II SA/Gl 579/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Rafał Wolnik, Sędziowie Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski (spr.), Sędzia WSA Artur Żurawik, Protokolant Agnieszka Jurczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 października 2016 r. sprawy ze skargi J.W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] wydaną m.in. na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm., zwanej dalej ustawą lub u.g.n.) Wójt Gminy R. ustalił obciążającą J. W. jednorazową opłatę w kwocie 1 508,20 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w K., stanowiącej działki nr [...],[...],[...],[...] i [...] obręb K., km 3, powstałe wskutek podziału działki nr [...], zatwierdzonego decyzją tego Wójta nr [...] z dnia [...] r. W uzasadnieniu decyzji co do wzrostu wartości objętej postępowaniem nieruchomości w następstwie jej podziału, powołał się na sporządzony na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego A. M. operat szacunkowy z [...] r., który uznał za wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami i w konsekwencji miarodajny. W odwołaniu od tej decyzji J. W. wniósł o jej uchylenie i ponowne rozpatrzenie sprawy "z uwzględnieniem wszystkich aspektów." W uzasadnieniu zarzucił, że przy ustalaniu wartości nieruchomości zarówno rzeczoznawca majątkowy jak i organ wzięli pod uwagę jedynie dolne ceny działek sprzed podziału i po podziale. Nie uwzględniono zaś górnych cen działek. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. odwołania tego nie uwzględniło i zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. nr [...] wydaną z powołaniem się m.in. na treść art. 138 § 1 pkt 1 Kpa utrzymało decyzję organu pierwszej instancji w mocy. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia stwierdziło, że zaistniały określone w art. 98a ust. 1 u.g.n. przesłanki do ustalenia i obciążenia J. W. opłatą adiacencką, a wydana w tym względzie decyzja organu pierwszej instancji jest zgodna z obowiązującymi przepisami. Odnosząc się do odwołania stwierdziło, że jedynym dopuszczonym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Odwołujący się nie przedstawił przy tym własnej wyceny objętych wyceną gruntów (kontroperatu), a także nie wniósł w terminie określonym w zawiadomieniu o zebraniu materiału dowodowego i możliwości wypowiedzenia się co do tego materiału zarzutów, co do operatu szacunkowego opracowanego na zlecenie organu pierwszej instancji. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeżeli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzonego operatu. Wynika to z treści art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy do wydania decyzji. Odwołujący się nie skorzystał z tego prawa, natomiast w swojej decyzji organ I instancji dokonał oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, w zakresie nie wymagającym wiedzy specjalistycznej i przyjął, iż operat ten może stanowić podstawę do wydania decyzji. W skardze do sądu administracyjnego na powyższą decyzję SKO J. W. wniósł "o ponowne rozpatrzenie sprawy z uwzględnieniem wszystkich aspektów" w zakresie wyceny nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniowo-usługową i mieszkaniową. W uzasadnieniu skargi powtórzył argumentację zawartą wcześniej w odwołaniu zarzucając, że SKO w zaskarżonej decyzji się do niej nie odniosło. W odpowiedzi na skargę SKO w K. wniosło o jej oddalenie podtrzymując w ogólnym zarysie stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Dodatkowo stwierdziło, że rzeczoznawca majątkowy wziął w rozpoznawanej sprawie przy dokonywaniu wyceny indywidualne cechy rynkowe ujętych w operacie nieruchomości, przyjął też odpowiednie wagi dla tych cech (na podstawie rynku lokalnego i posiadanej wiedzy specjalistycznej), które pozwoliły na zastosowanie odpowiednich korekt przy ustalaniu ceny. Na rozprawie sądowej w dniu 14 października 2016 r. skarżący podtrzymując skargę podniósł, że na wydzielonych w wyniku podziału działkach zabudowa może być usytuowana dopiero w odległości 20 m od granic działek sąsiednich nr [...] i nr [...] stanowiących własność Gminy R., przeznaczonych zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania pod parking i tak też wykorzystywanych. Ma to zaś bezpośredni wpływ na wartość tych działek. Wskazał także, że w postępowaniu o ustalenie renty planistycznej, taką opłatą go nie obciążono. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Skarga nie mogła zostać uwzględniona, gdyż oznaczałoby to wydanie orzeczenia na niekorzyść skarżącego, co w świetle treści art. 134 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm., zwanej dalej ustawą p.p.s.a.) nie jest dopuszczalne. W pierwszej kolejności należy podnieść, że uzasadnienie zaskarżonej decyzji SKO nie spełnia wszystkich wymogów określonych w art. 107 § 3 Kpa. Praktycznie ogranicza się bowiem jedynie do pobieżnego zrelacjonowania stanowiska organu pierwszej instancji oraz ogólnych informacji co do niektórych obowiązujących w zakresie przedmiotowej sprawy przepisów. Trudno w związku z treścią art. 15 Kpa dostrzec w nim ustaleń i rozważań świadczących, że sprawa została ponownie rozpoznania przez ten organ w pełnym jej aspekcie. Można jedynie przypuszczać, że utrzymując w mocy decyzję organu pierwszej instancji SKO przyjęło zawarte w niej ustalenia i ich ocenę prawną za swoje. Wójt Gminy R. w swojej decyzji dokonał zaś oceny stanowiącego podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego A. M. z dnia [...] r. pod względem formalno-prawnym, uznając go za prawidłowy i mogący stanowić dowód w sprawie. W tym zakresie ocenę tę należy co do zasady podzielić, z zastrzeżeniem, że błędnie powołano w tym operacie jako obowiązujący dla objętych szacunkiem działek miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy R. z dnia [...] r., gdy tymczasem w zakresie tych działek utracił on moc jeszcze przed zatwierdzeniem projektu podziału, w związku z wejściem w życie uchwały Nr [...] Rady Gminy R. z dnia [...] r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego fragmenty sołectwa K. Powołując niewłaściwy plan biegła prawidłowo jednak przyjęła przy wycenie, że w obowiązującym planie działki te są położone na terenie oznaczonym symbolem "MN" z przeznaczeniem podstawowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z nieuciążliwymi usługami jako funkcją uzupełniającą (§ 10 planu z [...] r.). W planie z [...] r. był to zaś teren przeznaczony pod usługi (symbol planu "U" § 16 II Strefa "U"). Dlatego też ten błąd biegłej nie mógł mieć istotnego wpływu na dokonaną przez nią wycenę. Zastosowany przez biegłą sposób wyceny jest zgodny z treścią art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 3, § 4 ust. 1, 2 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.). Skarżący nie podważył przyjętych do wyceny cen i cech nieruchomości podobnych. Przy ostatecznej wycenie, przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metodzie porównania parami, biegła uwzględniła ceny transakcyjne trzech działek najbardziej podobnych do działek wycenianych. Dlatego też, wbrew stanowisku skarżącego, nie było podstaw oparcia wyceny jedynie na porównaniu najwyższych cen jakie uzyskano na rynku lokalnym za nieruchomości podobne (zarówno przed jak i po podziale). Taki sposób wyceny nie znajduje bowiem oparcia w obowiązujących przepisach. W związku z zarzutami zgłoszonymi przez skarżącego dopiero na rozprawie sądowej, dotyczącymi ograniczeń w zagospodarowaniu objętych opłatą adiacencką nieruchomości, w związku z zagospodarowaniem i przeznaczeniem działek sąsiednich należy stwierdzić, że nie zasługują one na uwzględnienie. W tym względzie należy jednak zwrócić uwagę na braki w sporządzonym operacie szacunkowym, w którym biegła w ogóle do tej kwestii się nie odniosła, a w szczególności nie znalazło to odzwierciedlenia w jego treści. Niewątpliwie zaś na wartość wycenianych nieruchomości ma wpływ nie tylko ich przeznaczenie wynikające z obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego ale też ewentualne ograniczenia w ich zabudowie wynikające z dopuszczalnego w planie przeznaczenia działek sąsiednich, jako innych cech o jakich mowa w art. 4 pkt 1 u.g.n., wpływających na wartość wycenianych nieruchomości. Również te braki operatu nie mogły mieć istotnego wpływu na wynik sprawy. Biorąc z urzędu pod uwagę treść obowiązujących planów zagospodarowania przestrzennego, zarówno gdy chodzi o objęte postępowaniem działki skarżącego jak i działki sąsiednie nr [...] i nr [...], Sąd stwierdził bowiem, że również ten zarzut nie zasługuje na uwzględnienie. Sąsiednie do działek skarżącego działki nr [...] i nr [...] (według oznaczenia na projekcie podziału – karta 33 akt organu I instancji) zgodnie z obowiązującym dla nich miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy R. z dnia [...] r. (uchwała Rady Gminy R. nr [...] - Dz. Urzędowy Woj. [...]. z [...] r. nr [...] poz. [...]) położone są na terenie oznaczonym w tym planie symbolem "SKS", z przeznaczeniem podstawowym pod obsługę komunikacyjną i parkingi na którym dopuszczalna jest jedynie lokalizacja "parkingu samochodów wyłącznie nowych" (§ 16 II strefa "SKS" tego planu). Nie mamy zatem odnośnie takiego przeznaczenia do czynienia z miejscami parkingowymi o jakich mowa w Rozdziale 3 Działu rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny, odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1422), tj. z miejscami postojowymi dla samochodów użytkowników starych i przebywających okresowo na działce budowlanej. W tym wypadku przedmiotowy parking należy bowiem traktować jako pewnego rodzaju magazyn nowych samochodów fabryki [...] w G. Tym samym w zagospodarowaniu działek skarżącego nie występują ograniczenia o jakich mowa w § 19 w/w rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Również z urzędu (w zw. z art. 134 § 1 ustawy p.p.s.a.) Sąd stwierdził, że biegła przy wycenie objętych opłatą adiacencką nieruchomości w operacie z dnia [...] r. popełniła błąd rachunkowy, nad czym organy obu instancji z naruszeniem treści art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 Kpa przeszły do porządku. Mianowicie przy wycenie nieruchomości skarżącego przed jej podziałem nie pomniejszyła jej wartości o wartość wyliczonej w tym operacie a obciążającej tę nieruchomość służebności w kwocie 10 259 zł, co spowodowało zawyżenie tej wartości, a w konsekwencji o taką kwotę zaniżenie wzrostu wartości nieruchomości w następstwie jej podziału. Wartość służebności (w identycznej kwocie) została bowiem odliczona przez biegłą przy wyliczaniu wartości nieruchomości po podziale. W konsekwencji doszło do zaniżenia wyliczonej opłaty adiacenckiej. Sąd nie mógł jednak uwzględnić tej oczywistej wadliwości gdyż skutkowałoby to wydaniem orzeczenia na niekorzyść skarżącego, co w świetle treści art. 134 § 2 ustawy p.p.s.a. nie było dopuszczalne. Brak jest bowiem podstaw do przyjęcia, że stwierdzone w tym względzie uchybienie w decyzjach organów obu instancji stanowi rażące naruszenie prawa o jakim w tym przepisie mowa. Należy mieć bowiem na uwadze w znacznym stopniu ocenny charakter dokonywanej przez rzeczoznawcę wyceny. Z tych wszystkich względów skarga jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy p.p.s.a.