II SA/Gl 840/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk, Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Anna Trzuskowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 września 2013 r. sprawy ze skargi Gminy L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną. oddala skargę. Decyzją z dnia [...] r. Wojewoda [...], działając na podstawie art. 73 ust. 1 i ust. 3 w związku z art. 103 ust. 2 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872 ze zm.), art. 2a ust. 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.jedn. Dz.U. z 2007 r., Nr 19, poz. 115 ze zm.) oraz art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego, stwierdził nabycie, z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. przez Gminę L., własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną ulicę [...] położoną w obrębie L., oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr [...] o powierzchni [...] m² oraz nr [...] o powierzchni [...] m²,ujawnionej w Księdze wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w M., stanowiącej w dniu [...] r. współwłasność: R. R., D. T. oraz W. Z. Wobec wniosków R. R. oraz Gminy Miejskiej L. Starosta Powiatowy w M. przeprowadził postępowanie i decyzją z dnia [...] r. znak [...] ustalił odszkodowanie za nieruchomości położone w L. – działki nr [...] o powierzchni [...] m² i nr [...] o powierzchni [...] m² zapisane w KW [...] w Sądzie Rejonowym w M. stanowiące własność Gminy L. na łączną kwotę [...] zł przyznając na rzecz R. R. odszkodowanie w wysokości ¾ części czyli w kwocie [...] zł. i zobowiązał Gminę L. do zapłaty ustalonego odszkodowania. W uzasadnieniu przywołał decyzję Wojewody [...], mocą której potwierdzono nabycie z mocy prawa z dniem [...] r. prawa własności wymienionej powyżej nieruchomości. Wskazał też, że na dzień [...] r. nieruchomość ta w 2/4 stanowiła własność R. R., a po ¼ W. Z. i D. T., przy czym W. Z. swój udział we własności nieruchomości darowała w formie aktu notarialnego rep.A nr [...] z dnia [...] r. na rzecz R. R. Mimo okazanego pełnomocnictwa D. T. organ uznał, że pełnomocnictwo to nie uprawnia do występowania R. R. w imieniu D. T. o wypłatę odszkodowania za nieruchomość zajętą pod publiczną drogę gminną. Organ wyjaśnił, że wysokość należnego odszkodowania ustalił zgodnie z obowiązującymi przepisami, tzn. podstawą dla jego ustalenia jest wartość nieruchomości według stanu z dnia [...] r. tj. dnia wejścia w życie ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872 ze zm.), a odszkodowanie ustalone zostało w wysokości wartości nieruchomości określonej na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] r. przez rzeczoznawcę majątkowego. Stwierdzając, że zaistniały przesłanki do ustalenia i wypłaty odszkodowania za utraconą przez wnioskodawcę własność organ uznał, że należało orzec jak w na wstępie. Odwołania od powyższej decyzji wnieśli Burmistrz Miasta L. oraz R. R. W odwołaniu Gminy Burmistrz Miasta L. wniósł o uchylenie decyzji organu pierwszej instancji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez ten organ. Uzasadniając swoje stanowisko stwierdził, iż kwota odszkodowania jest zbyt wysoka, a to z uwagi na fakt, iż Starosta [...] oparł się na operacie szacunkowym, w którym rzeczoznawca dokonał porównania cen transakcyjnych działek budowlanych. Podniósł, iż inna decyzja Starosty [...] ustalająca odszkodowanie za grunt zajęty pod drogę gminną przyjmowała cenę 1m² w wysokości [...] zł, a obecna jest trzykrotnie wyższa. Zgodnie z § 36 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego do określenia wartości nieruchomości można uwzględnić ceny transakcji nieruchomości drogowych. W ostatnich trzech latach takie transakcje na terenie Gminy L. oscylowały wokół kwoty [...] zł za 1m² gruntu zajętego pod drogę publiczną. W operacie szacunkowym takich cen nie uwzględniono. W drugim odwołaniu R. R. wniosła o zmianę decyzji Starosty [...] i ustalenie odszkodowania za całą zajętą pod drogę nieruchomość. Motywując swoje stanowisko wskazała, że organ ustalając całe odszkodowanie za zajętą nieruchomość przyznał jej jedynie ¾ tej kwoty, odmawiając wypłaty odszkodowania na rzecz D. T. Powołując się na przepisy o współwłasności wynikające z kodeksu cywilnego -(art. 201), podniosła, że do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Z uwagi, iż posiada ¾ udziału w nieruchomości mogła dokonać czynności polegającej na złożeniu wniosku o wypłatę odszkodowania. gdyż czynność ta mieści się w granicach zwykłego zarządu. Dodała, że rzeczą organu było ustalenie, czy działa tylko w swoim imieniu czy także w imieniu D. T. Organ nie ustalił jednak tej kwestii czym naruszył art. 7 Kodeksu postępowania administracyjnego. Wobec powyższego jej odwołanie jest w pełni zasadne. W związku z odwołaniem R. R. Wojewoda [...] zwrócił się do niej pismem z dnia [...] r. o sprecyzowanie, czy złożone przez nią pismo należy traktować jako odwołanie czy jako zażalenie na bezczynność organu – Starosty [...]. Pismem z dnia [...] r. R. R. oświadczyła, że wniesione przez nią pismo jest zarówno odwołaniem od decyzji przyznającej jej odszkodowanie, jak również zażaleniem na bezczynność Starosty [...]. Rozpatrując złożone odwołania Wojewoda [...], zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z dnia [...] r. utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Przywołując i odnosząc się do regulacji zawartej w ustawie z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną oraz w ustawie o gospodarce nieruchomościami stwierdził, że analiza zgormadzonych w toku postępowania akt sprawy potwierdziła, iż w stosunku do R. R. spełnione zostały przesłanki wypłaty odszkodowania za grunty zajęte pod drogi publiczne. Organ ustalając wysokość należnego odszkodowania oparł się na przygotowanym w sprawie operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. W niniejszej sprawie zastosowano przepis § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego do określenia wartości nieruchomości można uwzględnić ceny transakcji nieruchomości drogowych (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) Zgodnie z ust. 4 w związku z ust. 6 pkt 1 przywołanego powyżej paragrafu rozporządzenia w przypadku ustalania odszkodowania na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W niniejszej sprawie wartość rynkowa nieruchomości określona w operacie szacunkowym przez biegłą określona została przy zastosowaniu podejścia porównawczego parami, co spełnia wymogi określone w przywołanym powyżej § 36 rozporządzenia oraz art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wyceniana nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona była pod drogę. Zgodnie jednak z art. 73 ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie tej ustawy, czyli przy ustaleniu tej okoliczności powinno się uwzględnić ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego [...] r. Wprawdzie rzeczoznawca wziął pod uwagę plan z [...] r.., jednak jak wyjaśnił w piśmie z dnia [...] r. – kierując się planem obowiązującym w dniu [...] r. także należało do porównań wybrać nieruchomości przeznaczone pod jednorodzinną zabudowę mieszkaniową jako grunty przylegle. Potwierdza to także pismo Urzędu Miejskiego w L. z dnia [...] r. z dołączonym wyrysem i wypisem z tego planu. Miasto L. podniosło, iż pominięcie przy wycenie nieruchomości transakcji nieruchomościami drogowym jest niezgodne z prawem i doprowadziło do trzykrotnego zawyżenia wyceny, ale według wyjaśnień biegłej z przedłożonych przez Miasto sześciu transakcji nieruchomościami drogowymi tylko trzy dotyczyły obrębu L., a nadto pięć z sześciu transakcji miało miejsce w [...] r., przy czym dwie z nich przekraczały poza okres dwóch lat. W ocenie organu odwoławczego wyjaśnienia złożone przez rzeczoznawcę majątkowego należy uznać za zasadne. Przedstawione transakcje dotyczące różnych obrębów gminy L. znacznie różniły się między sobą pod względem uzyskiwanej ceny. Dla obrębu L. przedstawiono tylko trzy transakcje nieruchomościami drogowymi, przy czym jedna zawarta była w dniu [...] r. czyli ponad dwa lata przed sporządzeniem operatu szacunkowego i nie mogła być brana pod uwagę przy jego sporządzaniu. Ustalenie wartości nieruchomości uwzględniając transakcje nieruchomościami drogowymi było zatem niemożliwe, gdyż nie sposób prawidłowo ustalić wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, nawet metodą porównywania parami, w sytuacji gdy do porównań dostępne były jedynie dwie transakcje na lokalnym rynku nieruchomości, dodatkowo w okresie ponad jednego roku od dnia wyceny, a dane uwzględniające transakcje z poszerzonego rynku nieruchomości (obejmujące L. i L.) z uwagi na znaczne różnice pomiędzy poszczególnymi obrębami nie mogły być wzięte pod uwagę. Tym samym w ocenie Wojewody [...] przyjęcie do porównań transakcji nieruchomościami przeznczonymi pod zabudowę jednorodzinną było prawidłowe i zgodne tak z art. 73 cytowanej ustawy, jak i wymienionym § 36 ust. 4 rozporządzenia. Wojewoda nadto stwierdził, że przy sporządzaniu operatu biegła stosowała się do obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa. Analiza przygotowanego w sprawie operatu potwierdziła, że sporządzony on został z należytą starannością i zgodnie z zasadami obowiązującymi rzeczoznawców majątkowych. W szczególności przeanalizowany został rynek lokalny i wybrano do porównań transakcje nieruchomościami zawarte w okresie nieprzekraczającym dwóch lat, określono rodzaj i liczbę cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym, określono wagę cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości i na podstawie dokonanych ustaleń skorygowano ceny transakcyjne nieruchomości wybranych do porównań w oparciu o przyjęte cechy rynkowe nieruchomości wycenianej. Wartość nieruchomości została ustalona jako iloczyn średniej arytmetycznej skorygowanych cen ([...] zł/m²) i powierzchni nieruchomości ([...] m²) co dało kwotę [...] zł. Reasumując organ stwierdził, że sposób i zakres dokonania wyceny spełnia wszystkie wymogi określone w § 4 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia wykonawczego. Wynikająca z przygotowanego w sprawie operatu szacunkowego wartość przedmiotowej nieruchomości jest prawidłowa, a wysokość odszkodowania nie jest wygórowana. Odnosząc się do zarzutu odwołania R. R. dot. braku rozstrzygnięcia dotyczącego odszkodowania na rzecz D. T. za ¼ udziału w nieruchomości, organ uznał, że zaskarżoną decyzję traktuje jako decyzję częściową w rozumieniu art. 104 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego. Skarga na bezczynność organu w tym zakresie rozpatrzona zostanie odrębnie. Postanowieniem z dnia [...] r. Wojewoda [...] uznał zażalenie D. T. reprezentowanej przez R. R. na niezałatwienie w terminie sprawy wniosku z dnia [...]r. dotyczącego ustalenia odszkodowania za ¼ udziału we współwłasności nieruchomości położonej w L. za zasadne i wyznaczył Staroście [...] trzymiesięczny termin na wydanie rozstrzygnięcia w sprawie. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach złożyła Gmina L. Zarzucając decyzji Wojewody [...] oraz poprzedzającej jej decyzji Starosty [...] naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym, gdzie przyjęto niewłaściwą metodę wyceny, czyli rozpoznanie sprawy w oparciu o błędny materiał dowodowy; § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości (...) oraz art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie, że zaistniały podstawy do określenia wartości rynkowej nieruchomości przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, pomimo, iż możliwe było określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, co oznacza przyjęcie niewłaściwej metody wyceny; art. 7, art. 77 § 1, art. 80 w związku z art. 128 ust. 1 , art. 151 ust. 1 i art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ustalenie odszkodowania przekraczającego wartość nieruchomości w wyniku przyjęcia niewłaściwej metody, wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi potwierdzono ustalony stan faktyczny, czyli stwierdzenie decyzją Wojewody [...] nabycie z mocy prawa na rzecz Gminy L. działek nr [...] o pow. [...] m² i nr [...] o pow. [...] m² oraz ustalenie mocą decyzji Starosty [...] utrzymaną w mocy decyzją Wojewody [...] odszkodowania za grunt zajęty pod drogę gminną. Podkreślono, że zgodnie z § 4 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości (...) istotna jest znajomość cen transakcyjnych. Dodano, że gminy powiatu [...] prowadzą negocjacje i rokowania w sprawie nabycie gruntów na cele drogowe i nie można stwierdzić, że brak jest takich transakcji, na dowód czego dołączono wykaz takich transakcji wraz z zawartymi aktami notarialnymi. Ceny tych nieruchomości oscylują od [...] do [...] zł na m² gruntu. Kwestionując przedmiotową decyzję wskazano okoliczności, które przemawiają za jej uchyleniem, a mianowicie: przygotowana w sprawie wycena nie zawiera cen transakcyjnych drogowych, pomimo możliwości ich ustalenia, nie można zgodzić się z tezą, że w gminach o niskim stopniu zurbanizowania w lokalizacjach peryferyjnych wartość nieruchomości drogowych jest równocenna działkom przyległym mieszkaniowym; w operacie szacunkowym brak jest trendu czasowego na rynku; sporządzone wyceny obarczone są błędem nieprawidłowego doboru próbki badawczej oraz metody wyceny. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do argumentów podniesionych w skardze organ odwoławczy stwierdził, iż niezrozumiały jest, powtórzony kilkakrotnie, zarzut zastosowania niewłaściwej metody wyceny. W ocenie organu wyjaśnienie skarżącej, iż do porównań przyjęto nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową a nie gruntów drogowych, oznacza, że w istocie kwestionuje ona rodzaj gruntów przyjętych do porównań, a nie metodę wyceny. Zgodnie z § 4 ust. 2 rozporządzenia w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej lub metodę analizy statycznej rynku. Uwzględniając § 36 ust. 1 rozporządzenia oraz art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie można stwierdzić, aby biegły dokonując wyceny przy zastosowaniu metody porównywania parami wybrał nieprawidłową metodę określenia wartości gruntu. Oszacowaniu podlegała nieruchomość niezabudowana, zajęta pod drogę, a do określenia jej wartości stosuje się jedną z wymienionych metod w podejściu porównawczym. Wybór tej metody przepisy pozostawiają rzeczoznawcy majątkowemu. Chybiony jest także zarzut nieuwzględnienia trendu czasowego zmiany cen nieruchomości. Podkreślono, że biegły wybrał nieruchomości o cenach minimalnych i maksymalnych, a nie cechach minimalnych i maksymalnych. Wszystkie wybrane transakcje nieruchomościami wybrane do porównań zostały scharakteryzowane według cech jakie posiadają. Nietrafiony jest także zarzut doboru nieprawidłowych cech nieruchomości, gdyż cechy te lokalizacja, warunki dojazdu, uzbrojenie, konfiguracja terenu, oraz sąsiedztwo są najbardziej typowymi i podstawowymi cechami, jakie mają wpływa na wartość szacowanych nieruchomości. W ocenie organu brak jest podstaw by kwestionować prawidłowość tego doboru. Odnosząc się do zarzutu przyjęcia do porównać transakcji nieruchomościami mieszkaniowymi zamiast drogowymi (dołączonymi do skargi aktami sprzedaży) organ podkreślił, że przedłożenie tych aktów należy uznać za spóźnione, wobec zakończenia postępowania w sprawie odszkodowania .za przedmiotową nieruchomość ostateczną decyzją Wojewody [...]. Skarżąca, która jest organem administracji publicznej, winna przedstawiać dowody na etapie postępowania przed organami pierwszej czy drugiej instancji, a nie w skardze. Organowi odwoławczemu trudno ustosunkować się do nowego materiału dowodowego bez uzyskania uprzednich wyjaśnień rzeczoznawcy. Na rozprawie w dniu 4 września 2013 r. pełnomocnik skarżącej podtrzymał skargę, uważając, że w operacie błędnie wyceniono wartość gruntu w oparciu o wartość działek budowlanych. Pełnomocnik oświadczyła, że teren zajęty pod drogę wyceniono jak działki budowlane, a nie jest w stanie powiedzieć czy działki te były działkami przyległymi do wycenianego terenu. Podkreślił, że z operatu nie wynika, by były to działki przyległe, a jedynie, że znajdują się one w obrębie. Uczestniczka postępowania R. R. wniosła o oddalenie skargi. Wyjaśniła, że obliczenie wartości gruntu zajętego pod drogę nastąpiło przy uwzględnieniu działek przyległych. Pełnomocnik skarżącej podkreśliła, że z operatu nie wynika, by były to działki przyległe, a jedynie, że znajdują się one w obrębie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozpatrując niniejszą sprawę, zważył, co następuje: Wniesiona skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zaskarżona decyzja nie narusza bowiem prawa materialnego, ani też w toku postępowania organy administracyjne nie naruszyły reguł procedury administracyjnej w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bądź skutkującym wznowieniem postępowania. Taki zakres kontroli wynika zaś jednoznacznie z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. jedn. Dz.U. z 2012, poz. 270 ze zm.) W niniejszej sprawie Wojewoda [...] wydał w dniu [...]r. zaskarżoną decyzję, utrzymującą w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] r., którą to decyzją Starosta ustalił na rzecz R. R. odszkodowanie za nieruchomość zajętą pod drogę, w trybie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, w oparciu o treść operatu szacunkowego z dnia [...]r. Skargę wniosła zobowiązana do wypłaty tak ustanowionego odszkodowania Gmina L., zarzucając ustalenie należnego stronie odszkodowania z naruszeniem obowiązujących przepisów, a w szczególności § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem "w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Trzeba nadmienić, że brzmienie zacytowanego ust. 4 tego przepisu wprost nawiązuje do ust. 1 tego przepisu, który odnosi się do wartości nieruchomości wywłaszczonej lub przejętej na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Na mocy ust. 6 cytowanego § 36 rozporządzenia stosuje się go także odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych zajętych lub przejętych pod drogi, w szczególności – przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872 ze zm.), przy czym stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.(czyli na datę wejścia w życie wymienionej ustawy). Stanowi o tym także art. 73 ust 5 tej ustawy. W przedmiotowej sprawie wartość rynkową nieruchomości przejętej z mocy prawa pod drogę – ulica [...] (decyzja Wojewody [...] z dnia [...] r. ) określona została w przygotowanym dla potrzeb sprawy operacie szacunkowym. Biegła rzeczoznawca dla oszacowania wartości prawa własności nieruchomości gruntowej zastosowała metodę podejścia porównawczego parami, co spełnia wymogi określone w przywołanym powyżej § 36 rozporządzenia, a także w art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Biegła dokonując oszacowania uwzględniła, iż wyceniana nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona była pod drogę, ale plan ten uchwalony był w [...] r. Zgodnie natomiast z przywołanymi powyżej przepisami – art. 73 ust. 5 ustawy czy końcowy fragment § 36 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia – podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie tej ustawy, czyli przy ustaleniu tej okoliczności powinno się uwzględnić ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego [...] r. Wprawdzie rzeczoznawca wzięła pod uwagę przeznaczenie gruntów przyległych posługując się planem z [...] r., ale jak wyjaśniła w piśmie z dnia [...] r. – kierując się planem obowiązującym w dniu [...] r. także należało do porównań wybrać nieruchomości przeznaczone pod jednorodzinną zabudowę mieszkaniową, gdyż takie było przeznaczenie przedmiotowego terenu i terenów przyległych według tego planu. Fakt ten potwierdza także pismo Urzędu Miejskiego w L. z dnia [...] r. z dołączonym wyrysem i wypisem z tego planu. Nie można zatem uznać w tym zakresie błędnego, niezgodnego z przepisami działania biegłego rzeczoznawcy. Miasto L. podniosło jednak w skardze, iż pominięcie przy wycenie przedmiotowej nieruchomości i nie wzięcie do porównań transakcji nieruchomościami drogowym jest niezgodne z prawem i w rezultacie doprowadziło do trzykrotnego zawyżenia przygotowanej wyceny. Odnosząc się do tego zarzutu, trzeba wyjaśnić, że dokładna analiza § 36 ust. 4 prowadzi do konkluzji, że wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tak więc tylko w przypadku gdy jest to możliwe- czyli gdy są do porównania transakcje nieruchomościami drogowymi, ta metoda ma zastosowanie w sprawie, gdy brak takich transakcji- wyceny dokonuje się na podstawie wartości gruntów przeważających wśród gruntów przyległych. W niniejszej sprawie w ocenie rzeczoznawcy, nie można było zastosować wyceny przy uwzględnieniu transakcji nieruchomościami drogowymi, wobec braku reprezentatywnej próbki takich transakcji. Stąd też wobec braku możliwości zastosowania tego sposobu określenia wartości nieruchomości, biegła zastosowała pierwszą z wymienionych metod. Rzeczoznawca dokonała wyboru reprezentacyjnej próbki transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudową mieszkaniową, zgodnie z przeznaczeniem przedmiotowych gruntów oraz gruntów do nich przyległych według stanu na dzień wejścia w życie ustawy z dnia 13 października 1998 r. Działanie takie rzeczoznawcy należy uznać za poprawne i zgodne z obowiązującymi przepisami. Zarówno w odwołaniu jak i w skardze Gmina przeczy tym ustaleniom rzeczoznawcy dołączając w postępowaniu administracyjnym kserokopie aktów notarialnych – umów sprzedaży nieruchomości drogowych na potwierdzenie faktu obrotu takimi nieruchomościami, na potwierdzenie faktu ich istnienia. Przekonujące jest jednak w tej mierze stanowisko zaprezentowane przez biegłą rzeczoznawcę, która ustosunkowując się do postawionego zarzutu ich pominięcia stwierdziła, że z sześciu załączonych aktów notarialnych tylko trzy dotyczą obrębu L.. Pozostałe transakcje dotyczą obrębu L. i L., które znacznie się między sobą różnią i uwagi na znaczne różnice pomiędzy poszczególnymi obrębami nie mogły być wzięte pod uwagę. Dodatkowo biegła podniosła, że operat wykonywany był na dzień [...] r., natomiast pięć z sześciu załączonych transakcji miało miejsce w [...] r., przy czym dwie wykroczyły poza okres dwóch lat, w tym jedna z trzech transakcji z obrębu L. Zatem pozostałe, w tym przypadku dwie transakcje, nie mogły stanowić wystarczającej podstawy do sporządzenia przedmiotowej wyceny. Z przedstawionym stanowiskiem należy się zgodzić, mając na uwadze treść przepisu stanowiącego podstawę prawną działania organów w niniejszej sprawie. Wyraźnie bowiem przepis stanowi, że w przypadku nieruchomości, która została przejęta z mocy prawa pod drogę, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że możliwe jest określenie przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Trzeba podzielić w tym zakresie stanowisko biegłej oraz orzekających w sprawie organów, że w przedmiotowym przypadku nie ma możliwości określenia tej wartości na podstawie czterech transakcji z całej gminy (gdzie ceny kształtowały się na różnym poziomie), z których trzy miały miejsce w [...] r. Nie stanowi to bowiem wystarczającej podstawy do sporządzenia wyceny. Podzielić trzeba stanowisko organów, iż przygotowany w sprawie operat szacunkowy sporządzony został z należytą starannością i zgodnie z zasadami obowiązującymi rzeczoznawców majątkowych. Biegła dokonała analizy rynku lokalnego i wybrała do porównań transakcje nieruchomościami, zawarte w okresie nie przekraczającym 2 lat. Ustaliła trend czasowy, określiła rodzaj i liczbę cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym, dokonała ich opisu, określiła wagę cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości i na podstawie dokonanych ustaleń skorygowała ceny transakcyjne nieruchomości wybranych do porównań w oparciu o przyjęte cechy rynkowe nieruchomości wycenianej. Nie można także podzielić zarzutu doboru nieprawidłowych cech nieruchomości, gdyż cechy te lokalizacja, warunki dojazdu, uzbrojenie, konfiguracja terenu, oraz sąsiedztwo są najbardziej typowymi i podstawowymi cechami, jakie mają wpływ na wartość szacowanych nieruchomości. Powyższe przesądza, że zastosowana przez rzeczoznawcę i przyjęta przez organy obu instancji podstawa prawna operatu szacunkowego odpowiada prawu. Podzielić zatem należy stanowisko orzekających organów, że tak dokonana przez biegłą wycena nieruchomości jest prawidłowa, a orzeczona wysokość należnego odszkodowania nie jest wygórowana. Odnosząc się natomiast do materiału dowodowego w postaci kserokopii aktów notarialnych załączonych do skargi, i zarzutu nieuwzględnienia ich przez organy podnieść należy, iż został on złożony przez organ już po zakończeniu postępowania administracyjnego, kiedy kwestionowana decyzja uzyskała przymiot ostateczności. Przedłożenie tych aktów należy w tych okolicznościach uznać za spóźnione, wobec zakończenia postępowania w sprawie odszkodowania za przedmiotową nieruchomość ostateczną decyzją Wojewody [...]. Skarżąca, która jest organem administracji publicznej, winna przedstawiać dowody na etapie postępowania przed organami pierwszej czy drugiej instancji. Sąd nie podziela też podnoszonego w skardze zarzutu o naruszeniu art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego. Oba organy przeprowadziły postępowanie wyjaśniające w sposób pełny, prawidłowy i zupełny. W sposób należyty zebrały i oceniły wyczerpująco materiał dowodowy, który posłużył za podstawę wydania merytorycznie prawidłowych decyzji. Z tych względów Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skargę oddalił.