II SA/Gl 664/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Sędzia WSA Rafał Wolnik, Protokolant st. sekr. Małgorzata Orman, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 grudnia 2008 r. sprawy ze skargi E. K. i J. K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] r. nr [...], 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości. Prezydent Miasta B. decyzją nr [...] z dnia [...] roku na podstawie art. 18 ust. 1 w związku z art. 12 ust. 4 pkt 2 i ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ( Dz. U. nr 80, poz. 721 z zm.) w związku z art. 129 ust. 5 pkt 2 i 3 art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami ( t.j. Dz. U. z 2004 r.) nr 261, poz. 2603 z zm.) ustalił wartość nieruchomości stanowiącej w dniu [...] roku własność J. i E. K., przejętej z mocy prawa z dniem [...] roku przez Gminę B. na własność na podstawie decyzji Wojewody [...] z dnia [...] roku o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej dla "przebudowy ul. [...] na odcinku od Al. [...] do ul. [...] w B. – na kwotę [...] zł i kwotę tą tytułem odszkodowania przyznał jej dotychczasowym właścicielom E. K. i J.K. Odszkodowanie to zostało ustalone na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. N. z dnia [...] roku wg stanu nieruchomości na dzień [...]r. to jest dzień wydania decyzji ustalającej lokalizację drogi. E. K. i J. K. w odwołaniu podali, że działka nr [...] została wydzielona z większej nieruchomości o powierzchni [...]m2, którą nabyli aktem notarialnym z [...] roku za kwotę [...] zł, co oznacza, że cena 1 m2 tej nieruchomości wynosiła [...] zł. W operacie szacunkowym ustalono wartość jednego metra na kwotę [...] zł, a więc w konsekwencji zaniżono odszkodowanie. Odwołujący uważają, że ustalone odszkodowanie powinno wynosić co najmniej [...] zł ([...] m2 x [...] zł). Wskazali także na poniesione koszty aktu notarialnego z dnia [...] roku ([...] zł ) z czego proporcjonalnie na przejętą działkę przypada [...] zł. Wojewoda [...] zaskarżoną decyzją z dnia [...] roku nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa w zw. z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych – po rozpatrzeniu odwołania E. i J. K. – utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji co do prawidłowości operatu szacunkowego z dnia [...] roku sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. N., który ustalił wartość rynkową nieruchomości nr [...] o powierzchni [...] ha na kwotę [...] zł. Celem wyceny było określenie – dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania – wartości nieruchomości, wg stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji to jest [...] roku, a tak ustalona wartość nie może być tożsama z wartością rynkową. Nie mogą być także uwzględnione koszty poniesione przez odwołujących się w związku z nabyciem w dniu [...] roku działki [...] bowiem art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. nie uwzględnia takich kosztów – w ramach ustalanego odszkodowania. W skardze do sądu administracyjnego E. K., J. K. powtórzyli zarzuty zawarte w odwołaniu, podkreślili, iż pominięto cenę którą zapłacili w [...] roku sprzedawcy przedmiotowej nieruchomości, a także regulację zawartą w art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodnie z którą wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej możliwa do uzyskania na rynku cena. Organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Zaskarżona decyzja została wydana na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ( Dz. U. nr 80, poz. 721 z zm. dalej ustawa ). Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy wysokość odszkodowania za nieruchomości objęte decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej ( tu lokalnej ) ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Oznacza to, że organ orzekający ustala wartość odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Rodzaj metod, technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, formę i treść operatu określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego ( z [...]) wydane w oparciu o delegację zawartą w art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2000 r. nr 46, poz. 543 z zm.) Operat szacunkowy stanowi dowód w sprawie i podlega jak każdy inny dowód ocenie organu orzekającego, który ustala odszkodowanie. Zgodnie z § 36 ust. 1 tego rozporządzenia przy określeniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze ( i metody wymienione w § 4 ust. 2 rozporządzenia ), przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi. W niniejszej sprawie jest bezsporne, iż Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] roku ustalił lokalizację drogi publicznej – lokalnej "Przebudowę ul. [...] na odcinku od Al. [...] do ul. [...] w B. Decyzją tą nastąpiło przejęcie z mocy prawa działki nr [...] o powierzchni [...] ha, powstałej z podziału działki [...] stanowiącej własność skarżących. W operacie szacunkowym z dnia [...] roku działka nr [...] została wyceniona na dzień [...] roku, a wyceny dokonano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Przy tej metodzie do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenionej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz zakup tych nieruchomości. Z operatu złożonego do akt sprawy wynika, że biegły uwzględnił te podstawowe zasady, przeanalizował 21 transakcji kupna – sprzedaży działek gruntowych z przeznaczeniem pod komunikację . W konsekwencji ustalił wartość odszkodowania na dzień [...] roku na kwotę [...] zł. Faktu, iż wartość ta została ustalona na dzień [...] roku, a nie dzień ustalenia odszkodowania jak tego wymaga art. 18 ust. 1 ustawy nie dostrzegły organy orzekające w sprawie. Z akt wynika natomiast, że decyzja organu I instancji została wydana dopiero [...] roku, a więc 5 miesięcy po dniu na który ustalono wartość odszkodowania, a organy orzekające nie uzyskały potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego od sporządzającego biegłego ( § 58 rozporządzenia). Okoliczność powyższa w ocenie składu orzekającego mogła mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Odnosząc się do zarzutów skargi należy stwierdzić, że nieuprawnionym jest domaganie się uwzględnienia przy ustalaniu wartości spornej działki transakcji z dnia [...] roku w następstwie której skarżący nabyli działkę [...], z której wydzielono działkę [...], a to z uwagi na treść § 4 ust. 3 rozporządzenia ( podstawą do obliczenia odszkodowania są nieruchomości podobne ), a także kosztów poniesionych przez skarżących w związku z aktem notarialnym z [...] roku, które nie mieszczą się w odszkodowaniu o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy. Jak wskazano wyżej ustalenie odszkodowania nastąpiło z naruszeniem art. 18 ust. 1 ustawy ( ustalenia dokonano w oparciu o wartość nieruchomości z przed 5 miesięcy przed datą tego ustalenia ), a także w związku z tym z naruszeniem art. 7, 77 § 1 i 80 kpa, bowiem organy orzekające nie wypełniły swoich obowiązków przysługujących im jako prowadzącym i rozstrzygającym sprawę, w stosunku do złożonego operatu. Z tego względu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w związku z art.135 i 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z zm.) orzeczono, jak w sentencji. Wskazania co do dalszego postępowania wynikają wprost z powyższego uzasadnienia.