II SA/Gl 72/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Dziuk, Sędziowie Sędzia WSA Edyta Kędzierska, Asesor WSA Agnieszka Kręcisz-Sarna (spr.), , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 8 maja 2025 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w S. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia 7 listopada 2024 r. nr SKO.GN/41.8/221/2024/14859 w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oddala skargę. Zaskarżonym postanowieniem z 7 listopada 2024 r., nr SKO.GN/41.8/221/2024/14859 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach (dalej "Kolegium" lub "Organ odwoławczy") utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta Miasta S. (dalej "Prezydent" lub "Organ I instancji") z 6 sierpnia 2024 r., nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Zaskarżone postanowienie zapadło w następującym stanie sprawy. Prezydent odmówił wydania wnioskodawcy, tj. Wspólnocie Mieszkaniowej [...] przy ul. [...] w S. (dalej "Skarżąca") wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym [...], dla której Sąd Rejonowy w S. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Podstawę prawną postanowienia Organu I instancji stanowił art. 219 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (powołany tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r. poz. 572; dalej "k.p.a.") w związku z art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (powołany tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r. poz. 386; dalej "u.p.p.u.w."). W uzasadnieniu postanowienia Prezydent wskazał, że Skarżąca wnioskiem z 30 lipca 2024 r. wniosła o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze [...] (KW nr [...]), tj. zaświadczenia, o którym mowa w art. 4 ust. 1 pkt 3 u.p.p.u.w. Z posiadanych przez Organ I instancji danych wynika, że decyzją z 30 stycznia 2020 r., nr [...] Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w S. zezwolił na użytkowanie budynku mieszkalno-usługowego nr [...], położonego na ww. działce. Zgodnie z treścią księgi wieczystej KW nr [...] prawo własności nieruchomości według stanu na dzień 30 stycznia 2020 r., jak i na dzień wydania postanowienia, ujawnione jest na rzecz Gminy S. Zgodnie z treścią ww. księgi wieczystej prawo użytkowania wieczystego przysługuje w częściach ułamkowych właścicielom wyodrębnionych lokali. Jak wynika z treści art. 13 ust. 1 i ust. 2 u.p.p.u.w. uprawnienie do złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia w trybie ww. ustawy ustawodawca przyznał ściśle określonym podmiotom. Podmiotem takim nie jest wspólnota mieszkaniowa, a zatem odmówiono wydania wnioskowanego zaświadczenia. Zażaleniem z 13 sierpnia 2024 r. Skarżąca zaskarżyła postanowienie Prezydenta w całości i wniosła o jego uchylenie. Zarzuciła naruszenie art. 22 u.p.p.u.w. poprzez jego błędną interpretację i przyjęcie, że wydanie wyroku z 6 czerwca 2022 r. stanowi przeszkodę do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, podczas gdy do przekształcenia prawa doszło 30 stycznia 2020 r., co wyklucza zastosowanie art. 22 u.p.p.u.w. Skarżąca zarzuciła naruszenie art. 13 ust. 1 u.p.p.u.w. poprzez nieuwzględnienie faktu, że zgodnie z tym przepisem przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nastąpiło z mocy prawa w dniu 30 stycznia 2020 r. W dacie oddalenia powództwa nie istniało już prawo użytkowania wieczystego. Przepis art. 22 u.p.p.u.w. miałby zastosowanie gdyby sąd oddalił powództwo, a później budynek zostałby oddany do użytkowania w rozumieniu ustawy prawo budowlane. Zaskarżonym obecnie postanowieniem Kolegium utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta z 13 sierpnia 2024 r. W uzasadnieniu postanowienia Kolegium zrelacjonowało przebieg postępowania i przytoczyło treść przepisów prawa, które znalazły zastosowanie w sprawie. Wyjaśniło, że zarzuty Skarżącej są bezzasadne bowiem wskazane w zażaleniu przepisy nie były stosowane przez Organ I instancji. Odmowa wydania zaświadczenia nastąpiła z uwagi na złożenie wniosku przez podmiot nieuprawniony, tj. wspólnotę mieszkaniową. Uprawnienie do wnioskowania o wydanie zaświadczenia, o którym mowa w art. 13 ust. 2 u.p.p.u.w. mają poszczególni właściciele wyodrębnionych lokali, a nie ich ogół tworzący wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada zatem interesu prawnego w uzyskaniu takiego zaświadczenia. Pismem z 12 grudnia 2024 r., Skarżąca, reprezentowana przez zarządcę, zaskarżyła do sądu administracyjnego postanowienie Kolegium w całości. Wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego go postanowienia Organu I instancji oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych. Nadto o zobowiązanie Prezydenta do wydania w określonym przez Sąd terminie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w S. oznaczonej jako działka nr [...] Skarżąca zarzuciła naruszenie: - art. 13 ust. 2 u.p.p.u.w. poprzez jego błędną wykładnię skutkującą uznaniem, iż wspólnota mieszkaniowa nie jest podmiotem uprawnionym do złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia na gruncie przepisów ww. ustawy, podczas gdy wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli lokali mieszkalnych wyodrębnionych w budynku, którzy są podmiotami uprawnionymi do złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia w trybie art. 13 ust. 2 u.p.p.u.w.; - art. 22 u.p.p.u.w. poprzez jego błędną wykładnię skutkującą przyjęciem, że wydanie wyroku z 6 czerwca 2022 r. stanowi przeszkodę do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, podczas gdy do przekształcenia prawa doszło 30 stycznia 2020 r., co wyklucza zastosowanie tej regulacji; - art. 13 ust. 1 u.p.p.u.w. poprzez jego błędną wykładnię i nieuwzględnienie faktu, że zgodnie z tym przepisem przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nastąpiło z mocy prawa 30 stycznia 2020 r., tj. w dniu wydania decyzji nr [...] o zezwoleniu na użytkowanie budynku mieszkalno-usługowego położonego na działce nr [...]; - art. 80 k.p.a. poprzez dokonanie wybiórczej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego skutkujące uznaniem, że użytkowanie wieczyste nie przekształciło się w prawo własności z mocy samego prawa. W uzasadnieniu skargi przytoczono argumenty na poparcie ww. zarzutów. Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie stwierdzając, że zarzuty zawarte w skardze są bezzasadne, a motywy zaskarżonego postanowienia zostały wyczerpująco wyjaśnione w jego uzasadnieniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną i stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 134 § 1 i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm., dalej "p.p.s.a."). Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję sądu administracyjnego oraz przyczyny wzruszenia aktów organów administracji wynikające z treści art. 145 § 1 p.p.s.a, Sąd stwierdził, że zaskarżone postanowienie jest zgodne z prawem. Wyjaśnić również należy, że skarga w niniejszej sprawie została rozpoznana przez Sąd na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym stosownie do art. 119 pkt 3 i art. 120 p.p.s.a. Przechodząc do merytorycznej oceny zaskarżonego postanowienia należy wskazać, że kontrola Sądu w niniejszej sprawie obejmuje akty wydane w postępowaniu uproszczonym w sprawach wydawania zaświadczeń. Skarżąca domaga się wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze [...] (KW nr [...]), tj. zaświadczenia, o którym mowa w art. 4 ust. 1 pkt 3 u.p.p.u.w. Przypomnieć należy, że zgodnie z art. 1 ust. 1 u.p.p.u.w. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów zasadniczo z dniem 1 stycznia 2019 r. W przepisach art. 13 ust. 1 i art. 22 u.p.p.u.w. przewidziano przypadki tzw. opóźnionego przekształcenia. Stosownie do art. 13 ust. 1 u.p.p.u.w. prawo użytkowania wieczystego gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tego gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, wydawane w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego przez odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa (art. 4 ust. 1 pkt 3 u.p.p.u.w.). W zaświadczeniu potwierdza się przekształcenie oraz informuje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty, o której mowa w art. 7 ust. 7, i zasadach jej wnoszenia. Zaświadczenie zawiera pouczenie o możliwości złożenia wniosku, o którym mowa w art. 6 ust. 1 (art. 4 ust. 4 u.p.p.u.w.). Właściwy organ doręcza zaświadczenie dotychczasowym użytkownikom wieczystym na adresy wskazane w ewidencji gruntów i budynków lub inne adresy, na które przed dniem przekształcenia doręczano korespondencję dotyczącą użytkowania wieczystego (art. 4 ust. 6 u.p.p.u.w.). W rozpoznawanej sprawie Skarżąca, posiadająca status wspólnoty mieszkaniowej, domaga się wydania zaświadczenia o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze [...] (KW nr [...]). Swoje żądanie Skarżąca opiera na twierdzeniu, że istotą wspólnoty mieszkaniowej jest zrzeszenie właścicieli lokali mieszkalnych wyodrębnionych w danym budynku mieszkalnym. Na podstawie art. 13 ust. 2 u.p.p.u.w. należy zatem przyjąć, że wniosek o wydanie zaświadczenia złożyli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych w budynku przy ul. [...], reprezentowani w ramach wspólnoty mieszkaniowej przez zarządcę nieruchomości. Kwestią wymagającą zatem rozstrzygnięcia jest ustalenie, czy Skarżąca jest podmiotem uprawnionym do wystąpienia o wydanie zaświadczenia, o którym mowa w art. 13 ust. 2 u.p.p.u.w. W myśl przywołanego art. 13 ust. 2 u.p.p.u.w. właściwy organ wydaje zaświadczenie na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku albo na wniosek właściciela lokalu uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu - w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku. Jak wynika z księgi wieczystej [...], działka nr [...] stanowi własność Gminy Miasta S. i została oddana w użytkowanie wieczyste na mocy umowy z [...] 2010 r. Na ww. działce znajduje się budynek mieszkalny stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności. W budynku doszło do wyodrębnienia własności lokali oraz ich sprzedaży. W związku z tym prawo użytkowania wieczystego gruntu przysługuje w częściach ułamkowych właścicielom wyodrębnionych lokali. Stosownie bowiem do art. 3 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048) w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W związku z tym beneficjentem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności będą poszczególni właściciele wyodrębnionych lokali, którzy są współużytkownikami wieczystymi działki nr [...] Skarżąca nie jest bowiem podmiotem, któremu przysługuje prawo użytkowania wieczystego ww. działki ani właścicielem wyodrębnionego lokalu. Sąd zatem w pełni podziela argumentację Organu odwoławczego przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że Skarżąca nie posiada interesu prawnego w uzyskaniu zaświadczenia w trybie art. 13 ust. 2 u.p.p.u.w. Uprawnienie do otrzymania zaświadczenia o przekształceniu ustawodawca wiąże z właścicielem lokalu, a nie z ogółem właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa jest strukturą organizacyjną o charakterze podmiotowym, powołaną do zarządzania nieruchomością wspólną. Wspólnota ma zdolność prawną, zatem może być podmiotem praw i obowiązków w zakresie stosunków cywilnoprawnych. Jednakże zakres przysługującej wspólnocie mieszkaniowej zdolności do czynności prawnych jest ograniczony do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną. Przekształcenie udziałów we współużytkowaniu wieczystym gruntu związanych z odrębną własnością lokali w udziały w prawie własności gruntu oraz związane z tym zdarzeniem prawnym uprawnienie do żądania wydania zaświadczenia o przekształceniu w trybie przepisów u.p.p.u.w. nie mieści się w zakresie spraw związanych z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Z kolei wspólnota mieszkaniowa powołana do zarządzania tylko częściami wspólnymi nie posiada kompetencji do decydowania o sprawach dotyczących lokali stanowiących indywidualną własność poszczególnych właścicieli lokali. Zauważyć także należy, że wniosek o wydanie zaświadczenia, o którym mowa w art. 4 ust. 1 pkt 3 u.p.p.u.w. został złożony przez Skarżącą, reprezentowaną przez zarządcę. Z umowy o powierzenie zarządzania nieruchomością wspólną z 29 sierpnia 2023 r. wynika zaś, że prawa i obowiązki zarządcy obejmują tylko zarządzanie i administrowanie nieruchomością wspólną. Nie sposób zatem twierdzić - jak czyni to Skarżąca - że wniosek o wydanie zaświadczenia złożyli wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali, reprezentowani przez zarządcę nieruchomości. Wobec powyższego w odniesieniu do zarzutu skargi dotyczącego naruszenia art. 13 ust. 2 u.p.p.u.w. Sąd stwierdza, że okazał się on niezasadny. Jeśli zaś chodzi o pozostałe zarzuty skargi to należy uznać je za chybione z uwagi na fakt, że powodem odmowy wydania żądanego zaświadczenia był wyłącznie brak interesu prawnego Skarżącej w jego uzyskaniu. Mając na uwadze powyższe, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.