II SA/Gl 690/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Rafał Wolnik (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Iwona Bogucka,, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant Izabela Maj-Dziubańska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 października 2014 r. sprawy ze skargi Gminy K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod drogę publiczną oddala skargę. Na wniosek J. J. Starosta [...] wszczął postępowanie w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość o numerze działki [...] wydzieloną pod drogę publiczną. Po przeprowadzeniu postępowania, w trakcie którego biegły rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy, w toku rozprawy administracyjnej przedstawiciel Gminy K. stwierdził, że analiza rynku nieruchomości została przeprowadzona przez biegłego w sposób nieprawidłowy, gdyż pod uwagę winny być brane nieruchomości drogowe, a pojęcia rynek lokalny nie można ograniczać do terenu jednej gminy. Nadto, jego zdaniem, przyjęte do porównania nieruchomości miały zdecydowanie większą powierzchnie w stosunku do nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca majątkowy odniósł się do tych uwag, uznając je za bezpodstawne. Decyzją z dnia [...] r., nr [...], Starosta [...] ustalił wysokość odszkodowania na rzecz J. J. na kwotę 18.335,00 zł. Jednocześnie organ zobowiązał Gminę K. do wypłaty orzeczonej kwoty w terminie 14 dni od daty, w której decyzja ta stanie się ostateczna. W uzasadnieniu tej decyzji organ podniósł, że na mocy art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami za nieruchomości wydzielone pod drogi publiczne, których podział nastąpił na wniosek właściciela przysługuje odszkodowanie w wysokości ustalonej pomiędzy właścicielem a organem gminy. Ponieważ właścicielka nieruchomości nie doszła w tej kwestii do porozumienia z Wójtem Gminy K., zainicjowane zostało postępowanie administracyjne, którego przedmiotem było ustalenie wysokości odszkodowania za wspomnianą nieruchomość. W jego trakcie rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy, który stanowił podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. W ocenie organu ustalenia rzeczoznawcy są prawidłowe, a treść jego opinii nie budziła zastrzeżeń. W odwołaniu od tej decyzji Gmina K. zakwestionowała prawidłowość ustalenia wartości nieruchomości, podnosząc w szczególności, że biegły nieprawidłowo ocenił lokalny rynek nieruchomości (wziął pod uwagę nieruchomości nieprzeznaczone pod drogi oraz o za dużej powierzchni) oraz w sposób nieprecyzyjny ustalił wiek i wartość składnika roślinnego. W odwołaniu powołano kilkanaście transakcji, których rzeczoznawca nie wziął pod uwagę, a które zdaniem odwołującej się miały wpływ na średnią cenę nieruchomości. Rozpoznając to odwołanie Wojewoda [...] zaskarżoną w niniejszym postępowaniu decyzją utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ wskazał, że ze względu na treść odwołania przeprowadzono uzupełniające postępowanie dowodowe, które pozwoliło stwierdzić, że powołane w odwołaniu transakcje, które miały dowodzić nieprawidłowego oszacowania wartości nieruchomości w istocie pokrywają się w znacznej części z ustaleniami biegłego zaprezentowanymi w operacie szacunkowym. Co za tym idzie, nie można przypisać organowi pierwszej instancji błędu w ustaleniach faktycznych. W swoim operacie biegły odniósł się również do wartości składnika roślinnego oraz ogrodzenia, a w odwołaniu nie powołano okoliczności dających podstawę do zakwestionowania tych ustaleń. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skarżąca Gmina K. zarzuciła naruszenie art. 4 pkt 16, art. 130 i art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także art. 7 i art. 136 Kodeksu postępowania administracyjnego, domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. W skardze podniesiono, że sporządzając operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalenia wysokości odszkodowania z nieruchomość zajętą pod drogę publiczną rzeczoznawca majątkowy dokonał błędnej analizy rynku lokalnego, czego konsekwencją było zawyżenie wartości spornej nieruchomości. Nieruchomości przyjęte do porównania nie były bowiem podobne do nieruchomości wycenianej. Nadto rzeczoznawca nie wskazał jednoznacznych kryteriów, w oparciu o które ustalił wagę cech rynkowych nieruchomości determinujących określenie jej wartości. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie odwołując się do argumentacji zawartej w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Sedno sporu jaki został poddany ocenie Sądu w niniejszej sprawie sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy organy obu instancji, orzekając o odszkodowaniu za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną, w sposób zasadny przyjęły ustalenia zawarte w operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłego, czy też, jak twierdzi strona skarżąca, operat ten zawierał błędy, których organy nie dostrzegły, co w efekcie doprowadziło do wydania wadliwych decyzji. Odpowiedź na to pytanie wymaga sięgnięcia do przepisów regulujących zasady i tryb wyceny nieruchomości, a więc do przepisów Działu IV, Rozdziału 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie: Dz. U. z 2014 r. poz. 518 ze zm. – zwanej dalej u.g.n.), dotyczących określania wartości nieruchomości oraz do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z treścią art. 150 ust. 1 u.g.n., w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia m.in. wartości rynkowej nieruchomości. Natomiast z ust. 2 cyt. przepisu wynika, że wartość rynkową ustala się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n., bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się natomiast nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (§ 36 ust. 1 cyt. rozporządzenia). Reguła ta stosowana jest również przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 u.g.n., z tym zastrzeżeniem, że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości. (§ 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia). Trzeba również pamiętać o tym, że to rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 u.g.n.). Z powyższego wynika więc, że wyłączną kompetencją rzeczoznawcy majątkowego jest ocena, czy lokalny rynek nieruchomości umożliwia wyodrębnienie reprezentatywnej liczby transakcji, pozwalającej na dokonanie wyceny konkretnej nieruchomości, a dopiero w sytuacji, gdy danych takich brak, możliwe jest sięgnięcie do rynku regionalnego. Zaznaczyć przy tym trzeba, że ustawodawca nie definiuje pojęcia rynku lokalnego czy też rynku regionalnego, lecz Sąd orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela pogląd, zgodnie z którym pod pojęciem "rynku lokalnego" należy rozumieć obszar gminy lub powiatu, natomiast rynek regionalny odnosi się o obszaru województwa (por. wyrok NSA z dnia 8 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1460/12). Oceniając z tej perspektywy dowody zgromadzone w toku postępowania administracyjnego, w szczególności zaś przygotowany na jego potrzeby operat szacunkowy, Sąd nie dostrzegł uchybień sygnalizowanych w skardze. Przede wszystkim, wbrew podniesionym przez skarżącą zarzutom, nieruchomości przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania są podobne do nieruchomości, której wycena dotyczyła. Z treści opinii biegłego wynika bowiem, że porównaniem objęto 16 nieruchomości o powierzchniach od 452 m2 do 2587 m2, przy czym 9 z tych nieruchomości miało powierzchnię poniżej 1000 m2, podczas, gdy wyceniania nieruchomość ma powierzchnię 373 m2. Zarazem, rzeczoznawca majątkowy wyraźnie wskazał czynniki korygujące, pozwalające na uzyskanie wiarygodnego rezultatu przeprowadzonego porównania, jak również cechy, które jego zdaniem determinowały wartość nieruchomości. Wyjaśnienia biegłego, złożone w toku postępowania odwoławczego (vide: pismo z dnia 5 lutego 2014 r.) wyczerpująco wskazują na przesłanki, jakimi kierował się przy doborze nieruchomości do porównania, jak również wskazują na możliwość skorygowania uzyskanej wartości nieruchomości zarówno "w górę" - poprzez dobór nieruchomości pozwalających na podwyższenie wartości nieruchomości, jak i "w dół" – tak jak oczekiwała tego skarżąca. Uzyskany wynik mieści się zaś w środkowym przedziale, co pozwala stwierdzić, że nie doszło do zawyżenia wartości nieruchomości. Odnotować trzeba, że w skardze do Sądu skarżąca nie odniosła się do wspomnianych wyjaśnień biegłego, pozostając przy gołosłownych, w tym kontekście, zarzutach dotyczących błędnej analizy rynku lokalnego. Podkreślić wypada, że w postępowaniu, którego przedmiotem jest ustalenie odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod drogą publiczną organ nie dysponuje instrumentami pozwalającymi na analizę prawidłowości zastosowanych rozwiązań metodologicznych w zakresie zasad szacowania wartości nieruchomości poza weryfikacją sporządzonego operatu pod względem formalnym oraz spójności logicznej sformułowanych w nim wniosków. Tym samym organ nie może odnosić się do sposobu analizy rynku i doboru nieruchomości przyjętych do porównania, ponieważ nie są to kwestie regulowane przepisami prawa, lecz wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego. Zakwestionowanie, co do meritum, ustaleń biegłego może więc nastąpić wyłącznie poprzez przedstawienie przeciwdowodu w postaci opinii innego biegłego, czego wszakże w niniejszej sprawie nie uczyniono. Analiza treści operatu pozwoliła stwierdzić, że rzeczoznawca, kierując się dyrektywą płynącą z treści art. 130 ust. 1 u.g.n. ustalił wartość nieruchomości według jej stanu i przeznaczenia z dnia wydania decyzji o podziale, tj. [...] r. Ze względu na szczupłość materiału do porównania w sposób prawidłowy zastosował § 36 pkt 4 rozporządzenia, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych – w tym przypadku zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, typu siedliskowego. Wyjaśnienia złożone w toku postępowania administracyjnego w sposób wystarczający pozwalały na ustalenie podstaw takiej , a nie innej wyceny składnika roślinnego oraz ogrodzenia, a skarżąca w żaden sposób nie uprawdopodobniła, że wartość tych elementów jest inna. Uzasadnienia decyzji organów obu instancji, a zwłaszcza organu odwoławczego odpowiadają wymogowi wynikającemu z treści art. 107 § 3 k.p.a., gdyż w sposób precyzyjny oraz wyczerpujący wskazują na przesłanki, jakimi kierowały się organy przy ich wydawaniu. Z tego też względu nie można zgodzić się z tezą, że ustalenia biegłego zostały przyjęte bezkrytycznie. Przeczy temu zwłaszcza fakt przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego przez organ odwoławczy, który uzyskał od biegłego wyczerpujące wyjaśnienia dotyczące zasadności doboru nieruchomości do porównania , jak również podstaw ustalenia wieku i wartości składnika roślinnego. Reasumując poczynione wyżej uwagi Sąd uznał, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, co daje podstawę do oddalenia skargi na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity: Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze z zm.). Dodać wypadnie, że powołane w uzasadnieniu wyroku orzeczenie NSA pochodzi z bazy orzeczeń dostępnej pod adresem : www.orzeczenia.nsa.gov.pl