni się od operatu wykonanego na zlecenie "B" S.A. w B., który sporządzono dla jego działek w dniu [...] r. Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Zdaniem Kolegium za udowodnione w sprawie należało przyjąć, że decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości nr [...] stała się ostateczna w dniu [...] r., a także , iż podział tej nieruchomości nie został dokonany niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Wskazało, że w dniu wydania tej decyzji, a także w dacie uzyskania przez nią waloru ostateczności obowiązywała uchwała Rady Miejskiej podjęta na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n., którą ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej. Decyzja ustalająca wysokość opłaty adiacenckiej została zaś podjęta przed upływem 3 lat od daty gdy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. SKO podzieliło następnie stanowisko organu I instancji, że decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości skarżącego spowodowała wzrost jej wartości. Następnie organ zanalizował treść operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby tej sprawy, wskazując, że rzeczoznawca zastosował w tym operacie podejście porównawcze oraz metodę korygowania ceny średniej. Do porównań przyjął on 11 transakcji nieruchomościami podobnymi. W ocenie Kolegium dobrane do porównań nieruchomości spełniają warunki podobieństwa, aczkolwiek budzić może wątpliwość ich przeznaczenie, bowiem nowowydzielone działki gruntu przeznaczone są pod zabudowę usługowo-rzemieślniczą z dopuszczeniem wprowadzenia funkcji mieszkaniowej pod warunkiem nieprzekraczania 50% całkowitej powierzchni użytkowej mieszkania w stosunku do powierzchni użytkowej usług. Ograniczenie to rzeczoznawca uwzględnił jednak stosownym współczynnikiem. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wskazało, że pozostawały one bez wpływu na wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej. Twierdzenia skarżącego dotyczące faktycznego przebiegu ul. [...] po jego działkach nie zostały poparte żadnymi przekonywującymi dowodami. Z samego zaś zatwierdzonego projektu podziału wynika, że ul. [...] stanowi odrębną działkę nr [...], a także, iż działka ta nie została wydzielona w ramach tego podziału z jego nieruchomości. Kolegium wskazało, że jeżeli skarżący nie zgadzał się z przebiegiem granicy między jego nieruchomością, a ul. [...] winien był te kwestie podnieść w ramach postępowania podziałowego. Zdaniem Kolegium dowodem w niniejszym postępowaniu nie mógł być także operat szacunkowy sporządzony na zlecenie "B" S.A. chociażby z tego tytułu, że przepisy prawa nie dopuszczają podważania operatu sporządzonego dla celów ustalenia opłaty adiacenckiej poprzez posłużenie się operatem sporządzonym na zlecenie innego podmiotu oraz w innym celu. W skardze na ostatnio omówioną decyzję wniesioną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach R. R. zarzucił jej wydanie z uchybieniami proceduralnymi. Wskazał, że zgodnie z wyrokiem WSA w Gliwcach z dnia 15 grudnia 2010 r., sygn. akt II SA/ Gl 1071/10, mała zostać zweryfikowania kwestia przebiegu ul. [...] co sygnalizował we wniesionym odwołaniu i co znalazło potwierdzenie w piśmie MZD w B. z dnia 22 czerwca 2009 r. W ocenie skarżącego kwestia ta miała istotny wpływ na przeprowadzona wycenę jego działek. Fakt ten potwierdza kolejne pismo MZD z dnia 10 lutego 2012 r. nr [...]. Skarżący stwierdził ponadto, że operat sporządzony na zamówienie Urzędu Miejskiego w B. nie może się różnić w tak istotny sposób od operatu wykonanego na zamówienie "B" S. A. w B. sporządzonego w celu ustalenia odszkodowania za szkody majątkowe spowodowane budową sieci kanalizacyjnej. Do skargi dołączone zostały wspomniane pisma MZD w B. oraz wyciąg z operatu szacunkowego sporządzonego w celu ustalenia szkód majątkowych powstałych w związku z budową sieci kanalizacji sanitarnej. W odpowiedzi na skargę SKO w B. wniosło o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutów skargi organ podtrzymał swoje stanowisko zajęte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W toku rozprawy skarżący przedłożył pisma Miejskiego Zarządu Dróg w B. adresowane do niego oraz jego sąsiadów oraz pismo podpisane z upoważnienia Prezydenta Miasta B. przez Zastępcę Naczelnika Wydziału Geodezji U.M. w B. W pismach tych poruszane były kwestie dotyczące statusu prawnego, budowy oraz lokalizacji ul. [...] w B. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa materialnego, ani też procesowego w stopniu pozwalającym Sądowi na jej wzruszenie. Kontrolę legalności zaskarżonej decyzji Sąd przeprowadził kierując się regułami wskazanymi w art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( t. jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 - dalej zwanej p.p.s.a.), które nakazują rozstrzyganie w granicach danej sprawy, a także wskazują na brak związania zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W związku z tym, że w przedmiotowej sprawie zapadł wcześniej wyrok sądu administracyjnego skład orzekający oceniając legalność ostatnio zapadłej w sprawie decyzji SKO w B. w pierwszym rzędzie musiał mieć na uwadze treść unormowania zawartego w art. 153 p.p.s.a. Zgodnie z tym przepisem ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia. Związanie zaś oceną prawną oznacza, że ani organ administracji, ani sąd administracyjny, nie mogą w przyszłości formułować innych, nowych ocen prawnych, które pozostawałyby w sprzeczności z poglądem wcześniej wyrażonym w uzasadnieniu wyroku i mają obowiązek podporządkowania się mu w pełnym zakresie. Mając na uwadze powyższe zanalizować należy treść wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 15 grudnia 2010 r., sygn. akt II SA/Gl 1071/10. Wyrokiem tym WSA w Gliwicach uchylił w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit c i art. 135 p.p.s.a. pierwsze zapadłe w sprawie decyzje organów obu instancji uznając, że wydano je z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W motywach tego wyroku WSA stwierdził, że organy obu instancji w swoich decyzjach nie zanalizowały w sposób należyty sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Organ I instancji nie zamieścił bowiem w uzasadnieniu swojej decyzji oceny sporządzonego w sprawie operatu oraz nie odniósł się do zastrzeżeń zgłaszanych pod jego adresem przez stronę. Z kolei ocena operatu dokonana przez SKO w B. pozostawała w sprzeczności z danymi tego operatu. Organ ten rozważając kwestię ograniczeń w zagospodarowaniu wydzielonych z powodu zajęcia ich części pod drogę publiczną nie dostrzegł bowiem, że operat szacunkowy uwzględnia tę okoliczność. W omawianym wyroku WSA w Gliwicach sformułował także swoje zastrzeżenia w stosunku do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Zastrzeżenia te budził sposób potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, a także kwestie związane z doborem działek wziętych do porównań. Sąd ten zwrócił w szczególności uwagę, że na etapie aneksowania sporządzonego operatu brak było ustaleń dotyczących oceny wpływu modyfikacji cech wycenianej nieruchomości na dobór wziętych do porównań nieruchomości. Drugie zastrzeżenie dotyczyło natomiast ustaleń związanych z przeznaczeniem nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Sąd podkreślił, że w obowiązującym studium teren nieruchomości "nie jest przeznaczony co do zasady pod zabudowę mieszkaniową, lecz pod zabudowę usługowo-rzemieślniczą". Rozpoczynając kontrolę legalności wydanych po tym wyroku decyzji organów obu instancji należy zanalizować zastosowane w sprawie przepisy prawa materialnego. Wskazać przyjdzie, że ustalenie przez organ wykonawczy gminy opłaty adiacenckiej, o jakiej jest mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n., jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia czterech pozytywnych przesłanek, a to: 1) zatwierdzenia podziału nieruchomości ostateczną decyzją lub prawomocnym orzeczeniem wydanymi na wniosek właściciela lub jej użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres jej użytkowania, 2) wydania decyzji ustalającej opłatę przed upływem 3 letniego terminu od uzyskania przez decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości waloru ostateczności czy od uprawomocnienia się orzeczenia o podziale, 3) wzrostu wartości nieruchomości będącego konsekwencją jej podziału, 4) obowiązywania uchwały rady gminy ustalającej stawki procentowe opłaty adiacenckiej w dacie, gdy decyzja o podziale stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. W przedmiotowej sprawie wszystkie te przesłanki w ocenie składu Sądu orzekającego zostały w niniejszej sprawie spełnione. Wskazać także należy, że do podziału stanowiącej własność skarżącego działki nr [...], obręb K., doszło na jego wniosek oraz, iż podział ten nie był podziałem niezależnym od ustaleń planu miejscowego w rozumieniu w art. 98 a ust. 2 u.g.n. Podziały nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego mogą mieć bowiem miejsce tylko w przypadkach enumeratywnie wyliczonych w przepisie art. 95 u.g.n. Następnie należy wskazać, że art. 156 ust. 1 u.g.n. nakazuje ustalenie wysokości odszkodowania po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.s.g.). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości ( art. 134 ust. 1 u.s.g.). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami – art. 134 ust. 2 u.s.g. Przez stan nieruchomości stosownie do art. 4 pkt 17 u.g.n. należy natomiast rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość była położona. Przeznaczenie nieruchomości określa się wreszcie na podstawie przepisów planu miejscowego, a w przypadku braku planu miejscowego - co miało miejsce w kontrolowanym postępowaniu - przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ( art. 154 ust. 1 i ust. 2 u.g.n.). Oceniając wywiązanie się orzekających w sprawie organów z zaleceń zawartych w prawomocnym wyroku WSA w Gliwicach wskazać należy, że zgodnie z tymi zaleceniami rzeczoznawca majątkowy sporządził w dniu [...] r. nowy operat szacunkowy, w którym uwzględnił, co wykazał, zalecenia zawarte w tym wyroku. W związku ze sporządzeniem nowego operatu bez znaczenia dla oceny legalności zaskarżonej decyzji stały się zatem zastrzeżenia WSA dotyczące prawidłowości opatrzenia poprzedniego operatu klauzulą aktualizacyjną. Tym niemniej wytknąć należy Prezydentowi Miasta B. podjęcie niedopuszczalnej - z punktu widzenia unormowania zawartego w art. 153 p.p.s.a.- polemiki z wykładnią art. 156 ust. 4 u.g.n. Wobec jednak sporządzenia w sprawie nowego operatu naruszenie to pozostało bez wpływu na wynik sprawy. Sporządzony w sprawie nowy operat szacunkowy zdaniem Sądu jest prawidłowy. W szczególności uwzględnia on normy wynikające z przepisów działu IV rozdziału 1 u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), w tym unormowanie zawarte w § 41 tego rozporządzenia. Rzeczoznawca do ustalenia wartości nieruchomości przed i po podziale właściwie zastosował podejście porównawcze z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej. Prawidłowo pominął także przy wycenie części składowe wycenianej nieruchomości. Wątpliwości mogły budzić co prawda wzięte do porównań transkacje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową zamiast transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę usługowo-mieszkaniową. Na 11 transakcji wziętych bowiem do porównań przy ustalaniu wartości nieruchomości przed podziałem tylko 1 dotyczyła nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, a pozostałe 10 dotyczyło nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. W przypadku zaś ustalania wartości nieruchomości po podziale na 11 transakcji wziętych do porównań 4 dotyczyło nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniowo-usługową (czy usługowo-mieszkaniową), a pozostałe 7 transakcji dotyczyło nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Rzeczoznawca przeprowadził jednakowoż analizę transakcji gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową i rzemieślniczo-usługową mających miejsce na lokalnym rynku nieruchomości (w granicach miasta B.) w latach 2009 -2011 i ustalił, że średnie ceny m² gruntów mających te rodzaje przeznaczenia były do siebie bardzo zbliżone. Średnia cena w przypadku rynku gruntów mieszkaniowych wyniosła w tym okresie 98,9 zł / m², a w przypadku rynku gruntów usługowo-rzemieślniczych 98 zł / m². Tym samym należy uznać, że rzeczoznawca zastosował się do wskazań zawartych w wyroku z dnia 15 grudnia 2010 r. ( II SA/Gl 1071/10) dotyczących właściwego doboru wziętych do porównań nieruchomości z względu na ich przeznaczenie. W ocenie składu orzekającego nie może budzić także wątpliwości, że rzeczoznawca zastosował się również do zawartych w powołanym wyroku wskazań dotyczących przeznaczenia części działek skarżącego pod drogę (ul. [...]), a w szczególności do stanowiska WSA w Gliwicach kwestionującego pogląd skarżącego o obciążeniu podzielonej nieruchomości służebnością drogi i wskazującego na brak możliwości zastosowania w sprawie przepisu § 38 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W tej ostatniej kwestii z uwagi na ponownie podniesione przez skarżącego zarzuty dotyczące zajęcia części podzielonej nieruchomości pod ul. [...] wskazać należy dodatkowo, że w ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta B., którą zatwierdzony został podział działki nr [...] nie wydzielono jakiejkolwiek części dzielonej działki pod tę drogę. Z dołączonej do tej decyzji mapy zawierającej projekt podziału wynika, że obsługa komunikacyjna wydzielonych działek odbywać się będzie po działce nr [...]. W tej kwestii należy mieć także na uwadze art. 93 ust. 3 u.g.n. , zgodnie z którym podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Przy czym za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Innymi słowy, gdyby działka skarżącego nie miała dostępu do drogi publicznej należałoby wydzielić z niej część przeznaczoną pod ul. [...]. Dodać też przyjdzie, że stosownie do przepisu art. 98 ust. 1 u.g.n. część działki wydzielona pod drogę publiczną, której podział został dokonany na wniosek właściciela przechodzi z mocy prawa w zależności od rodzaju drogi odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa. Te opisane sytuacje nie miały jednak miejsca w przypadku podziału działki nr [...], co wynika z treści decyzji z dnia [...] r. nr [...]. Odnosząc się do fotokopii pism przedłożonych przez skarżącego przy skardze oraz na rozprawie, stwierdzić należy, że dotyczyły one różnych kwestii związanych z funkcjonowaniem ul. [...] przebiegającej m.in. wzdłuż działek skarżącego. Z treści tych pism wynika, co było wiadome już w dacie wydawania poprzednich decyzji, że [...] r. wszedł w życie plan miejscowy przyjęty w dniu [...] r. uchwałą Rady Miasta B. Nr [...]. Zgodnie z ustaleniami tego planu ul. [...] stanowi drogę dojazdową oznaczoną symbolem [...], która winna mieć w liniach rozgraniczających szerokość 12 m. Z powołanych pism wynika jednocześnie, że na odcinku biegnącym wzdłuż działek skarżącego nr [...].,[...],[...] ulica ta nie została jeszcze wydzielona geodezyjnie i stanowi nieurządzoną drogę gruntową biegnącą po działce nr [...]. Powyższe okoliczności oraz to, że powołany plan miejscowy wszedł w życie już po uzyskaniu waloru ostateczności przez decyzję zatwierdzającą podział przedmiotowej nieruchomości dowodzą, że ten element stanu nieruchomości nie mógł być brany pod uwagę z uwagi na przepis § 41 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. określa się bowiem tę wartość według stanu nieruchomości przed podziałem i po jej podziale ( § 41 ust. 1) . Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział ( ust. 2), a po podziale na dzień w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. W ocenie Sądu orzekające w sprawie organy obu instancji wywiązały się tym razem w sposób dostateczny z ciążącego na nich obowiązku oceny prawidłowości i rzetelności sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Zasadnie także podkreśliły, że operat ten wykazał wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem na 3 mniejsze działki. Prezydentowi Miasta B. wytknąć jednak przyjdzie zbyt ogólnikowe odniesienie się do kwestii doboru przez rzeczoznawcę nieruchomości podobnych, a także jedynie wybiorcze odniesienie się przyjętych w operacie wartości współczynników korygujących cechy nieruchomości wycenianej przed i po podziale. Część z tych braków uzupełniło SKO w B. w toku postępowania odwoławczego. W szczególności SKO oceniło dobór nieruchomości wziętych przez rzeczoznawcę do porównań i wypowiedziało się w kwestii ich podobieństwa do wycenianych działek z punktu widzenia ich przeznaczenia pod zabudowę usługowo-rzemieślniczą z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej. Organ odwoławczy odniósł się także do próby podważenia przez skarżącego prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu powołaniem się na inny operat szacunkowy sporządzony dla jego nieruchomości na zlecenie "B" S.A. Zasadnie wskazał bowiem w tej kwestii, że dowodu w sprawie nie mógł stanowić operat sporządzony w innym postępowaniu. W uzupełnieniu tego stanowiska dostrzec należy, że operat, na który powołał się skarżący został sporządzony w zupełnie innym celu. Służył on bowiem do określenia wysokości szkody majątkowej powstałej na nieruchomości skarżącego w związku z budową sieci kanalizacji sanitarnej i wymianą sieci wodociągowej oraz związanego z tym obciążenia jego nieruchomości służebnością przesyłu stanowiącą ograniczone prawo rzeczowe. Z urzędu przyjdzie w związku z tym podkreślić, że stosownie do przepisu art. 156 ust. 3 u.g.n. operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony. Zwrócić należy ponadto uwagę na art. 157 ust. 2 u.g.n. stanowiący, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia innego operatu szacunkowego. Skarżący chcąc podważyć prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego mógł zatem podjąć działania w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje bowiem organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Z tych wszystkich powołanych względów skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.