II SA/Gl 711/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk, Sędziowie Sędzia WSA Iwona Bogucka (spr.), Sędzia WSA Wojciech Organiściak, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Beata Bieroń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 listopada 2009 r. sprawy ze skargi K. J. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opinii wstępnego projektu podziału nieruchomości 1) uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Wójta Gminy W. z dnia [...] r. nr [...], 2) orzeka, że zaskarżone postanowienie nie podlega wykonaniu w całości. K.J. wnioskiem z dnia [...] zwrócił się do Wójta Gminy we W. o zatwierdzenie projektu podziału stanowiącej jego własność działki nr [...], położonej w H. Działka ta jest położona na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jak wynika z materiału sprawy, działka nr [...] ma powierzchnię [...] ha. Zaprojektowany podział przewiduje wydzielenie dwóch działek oznaczonych numerami [...] o pow. [...] ha i [...] o pow. [...] ha. Dzielona działka nr [...] ma kształt nieregularny, jest położona przy drodze publicznej. Postanowieniem z dnia [...] nr [...] Wójt Gminy W. zaopiniował negatywnie wstępny projekt podziału podając, że szerokość projektowanej do wydzielenia działki nr [...] nie jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Opiniowaniem była objęta działka nr [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. postanowieniem z dnia [...] nr [...] uchyliło to rozstrzygnięcie i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia uznając, że jest ono arbitralne i nie zawiera uzasadnienia stanowiska organu instancji. Uznano także, że opinia powinna dotyczyć całej nieruchomości – każdej z wydzielanych działek a jej kryterium winna być zgodność podziału z przeznaczeniem terenu. Rozpoznając ponownie sprawę organ I instancji postanowieniem z dnia [...] nr [...] zaopiniował negatywnie wstępny projekt podziału nieruchomości oznaczonej nr [...] na dwie odrębne działki o nr [...] i [...]. W podstawie prawnej podano art. 93 ust. 1,2,4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.). W uzasadnieniu natomiast wyjaśniono, że projekt podziału nie jest zgodny z § 11 uchwały Rady Gminy W. z dnia [...], nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości H. (Dz. Urz. Woj. [...] nr [...], poz. [...] z [...]). Działka podlegająca podziałowi leży w jednostce oznaczonej symbolem 9MN1 i częściowo w jednostce R1. Dla terenów o symbolach 1MN1 – 17MN1 obowiązują następujące ustalenia dotyczące powierzchni i szerokości działek powstałych w wyniku podziału: minimalna powierzchnia działki w zabudowie jednorodzinnej nie mniejsza niż [...] m2 i szerokość działek [...] m. Projektowana działka [...] spełnia parametr powierzchni, nie spełnia natomiast parametrów związanych z szerokością, gdyż przekroczona została granica [...] m. Szerokość tej działki od ulicy [...] wynosi [...] m, szerokość po przedłużeniach ścian budynków gospodarczych [...] m, szerokość w pozostałych częściach działki odpowiednio [...] i [...] m. Zwrócono także uwagę, że opiniowaniu podlega cały projekt podziału. Druga z mających powstać działek jest położona częściowo w jednostce 9MN1 a częściowo w jednostce R1 (tereny rolnicze). Zatem we wstępnym projekcie podziału należało wydzielić w ramach działki [...] teren oznaczony 9MN1, czego zaniechano, zaś do części położonej w jednostce R1 nie stosuje się przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z art. 92 ust. 1 tej ustawy. W zażaleniu na postanowienie strona podniosła, że Wójt powołał się na § 11 pkt b i c planu, pomijając pozostałe przepisy uchwały. Plan nie wskazuje, jak należy ustalać szerokość działki, gdy nie ma ona kształtu regularnego. Brak jest podstaw, aby czynić to w odniesieniu do boku działki przylegającego do drogi. Natomiast w dalszej części działka ma szerokość [...] m. Wskazano, że przy istniejących granicach działki podlegającej podziałowi, ograniczenie szerokości frontu działki do [...] m spowoduje takie jej zmniejszenie, że nie będzie możliwa zabudowa zgodna z warunkami technicznymi. Zaskarżonym postanowieniem Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Organ odwoławczy podniósł, że podziału nieruchomości można dokonać, gdy jest on zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodność ta dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek. Proponowana do wydzielenia działka [...] znajduje się w terenie, który zgodnie z planem przewidziany jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o niskiej intensywności zabudowy i zabudowę zagrodową (9MN1). Przepis § 11 planu, dla terenów 1MN1-17MN1 przewiduje szerokość działek [...] m. Projektowana do wydzielenia działka ma szerokość [...] m, zatem narusza postanowienia planu, który dopuszcza wydzielenie działek o szerokości do [...] m. Warunki i ograniczenia w zagospodarowaniu terenu, w tym zasady podziału przewidziane w planie nie mogą być interpretowane rozszerzająco. W skardze do sądu administracyjnego skarżący zwrócił się o uchylenie w całości postanowienia organu odwoławczego. Podniósł, że działka ma kształt wieloboku, poszczególne boki mają różną długość. Dwa z nich nie przekraczają długości [...] m. Plan nie precyzje, jaki kształt mają mieć tworzone działki, nie podano jak ustalać ich szerokość, gdy są położone na łuku drogi lub też zwężają się lub rozszerzają. Zarzucono, że organy pominęły inne ustalenia planu a także zignorowały, że ustalone parametry dla działek budowlanych mają zapewnić możliwość spełnienia w przypadku budowy, standardów techniczno-budowlanych. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozważył, co następuje: Przedmiotem wydanych w sprawie postanowień była kwestia zgodności projektowanego podziału nieruchomości z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodność taka jest warunkiem dopuszczalności podziału (art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) i dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek. Jak wynika z uzasadnień wydanych postanowień, uznanie podziału za naruszający postanowienia planu nastąpiło ze względu na szerokość jednej z powstających działek, oznaczonej nr [...]. Bezsporne jest, że działka ta po wydzieleniu znalazłaby się w jednostce planistycznej 9MN1, stanowiącej teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o niskiej intensywności. Powołując się na przepis § 11 ust. 1 pkt 1c planu, organy stanęły na stanowisku, że szerokość działki przekracza dopuszczalny normatyw. Zgodnie z tym przepisem, na terenach oznaczonych 1MN1-17MN1 dla działek powstałych w wyniku nowych podziałów geodezyjnych parametr szerokości wynosi [...] m., działka zatem jest za szeroka. Po pierwsze, należy zgodzić się ze skarżącym, że plan miejscowy nie określa sposobu wyznaczania szerokości działki. Mimo tego organy nie wyjaśniły, w oparciu o co przyjęły, która z linii stanowi szerokość działki, w sytuacji gdy działka ma bardzo nieregularny kształt a boki tego wielokąta mają różne długości. Skoro szerokość miała znaczenie decydujące, to z należytą dbałością należało uzasadnić, która z odległości między określonymi punktami, stanowi szerokość działki. W przekonaniu Sądu kwestia ta nie stanowi jednak okoliczności istotnej w sprawie. Wadliwie w ocenie sądu doszło bowiem do przyjęcia, że parametry szerokości wskazane w § 11 ust. 1 pkt 1 lit. c planu stanowią wielkości graniczne. Przepis ten winien być interpretowany łącznie z § 13 planu, regulującym zasady scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym. W granicach terenów zabudowy plan dopuszcza możliwość podziału nieruchomości pod wskazanymi w tym paragrafie warunkami. W pkt 4 i 5 przepis ten odsyła do norm powierzchni i szerokości działek wskazanych w § 11 planu, określając je jako wielkości minimalne. Nie byłoby zasadnym przyjęcie, że plan wymusza wydzielanie działek wąskich i długich, gdy nie ustala górnej dopuszczalnej powierzchni działki, ale narzuca górną granicę szerokości działki. Przy działkach o pow. przekraczającej 1000 m2, ich szerokość musiałaby mieścić się w określonych granicach. Łączne przyjęcie rygoru minimalnej powierzchni i maksymalnej szerokości oznacza, że w pewnych przypadkach, zwłaszcza działek o nieregularnych kształtach, podział dużej działki na kilka mniejszych nie byłby możliwy, albowiem nie zawsze każda z możliwych do wydzielenia działek mogłaby spełniać oba kryteria, zarówno minimalne, jak i maksymalne. Takie parametry jak powierzchnia i szerokość działki dla terenów podlegających zabudowie służą realizacji postanowień dotyczących dopuszczalności powstania zabudowy i jej intensywności. Badając zgodność z planem organ winien uwzględnić w pierwszej kolejności, czy planowane działki umożliwią zagospodarowanie terenu przewidziane w planie. Posiadanie przez działki minimalnych parametrów możliwość taką stwarza. Negując zasadność przyjętej przez organy interpretacji § 11 planu miejscowego, Sąd uchylił zaskarżone postanowienie i postanowienie organu I instancji. Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że organ odwoławczy nie objął swym rozstrzygnięciem kwestii zgodności z planem drugiej z proponowanych do utworzenia działek. Prawidłowe jest przy tym stanowisko wyrażone przez Kolegium w pierwszej z wydanych przez ten organ decyzji, że opiniowaniu winna podlegać zgodność z planem całości podziału. Wydanie w sprawie rozstrzygnięcia uzależnione jest zatem także od wykazania przez wnioskodawcę, że na każdej z powstających w wyniku podziału działek będzie możliwa realizacja zagospodarowania przewidzianego w planie. W odniesieniu do działki [...] dotyczy to jednak tylko części położonej poza obszarami przeznaczonymi pod uprawy rolne, co ma swoje uzasadnienie w art. 92 ust. 1 ustawy. Mając na uwadze podane argumenty, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a i art. 135 oraz art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 135, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.