II SA/Gl 794/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski Sędziowie Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka Sędzia WSA Rafał Wolnik (spr.) Protokolant referent Ewa Jędrasik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 kwietnia 2007 r. sprawy ze skargi F. Z. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie wykonania określonych robót budowlanych oddala skargę Decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w C. z dnia [...]r. nr [...] wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 pkt. 1 w zw. z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (wówczas tekst jedn. Dz.U. z 2003r. Nr 207, poz. 2016 z poźn. zm.) oraz art. 104 i 108 § 1 kpa nakazano F. Z., B. T., Z. T. oraz A. K. wykonanie następującego zakresu robót budowlanych w budynku oficyny na posesji przy ul. A w C.: -wymiany nadpalonej w wyniku pożaru części więźby dachowej, usytuowanej nad lokalem mieszkalnym nr [...] ( obejmującej krokwie z poszyciem oraz płatew ze słupkami przy ściance kolankowej); -wymiany uszkodzonego fragmentu wewnętrznej instalacji elektrycznej. Ponadto decyzji tej nadany został rygor natychmiastowej wykonalności na podstawie art. 108 § 1 z uwagi na ochronę życia i zdrowia ludzi. Motywując podjęte rozstrzygnięcie organ nadzoru budowlanego wskazał, że przedmiotowy obiekt jest budynkiem dwukondygnacyjnym z nieużytkowym strychem. Konstrukcja obiektu jest tradycyjna tj. ściany są z kamienia wapiennego a stropy i dach są drewniane. W dniu [...] r. na strychu w/w budynku wybuchł pożar, w wyniku którego nadpaleniu uległa część więźby dachowej usytuowanej na lokalem mieszkalnym nr [...]. Kontrola przeprowadzona w dniu [...] r. wykazała, że zniszczonych zostało [...] sztuk krokwi dachowych wraz z poszyciem oraz płatew oparta na słupkach, biegnąca wzdłuż ścianki kolankowej. Strop strychu nie uległ zniszczeniu a jedynie zawilgoceniu w wyniku akcji gaśniczej. Natomiast zniszczeniu uległa również część instalacji elektrycznej. Pełniący do [...] r. funkcję administratora obiektu Lokalne Zrzeszenie Właścicieli Nieruchomości zabezpieczyło prowizorycznie zdemontowany fragment poszycia dachu. Z uwagi na powyższe uszkodzenia niezbędne było nakazanie wykonania w/w czynności celem zlikwidowania zagrożenia. Z takim rozstrzygnięciem nie zgodził się skarżący F. Z. twierdząc, iż nieruchomość przy ul. A do nadal administrowana jest przez Lokalne Zrzeszenie Właścicieli Nieruchomości w C. i zalecenia popożarowe w postaci wykonania określonych robót budowlanych powinny obciążać administratora. Nadmienił, iż w dniu [...] r. został złożony wniosek, aby administrator dokonał nakazanych robót w ramach polisy ubezpieczeniowej. [...] Wojewódzki Inspektorat Nadzoru Budowlanego w K. zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 kpa oraz art. 66 ust. 1 pkt. 1 w zw. z art. 61 ustawy Prawo budowlane utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W jej uzasadnieniu organ wskazał na treść art. 61 oraz art. 66 ust. 1 pkt. 1 ustawy prawo budowlane, z których treści wynika, iż właściciel lub zarządca obiektu jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami o których mowa w art. 5 ust. 2. tejże ustawy. Jeżeli zaś obiekt stanowi współwłasność to na wszystkich współwłaścicielach spoczywa ten obowiązek. W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku. Organ odwoławczy nadmienił, iż zły stan techniczny części więźby dachowej po pożarze w przedmiotowym budynku grożący jej zawaleniem stwarzał zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi, stąd zasadnym było nakazanie wykonania określonych robót. Wyjaśnił ponadto, że przepis art. 61 Prawa budowlanego określa jednoznacznie, iż w pierwszej kolejności na właścicielu spoczywa obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym oraz użytkowania go zgodnie z przeznaczeniem. W związku z tym, zdaniem organu nie jest możliwe uwzględnienie prośby strony o wydanie nakazu w stosunku do dotychczasowego zarządcy. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skarżący F. Z. podtrzymał twierdzenia sformułowane wcześniej w odwołaniu. Dodał, iż [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. wadliwie wskazuje w przedmiotowej sprawie na przepisy prawa budowlanego, z których wynika, iż w pierwszej kolejności obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie spoczywa na właścicielu. Ta zasada zdaniem skarżącego nie ma zastosowania w niniejszej sprawie, albowiem stan techniczny budynku uległ pogorszeniu w wyniku pożaru, a nie zestarzenia się materiału, a zatem obowiązek wykonania nakazanych czynności spoczywa na zarządcy, który w tym czasie sprawował zarząd budynkiem i który winien posiadać na tę okoliczność polisę ubezpieczeniową. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. w odpowiedzi na skargę podtrzymał dotychczasowe stanowisko i argumentację i wniósł o jej oddalenie. Na rozprawie w dniu 11 kwietnia 2007 roku pełnomocnik skarżącego podtrzymał skargę i oświadczył, że na dzień [...] roku zarząd nieruchomością sprawowany był przez Lokalne Zrzeszenie i wniósł o wydanie nakazu wykonania robót budowlanych przez to właśnie Zrzeszenie. Dodał, że co do wykonania decyzji i sprawowania nadzoru toczy się spór pomiędzy stronami. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Kontrolowana w niniejszej sprawie decyzja jest w ocenie składu orzekającego zgodna z prawem. Zgodnie z treścią art. 61 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 tej ustawy. Ten ostatni przepis stanowi, że obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Z kolei po myśli art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, środowisku lub bezpieczeństwu mienia, albo też powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia, właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku. Z analizy powołanych przepisów wynika ponadto, że obowiązki, o których mowa w art. 66 Prawa budowlanego nakładane są na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego. W niniejszej sprawie jest bezsporne, że obiekt budowlany położony w C. przy ul. A znalazł się w wyniku pożaru w nieodpowiednim stanie technicznym. Z ustaleń organów nadzoru budowlanego wynika także, że stan taki nie groził jednak katastrofą budowlaną. Takiemu stanowi faktycznemu nie przeczy również sam skarżący. Sporne natomiast w toku postępowania było, czy skarżący, jak i pozostali współwłaściciele należą do kręgu podmiotów, w stosunku do których winna być zaadresowana decyzja wydana na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, czy też jej adresatem winien być zarządca nieruchomości. Odnosząc się zatem do tego zarzutu stwierdzić przyjdzie, że w ocenie Sądu art. 61 Prawa budowlanego nie pozostawia wątpliwości co do podmiotów zobowiązanych do utrzymywania obiektu budowlanego. Są nimi właściciel (współwłaściciele) lub zarządca. Sąd nie podziela w tym miejscu stanowiska organu odwoławczego, jakoby z tego przepisu wynikało, że obowiązek ten w pierwszej kolejności spoczywa na właścicielu. Takie stanowiska nie znajduje bowiem poparcia w jego treści. Użycie przez ustawodawcę łącznika "lub" wskazuje, że obowiązek spoczywa alternatywnie na wskazanych podmiotach. Jeżeli zatem jeden z tych podmiotów realizuje swój obowiązek, to zbędnym staje się realizacja tego samego obowiązku przez drugi podmiot. Z reguły z istoty zarządu nieruchomością wynika, że do obowiązku zarządcy należeć będą również obowiązki określone w przepisach prawa budowlanego. To jednak, czy tak będzie w konkretnym przypadku zależy od woli stron stosunku prawnego, jakim jest umowa o sprawowanie zarządu nieruchomością i czy w ogóle stosunek taki istnieje. Gdyby bowiem nieruchomość nie została oddana w zarząd, to jedynym zobowiązanym do realizacji obowiązków określonych w art. 61 i nast. Prawa budowlanego będzie właściciel (współwłaściciele). Treść i zakres sprawowania zarządu wynika z umowy zawartej pomiędzy właścicielem a zarządcą, a ponadto jeżeli zarząd sprawowany jest w trybie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 roku, Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) - z art. 185 tej ustawy. W sytuacji natomiast, kiedy pomiędzy właścicielem a zarządcą powstaje spór co do istnienia zarządu, jak i co do treści i zakresu tego stosunku, to będzie on rozstrzygany na drodze cywilnoprawnej na podstawie przepisów prawa cywilnego i wspomnianej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Właściwym do rozstrzygnięcia takiego sporu będzie sąd powszechny. Jak wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału Lokalne Zrzeszenie Właścicieli Nieruchomości w C. sprawowało zarząd przedmiotową nieruchomością. Sporne w sprawie jest jednak do kiedy ten zarząd był sprawowany, a w szczególności, czy był on jeszcze sprawowany w dacie wydania decyzji przez organ pierwszej instancji. Spór w tej kwestii jest sporem pomiędzy właścicielem a zarządcą. Zarówno organy administracyjne, w tym przypadku organy nadzoru budowlanego, jak i sądy administracyjne nie są właściwe do rozstrzygnięcia takiego sporu. Organy były natomiast właściwe i należało to do ich kompetencji i obowiązków, aby w określonym stanie faktycznym wydać decyzję, o której mowa w art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego. Skoro natomiast kwestią sporną pozostawała kwestia zarządu, to organ mając z mocy przepisów prawa alternatywę do wydania tej decyzji bądź to w stosunku do właściciela bądź też w stosunku do zarządcy prawidłowo wydał decyzję w stosunku do współwłaścicieli. Nadmienić przyjdzie, że właściciel nieruchomości nie został w ten sposób pozbawiony możliwości dochodzenia swoich praw. Jeżeli bowiem wykona obowiązek nałożony zaskarżoną decyzją, a jego spór z zarządcą zakończy się dla niego pozytywnie, to będzie miał otwartą drogę do dochodzenia swoich roszczeń od tegoż właśnie zarządcy. To jednak, jak już wyżej wspomniano, pozostaje poza granicami kontroli sądowoadministracyjnej. Z przytoczonych wyżej rozważań i przyczyn skarga nie mogła zostać uwzględniona przez Sąd i jako taka podlega oddaleniu na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270 z późn. zm.).