II SA/Gl 539/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Bogucka (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędzia WSA Włodzimierz Kubik, Protokolant st. sekretarz sądowy Beata Bieroń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 października 2010 r. sprawy ze skargi S. K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie zawieszenia postępowania w sprawie podziału nieruchomości oddala skargę. Wnioskiem z dnia [...] r. Z. K., działający w charakterze pełnomocnika S. K., zwrócił się do Prezydenta Miasta B. o wydanie opinii w sprawie zgodności wstępnego projektu podziału nieruchomości z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jako podstawę prawną wniosku wskazano art. 94 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.). Przedmiotem opinii miał być podział nieruchomości obejmującej działki nr [1] i [2] w B. przy ul. [...]. Działka stanowi własność S. K. Projekt podziału przewiduje, celem wydzielenia działek pod zabudowę, podział nieruchomości na pięć działek. Do wniosku dołączono w szczególności decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...]r. nr [...] ustalającą warunki zabudowy dla czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działkach nr [1] i [2]. Postanowieniem z dnia [...]r. nr [...] Prezydent Miasta B. zawiesił z urzędu postępowanie dotyczące wydania opinii w sprawie wstępnego projektu podziału nieruchomości do czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednak nie dłużej niż na okres 6 miesięcy licząc od dnia złożenia wniosku, tj. do [...]r. W podstawie prawnej podał przepis art. 94 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu natomiast wyjaśnił, że objęte wnioskiem działki leżą na obszarze, dla którego obowiązuje uchwała nr [...] z [...]r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (ogłoszenie prasowe w dniu [...]r.). Okoliczność ta wyczerpuje przesłankę zawieszenia postępowania wskazaną w art. 94 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W zażaleniu na postanowienie strona podniosła, że posiada nie tylko ostateczną decyzję ustalającą warunki zabudowy, lecz także ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę. Decyzją z dnia [...]r. nr [...] Prezydent Miasta B. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działkach nr [1] i [2]. Dokonanie podziału jest konieczne do rozpoczęcia budowy samodzielnych budynków. Wydzielenie samodzielnych nieruchomości przewidują wydane decyzje oraz dokumenty, na podstawie których zostały one wydane. Postanowieniem z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Wyjaśniło, że w przypadku zaistnienia jednej z okoliczności wskazanych w art. 94 ustawy, organ jest zobowiązany do zawieszenia postępowania. W sprawie jest bezsporne, że nieruchomość będąca przedmiotem podziału jest położona na obszarze, dla którego Rada Miasta podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego. Wniosek został złożony po upływie 6 miesięcy od podjęcia uchwały i przed jego wyłożeniem. Okoliczność ta uzasadnia zawieszenie postępowania na okres do 6 miesięcy. W skardze do sądu administracyjnego pełnomocnik S. K. wniosła o uchylenie postanowień organów obu instancji. Zarzucono, że organy nie uwzględniły skutków wynikających z wydanych decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i w przedmiocie pozwolenia na budowę. Decyzje te już w fazie projektowania przewidziały podział nieruchomości i były wydane już po powzięciu uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uchwała ta nie stanowiła przeszkody do wydania decyzji. Brak zatem podstaw do zawieszania postępowania w sprawie o podział, będący prostą konsekwencją wydanych warunków zabudowy i pozwolenia na budowę. Podkreślono, że w oparciu o wydane decyzje jest możliwe prowadzenia budowy, zatem uchwalenie planu nie może wpłynąć na projektowany podział a zgodnie z art. 94 ust. 1 ustawy, w sytuacji braku planu można dokonać podziału nieruchomości, jeśli jest on zgodny z decyzją o warunkach zabudowy. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wskazano dodatkowo, że nie jest zasadny zarzut naruszenia art. 95 ustawy, albowiem nieruchomość nie jest zabudowana. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozważył, co następuje: Dokonując kontroli zaskarżonego aktu, sąd administracyjny bada jego legalność na dzień wydania. Z tego względu nie miała znaczenia dla sprawy okoliczność, że w dacie orzekania przez Sąd zawieszenie postępowania, dokonane do dnia [...]r., ustało i brak jest aktualnie przeszkód do rozpoznania wniosku strony. Bez względu zatem na fakt oddalenia skargi, okres zawieszenia upłynął i organy winny przystąpić do rozpoznania wniosku strony. Oceniając natomiast legalność wydanych w sprawie postanowień, Sąd doszedł do przekonania, że odpowiadają one prawu. Podstawą wydanych rozstrzygnięć były przepisy rozdziału 1 działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.), regulujące podziały nieruchomości. Przepis art. 92 wyznacza, jakiego rodzaju nieruchomości podlegają reżimowi prawnemu ustalonemu tymi przepisami. Ponieważ dla nieruchomości skarżącej zostały ustalone warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, to zgodnie z art. 92 ust. 2 ustawy, do jej podziału znajduje zastosowanie wskazana regulacja. Co do zasady, warunkiem podziału jest jego zgodność z planem, co wynika z art. 93 ust. 1 ustawy. W sytuacji braku planu znajduje zastosowanie przepis art. 94. Ponieważ nieruchomość skarżącej położona jest na obszarze, dla którego w dacie orzekania przez organy nie obowiązywał plan miejscowy, rozstrzygnięcie wniosku mogło nastąpić w trybie unormowanym art. 94 ustawy. Przepis ten przewiduje w ust. 1, że warunkiem dopuszczalności dokonania podziału nieruchomości położonej na obszarze pozbawionym planu (i dla którego jednocześnie nie obowiązuje obowiązek sporządzenia takiego planu), jest zgodność planowanego podziału z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i z przepisami odrębnymi. Jest to zasadniczy warunek dopuszczalności podziału w takiej sytuacji. Jednocześnie należy zauważyć, że przepis art. 94 ust. 2 odnosi się właśnie do przypadku uregulowanego w art. 94 ust. 1. Ustawodawca właśnie w stosunku do podmiotu składającego wniosek w sprawie podziału nieruchomości położonej na obszarze pozbawionym planu i jednocześnie posiadającej ustalone decyzją warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, wprowadził ograniczenie wynikające z art. 94 ust.2, zobowiązujące organ do zawieszenia postępowania. Jeśli wniosek został złożony po upływie sześciu miesięcy od dnia podjęcia uchwały przez gminę o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego, jak to miało miejsce w niniejszej sprawie, postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia planu, nie dłużej jednak niż na okres 6 miesięcy, licząc od dnia złożenia wniosku o podział. Prawidłowo organy wskazywały stronie, że przepis ten nie daje organowi prowadzącemu postępowanie swobody w podjęciu rozstrzygnięcia i obliguje do zawieszenia postępowania. Wydanie opinii przez wójta o zgodności projektowanego podziału z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest etapem postępowanie w przedmiocie podziału nieruchomości i także na tym etapie, przed jego wydaniem, postępowanie podlega zawieszeniu. Regulacja ta pozostaje w spójności z przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.). Zgodnie z art. 65 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 tej ustawy, organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, stwierdza jej wygaśnięcie, jeśli dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji, przepisu tego nie stosuje się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. Ta ostatnia sytuacja stanowi bowiem dla inwestora tytuł do prowadzenia budowy zgodnie z pozwoleniem. Do podziału nieruchomości, na której powstały co najmniej dwa budynki wzniesione na podstawie pozwolenia na budowę znajduje wówczas zastosowanie przepis art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przewidujący możliwość dokonania podziału niezależnie o ustaleń planu miejscowego (a także, w przypadku jego braku, od decyzji o warunkach zabudowy), celem zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej takimi budynkami. Zarzuty skargi, że zawieszenie nie jest zasadna, albowiem wydano decyzje przewidujące przyszłe zagospodarowanie i podzielenie działek, nie mogły odnieść skutku, przepis art. 94 ust. 2 ustawy znajduje bowiem zastosowanie właśnie wtedy, gdy wnioskodawca ubiega się o dokonanie podziału zgodnie z posiadaną decyzją o warunkach zabudowy. Jej ustalenia są kryterium dopuszczalności proponowanego podziału, fakt posiadania decyzji nie zwalnia jednak z rygoru zawieszenia postępowania, gdy prace planistyczne są stosunkowo zaawansowane, co jak się wydaje, jest wyrazem preferencji ustawodawcy dla kryteriów wynikających z planów miejscowych. Mając na względzie podane argumenty, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.