II SA/Gl 596/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Bogucka (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant Barbara Urban, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 grudnia 2010 r. sprawy ze skargi R. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. W dniu [...] r. Rada Gminy Z. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru sołectwa Z. Uchwała została opublikowana w Dzienniku Urzędowym [...] z dnia [...] r. nr [...], poz. [...] i weszła w życie [...] r. Aktem notarialnym z dnia [...] r. R. K. sprzedał stanowiącą jego własność działkę nr "1" o pow. [...] m2 położoną w Z. za kwotę [...] zł. W akcie podano, że nieruchomość jest niezabudowana, posiada dostęp do drogi publicznej przez działki nr "2" i "3" po istniejącej drodze, a na działkach tych na rzecz każdoczesnego właściciela działki "1" została ustanowiona nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność gruntowa. Zgodnie z obowiązującym planem miejscowym zatwierdzonym uchwałą [...] z [...] r. działka przeznaczona jest na cele budownictwa mieszkaniowego niskiej wysokości z możliwością lokalizacji nieuciążliwych usług zajmujących do [...] % powierzchni mieszkalnej wyłącznie w obrębie kubatury obiektów mieszkaniowych. Pismem z dnia [...] r. Wójt Gminy Z. zawiadomił R. K. o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. W sprawie został sporządzony operat szacunkowy [...] r. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Przyjął, że przed uchwaleniem aktualnie obowiązującego planu, działka była położona w terenie planu pozbawionym. W dniu zawarcia transakcji plan przewidywał dla działki przeznaczenie pod budownictwo mieszkaniowe niskiej wysokości z możliwością lokalizacji usług nieuciążliwych. Wartość rynkową działki przed uchwaleniem planu ustalono na [...] zł, po uchwaleniu na kwotę [...] zł. Faktyczny sposób użytkowania działki oznaczono jako teren niezabudowany, położony w pobliżu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Analizie poddano 19 transakcji z rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod uprawy polowe, które z racji położenia można traktować jako potencjalnie budowlane z obszaru gminy Z. oraz 20 transakcji nieruchomościami gruntowymi pod zabudowę mieszkaniową i usługi nieuciążliwe, zawarte w okresie od [...] r. do [...] r. W operacie podano, że analizując rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych ustalono, iż wyższy poziom cen osiągały nieruchomości rolne o niewielkich powierzchniach i położone w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy, z dobrymi dojazdami i łatwym dostępem do uzbrojenia. O wartości gruntów nie decydowały czynniki typowe dla gruntów rolnych, lecz lokalizacja. W związku z cechami nieruchomości wycenianej przyjęto je do obliczeń wartości. Ustalono [...] % trend wzrostu cen. Cenę rynkową 1 m2 wycenianej nieruchomości ustalono na [...] zł. (przy cenie średniej [...] zł). Szacując wartość działki po wejściu w życie planu analizie poddano rynek sołectw gminy. Kryzys rynku spowodował zahamowanie cen transakcyjnych, wobec czego nie zastosowano współczynnika aktualizacji. Wartość rynkową 1 m2 wycenianej nieruchomości ustalono na [...] zł (przy cenie średniej [...] zł). Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Wójt Gminy Z. ustalił dla strony opłatę w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia w gminie planu miejscowego. Rozstrzygnięcie to zostało uchylone przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z [...]. nr [...] a sprawa przekazana do ponownego rozstrzygnięcia. Kolegium w szczególności podało, że organ I instancji nie rozstrzygnął jednoznacznie, czy uchwalono w gminie nowy plan czy też doszło do zmiany planu, co ma znaczenie dla wyboru kryterium ustalenia wartości nieruchomości przed wejściem planu w życie. Wskazano na istniejącą w tym zakresie rozbieżność terminologiczną w sporządzonym operacie. Po uzyskaniu wyjaśnień rzeczoznawcy, że w gminie przed wejściem w życie aktualnie obowiązującego planu nie obowiązywał plan miejscowy i była przerwa w ciągłości planu, Wójt Gminy Z. decyzją z [...] r. ponownie ustalił opłatę dla strony w wysokości [...] zł. Także to rozstrzygnięcie zostało przez SKO w K. decyzją z [...] r. uchylone a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania ze względu na uchybienie procedurze administracyjnej i zaniechanie poinformowania strony o możliwości zapoznania się z materiałem sprawy, w tym z wyjaśnieniami rzeczoznawcy. Organ I instancji zawiadomił stronę o możliwości zapoznania się z materiałem sprawy. Jak wynika z notatki służbowej z [...] r., strona zgłosiła się w urzędzie i wykonała fotograficzną kopię operatu. Decyzją z [...] r. nr [...] Wójt Gminy Z. ustalił dla strony jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości sprzedanej działki na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W podstawie prawnej podano przepis art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.). W uzasadnieniu opisano dotychczasowy przebieg postępowania i wskazano, że w poprzednio obowiązującym planie miejscowym nieruchomość strony była położona w jednostce o symbolu [...] – teren upraw polowych. W planie aktualnie obowiązującym jest natomiast położna w jednostce [...] – teren zabudowy mieszkaniowej niskiej wysokości z możliwością lokalizacji usług nieuciążliwych. Uchwalenie planu spowodowało wzrost wartości wyliczony w operacie. Wzrost wartości stanowi różnicę pomiędzy wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu w planie a wartością ustaloną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu. Wzrost wartości wyniósł [...] zł, co przy zastosowaniu stawki opłaty w wysokości [...] % daje kwotę opłaty wynoszącą [...] zł. W odwołaniu od decyzji strona zawnioskowała o ponowne sporządzenie operatu. Zwróciła też uwagę, że [...] r. zwróciła się do gminy o podanie wysokości ewentualnej renty planistycznej, nie dokonano jednak stosownych obliczeń i w konsekwencji narażono na stratę i konieczność poniesienia wyższych opłat w późniejszym terminie. Zanegowano też prawidłowość operatu, zwracając się równocześnie o wykonanie nowego. Podniesiono, że w opisie działki przyjęto wskaźniki [...] % usytuowanie i [...] % dojazd i infrastruktura. Wycena obejmuje jednak tylko usytuowanie, bez dojazdu i infrastruktury. Średnia cena różni się zatem o [...] % od wyliczonej w operacie. Wobec odmowy organu I instancji uwzględnienia wniosku strony o przesłanie kopii operatu, skarżący ustanowił pełnomocnika do zapoznania się z jego treścią. Pełnomocnik zawnioskował o wydanie uwierzytelnionego odpisu operatu i otrzymał go w dniu [...] r. W piśmie procesowym z [...] r. strona podała, że ma zastrzeżenia do treści operatu i wnosi o dokonanie oceny jego jakości. Zarzucono, że operat został wykonany z naruszeniem art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 4 ust. 1 rozporządzenia RM w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, albowiem biegły dokonał wyceny nie dysponując danymi na temat cech rynkowych nieruchomości stanowiących bazę porównawczą. Zarzut ten nie został jednak uzasadniony. Zastrzeżono, że zostanie dostarczona szczegółowa analiza operatu. Decyzją z [...] r. nr [...] SKO w K. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu wyjaśniło, że podstawą prawną dla ustalenia opłaty jest art. 36 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Warunkiem jej obliczenia jest wykazanie wzrostu wartości nieruchomości, co następuje poprzez porównanie wartości działki przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu. Określenie wartości ma miejsce w trybie opracowania operatu szacunkowego. W sprawie został sporządzony operat. Przed uchwaleniem planu działka stanowiła teren oznaczony w ewidencji gruntów jako grunt rolny klasy IVb, była faktycznie wykorzystywana jako teren niezabudowany. W poprzednio obowiązującym planie, który utracił z mocy prawa ważność z dniem [...] r. stanowiła teren upraw polowych o symbolu [...]. Po wejściu w życie aktualnego planu miejscowego, jest przeznaczona pod zabudowę mieszkalną z możliwością lokalizacji usług nieuciążliwych. Operat został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę, z zastosowaniem podejścia oraz metody i techniki szacowania zgodnej z przepisami. W operacie uwzględniono rodzaj i położenie nieruchomości, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury, stan zagospodarowania. Brak jest podstaw do poddawania w wątpliwość prawidłowości dokonanej wyceny. W skardze do sądu administracyjnego skarżący wniósł o uchylenie decyzji i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Zarzucił wydanie decyzji z naruszeniem art. 77 § 1, 89 § 2, 7, 8, 10 § 1 i 107 § 3 k.p.a. oraz art. 153 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). W uzasadnieniu podał, że w odwołaniu podniesiono zarzuty wobec operatu, do których Kolegium się nie odniosło. Niezasadnie odstąpiło także od przeprowadzenia rozprawy, mimo że wątpliwości wymagały wyjaśnienia z udziałem biegłego. Strona podniosła, że na rozprawie administracyjnej planowała ujawnienie sporządzonej na jej zlecenie analizy wykonanej przez eksperta, odnoszącej się do prawidłowości operatu, brak rozprawy jej to uniemożliwił. Skarżący podał, że ma świadomość, iż w przypadku braku przekonujących wyjaśnień biegłego przysługuje mu prawo do skorzystania z oceny prawidłowości operatu zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutu związanego z brakiem rozprawy administracyjnej przed organem odwoławczym wyjaśniło, że zgodnie z art.89 § 1 k.p.a. organ przeprowadza rozprawę, gdy zapewni to przyspieszenie lub uproszczenie postępowania bądź osiągnięcie celu wychowawczego albo wymaga tego przepis prawa. Przeprowadzenie rozprawy nie było w niniejszym przypadku ani obowiązkowe, ani celowe. Zarzuty dotyczyły operatu, który był w aktach sprawy. Mimo zapowiedzi złożenia w sprawie analizy operatu, nie została ona przedłożona. Pismem z dnia [...] r. skarżący uzupełnił złożoną skargę, formułując zarzuty pod adresem operatu szacunkowego. Podniósł, że w operacie wadliwie przyjęto datę wejścia w życie planu miejscowego, ogłoszony [...] r. wszedł w życie po upływie 30 dni, czyli [...] r. a nie [...] r. Nadto w operacie nie udowodniono wzrostu wartości działki, co jest efektem braku analizy cen transakcyjnych przed i po wejściu planu w życie. Skarżący podał, że w okolicy działek dokonywano obrotu nieruchomościami, ale wzrost cen działek nie jest skutkiem uchwalenia planu, lecz wynikiem ogólnego trendu wzrostu cen gruntu, co zilustrowano wykresami obrazującymi wzrost cen gruntów rolnych i gruntów pod budownictwo. Podkreślono, że w latach [...] nastąpił dynamiczny wzrost cen gruntów na terenie [...], co nie pozostawało w żadnym związku z istnieniem planów miejscowych. Wyeliminowanie ogólnej tendencji wzrostowej dokumentuje w opinii skarżącego, że moment wejścia w życie planu nie spowodował wzrostu cen (cena średnia przed uchwaleniem planu wynosiła [...] zł za m2, a po uchwaleniu [...] zł). Zarzucono też, że dla dokonania wyceny przyjęto nieruchomości z rynków odległych od nieruchomości wycenianej, nadto że obszary przyjęte dla wyceny przed i po uchwaleniu planu mają inny charakter, położone są w odmiennych miejscach, uwzględniono zatem transakcje z dwóch różnych rynków. Podkreślono, że doboru takiego dokonano, mimo że istniała dostateczna ilość transakcji na terenie samej miejscowości Z., gruntami położonymi w odległości kilkuset metrów. Przyjęte do porównania nieruchomości nie są zatem nieruchomościami podobnymi. W operacie ustalono w rzeczywistości różnicę pomiędzy wartością gruntu o przeznaczeniu budowlanym i gruntu o przeznaczeniu rolnym, a nie różnicę obrazującą wzrost wartości w wyniku uchwalenia planu. Zarzucono, że do wyceny nieruchomości przed uchwaleniem planu przyjęto 7 transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi wykupione na cel publiczny i pod drogę prywatną, zatem nieruchomości nie noszą cech podobieństwa. W ocenie skarżącego do porównania powinny zostać przyjęte nieruchomości o aktualnym wykorzystaniu rolnym, bez obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego a nie działki, dla których plan przewiduje rolne przeznaczenie. Ceny gruntów bez planu i ceny gruntów o przeznaczeniu rolnym w planach nie mają związku i znacznie się różnią, średnia cena gruntów bez planu o przeznaczeniu rolnym, podlegających zgłoszeniu do ANR wynosi [...] zł za 1 m2 i jest ponad 8 razy wyższa niż wyliczona w operacie. Przy uwzględnieniu właściwej bazy transakcyjnej wartość dla nieruchomości przed planem powinna być wyliczona w efekcie na poziomie wyższym niż określony w operacie poziom cen po uchwaleniu planu. Skarżący podał, że w operacie ustalono różnicę między gruntami o przeznaczeniu rolnym, komunikacyjnym i innym w planie a gruntami o przeznaczeniu w planie na cele budowlane, nie wykazano zatem przyrostu wartości w wyniku uchwalenia planu. Na rozprawie w dniu 15 grudnia 2010 r. skarżący podał, że przedmiotową działkę kupił w roku [...], płacąc [...] zł za m2, albowiem już przed uchwaleniem planu teren został podzielony na mniejsze działki mogące stanowić w przyszłości działki budowlane, co wpłynęło na cenę. Zarzucił, że dla porównania przyjęto działki lepiej skomunikowane, zaś jego grunt praktycznie pozbawiony jest dróg utwardzonych i mediów. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozważył, co następuje: Podstawą prawną wydanych w sprawie decyzji były przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.). Przepisy te regulują nakładanie i obliczanie opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący, właściwy organ pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Sposób obliczania wartości nieruchomości reguluje art. 37 ust. 1 ustawy. Przepis ten przewiduje, że wzrost wartości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodność takiego sposobu ustalania wartości z Konstytucją została poddana w wątpliwość w pytaniu prawnym postawionym Trybunałowi Konstytucyjnemu w postanowieniu Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 27 marca 2008 r., sygn. II SA/Kr 778/07, które dotyczyło takich przypadków, gdy przeznaczenie nieruchomości było określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc z uwagi na upływ terminu określonego w art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wyrokiem z dnia 9 lutego 2010 r. w sprawie o sygn. P 58/08 Trybunał Konstytucyjny orzekł, że przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i 32 Konstytucji RP. Wyrok ten został ogłoszony w Dzienniku Ustaw z 2010 r., nr 24, poz. 124 i wszedł w życie 15 lutego 2010 r. Na podstawie art. 190 ust. 1 Konstytucji wyrok ten ma walor powszechnie obowiązujący. W niniejszej sprawie wyrok ten nie ma jednak znaczenia, albowiem przeznaczenie działki w poprzednio obowiązującym planie, który wygasł 31 grudnia 2003 r. było odmienne niż w planie aktualnie obowiązującym. Dla ustalenia wartości działki przez wejściem w życie obowiązującego planu prawidłowo wobec tego przyjęto faktyczny sposób wykorzystania działki, opisując ją w operacie jako grunt rolny, teren niezabudowany, położony w pobliżu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Rolny charakter gruntu potwierdza dokumentacja fotograficzna wchodząca w skład operatu. Ustalanie wartości nieruchomości, zgodnie z art. 37 ust. 11 ustawy, następuje z zastosowaniem przepisów o gospodarce nieruchomościami. Podstawowe znaczenie w tym zakresie mają przepisy rozdziału 1 działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). W sprawie został sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę. Zgodnie z art. 156 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami organ, który zlecił sporządzenie operatu, jest obowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego on dotyczy, przeglądanie operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Z akt sprawy wynika, że strona zapoznała się z operatem, jego odpis został także ostatecznie wydany pełnomocnikowi strony w dniu [...] r. Zaskarżona decyzja Kolegium zapadła w dniu [...] r. Strona wiedziała o postępowaniu i znała operat na kilka tygodni przed wydaniem decyzji, nie przedstawiła jednak w tym czasie sprecyzowanych zarzutów. Oczekiwanie na wyznaczenie rozprawy przez Kolegium nie było niczym uzasadnione, strona przeprowadzenia takiej rozprawy się nie domagała i zasadnie organ odwoławczy wskazuje, że nie ciążył na nim obowiązek przeprowadzenia rozprawy przed wydaniem decyzji jak też nie istniały podstawy do uznania jej celowości. Szczegółowe zastrzeżenia do operatu zostały przez skarżącego złożone już po wniesieniu skargi, na etapie postępowania sądowego. Sąd administracyjny bada legalność decyzji, zobowiązany zatem jest uwzględniać te okoliczności, które były lub winny być z urzędu rozważone przez organy i miały wpływ na ich decyzje. Bez wpływu na niniejszą sprawę jest także zarzut skarżącego, że nie został uwzględniony jego wcześniejszy wniosek o ustalenie wysokości potencjalnej opłaty przed sprzedaniem przez niego działki. Jeżeli sytuacja taka istotnie miała miejsce, to stronie przysługiwały środki procesowe służące zwalczaniu bezczynności organu i możliwość wyegzekwowania od organu żądanego rozstrzygnięcia. Brak rozstrzygnięcia ewentualnego wniosku strony w trybie art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie ma wpływu na możliwość wydania decyzji ustalającej opłatę z tytułu wzrostu wartości po dokonaniu sprzedaży. Przedmiotem wyceny było ustalenie wartości rynkowej nieruchomości przed i po uchwaleniu planu. Wartość rynkową stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku (art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ustawy, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Szczegółowe zasady określania wartości nieruchomości regulują przepisy rozdziału 2 powołanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów. Zgodnie z jego § 4, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Zgodnie z § 50 ust. 1 i 3 rozporządzenia, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. W przypadku, gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. Przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości. Należy podkreślić, że faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości dotyczy nieruchomości wycenianej, służy on do ustalenia, jakimi cechami odznacza się działka wyceniana i jakie w konsekwencji cechy winny mieć działki porównawcze. Nie chodzi zatem o to, że w przypadku zastosowania kryterium faktycznego sposobu wykorzystania, działki przyjęte do porównania mają być działkami pozbawionymi planu. Mogą to być także działki położne w obszarze objętym planem. W przeciwnym przypadku nie byłoby możliwe dokonanie wyceny na terenach całkowicie objętych planem, skoro do wyceny przyjmuje się ceny z dnia zbycia nieruchomości. W tym momencie w gminie może już nie być działek pozbawionych planu, wykorzystywanych rolniczo. Odnosząc się do zarzutu wadliwego doboru działek porównawczych należy zatem wskazać, że biegły uwzględnił ceny działek położonych w jednej gminie a ponieważ jest to gmina wiejska, obejmuje sołectwa. Działki położone na terenie jednej gminy tworzą rynek lokalny a różnicowanie ich wartości odbywa się poprzez dobór i zastosowanie współczynników korygujących. Należy też zauważyć, że data wejścia w życie planu ma znaczenie dla ustalenia stanu nieruchomości wycenianej. Zarzut wadliwego oznaczenia tej daty nie ma znaczenia w sprawie. Po pierwsze, nie wykazano, aby różnica jednego dnia przekładała się na zmianę stanu nieruchomości wycenianej. Po wtóre zaś, zarzut ten jest chybiony, albowiem zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 20 lipca 2000 r. o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych (Dz. U. 2010, nr 17, poz. 95), przy obliczaniu terminu wejścia w życie aktu normatywnego określonego w dniach nie uwzględnia się dnia ogłoszenia, z wyjątkiem przypadków, gdy akt normatywny wchodzi w życie z dniem ogłoszenia. Akt ogłoszony 1 sierpnia 2006 r. wszedł w życie po upływie 30 dni, zatem początkiem jego obowiązywania jest 1 września 2006 r. W sporządzonym operacie wykazano 19 transakcji działkami rolnymi, zawartych w okresie od [...] r. do [...] r. Biegły przyjął, że na wartość gruntów rolnych na rynku lokalnym wpływ miały nie parametry związane z klasą gruntów, lecz głównie ich lokalizacja, wyższe ceny uzyskiwano za działki o niewielkich powierzchniach, położone w sąsiedztwie zabudowy, z łatwym dojazdem i dostępem do uzbrojenia. W konsekwencji w oparciu o ceny i cechy działek ustalono cechy rynkowe, mające wpływ na ceny: lokalizacja (względem głównych arterii komunikacyjnych i połączeń z sąsiednimi miastami oraz wysoki stopień zurbanizowania terenu), ograniczenia zabudowy wynikające z cech fizycznych gruntu (kształt, nachylenie), stopień uzbrojenia terenu w media oraz sąsiedztwo. W kontekście tych cech, przypisano wycenianej nieruchomości (w skali od 1-3) położenie dobre (2), korzystne ograniczenia wynikające z cech gruntu (3), przeciętne otoczenie i sąsiedztwo (2) oraz słabe uzbrojenie (1). Scharakteryzowano działkę jako położoną przy drogach lokalnych dobrze skomunikowanych z głównymi ciągami komunikacji samochodowej, w dalszej strefie odległej od sąsiednich dużych aglomeracji miejskich, blisko ośrodków wypoczynkowych i terenów zielonych. Sąsiedztwo i otoczenie opisano jako posiadające zróżnicowaną funkcję, z dominującą funkcją działki wycenianej, stwierdzono brak uciążliwości w działalności i bytowaniu, okolicę zadbaną, dającą poczucie bezpieczeństwa. Teren działki płaski, kształt regularny, gwarantujący wielość rozwiązań i elastyczność w kształtowaniu architektury. W zakresie uzbrojenia stwierdzono istnienie niektórych elementów uzbrojenia w dalszej odległości. Taka charakterystyka działki oraz znajdujące się w aktach mapy i treść aktu notarialnego sprzedaży przeczą tezie skargi, że wadliwie w operacie ustalono dostępność komunikacyjną działki. Trzeba też zwrócić uwagę, że względnie wysoka ocena lokalizacji działki jako nieruchomości o wykorzystaniu rolnym korzystnie wpływa na jej cenę, co jest zgodne z interesem skarżącego. Zarzuty, że do porównania rzeczoznawca przyjął działki rolne sprzedane na cele komunikacji, nie mogą zostać uwzględnione jako całkowicie arbitralne. Po pierwsze, strona posiadając operat, nie podnosiła tego zarzutu aż do etapu postępowania sądowego, nie jest przy tym jasne, na jakiej zasadzie zidentyfikowano transakcje przyjęte w operacie jako właśnie dotyczące takich działek. Tego rodzaju nieudokumentowany zarzut, zgłoszony z nieuzasadnioną zwłoką dopiero przed sądem, nie może stanowić dostatecznej przyczyny dla uchylenia decyzji, nie uwiarygodnia bowiem tezy, że operat został sporządzony z naruszeniem prawa, które miało wpływ na wynik sprawy. Dla ustalenia wartości działki po uchwaleniu planu biegły przyjął 20 transakcji z rynku lokalnego. Cena wyliczona w operacie ([...] zł) jest niższa od ustalonej w akcie sprzedaży o ok. [...] zł. Zarzuty dotyczą analogicznie jak w przypadku doboru działek dla wyceny nieruchomości użytkowanej rolniczo, pominięcia transakcji działkami sąsiednimi i wadliwego doboru działek z terenu sołectw gminy. W tym zakresie stanowisko Sądu zostało przedstawione powyżej. Należy też zwrócić uwagę, że rodzaj nawierzchni drogi służącej komunikacji nie był w operacie zmienną istotną, oceniając położenie i dostępność działki rzeczoznawca wziął pod uwagę dostępność do dróg i odległość od dużych aglomeracji miejskich a nie rodzaj nawierzchni, co dokumentuje treść operatu. Fakt, że działka posiada dostęp do dróg publicznych nie budzi natomiast wątpliwości. Oceniając zasadność skargi Sąd doszedł wobec powyższego do przekonania, że wydane decyzje nie naruszają przepisów prawa a zgłaszane zarzuty nie znajdują potwierdzenia w materiale sprawy. Mając na względzie podane argumenty, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł, jak w sentencji.