II SA/Gl 698/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk, Sędziowie Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędzia WSA Włodzimierz Kubik (spr.), Protokolant sekretarz sądowy Beata Malcharek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 stycznia 2008r. sprawy ze skargi B. C. oraz M. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. B. i M. małżonkowie C. umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego w dniu [...] r. zbyli nieruchomość położoną w S. w rejonie ulicy [...]. Sprzedana nieruchomość składała się z dwóch działek oznaczonych w ewidencji gruntów numerami [...] i [...] o powierzchni odpowiednio [...] ha i [...] ha. Pierwsza była zabudowana jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, natomiast druga stanowiła niezabudowaną skarpę o kącie nachylenia [...]o. Z wypisu z ewidencji gruntów wynikało, że działka nr [...] została zaliczona do terenów mieszkaniowych, a działka nr [...] do gruntów ornych oznaczonych jako [...]. Pismem z dnia [...] r. Burmistrz Miasta S. zawiadomił byłych właścicieli o wszczęciu postępowania w sprawie naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości części zbytej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] w związku z ustaleniami zawartymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta S. przyjętego uchwałą Rady Miejskiej w S. z dnia [...] r., która weszła w życie w dniu [...] r. Zgodnie z zapisami tego planu teren przedmiotowej działki, użytkowanej dotychczas jako łąka, został przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i oznaczony symbolem [...] W toku postępowania rzeczoznawca majątkowy sporządził na zlecenie organu operat szacunkowy, w którym ustalił, że w wyniku wejścia w życie opisanego planu miejscowego wartość zbytej nieruchomości wzrosła z [...] zł ([...] zł za m2) do [...] zł ([...]zł za m2). Po wyższe ustalenia wynikały z przeprowadzonej przez rzeczoznawcę analizy transakcji kupna – sprzedaży na lokalnym rynku nieruchomości w latach [...]. Następnie decyzją z dnia [...] r. nr [...] Burmistrz Miasta S. ustalił jednorazową opłatę (rentę planistyczną) w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości i zobowiązał późniejszych skarżących do uiszczenia tej opłaty po połowie. W podstawie prawnej decyzji został wskazany art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm. – dalej u.p.z.p.) oraz wspomniana już wyżej uchwała Rady Miejskiej w S. z dnia [...] r. nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta S. obejmującego swym zasięgiem tereny położone w granicach administracyjnych miasta (opublikowana w Dz. Urz. Woj. nr [...], poz. [...]). W odwołaniu od tej decyzji B. i M. C. zakwestionowali wysokość naliczonej opłaty. Podali, że działkę tę nabyli w [...] r. i zgodnie z oświadczeniem byłej właścicielki była ona działką budowlaną. Za działkę tę zapłacili wówczas [...] zł, zatem jej wartość wzrosła o [...] zł, a nie o [...] zł jak podano w operacie szacunkowym. Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., działając w oparciu o art. 36 ust. 4 i art. 37 u.p.z.p. oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu Kolegium powołało się na ustalenia zawarte w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wskazując, że poprzedni plan utracił swoją moc prawną [...] r. W sprawie brak było zatem ciągłości obowiązywania planów miejscowych i w tej sytuacji wobec niedysponowania przez strony decyzją o warunkach zabudowy do ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu przyjmuje się zgodnie z § 50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) faktyczny sposób jej użytkowania. Zgodnie zaś z zapisami w ewidencji gruntów działka ta stanowiła użytek rolny [...] i była wykorzystywana jako łąka. Kolegium podało także, iż w poprzednio obowiązującym planie przedmiotowa działka wchodziła w skład terenów oznaczonych jako [...] – tereny upraw polowych i nie była jak podali skarżący działką budowlaną. Mając powyższe na uwadze oraz po przeanalizowaniu treści operatu i ustaleniu, że zgodnie z planem miejscowym wysokość jednorazowej opłaty wynosi 30 % wzrostu jej wartości Kolegium uznało, iż decyzja organu I instancji została wydana zgodnie z prawem. W skardze B. i M. C. podnieśli, że zaskarżona decyzja jest dla nich krzywdząca. Podobnie jak w odwołaniu wskazali, że działkę, od której naliczona została opłata planistyczna nabyli w [...] r. wraz z sąsiednią działką zabudowaną budynkiem mieszkalnym. W latach [...] przedmiotowa działka została wywłaszczona na potrzeby związane z budową infrastruktury ośrodka wczasowego [...] , a następnie w latach [...] zwrócona byłym właścicielom. W czasie, gdy ją kupowali na działce tej były jeszcze ślady po wykopach, a naprzeciwko niej stoi nieczynny transformator, który nigdy nie został oddany do użytku. Z umowy notarialnej zawartej w [...] r. wynika, że za tę działkę zapłacili [...] zł, takie były bowiem wówczas w S. ceny za działki budowlane. Z uwagi na położenie działki między ich budynkiem, a ośrodkiem wczasowym nigdy też nie traktowali tej działki jako rolnej i gdyby ktoś chciał ją kupić łatwo byłoby ją przekwalifikować. Ze względu na jej położenie na silnym pochyleniu, brak uzbrojenia oraz możliwości wykopania studni nie było jednak chętnych na kupno tej działki i udało się ją zbyć dopiero razem z sąsiednią zabudowaną działką. Reasumując podniesione zarzuty skarżący podkreślili oparcie zaskarżonej decyzji na błędnych ustaleniach faktycznych poprzez przyjęcie, że zbyta przez nich działka przed wejściem w życie planu była warta [...] zł, gdy tymczasem jak wynika z aktu notarialnego z [...] r. jej wartość była dwukrotnie wyższa. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. wniosło o jej oddalenie powtarzając znaczną część argumentacji przytoczonej w uzasadnieniu zaskarżonego aktu. Odnosząc się do zarzutów skargi Kolegium podniosło, że dokonując szacunku wartości przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy uwzględnił wskazane przez skarżących jej cechy t.j. wielkość, położenie, kształt oraz dostęp do mediów i drogi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zdaniem Sądu zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania administracyjnego. W tym miejscu należy stwierdzić, że zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny kontroluje zaskarżoną decyzję w aspekcie jej zgodności z prawem i władny jest ją uchylić w przypadku stwierdzenia naruszenia prawa materialnego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, a także naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego i wreszcie naruszenia prawa procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Dodać trzeba, że kontrolując legalność zaskarżonej decyzji Sąd, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 – dalej p.p.s.a.), nie był związany zarzutami i wnioskami skargi. Zgodnie z przepisem, art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy i jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty, o której mowa w przywołanym wyżej przepisie ustala się na dzień sprzedaży, zaś wartość nieruchomości zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. ustala się w trybie przepisów o gospodarce nieruchomościami. Warunkiem ustalenia opłaty planistycznej jest zatem wystąpienie dwóch przesłanek, a to: 1. wzrostu wartości nieruchomości pozostającym w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego (art. 36 ust. 4 u.p.z.p.) oraz 2. zbycia takiej nieruchomości przed upływem pięciu lat od wejścia w życie takiego planu (art. 37 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 u.p.z.p.). Kluczowym dowodem służącym do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W operacie tym rzeczoznawca winien wykazać wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą dotychczasowego przeznaczenia tej nieruchomości w uchwalonym planie. Ze znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego wynika, że zbyta przez skarżących działka nr [...] (poprzednio oznaczona w ewidencji numerem [...]) nie była działką zabudowaną i użytkowana była jako łąka. W ewidencji gruntów działka ta była oznaczona jako użytek rolny [...]. Wskazać w tym miejscu przyjdzie, że informacje o gruntach zawarte w operacie ewidencyjnym prowadzonym przez starostę w oparciu o przepisy ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2000 r. Nr 100, poz. 1086 ze zm.) nie przesądzają o "faktycznym sposobie ich wykorzystania" w rozumieniu art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Pod uwagę wziąć bowiem trzeba przewidzianą w załączniku nr 6 do rozporządzenia Ministra Rozwoju i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) metodykę zaliczania gruntów do poszczególnych użytków gruntowych. Zgodnie z regulacjami zawartymi w tym załączniku do gruntów ornych zalicza się w szczególności m.in. ugory i odłogi (pkt 1.1 lit. c), a do zurbanizowanych terenów niezabudowanych – grunty niezabudowane, przeznaczone w planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę, wyłączone z produkcji rolniczej (pkt 3.4.). Zatem decydujące znaczenie pozwalające na wprowadzenie do ewidencji gruntów ostatnio wymienionego oznaczenia niezabudowanej nieruchomości ma przede wszystkim zapis obowiązującego planu miejscowego. W sytuacji, gdy plan ten utracił już swoją moc prawną, nieruchomość, która w nieobowiązującym już planie nawet była przeznaczona pod zabudowę lecz nie została w taki sposób zagospodarowana winna zostać zaliczona do gruntów ornych mimo, iż nie była nawet faktycznie użytkowana rolniczo. W kontrolowanym postępowaniu nie ulega jednak wątpliwości, że działka nr [...] nie była działką budowlaną lecz stanowiła łąkę. Tym samym ustalając wartość przedmiotowej działki przed wejściem w życie planu miejscowego rzeczoznawca prawidłowo uznał, że stanowiła ona działkę rolną. W tej kwestii, wbrew twierdzeniom skarżących przyjdzie wskazać, że opisana działka także w dacie jej nabycia przez nich nie była działką budowlaną lecz rolną, bowiem zgodnie z ustaleniami poprzednio obowiązującego planu miejscowego z [...] r. znajdowała się ona na terenach oznaczonych symbolem "RN – tereny upraw polowych". Wobec powyższego bez znaczenia prawnego było zamieszczone w § 1b aktu notarialnego z dnia [...] r. Rep. [...] Nr [...], oświadczenie stron umowy, że działka [...] (aktualnie nr [...]) była w tej dacie działką budowlaną. Dla ustalenia wartości zbytej działki bez znaczenia była również cena za jaką skarżący nabyli ją w [...] r. Zgodnie z przywołanym wyżej przepisem art. 37 § 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się bowiem na dzień jej sprzedaży, a wzrost jej wartości stanowi różnica między jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem, a więc w okresie bezpośrednio poprzedzającym wejście w życie nowego planu, czy jego zmiany. Przeprowadzona analiza prowadzić musi do wniosku, że zaskarżona decyzja pozostaje w zgodzie z przepisami prawa materialnego. Orzekające w sprawie organy obu instancji nie naruszyły także w toku postępowania przepisów procedury administracyjnej, prawidłowo przeprowadziły w szczególności postępowanie dowodowe i w sposób należyty uzasadniły wydane decyzje. Burmistrz Miasta S. zapewnił także czynny udział stronom postępowania, zawiadamiając je o wszczęciu postępowania, a następnie o możliwości zapoznania się ze sporządzonym przez rzeczoznawcę operatem szacunkowym i wypowiedzenia się w przedmiocie zebranych w sprawie materiałów i dowodów. W tym stanie rzeczy Sąd uznał, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa i w oparciu o art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.