II SA/Gl 628/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Sędziowie Sędzia WSA Włodzimierz Kubik (spr.), Sędzia WSA Rafał Wolnik, Protokolant starszy referent Katarzyna Wajs, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 grudnia 2009 r. sprawy ze skargi A. C. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] r. nr [...], 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości, 3. zasądza na rzecz skarżącej od Wojewody [...] kwotę 3.171 (trzy tysiące sto siedemdziesiąt jeden) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania. Wnioskiem z dnia [...] A.Ć. wystąpiła do Starosty [...] o wypłatę odszkodowania za położoną w Ł. nieruchomość o powierzchni [...] ha, zajętą pod drogę publiczną (drogę krajową nr [...]), oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...]. Decyzją z dnia [...] znak: [...], sprostowaną postanowieniem z dnia [...], Wojewoda [...] stwierdził w oparciu o przepis art. 73 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. nr 133, poz. 872 ze zm. – dalej ustawa Przepisy wprowadzające) nabycie przedmiotowej nieruchomości z dniem 1 stycznia 1999 roku przez Skarb Państwa. W decyzji tej stwierdzono jednocześnie, że położona w Ł. działka nr [...] zgodnie z księgą wieczystą Nr [...], prowadzoną przez Sąd Rejonowy w B. stanowiła w dniu 31 grudnia 1998 r. własność A.Ć. W tym stanie rzeczy Starosta [...] decyzją z dnia [...] nr [...] ustalił na rzecz A.Ć. odszkodowanie za przejętą nieruchomość w wysokości [...] zł. Orzeczenie to zostało następnie utrzymane w mocy decyzją Wojewody [...] z dnia [...]. Wyrokiem z dnia 13 lutego 2008 roku, II SA/Gl 825/07, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach uchylił zarówno ostatnio wskazaną decyzję Wojewody [...], jak i poprzedzającą ją decyzję Starosty [...]. W uzasadnieniu wyroku WSA wskazał, że obie te decyzje zostały wydane z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego, jak i przepisów prawa materialnego. W szczególności Sąd zakwestionował ustalenia operatu szacunkowego, a zwłaszcza brak jego jednoznaczności w zakresie uwzględnienia unormowania zawartego w § 36 ust. 2 pkt 2 w zw. z ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W ocenie Sądu brak jednoznacznego stanowiska zajętego w tej kwestii stanowiło także naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. Decyzje organów obu instancji - zdaniem Sądu - zapadły także z naruszeniem art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w związku z brakiem wyjaśnienia wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności, w tym przyjętych w operacie czynników korygujących. W zaleceniach dotyczących dalszego postępowania w sprawie Sąd nakazał dokonanie oceny sporządzonego operatu szacunkowego pod kątem spełniania przez niego wymogów wynikających z § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia i zlecenie rzeczoznawcy ewentualnego uzupełnienia czy też sporządzenia nowego operatu szacunkowego. WSA nakazał także zapoznanie skarżącej z nowym bądź uzupełnionym operatem oraz wyznaczenie rozprawy administracyjnej z udziałem biegłego, której celem byłoby wyjaśnienie ewentualnych zastrzeżeń skarżącej co do sposobu obliczenia należnego odszkodowania. Ponownie rozpatrując sprawę Starosta [...] zlecił rzeczoznawcy majątkowemu J.B. uzupełnienie sporządzonego operatu szacunkowego w kontekście uwag WSA w Gliwicach. W następstwie tego rzeczoznawca sporządził w dniu [...] nowy operat szacunkowy. Decyzją z dnia [...] nr [...] Starosta [...] działając oparciu o przepisy art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 5, art. 130 ust. oraz art. 132 ust. 1a i art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603 ze zm. zwanej dalej - u.g.n.) w związku z art. 73 ustawy Przepisy wprowadzajace po raz drugi ustalił na rzecz A.Ć. odszkodowanie za nieruchomość nr [...], która z mocy prawa przeszła na własność Skarbu Państwa - tym razem wysokości [...] zł. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że pełnomocnik skarżącej zapoznany został w dniu [...] z aktami sprawy, w tym z nowym operatem szacunkowym oraz uzyskał uwierzytelnioną kopię tego operatu. Następnie pismem z dnia [...] pełnomocnik byłej właścicielki nieruchomości przekazał organowi kopię sporządzonej w formie aktu notarialnego umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nr [...] przylegającej do nieruchomości drogowej nr [...]. Umowa ta została zawarta w dniu [...] i określono w niej cenę 1 m² gruntu w wysokości [...] zł. W związku z tym pełnomocnik A.Ć. wniósł o uzupełnienie sporządzonego operatu szacunkowego. Pełnomocnik nie przedłożył jednak operatu szacunkowego na podstawie którego wynegocjowana został cena przedmiotowej nieruchomości, mimo stosownego wezwania organu. W tym stanie rzeczy Starosta uznał, że ustalona w operacie szacunkowym wartość nieruchomości przejętej przez Skarb Państwa odpowiada jej aktualnej wartości rynkowej. Potwierdzają to dane zawarte w protokole z posiedzenia Komisji Biegłych Rzeczoznawców z dnia [...] powołanej dla celów podatkowych przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w Ż. Zgodnie z tym protokołem cena m² działki przeznaczonej w planie miejscowym pod budownictwo mieszkalno-pensjonatowe oraz na cele usługowo-handlowe winna być ustalana według cen określonych dla górnych stawek działek budowlanych, które w przypadku działek położonych w Ł. mieszczą się w przedziale [...] zł za m². Wskazana natomiast przez pełnomocnika A.Ć. cena gruntu przyległego do drogi krajowej nie znajduje uzasadnienia w przedłożonych dokumentach. Zdaniem Starosty ustalona w przedwstępnej umowie sprzedaży cena niekoniecznie musi być zgodna z wartością rynkową nieruchomości, co powoduje, że umowa taka nie może stanowić dowodu w sprawie. W odwołaniu A.Ć. domagała się uchylenia w całości decyzji Starosty [...]. Zarzuciła wydanie tego orzeczenia z naruszeniem przepisów art. 7, art. 77, art. 80 i art. 107 k.p.a. w związku z niewyjaśnieniem wszystkich istotnych kwestii spornych i oparciem rozstrzygnięcia jedynie na formalistycznym rozumieniu dowodów zebranych w sprawie, a de facto wyłącznie na operacie szacunkowym. Zdaniem odwołującej się przepis art. 130 ust. 2 u.g.n. nakładający na organ obowiązek zaciągnięcia opinii rzeczoznawcy majątkowego, nie oznacza związania organu ustaleniami operatu szacunkowego, a przedłożona przez stronę umowa wskazuje, że cena wywłaszczonej działki winna plasować się na znacznie wyższym poziomie niż [...] zł. Chybionym argumentem jest natomiast pogląd organu, że cena gruntu wskazana w umowie niekoniecznie musi stanowić o wartości rynkowej nieruchomości, bowiem podstawę do sporządzenia operatu szacunkowego stanowią ceny porównywalnych gruntów uzyskane w wyniku transakcji kupna –sprzedaży. Wartość rynkową nieruchomości stanowi zatem jej przewidywana cena możliwa do uzyskania na rynku. Tym samym – zdaniem odwołującej się - przedłożona umowa przedwstępna dowodzi jednoznacznie, że cena, jaką mogłaby uzyskać wywłaszczona nieruchomość jest znacznie wyższa od wartości wskazanej w operacie. Działka, której sprzedaży dotyczy umowa przedwstępna została w planie miejscowym przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i usługi oraz jest położona przy głównej drodze relacji Ż. – B. Umożliwia to jej wykorzystanie do celów zarobkowych (restauracja, zajazd, warsztat samochodowy itp.). Odwołująca powołała się także na pogląd prawny zamieszczony w wyroku WSA w Krakowie z dnia 31 lipca 2008 roku, II SA/Kr 1258/07. W uzasadnieniu tego orzeczenia wskazano, że w art. 73 ust. 4 ustawy Przepisy wprowadzajace użyto pojęcia nieruchomość, a nie działka, co oznacza iż odszkodowanie określa się za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną, a nie za wydzieloną, zajętą pod drogę działkę. Pojęcie działki nie pokrywa się wobec tego z pojęciem nieruchomości, a tym samym wzięcie pod uwagę przy określaniu wartości rynkowej części nieruchomości wyłącznie okoliczności dotyczących wywłaszczanej działki może naruszyć zasadę pełnego odszkodowania za odjętą własność. Niezrozumiałe dla strony było także oddalenie przez organ jej żądania sporządzenia operatu uzupełniającego. W sytuacji przedstawienia umowy poddającej w wątpliwość dokonaną przez rzeczoznawcę wycenę wywłaszczonej nieruchomości obowiązkiem organu było bowiem zlecenie wykonania operatu uzupełniającego czy też zwrócenie się do innego rzeczoznawcy o sporządzenie nowej wyceny. Brak rzetelnej analizy sporządzonego operatu uwidacznia się także w uzasadnieniu wydanej decyzji, w którym organ ograniczył się jedynie do przytoczenia zapisów operatu i lakonicznego stwierdzenia, że ustalona w nim wartość nieruchomości odpowiada jej aktualnej wartości rynkowej. Wojewoda [...] zaskarżoną decyzją, wydaną w oparciu o art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające, utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu podzielił pogląd Starosty [...], że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo. Zdaniem Wojewody brak uwzględnienia żądania strony dotyczącego wykonania dodatkowego uzupełniającego opracowania w związku z zawartą przez nią przedwstępną umową sprzedaży nie może stanowić podstawy do uwzględnienia zarzutu naruszenia art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. Odnosząc się do argumentacji opartej na stanowisku WSA w Krakowie organ wskazał, że zarówno decyzja Wojewody [...] stwierdzająca przejście na własność Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości, jak i decyzja Starosty [...] posługują się pojęciem "nieruchomości drogowej" oznaczonej jako działka nr [...]. Ponadto w operacie rzeczoznawca przyjął do porównań ceny nieruchomości o powierzchni od 0,1000 ha do 0,4500 ha, a zatem o powierzchni większej niż szacowana nieruchomość. Tym samym za bezzasadne należy uznać żądanie strony dotyczące uwzględnienia przy szacowaniu wartości przejętej nieruchomości faktu wydzielenia jej z większej nieruchomości oraz przyjęcie – jako miarodajnej – wartości tej większej nieruchomości ustalonej w umowie przedwstępnej. Uzasadnienia nie znajduje także zarzut naruszenia przez Starostę art. 107 k.p.a. Organ I instancji dołożył bowiem należytej staranności przy wykazaniu faktów które uznał za udowodnione, a także przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił mocy dowodowej. W skardze do sądu administracyjnego A.Ć. zastępowana przez radcę prawnego A.Z. domagała się uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] oraz zasądzenia kosztów postępowania. Żądania te skarżąca oparła w większości na zarzutach podniesionych już w odwołaniu od decyzji organu I instancji, a to naruszenia przepisów art. 7, art. 75 i art. 77 k.p.a. poprzez niewyjasnienie istotnych dla sprawy okoliczności oraz art. 80 k.p.a. poprzez oparcie rozstrzygnięcia jedynie na formalistycznym rozumieniu dowodów zebranych w sprawie. Dodatkowo skarżąca rozbudowała zarzut naruszenia art. 73 ust. 5 ustawy Przepisy wprowadzające. Naruszenie to – jej zdaniem - polegało na uznaniu terminów "działka" i "nieruchomość" jako synonimów, a w konsekwencji przyjęcie przez organy, że dla potrzeb ustalenia odszkodowania wystarczającym było ustalenie wartości działki wywłaszczonej. W konsekwencji szacując wartość wywłaszczonej nieruchomości organ pominął, że stanowiła ona część działki o znacznie większej powierzchni ([...] ha ). W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutów skargi organ podtrzymał swoje stanowisko zajęte w uzasadnieniu zaskarżonego aktu. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie aczkolwiek Sąd nie podzielił wszystkich zarzutów podniesionych przez skarżącą. Na wstępie wskazać przyjdzie, że stosownie do art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Słusznym odszkodowaniem jest zaś odszkodowanie odpowiadające rynkowej wartości wywłaszczonej działki ( por. P. Winczorek, Komentarz do Konstytucji R.P., Warszawa 2000, s. 35). W kontrolowanej sprawie do pozbawienia skarżącej własności nieruchomości doszło na mocy art. 73 ust. 1 ustawy Przepisy wprowadzające. Z mocy tego przepisu nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Stosownie do ust. 4 i 5 tego artykułu odszkodowanie o jakim była wyżej mowa jest ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005r., a podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem. Do postępowania wszczętego wnioskiem złożonym w trybie art. 73 ust. 4 ustawy Przepisy wprowadzające zastosowanie mają, zgodnie z odesłaniem zawartym w tym przepisie, unormowania zawarte przede wszystkim w dziale IV u.g.n. Stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n. zamieszczonego w tym dziale ustawy ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Opinie tę rzeczoznawca sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego (art.156 ust. 1 u.g.n.). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi zaś - zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n. - wartość rynkowa nieruchomości, bądź w przypadkach, gdy tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, jej wartość odtworzeniowa. Przy określaniu wartości rynkowej uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Szczegółowe przepisy dotyczące m.in. rodzajów metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposobów określania wartości nieruchomości zawarte zostały w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. – dalej zwane rozporządzeniem), które zostało wydane na podstawie delegacji zawartej w art. 159 u.g.n. Stosownie do § 36 ust. 5 tego rozporządzenia do określenia wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 4 ustawy Przepisy wprowadzające stosuje się odpowiednio przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 2. Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Natomiast w świetle ust. 2 pkt 2 tego paragrafu w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1 wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustalona wartość powiększa się o 50%. W wyroku z dnia 13 lutego 2008 roku, II SA/Gl 825/07, którym uchylone zostały poprzednio zapadłe w sprawie decyzje ustalające wysokość należnego skarżącej odszkodowania WSA w Gliwicach stwierdził, że skoro rzeczoznawca majątkowy nie mógł określić wartości rynkowej działki w oparciu o § 36 ust. 1 rozporządzenia to winien wskazać elementy faktyczne niezbędne do określenia wartości nieruchomości w sposób przewidziany w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. W szczególności rzeczoznawca winien wykazać przeważające przeznaczenie gruntów przyległych i ich ceny transakcyjne. Starosta [...] nie zwrócił jednak uwagi, że rzeczoznawca majątkowy nie zastosował się w pełni do tego zalecenie. W nowym operacie rzeczoznawca ograniczył się bowiem jedynie do stwierdzenia, że przejęta działka nr [...] według obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego sołectwa Ł. zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy w Ł. z dnia [...] ( Dz. Urz. Woj. [...] z 2006 r. Nr 41, poz. 1185) znajduje się na terenach komunikacji – droga krajowa, a została wydzielona z terenów przeznaczonych obecnie pod zabudowę mieszkaniowo-usługową jednostka 5 14 MN/UC. Podał on co prawda także, że sąsiednie działki stanowią tereny budownictwa mieszkaniowego i usług nie zamieścił jednak w operacie wyrysu z planu miejscowego z zaznaczoną na nim działką nr [...]. W tej kwestii rzeczoznawca posłużył się jedynie mapą ewidencyjną zgodnie, z którą sąsiednie nieruchomości z obu stron drogi krajowej stanowiły użytek rolny. W operacie nie zamieszczono także wyciągu z tekstu planu miejscowego odnoszącego się do jednostki 5 14 MN/UC oraz terenów przyległych. Dla Sądu niezrozumiałe było wreszcie stwierdzenie zawarte na s. 6 operatu, że "w przypadku braku cen gruntów zajętych pod drogi publiczne, wartość gruntu określa się jak za działkę z której została wydzielona, co zostało zastosowane w obecnym przypadku". Stwierdzenie to stanowi dosłowne powtórzenie informacji zamieszczonej w poprzednim zakwestionowanym przez WSA operacie ( k - 6) i sugeruje, że rzeczoznawca posłużył się przepisem § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia. Podkreślenia wymaga, że w postępowaniu o ustalenie i wypłacenie odszkodowania za pozbawienie ex lege właścicieli nieruchomości ich prawa własności istnieje konieczność zapewnienia tym osobom takich samych gwarancji procesowych, jakie przysługują podmiotom, które zostały wywłaszczone w drodze decyzji administracyjnej. W szczególności obligatoryjne jest przeprowadzenie rozprawy administracyjnej, o jakiej mowa w art. 118 ust. 1 u. g. n. Na obowiązek przeprowadzenia takiej rozprawy ciążącym na organie prowadzącym postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość drogową wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 lipca 2003 roku, SA/Bd 1271/03, [w:] ONSA 2004/2/83. W kontrolowanej sprawie konieczność przeprowadzenia rozprawy administracyjnej stwierdził również WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 13 lutego 2008 roku, II SA/Gl 825/07. W wyroku tym WSA zwrócił ponadto uwagę, że rozprawa administracyjna winna zostać przeprowadzona po złożeniu operatu szacunkowego przez biegłego. W sformułowanych na podstawie art. 141 § 4 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z ze. zm. zwanej dalej - p.p.s.a.) wskazaniach co do dalszego postępowania Sąd nakazał także przeprowadzenie rozprawy administracyjnej z udziałem biegłego, której celem byłoby wyjaśnienie ewentualnych zastrzeżeń skarżącej dotyczących sposobu obliczania należnego odszkodowania. W przywołanym wyroku z dnia 17 lipca 2003 roku NSA podkreślił, że "rozprawa jest szczególną formą postępowania dowodowego, gdyż strony mogą składać wyjaśnienia, zgłaszać żądania, zadawać pytania świadkom i biegłym, przedstawiać zarzuty i propozycje oraz dowody na ich poparcie. Rozprawa administracyjna,, zatem stwarza dla strony postępowania najpełniejszą możliwość zajęcia stanowiska co do wyników postępowania dowodowego, i to w sposób dokumentowany w aktach sprawy w protokole (art. 67 § 2 pkt 4 k.p.a.)". W kontrolowanej sprawie organ przeprowadził rozprawę administracyjną, lecz w jej toku nie zapoznał skarżącej ani jej pełnomocnika z ustaleniami nowego operatu szacunkowego. Zauważyć tutaj należy, że w dacie rozprawy ( 22 września 2009 r.) operat na którym została oparta późniejsza decyzja Starosty był już sporządzony, bowiem opatrzony został on datą [...]. W rozprawie administracyjnej nie wziął także udziału rzeczoznawca majątkowy, a zatem strona została pozbawiona możliwości zgłaszania żądań i wątpliwości dotyczących rozwiązań przyjętych w operacie czy zadawania pytań biegłemu. W tym stanie rzeczy należy uznać, że przeprowadzona w takiej sytuacji rozprawa administracyjna nie mogła osiągnąć celów, na jakie wskazał NSA w przywołanym wyroku. Zauważyć należy, że organ administracji nie dysponuje środkami przymusu, aby doprowadzić do udziału rzeczoznawcy majątkowego w zarządzonej rozprawie administracyjnej. Absencja biegłego na rozprawie nie pozbawiła jednak organu prawa domagania się od rzeczoznawcy pisemnego odniesienia się do uwag zgłaszanych przez stronę postępowania. W kontrolowanej sprawie organ winien zwrócić się do rzeczoznawcy o zajęcie stanowiska w sprawie przedłożonej przez pełnomocnika skarżącej przedwstępnej umowy sprzedaży działki nr 5761/1, a w przypadku nie uzyskania odpowiedzi mógł wystąpić trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia sporządzonego operatu. Wskazać równocześnie trzeba, że z uwagi na brzmienie art. 157 ust. 2 u.g,n. nieuzasadnione było domaganie się przez Starostę przedłożenia przez stronę operatu szacunkowego na podstawie którego ustalona została cena sprzedaży sąsiedniej nieruchomości. Z drugiej strony zastrzec należy, że postępowanie przewidziane w art. 157 ust. 1 u.g.n. dotyczy wyłącznie oceny prawidłowości sporządzenia operatu, a jego rezultatem nie może być dokonanie określenia wartości przedmiotu wyceny ( por. wyrok NSA z dnia 27 lutego 2008 roku, II OSK 103/07, [w:] LEX nr 479032). Biorąc pod uwagę przeprowadzone rozważania stwierdzić należy, że orzekające w sprawie organy nie wywiązały się w sposób dostateczny z obowiązków nałożonych na nich art. 153 p.p.s.a. Tymczasem zgodnie z tym przepisem ocena prawna i wskazania co do dalszego posterowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działalność lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Podsumowywujac przeprowadzone rozważania należy uznać, że zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji wydane zostały naruszeniem przepisów regulujących postępowanie administracyjne, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W szczególności decyzje organów obu instancji zapadły bez dostatecznego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a co zatem idzie z obrazą art. 7, art. 77 § 1, art. 78 i art. 80 k.p.a., a także z naruszeniem dyspozycji art. 153 p.p.s.a. Skład orzekający Sądu uznał, że pozbawiony podstaw prawnych był natomiast podniesiony w skardze zarzut naruszenia przez orzekające w sprawie organy przepisu art. 73 ust. 5 ustawy Przepisy wprowadzające, które polegać miało na uznaniu, że terminy "działka" i "nieruchomość" stanowią synonimy, a w konsekwencji dla potrzeb ustalenia odszkodowania wystarczającym było ustalenie wartości działki wywłaszczonej. W tej kwestii Sąd podzielił w całej rozciągłości stanowisko zajęte w uzasadnieniu decyzji Wojewody [...]. W tym stanie rzeczy Sąd w oparciu o art. 145 § 1 ust. 1 lit c oraz art. 135 p.p.s.a. orzekł jak w punkcie 1 sentencji. Rozstrzygnięcie w przedmiocie wykonalności zaskarżonej decyzji do czasu uprawomocnienia się wyroku oparte zostało na przepisie art. 152 p.p.s.a. W przedmiocie zwrotu kosztów postępowania orzeczono na wniosek skarżącego na podstawie art. 200, art. 205 § 2 i art. 209 p.p.s.a. Koszty te obejmują uiszczony wpis sądowy w kwocie [...] złotych oraz wynagrodzenie radcy w kwocie 2400 zł określonej zgodnie z § 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) w związku z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. 2002, Nr 163, poz. 1349 ze zm.), a także zwrot opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa w kwocie 17 zł. Wskazówki dotyczące dalszego postępowania Starosty [...] wynikają wprost z rozważań Sądu. W szczególności organ pierwszej instancji zleci sporządzenie nowego operatu szacunkowego i po dokonaniu oceny dotyczącej prawidłowości jego sporządzenia oraz po przeprowadzeniu w tym zakresie ponownie postępowania z udziałem stron wyda decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.