II SA/Gl 691/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Bogucka, Sędziowie Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka (spr.),, Sędzia WSA Rafał Wolnik, Protokolant Starszy referent Ewa Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 lutego 2008 r. sprawy ze skargi M. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę Pismem z dnia [...] r. [...] sp. z o.o., zwróciła się z wnioskiem do Prezydenta Miasta B. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji określonej jako budowa centrum handlowo-usługowego na nieruchomościach położonych w B., oznaczonych jako dz. [...],[...],[...],[...], [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...], obręb: [...], przy ul. [...],[...] i [...]. Wśród funkcji, jakie spełniać ma planowana inwestycja wskazano oprócz funkcji handlowej i usługowej także mieszkania wielorodzinne, hotel, parking podziemny i nadziemny wielopoziomowy, gastronomię, kluby i kryte pasaże. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Prezydent Miasta B., działając jako organ I instancji, ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji dołączając w charakterze załącznika m.in. wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wraz z częścią graficzną. W wyniku rozpoznania odwołań wniesionych przez M. J., właściciela lokalu użytkowego w znajdującej się w sąsiedztwie Wspólnoty [...] oraz reprezentowanej przez adw. Z. W. wskazanej wyżej Wspólnoty Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] r. nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta B. i przekazało sprawę organowi temu do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu Kolegium podkreśliło i szeroko umotywowało nie dokonanie przez organ I instancji wyczerpującej analizy zagospodarowania przedmiotowego terenu, w tym nie wyjaśnienie kwestii ewentualnego odrolnienia terenu, nie dokonanie niezbędnych uzgodnień oraz nie uwzględnienie kwestii przysługujących osobom trzecim służebności, zarzuciło też nie określenie stosownych wymagań odnośnie planowanej zabudowy oraz wskazało naruszenia norm proceduralnych. W trakcie kolejny raz prowadzonego przez organ I instancji postępowania Prezydent Miasta B. wezwał inwestora do uzupełnienia wniosku poprzez wskazanie na kopii mapy zasadniczej granic terenu objętego wnioskiem i obszaru, na który inwestycja będzie oddziaływać, a także poprzez uzupełnienie części opisowej. Zlecił także sporządzenie stosownej analizy urbanistycznej. W konsekwencji decyzją z dnia [...] r. Nr [...], sprostowaną następnie z powodu oczywistej omyłki pisarskiej postanowieniem z dnia [...] r. nr [...], Prezydent Miasta B. ponownie ustalił warunki zabudowy dla projektowanej inwestycji określając ją jako budowę "wielofunkcyjnego centrum handlowo-usługowo-mieszkalnego z funkcjami hotelarsko-gatsronomicznymi z parkingiem wielopoziomowym wraz z zapleczem". W decyzji o warunkach zabudowy organ I instancji szczegółowo określił wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków, a także dóbr kultury współczesnej, warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, jak również warunki w zakresie ochrony interesu osób trzecich. W obszernym uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, iż z uwagi na to, że teren inwestycji nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego przeprowadzono wymaganą przepisami analizę, w wyniku której ustalono, iż zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki wymagane prawem. Od otrzymanej decyzji odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. wnieśli: reprezentowany przez r.pr. M. W. M. J., reprezentowani przez adw. Z. W. Wspólnota [...] oraz Z. W., a także J. S. W odwołaniach strony podniosły m.in. zastrzeżenia w kwestii określenia granic obszaru analizowanego, załączników do przedmiotowej decyzji oraz uzbrojenia terenu, na którym planowana jest inwestycja. Odwołujący się wskazali także, iż w decyzji nie określono wymagań dotyczących nowej zabudowy, a organ I instancji nie wykazał, że spełniona została przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm. zwanej dalej: u.p.z.p.). Podnieśli nadto zastrzeżenia odnośnie uzgodnienia dokonanego przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, Dyrektora MZD w B., formy opinii Dyrektora RZGW w G. (pismo zamiast postanowienia) oraz braku uzgodnienia z Państwową Inspekcja Sanitarną. Podali także, iż organ I instancji nieprawidłowo ustalił krąg stron przedmiotowego postępowania oraz nie uwzględnił w zaskarżonej decyzji istniejącego w sąsiedztwie domu handlowego "[...]", w poprawny sposób nie ujął też kwestii przysługującej stronom służebności. Nadto nie wprowadzono wymogu uzyskania ekspertyzy geotechnicznej. Wskazano też, iż proponowane ciągi komunikacyjne spowodują wyeliminowanie DH "[...]" z dotychczasowej infrastruktury handlowej. Pełnomocnik Wspólnoty [...] złożył nadto wniosek o zawieszenie postępowania odwoławczego. Postanowieniem z dnia [...] r. nr [...] Kolegium odmówiło zawieszenia prowadzonego przez siebie postępowania. Decyzją z dnia [...] r. nr [...]Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję pierwszoinstancyjną. W obszernym uzasadnieniu Kolegium wskazało m.in., iż w aktach sprawy znajduje się wyczerpująca analiza uwarunkowań przestrzennych w formie graficznej i opisowej (także dokumentacja fotograficzna), przedstawiająca sposób zagospodarowania przedmiotowego obszaru. Określony w analizie graficznej obszar analizowany zdecydowanie przekracza parametry przedstawione przez odwołujących się. Faktem jest, iż wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w granicach obszaru analizowanego zawierające część tekstową i graficzną, stanowiące załącznik do decyzji o warunkach zabudowy, powinny być doręczone stronom postępowania, co w niniejszej sprawie nie nastąpiło. Zdaniem Kolegium brak doręczenia obszernej dokumentacji stronom wraz z decyzją nie stanowi jednak uchybienia mogącego mieć wpływ na zaskarżone rozstrzygnięcie. Uprawnienia stron nie zostały naruszone, gdyż przed wydaniem zaskarżonej decyzji organ I instancji umożliwił stronom postępowania zapoznanie się ze zgromadzonym materiałem dowodowym, w tym z przedmiotową analizą urbanistyczną. Organ II instancji wskazał także, iż zarzuty dotyczące niespełnienia wymogu określonego w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. są chybione, gdyż inwestor uzyskał wstępne zapewnienia dostaw mediów ze strony Przedsiębiorstwa Komunalnego [...] sp. z o.o. (sieć cieplna), [...] S.A. [...] (dostawy energii elektrycznej) oraz [...] SA. (doprowadzenie wody oraz odprowadzenie ścieków), co potwierdzają dokumenty zgromadzone w sprawie. Powyższego stwierdzenia nie zmienia fakt nałożenia na wnioskodawcę wymogu uzyskania warunków zasilania od dysponentów sieci, które z pewnością będą służyć na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, a mianowicie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Teren projektowanego zainwestowania wbrew odwołującym się, nie wymagał też "odrolnienia" albowiem przedmiotowy obszar stanowi tereny przemysłowe (Ba), tereny komunikacyjne (Ti) oraz inne tereny budowlane (Bi). W sprawie nie było też wymagane uzgodnienie decyzji z dyrektorem RZGW. Bezpodstawny jest także zarzut braku uzgodnienia zaskarżonej decyzji z Państwową Inspekcją Sanitarną, gdyż takie uzgodnienie - w zakresie wymagań higienicznych i zdrowotnych - dokonywane jest w ramach postępowania w sprawie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych. Także zarzuty dotyczące kwestii ustalenia stron postępowania nie zasługują na uwzględnienie, gdyż organ I instancji - w oparciu o zakreślone granice obszaru oddziaływania projektowanej inwestycji i badanie interesu prawnego określonych podmiotów - ustalił krąg osób, którym przysługuje przymiot strony w przedmiotowym postępowaniu. Kolegium podkreśliło nadto, iż brak jest podstaw do twierdzenia, że zapisy zaskarżonej decyzji wywołają likwidację D.H [...], gdyż zarówno w powyższej decyzji, jak i analizie przestrzennej uwzględniono funkcjonowanie przedmiotowego obiektu, a wymóg zabezpieczenia ciągów pieszych wzdłuż rzeki [...] służy zapewnieniu komunikacji pieszej z ul. [...]. W zaskarżonej decyzji przewidziano też stosowne wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich poprzez zakaz realizacji inwestycji w sposób pozbawiający osoby trzecie dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z infrastruktury technicznej, dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz nakaz realizacji inwestycji w sposób nie powodujący uciążliwości powodowanych przez zanieczyszczenie powietrza, wody i gleby. Jednocześnie określono warunek, iż zrealizowana inwestycja powinna zapewnić dostępność komunikacyjną zgodną z ustanowionymi służebnościami. Pismem z dnia [...] r. M. J. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skargę na decyzję organu II instancji domagając się jej uchylenia. Zaskarżonej decyzji zarzucił niezgodność z przepisami art. 53 ust. 4, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz wynikającymi z tej ustawy przepisami wykonawczymi, a to rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. Nr 164, poz. 1589 ) a także Działem II Zabudowa i zagospodarowanie działki budowlanej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny podlegać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.). Wskazał też, iż zaskarżona decyzja, jego zdaniem, zagraża życiu i skutkuje groźbą katastrofy budowlanej. Wśród szczegółowych zarzutów podniósł brak ekspertyzy geotechnicznej, brak dokonania uzgodnień decyzji w przewidzianej formie postanowienia z dyrektorem RZGW, nieuwzględnienie w decyzji zagrożeń jakie w odniesieniu do DH [...] płynąć będą z użycia w trakcie budowy ciężkiego sprzętu, nie uwzględnienie kwestii przysługującej skarżącemu służebności przejazdu, niewłaściwy tryb dokonywania przetargu na sprzedaż terenu, fakt dokonywania przez inwestora rozbiórek zabytków, brak w aktach sprawy projektów umów jakie inwestor zawrze odnośnie uzbrojenia terenu. Skarga została wniesiona w terminie. Skargę na decyzję organu II instancji, zawierającą argumenty o podobnej treści i wymowie, wniósł także adw. Z. W., pełnomocnik Wspólnoty [...]. Także i ta skarga została wniesiona w terminie. W odpowiedzi na obie skargi organ II instancji wniósł o ich oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Dodatkowo zaakcentował bezpodstawność zarzutów wobec przeprowadzonej analizy urbanistycznej, a także wskazał brak obowiązku uzgadniania decyzji z Dyrektorem RZGW w G. oraz z Państwową Inspekcją Sanitarną. Zarządzeniem z dnia 4 września 2007 r. Sąd zarządził połączenie sprawy ze skargi Wspólnoty [...] w B. ze sprawą ze skargi M. J. celem łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia. Postanowieniem z dnia 11 października 2007 r. skarga Wspólnoty [...] została jednak przez tut. Sąd odrzucona z uwagi na nieopłacenie wpisu sądowego, w wymaganej wysokości i w prawidłowy sposób, przez profesjonalnego pełnomocnika strony. W trakcie rozprawy przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w dniu 22 lutego 2008 r. pełnomocnik uczestnika postępowania [...] sp. z o.o. wskazał, iż decyzją z dnia [...] r. Prezydent Miasta B. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę przedmiotowej inwestycji. Decyzja ta jest ostateczna, a inwestycja została rozpoczęta i jest w toku. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą w zaskarżonej decyzji ostatecznej bądź w postanowieniu z punktu widzenia legalności, tj. zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego. Zgodnie natomiast z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm. zwanej dalej: p.p.s.a.) uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy gdy sąd stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, a także decyzji orzeczenie to poprzedzającej wykazało, że nie są one dotknięte uchybieniami uzasadniającymi ich wzruszenie, a tym samym przedmiotowa skarga, zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, nie zasługuje na uwzględnienie. W pierwszej kolejności wskazać w tym miejscu należy, iż zgodnie z art. 59 ust. 1 cytowanej wyżej ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86 ustawy, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. W myśl z kolei art. 61 ust. 1 powołanej wyżej ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zawarta w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, uzależniająca zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego, oceniana jest na podstawie analizy przewidzianej w § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588). Przywołany przepis stanowi mianowicie, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Wskazać też należy, że w celu zagwarantowania stosownej fachowości oceny uwarunkowań dotyczących ładu przestrzennego sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się, zgodnie z art. 60 ust. 4 ustawy, osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Odnosząc powyższe uwagi do przeprowadzonego w niniejszej sprawie postępowania administracyjnego stwierdzić należy, że rozpatrując wniosek [...] sp. z o.o., dotyczący inwestycji, która jak wynika z akt sprawy zlokalizowana miałaby być na terenie nie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, rozstrzygające w sprawie organy uwzględniły wymogi przewidziane w przytoczonych powyżej przepisach. W trakcie postępowania przed organem I instancji sporządzono bowiem analizę funkcji i cech zabudowy, wyznaczając stosowny obszar analizowany. Do analizy przyjęto obszar ścisłego centrum wraz z obiektem usytuowanym od strony północnej [...], ograniczony od zachodu ul. [...], terenami [...], po Plac [...] i [...], od południa – zabudową wzdłuż ul. [...] i [...], od wschodu – kwartałami przy Placu [...]. W wyniku analizy ustalono, iż zamierzenie budowy wielofunkcyjnego obiektu jest kontynuacją sposobu użytkowania obiektów w analizowanym obszarze, w tym porównywalne będzie pod względem wskaźników z obiektem [...]. W konsekwencji architekt o uprawnieniach budowlanych, mgr inż. arch. M. W. sporządziła projekt decyzji, a wydane przez organ I instancji rozstrzygnięcie zawiera wszystkie obligatoryjne elementy. Określa ono bowiem warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, a także warunki w zakresie ochrony interesu osób trzecich. Organ I instancji podkreślił w tej mierze, iż inwestycja nie może naruszać występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zwłaszcza nie może pozbawić dostępu do drogi publicznej, pozbawić możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności, pozbawić dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, powodować uciążliwości związanych z zanieczyszczeniem powietrza, wody oraz gleby. Wskazał nadto, iż budowa obiektu nie może powodować naruszenia konstrukcji sąsiednich istniejących budynków, a zrealizowana inwestycja winna zapewnić dostępność komunikacyjną zgodną z ustanowionymi w postępowaniu cywilnym służebnościami. Nadto, jak wynika zarówno z akt sprawy jak też treści decyzji pierwszoinstancyjnej, w trakcie dwukrotnie prowadzonego postępowania administracyjnego przed organem I instancji Prezydent Miasta B. pozytywnie uzgodnił warunki zabudowy dla projektowanej inwestycji z Dyrektorem Miejskiego Zarządu Dróg w B. i Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, a wskazane wyżej organy wydały w tej mierze, w trybie art. 106 k.p.a., stosowne postanowienia. Niewątpliwie wadliwym, co przyznaje organ II instancji zarówno w uzasadnieniu wydanej przez siebie decyzji jak też w odpowiedzi na skargę, było natomiast nie przesłanie stronom postępowania stanowiącego część składową decyzji załącznika graficznego, a jedynie wskazanie, iż dostępny jest on do wglądu w Wydziale Urbanistyki i Architektury Urzędu Miejskiego. Uchybienie to, jak się wydaje, nie ograniczyło jednak prawa stron do udziału w postępowaniu, nie wpłynęło też na merytoryczną istotę rozstrzygnięcia. Pismem z dnia [...] r. organ I instancji poinformował bowiem strony o zebraniu całości materiału dowodowego i możliwości zapoznania się z jego treścią. Zainteresowani, w tym skarżący M. J., z prawa tego skorzystali (por. notatka służbowa z dnia [...] r. potwierdzająca zapoznanie się z aktami sprawy przez M. J. oraz jego pełnomocnika). Zdaniem Sądu wydana w sprawie decyzja pierwszoinstancyjna co do meritum pozostawała zatem w zgodzie z prawem, a w konsekwencji za nie naruszającą prawa uznać należy także utrzymującą ją w mocy, zaskarżoną w niniejszym postępowaniu, decyzję organu II instancji. Podkreślić w tym miejscu należy, że decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w żadnej mierze nie zezwala inwestorowi na rozpoczęcie inwestycji i nie przesądza o technicznej możliwości jej realizacji. Sąd wskazuje bowiem skarżącemu, iż decyzja o warunkach zabudowy potwierdza jedynie, że planowana inwestycja nie narusza ładu przestrzennego i wprowadza ogólne warunki (np. w odniesieniu do ochrony interesów osób trzecich), które muszą być spełnione aby mogła ona zostać zrealizowana. Ocena natomiast czy warunki owe zostały spełnione należy do organów rozpoznających pod kątem przepisów budowlanych ewentualny wniosek inwestora o udzielenie mu pozwolenia na budowę. Zaakcentowania wymaga, iż decyzja o warunkach zabudowy w zakresie opisu inwestycji, jej parametrów technicznych i gabarytów oraz usytuowania na działce musi być na tyle ogólna, aby nie wkraczać w sferę zarezerwowaną dla prawa budowlanego. Zgodnie bowiem z art. 54 u.p.z.p. decyzja ta powinna określać jedynie rodzaj inwestycji oraz linie rozgraniczające jej teren, a także wskazywać przewidziane w przepisie tym warunki i wymagania. Związane z budową szczegółowe kwestie techniczne należą natomiast do przedmiotu regulacji Prawa budowlanego. Podkreślić w tym miejscu trzeba, iż jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 19 stycznia 2007 r. sygn. II OSK 200/06, LEX nr 327707 organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie może wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę i w sposób władczy orzekać w kwestiach, które mogą stać się przedmiotem rozważań dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego. Ustosunkowując się natomiast do pozostałych, nie uwzględnionych jeszcze powyżej zarzutów skarżącego M. J. podkreślić należy, iż wbrew skarżącemu żaden przepis nie wymaga by na etapie ustalania warunków zabudowy uzyskiwać ekspertyzę geotechniczną. Tym samym zastrzeżenie w osnowie decyzji pierwszoinstancyjnej, w charakterze wytycznej projektowej i realizacyjnej, iż koniecznym będzie wykonanie ekspertyzy technicznej obiektów adaptowanych oraz przeprowadzenie szczegółowych badań geotechnicznych zabezpiecza w tym zakresie poprawny tryb postępowania. Nadto wobec zarzutu skarżącego, iż brak ekspertyzy geotechnicznej narusza art. 53 ust. 4 pkt 5 u.p.z.p. podkreślić należy, iż przewidziany przepisem tym (stosowanym odpowiednio z mocy art. 64 ust. 1 u.p.z.p.) wymóg uzgodnienia decyzji (a nie wykonania ekspertyzy) o warunkach zabudowy z właściwym organem administracji geologicznej odnosi się jedynie do terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych. Żadne natomiast zawarte w przedłożonej Sądowi dokumentacji dowody nie świadczą o tym by cechą tą charakteryzował się teren, na którym zlokalizowana ma być planowana inwestycja, a poprzednio zlokalizowane było przedsiębiorstwo [...]. Podobnie nie podlega rozstrzyganiu w decyzji o warunkach zabudowy rodzaj sprzętu, którym inwestor będzie mógł posłużyć się w trakcie wykonywania przyszłych prac budowlanych. Tym samym zgłaszane przez skarżącego zarzuty co do ryzyka jakie dla Wspólnoty [...] przynieść może użycie sprzętu ciężkiego na obecnym etapie uznać należy za przedwczesne. Nietrafny jest także zarzut nie wydania przez Dyrektora RZGW postanowienia uzgadniającego pomimo, iż zdaniem skarżącego inwestycja wymaga uzyskania przez inwestora pozwolenia wodnoprawnego. Wskazać bowiem w tym miejscu należy, iż stosownie do art. 122 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (Dz. U. Nr 115, poz. 1229 z późn. zm.) na korzystanie z wód i inne działania ściśle określone w przywołanym przepisie, z wyłączeniem przypadków wyliczonych w art. 124 ustawy, istotnie niezbędnym jest pozwolenie wodnoprawne, poprawnie zatem organ I instancji wskazuje inwestorowi w zaskarżonej decyzji wśród postanowień odnoszących się do infrastruktury technicznej i komunikacji konieczność uzyskania takiego pozwolenia. Organem właściwym do wydawania pozwoleń, o których mowa w art. 122 ustawy Prawo wodne jest starosta. W konsekwencji w przedmiotowej sprawie decyzja w sprawie warunków zabudowy nie podlegała uzgodnieniu z organem wskazanym w art. 53 ust. 4 pkt 11 u.p.z.p. Stosownie do wskazanej normy uzgodnienie decyzji z dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej wymagane jest bowiem wyłącznie dla przedsięwzięć wymagających uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, do wydania którego organem właściwym jest wojewoda, nie zaś starosta. Przypomnieć w tym miejscu można, iż wojewoda w dacie wydawania zaskarżonej decyzji był organem właściwym do wydawania pozwoleń wodnoprawnych jedynie w niewiążących się z przedmiotową inwestycją sprawach określonych w art. 140 ust. 2 ustawy Prawo wodne (notabene z dniem 1 stycznia 2008 r. funkcje te przejął marszałek województwa). Nietrafne jest także przywołanie przez skarżącego w skardze rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny podlegać budynki i ich usytuowanie, z którym to aktem, jak twierdzi, zaskarżona decyzja pozostaje w niezgodzie. Przytoczone przez skarżącego rozporządzenie nie stanowi bowiem aktu wykonawczego do u.p.z.p. lecz ustawy Prawo budowlane, nie ma zatem zastosowania na obecnym etapie postępowania. Przychylić się należy także do wyrażonej przez organ II instancji w odpowiedzi na skargę oceny, że nietrafne są także podniesione przez skarżącego zarzuty co do naruszenia, jego zdaniem, art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. z uwagi na brak w aktach sprawy projektów umów jakie inwestor zawrze odnośnie uzbrojenia terenu. Jak bowiem wynika z decyzji pierwszoinstancyjnej, na terenie, na którym inwestycja ma być zlokalizowana istnieje już wystarczające do realizacji przedsięwzięcia uzbrojenie, a tym samym warunek o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. uznać należy za spełniony. Natomiast w odniesieniu do przyszłych dostaw mediów należy wskazać, iż już w trakcie pierwszego prowadzonego przez organ I instancji postępowania w sprawie inwestor uzyskał wstępne pisemne zapewnienia takich dostaw ze strony Przedsiębiorstwa Komunalnego [...] sp. z o.o. (pismo z dnia [...] r. - sieć cieplna), [...] S.A. [...] (pismo z dnia [...] r. - dostawy energii elektrycznej) oraz [...]SA. (pismo z dnia [...] r. wraz z planem sytuacyjnym - doprowadzenie wody oraz odprowadzenie ścieków). Sąd nie może natomiast odnieść się do zarzutów skarżącego odnośnie poprawności przetargu, w wyniku którego sprzedano teren, na którym zlokalizowana ma być planowana inwestycja, nielegalnego, zdaniem skarżącego, sposobu przeprowadzenia przez inwestora prac rozbiórkowych oraz faktu rozbiórki zabytków, wykraczają one bowiem poza zakres obecnego postępowania sądowego, którego przedmiotem jest rozstrzygnięcie w sprawie warunków zabudowy terenu. Poza zakres rozpoznawanej sprawy wykracza także zarzut skarżącego co do niebezpieczeństw jakie obecny stan, wynikający z dokonywanych przez inwestora prac rozbiórkowych powoduje w odniesieniu do użytkowników ciągu komunikacyjnego ul. [...], w tym w bramie kamienicy nr [...]. Jedynie w drodze postępowania przed sądem powszechnym mogą być rozpatrywane natomiast zarzuty dotyczące ewentualnego utrudniania przez inwestora wykonywania służebności przejazdu. Notabene, jak to wskazano wyżej, sam fakt istnienia takiej służebności oraz konieczność jej respektowania przy realizacji zamierzonej inwestycji wbrew twierdzeniom skarżącego zostały przez organ I instancji uwzględnione i zaakcentowane w wydanej przez organ ten decyzji. Podkreślenia w tej mierze wymaga, iż postanowienia decyzji o warunkach zabudowy powinny określać jedynie warunki ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, a nie władczo przesądzać o sposobie spełnienia tych wymagań. O tym bowiem będzie dopiero rozstrzygał organ administracji publicznej w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę - por. cytowany wyżej wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 stycznia 2007 r. Nieporozumieniem zdaje się być także zawarty w skardze zarzut, iż zaskarżona decyzja cyt. "zagraża życiu i skutkuje groźbą katastrofy budowlanej". Decyzja o warunkach zabudowy nie uprawnia bowiem do podjęcia jakichkolwiek prac budowlanych, a jedynie do wystąpienia we właściwym trybie o udzielenie pozwolenia na budowę. Tym samym decyzja taka z natury rzeczy nie może stwarzać bezpośrednich zagrożeń, o jakich wspomina skarżący. W konsekwencji przedstawionych wyżej wywodów, uznających zgodność z prawem wydanej przez organ II instancji decyzji utrzymującej w mocy rozstrzygnięcie pierwszoinstancyjne, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach nie uwzględnił skargi i na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.