II SA/Gl 584/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Sędzia NSA Ewa Krawczyk, Protokolant Barbara Urban, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 listopada 2010 r. sprawy ze skargi "A" Sp z o.o. w G. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość wydzieloną w wyniku podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta G. nr [...] z dnia [...] r., 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości, 3. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącej Spółki kwotę 11.006,00 (jedenaście tysięcy sześć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją Prezydenta Miasta G. nr [...] z dnia [...] r. zatwierdzono podział nieruchomości położonej w G. przy ulicy [...], w wyniku którego powstała m.in. działka o nr [1] o powierzchni 0,0712 ha – przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę publiczną. Podziału dokonano na podstawie art. 93 ust. 3, art. 96 ust. 1 i art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U z 2004, Nr 268, poz. 2663 ze zm.). W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że działka nr [1] znajduje się na obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (uchwałą Rady Miejskiej w Gliwicach nr XXXV/658/2004 z dnia 2 grudnia 2004 r.) na obszarze oznaczonym symbolem [...] – co oznacza wewnętrzne ulice dojazdowe- [...] oraz [...] ścieżki piesze i rowerowe o szerokości 3m. Dodał, że przedmiotowa działka leży w przestrzeni publicznej, zatem wobec niej zastosowany został art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na mocy którego, działka przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę publiczną, przejdzie na własność Gminy G. z dniem, w którym decyzja stanie się ostateczna. Decyzją z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. umorzyło postępowanie odwoławcze z odwołania "A" Sp. z o.o. w G. , wobec faktu wycofania tego odwołania przez zainteresowana stronę. Tym samym decyzja w sprawie podziału stała się ostateczna. Pomiędzy odwołującym Przedsiębiorstwem a Prezydentem Miasta G. prowadzone były negocjacje dotyczące ustalenia odszkodowania za przejętą działką. Wobec braku załatwienia sprawy w drodze negocjacji, wnioskiem z dnia [...]r. "A" Sp. z o.o. w G. , działając przez pełnomocnika, wystąpiło o ustalenie i wypłacenie odszkodowania według zasad i trybu obowiązującego przy wywłaszczaniu nieruchomości. Decyzją nr [...] z dnia [...]r. działająca z upoważnienia Prezydenta Miasta G. , Dyrektor Zarządu Dróg Miejskich w G. , ustaliła wysokość odszkodowania za nieruchomość gruntową obejmującą działkę [1], obręb [...] o powierzchni 712 m² na kwotę 48.864,00 zł. Jednocześnie wskazała, że powyższe odszkodowanie Gmina wypłaci Spółce w terminie 14 dni od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji. W podstawie prawnej decyzji przywołany został art. 98 ust. 3 w związku z art. 128 do art. 135 przywołanej powyżej ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu wskazano, że wydzielona decyzją Prezydenta Miasta G. z dnia [...]r., działka nr [1] o powierzchni 0,0712 ha, przeznaczona miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę należącą do układu dróg publicznych, przeszła z mocy prawa w trybie art. 98 ustawy na rzecz Gminy G., za przewidzianym w ustawie odszkodowaniem. Wysokość tego odszkodowania zgodnie z art. 98 pkt 3 ustawy uzgadnia się pomiędzy poprzednim właścicielem a właściwym organem w drodze zawarcia umowy cywilnoprawnej. Jeśli do takiego uzgodnienia nie dojdzie odszkodowania ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości, w drodze odrębnej decyzji o odszkodowaniu. Wobec faktu, iż w przeprowadzone w sprawie negocjacje nie doprowadziły do zamierzonego skutku, na wniosek zainteresowanego Przedsiębiorstwa wszczęto postępowania w sprawie ustalenia tego odszkodowania. W sprawie przygotowany został operat szacunkowy ([...]r.) sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę. W oparciu o art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca przygotowując wycenę dokonał wyboru podejścia oraz metody szacowania przedmiotowej nieruchomości (mianowicie podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej). W przygotowanej wycenie przedstawiono dane dotyczące przedmiotowej działki, a rzeczoznawca dokonał oceny lokalnego rynku nieruchomości obejmującego ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod drogi z terenu Gminy G. Wycena ta była przedmiotem przeprowadzonej rozprawy administracyjnej, w trakcie której strony zaprezentowały swoje stanowisko w sprawie, w szczególności w zakresie uwag dotyczących nieuwzględnienia przez biegłego stopnia wyposażenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu nieruchomości i aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami. W odpowiedzi biegły wyjaśnił, że zastosowane w wycenie zbiorcze zestawienie transakcji przyjętych jako próbka reprezentatywna nieruchomości przeznaczonych po drogi odbywały się w sytuacji, gdy strony były od siebie niezależne i nie działały w sytuacji przymusowej. Organ oceniając zebrany w sprawie materiał dowodowy uznał, że rzeczoznawca prawidłowo przyjął do wyceny stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej jej projekt podziału. Żądanie poprzedniego właściciela o uwzględnienie poniesionych nakładów na budowę drogi nie mogły być uwzględnione, gdyż rozpoczęły się one już po dacie wydania wymienionej powyżej decyzji, dopiero w dniu [...]r. W tym miejscu przypomniał, że zgodnie z art. 98 ust. 3 ustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Stąd żądanie pokrycia nakładów poczynionych po dacie [...]r. w ocenie organu jest nieuprawnione. Także żądanie wypłaty odszkodowania w wysokości 124,83 zł/m² tj. średniego kosztu nabycia wymienionych działek jest nieuzasadnione bowiem w obrocie cywilnoprawnym nie obowiązuje norma nakazująca, aby ceny nieruchomości odpowiadały jej wartości (tym bardziej nabywanych w drodze licytacji). W takich okolicznościach dopiero wycena rzeczoznawcy, sporządzona w oparciu o obowiązujące przepisy, może być podstawą do określenia rzetelnej wartości przedmiotowej nieruchomości. Odnosząc się do możliwości zastosowania w sprawie innej metody wyceny organ orzekający podzielił stanowisko biegłego, niż zastosowana metoda jest jedynie prawidłowa. Wynika to wprost z § 36 pkt 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych. Wobec potwierdzenia obrotu działkami przeznaczonymi pod drogi publiczne oparto się na tych danych. Dodatkowo wyjaśniono, że z przeprowadzonej analizy rynku wynika, iż przy wycenie gruntów przeznaczonych pod drogi stopień wyposażenia w ogólną infrastrukturę techniczną nie wpływa na ich wartość. Podkreślono, iż lokalizacja urządzeń infrastruktury technicznej w pasie drogowym jest wysoce niepożądana, gdyż w przypadku awarii stwarza zaburzenia i wręcz uniemożliwia pełnienie podstawowej funkcji drogi publicznej. W odwołaniu od powyższej decyzji pełnomocnik "A" Sp. z o.o. w G. wniósł o jej zmianę i zasądzenie odszkodowania w wysokości proponowanej podczas negocjacji, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Zarzucono tej decyzji naruszenie art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej poprzez jego niezastosowanie i ustalenie odszkodowania w wysokości nieuwzględniającej poczynione nakłady, art. 98 ust. 3 w związku z art. 135 ust. 1, art. 134 tej ustawy oraz art. 363 Kodeksu cywilnego poprzez błędne zastosowanie i niewłaściwą interpretację prowadzącą do ustalenia wysokości należnego odszkodowania bez uwzględnienia poczynionych nakładów, obrazę § 36 ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów oraz art. 8 Kodeksu postępowania administracyjnego powodującą utratę zaufania do organów Państwa z uwagi na rażąco niskie odszkodowanie należne odwołującej Spółce. W pierwszym rzędzie podkreślił, iż przewidziane w art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość, jak również roszczenia związane z nim są roszczeniami z zakresu prawa cywilnego, mimo powierzenia przez ustawodawcę ich ustalenia organom administracji. Powinno zatem uwzględniać, zgodnie z art. 363 Kodeksu cywilnego naprawienie szkody, co powinno nastąpić według wyboru poszkodowanego. W zaistniałej sytuacji skarżącemu przysługuje zatem roszczenie o zapłatę określonej sumy będącej równowartością utraconej nieruchomości. Przede wszystkim odszkodowanie takie powinno zawierać zwrot nakładów i poczynionych wydatków na nieruchomość, czego proponowana suma odszkodowania w ogóle nie uwzględnia. Jako absurd należy potraktować twierdzenia, że stopień wyposażenia nieruchomości w ogólną infrastrukturę nie wpływa na jej wartość a w skrajnych przypadkach może nawet zaniżyć jej wartość. Zgodnie z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, jej stan oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W toku prowadzonego postępowania organ nie podważył wskazanej w złożonej wycenie wartości poczynionych nakładów, w żaden sposób nie uwzględnił ich jednak w przyjętej wycenie. Zarzucając, iż przygotowana w sprawie wycena została sporządzona nierzetelnie, wniósł o dopuszczenie dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w przedmiocie oceny jej prawidłowości. Reasumując wskazał, że przedmiotowa nieruchomość, oznaczona faktycznie w miejscowym planie jako wewnętrzna ulica dojazdowa, została umową sprzedaży nabyta za kwotę niemal dwukrotnie wyższą od obecnie oferowanej kwoty odszkodowania. Takie więc określenie należnego stronie odszkodowania jest niedopuszczalne. Zaskarżoną w niniejszym postępowaniu decyzją Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu podzielił stanowisko zaprezentowane przez organ pierwszej instancji. Wyjaśnił, że procedura wypłaty odszkodowania określona została dokładnie przepisami rozdziału 5 działu II ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość przedmiotowej nieruchomości. Wyboru właściwego podejścia, metody wyceny dokonuje sam rzeczoznawca, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie w planie miejscowego zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W analizowanej sprawie taki operat został wykonany, przygotowana wycena oparta została na § 36 ust. 1 wymienianego rozporządzenia wykonawczego, a określenie wartości rynkowej przejętego gruntu oparte zostało na podejściu porównawczym, przy przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi. Do analizy przyjęto 12 transakcji w okresie od [...]r. do [...]r. przyjęta w operacie cena jest średnią, skorygowaną o stosowne współczynniki. W ocenie organu odwoławczego, w trakcie postępowania administracyjnego biegły wyjaśnił, że poczynione nakłady nie zwiększyły wartości nieruchomości, a organ uwzględnił te wyjaśnienia w uzasadnieniu swojej decyzji. Dodatkowo podniesiono, że właścicielem wybudowanych urządzeń nadal pozostaje odwołujący, który ma prawo przekazać jej przedsiębiorstwu wodociągowo- kanalizacyjnemu na dogodnych dla siebie warunkach. W ocenie organu odwoławczego przygotowana w sprawie wycena sporządzona została prawidłowo i zgodnie z obowiązującą regulacją prawną, a rzeczoznawca uwzględnił stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej jej podział. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skarżące Przedsiębiorstwo wniosło o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia Prezydentowi Miasta G., zarzucając jej naruszenie prawa materialnego, a mianowicie art. 128 ust. 1, art. 98 ust. 3 w związku z art. 135 ust. 1, art. 143 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez niewłaściwą ich interpretację i błędne zastosowanie, polegające na przyjęciu, iż wysokość odszkodowania nie uwzględnia poniesionych nakładów przez skarżące Przedsiębiorstwo na przedmiotowym gruncie, obrazę art. 363 Kodeksu cywilnego poprzez jego niezastosowanie, § 36 ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego a także art. 39 ust. 1 i ust. 3 ustawy o drogach publicznych i art. 31 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu także poprzez ich błędną interpretację i niewłaściwie zastosowanie w sprawie. Zarzuciło także naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. W uzasadnieniu przedstawiło dotychczasowy przebieg postępowania podkreślając, że w trakcie negocjacji skarżące Przedsiębiorstwo, niezadowolone z proponowanej kwoty odszkodowania, przygotowało własną wycenę przedmiotowej nieruchomości (kwota 378.849,82 zł) i właśnie takiej kwoty domaga się od Gminy. Proponowana suma 48.846 zł jest więc rażąco niska. Orzekające w sprawie organy źle zinterpretowały obowiązujące przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, pominęły art. 363 Kodeksu cywilnego i w związku z tym nie uwzględniły w przygotowanej wycenie nakładów i wydatków poczynionych przez Przedsiębiorstwo na przejętą nieruchomość. Nie do przyjęcia, w jego ocenie, są twierdzenia organu, iż stopień wyposażenia przedmiotowego gruntu przejętego pod drogi w infrastrukturę techniczną nie wpłynął na ich wartość, a nawet w skrajnych przypadkach zaniżył ich wartość. Przywołując przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazało, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się m.in. jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie oraz właśnie stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, jak również stan nieruchomości i aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W przygotowanym operacie biegły całkowicie pominął kwestię nakładów na grunt, które zwiększyły wartość nieruchomości. Kwestii tej nie dostrzegły także orzekające organy. Nieporozumieniem, w ocenie skarżącego Przedsiębiorstwa, jest odwoływanie się do przepisów ustawy o drogach publicznych i ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu [...]r. pełnomocnik skarżącej Spółki podtrzymał zarzuty i argumenty skargi, podnosząc, iż w operacie pominięto poczynione przez Spółkę nakłady , które miały miejsce w okresie, w którym droga ta miała status drogi wewnętrznej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozpatrując sprawę zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Kontrolowana w niniejszej sprawie decyzja, jak również poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji nie są w ocenie składu orzekającego zgodne z prawem, albowiem wydane zostały bez dostatecznego wyjaśnienia sprawy i dogłębnej analizy zgromadzonych w sprawie dowodów, a zatem z naruszeniem przepisów procedury administracyjnej – tj. przepisów art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. W myśl art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej prawo własności jest prawem chronionym konstytucyjnie, a ingerencja organów administracji publicznej w to prawo nastąpić może wyłącznie w przypadkach służących realizacji celu publicznego, na podstawie ustawy i za słusznym odszkodowaniem. W tym przypadku ingerencja w prawo własności poprzez jego odjęcie dotychczasowemu właścicielowi nastąpiła na mocy ustawy, a mianowicie art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Rolą organu było ustalenie wysokości odszkodowania, przy czym ustalając to odszkodowanie nie można było pominąć jego słusznej wysokości – art. 21 ust. 2 in fine Konstytucji. Dla ustalenia tej słusznej wysokości ustawodawca wprowadził unormowania, które nakazują uwzględnienie określonych reguł przy sporządzaniu wyceny nieruchomości. Zgodnie z art. 98 ust. 3 wymienionej ustawy za działki przejęte w myśl w art. 98 ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a właściwym organem. Jeżeli do uzgodnienia tego nie dojdzie, na wniosek właściciela odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązującego przy wywłaszczaniu, czyli przepisów art. 128 i następnych oraz wydanych na jej podstawie przepisów wykonawczych, a w szczególności rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z § 36 ust. 3 powołanego rozporządzenia przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 98 ust. 3 wymienianej powyżej ustawy, z tym że stan tych nieruchomości, z których wydzielono te działki przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a ceny - na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Z kolei § 36 ust. 1 stanowi, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, a zgodnie z ust. 2 pkt 1 tego przepisu w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość działek wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo po poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki po te drogi powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50%. W świetle powyższych unormowań pierwszorzędne znaczenie dla oceny prawidłowości operatu szacunkowego, stanowiącego jedyny dowód, na podstawie którego określana jest wysokość odszkodowania, miało ustalenie, czy można było przyjąć ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przygotowanym przez biegłego rzeczoznawcę operacie szacunkowym znajduje się zestawienie dwunastu transakcji dotyczących nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi z terenu Miasta G. w latach [...], przyjętych jako próbka reprezentatywna. W zestawieniu tym cena 1m² gruntu kształtowała się od 38,04 zł do 95,91 zł. Nie wyjaśniono przy tym, czy są to wszystkie transakcje tego typu na terenie Miasta, czy jest to tylko ich wybór, a jeśli tak, to czym kierował się rzeczoznawca dokonując właśnie takiego zestawienia. Jest to o tyle istotne, iż jak wynika z przeprowadzonej przez biegłego analizy i charakterystyki rynku, na terenie dzielnicy [...], gdzie znajduje się przedmiotowa nieruchomość, miały miejsce liczne transakcje gruntami przeznaczonymi pod drogę, a to z uwagi na budowę obwodnicy miasta i osiedla domków jednorodzinnych. Trudno natomiast z przygotowanej próbki reprezentatywnej dowiedzieć się, czy te transakcje zostały w niej uwzględnione. Stąd też trudno przyjąć za w pełni miarodajną średnią cenę przedmiotowej działki gruntu, wynikającą z przyjętej próbki reprezentatywnej, wyliczoną jako 51,99 zł, a następnie skorygowaną odpowiednimi współczynnikami. Zarzut skarżącego Przedsiębiorstwa sprowadzał się w głównej mierze do wysokości ustalonego przez organy odszkodowania. Strona skarżąca wyraźnie wskazała, że przedmiotowa działka, wydzielona w trybie art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z całej nabytej aktem notarialnym z dnia [...]r. nieruchomości, została wyceniona poniżej jej wartości rynkowej. Odwołała się w tym miejscu m.in. do ceny, jaka została uiszczona Gminie za przedmiotową nieruchomość. Podniesiono przy tym przede wszystkim, iż przygotowana w sprawie wycena nie uwzględniła stopnia wyposażenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej ani stanu jej zagospodarowania. W takim stanie rzeczy organ odwoławczy powinien ustalić w sposób nie budzący wątpliwości motywy, jakimi kierował się rzeczoznawca sporządzający operat szacunkowy, dokonując wyboru wymienionych w nim transakcji, jak również powinien odnieść się w sposób jednoznaczny do twierdzeń skarżącego z zakresu podnoszonych argumentów dotyczących zainwestowanych środków w budowę infrastruktury technicznej. Powyższe wątpliwości nie zostały wyjaśnione przez organy w toku postępowania. Do zadań organów administracji publicznej należy dokonanie oceny, czy operat zawiera wymagane elementy oraz odpowiada zasadom określonym przepisami prawa. Nie sposób jednak przyjąć, że zadania organów w tym zakresie ograniczyć się mają wyłącznie do tej oceny. Zgodnie bowiem z art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Faktem jest, że w sprawie o odszkodowanie organ ustalając wysokość tego odszkodowania ma obowiązek posłużenia się operatem szacunkowym sporządzonym przez uprawnioną osobę, co nie oznacza jednak bezkrytycznego przyjęcia ustaleń takiego operatu, w szczególności, kiedy nie wyjaśnia on wielu podnoszonych okoliczności, w tym przyjęcia do wyceny takich, a nie innych transakcji i danych. W myśl art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Opinia taka nie jest jednak wiążąca dla organów orzekających. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia odszkodowania. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje bowiem właściwy organ, który obowiązany jest ocenić wiarygodność i rzetelność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa więc obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Według art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi (z zastrzeżeniem art. 135) wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1), przy określeniu, której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 ust. 1 ustawy). Niewątpliwie ustalenie wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych, którymi dysponuje rzeczoznawca majątkowy. Nie można jednak w sposób bezkrytyczny przyjmować stanowiska prezentowanego przez biegłego rzeczoznawcę, z uporem pomijającego kwestię podnoszonych w trakcie całego postępowania nakładów poczynionych na przedmiotową działkę gruntu w zakresie wyposażenia jej w urządzenia infrastruktury technicznej. Oczywiście nakłady te powinny być ocenione z uwzględnieniem obowiązujących w tym zakresie przepisów, czyli na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. W aktach sprawy dołączony został w kserokopii dziennik budowy, z którego można uzyskać informacje o stanie zagospodarowania działki w trakcie prowadzonej inwestycji. Zatem bez wątpienia jest do ustalenia stan nieruchomości na wymagany moment. Jak wygląda z całości akt, nie uczyniono tego i nie uwzględniono stopnia zainwestowania działki w dacie wydania przedmiotowej decyzji podziałowej. Dodać w końcu trzeba, że jeśli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione podnoszone wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. Może między innymi zwrócić się do innego rzeczoznawcy o dokonanie wyceny tej samej nieruchomości lub do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. W zakresie tej ostatniej możliwości trzeba wskazać, że już w odwołaniu "A" wnosiło o dopuszczenie dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Tymczasem organ odwoławczy nie dopuścił wnioskowanego dowodu i nie uzasadnił swego stanowiska w tym zakresie. Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w sentencji w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnym. W przedmiocie wykonalności zaskarżonej decyzji Sąd orzekł na podstawie art. 152 tej ustawy, a o zwrocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 cytowanej ustawy, przyjmując, że na poniesione przez skarżące Przedsiębiorstwo koszty postępowania składa się uiszczony przez nią wpis sądowy oraz wynagrodzenie radcy prawnego w wysokości określonej w § 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U Nr 163, poz. 1348 ze zm.). Rozpoznając ponownie wniosek skarżącej organ pierwszej instancji będzie miał na uwadze wszystkie wywiedzione wyżej okoliczności i doprowadzi do wydania rozstrzygnięcia zgodnego z przepisami prawa.