II SA/Gl 845/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Wojciech Gapiński, Asesor WSA Agnieszka Kręcisz-Sarna, , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 4 grudnia 2024 r. sprawy ze skargi A. sp. z o.o. w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia 19 kwietnia 2024 r. nr SKO.UL/41.7/83/2024/4675/AMak w przedmiocie warunków zabudowy terenu 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 31 stycznia 2024 r. nr [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach na rzecz strony skarżącej 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Pismem z dnia 21 września 2022 r. A sp. z o.o. z siedzibą w W. wystąpiła do Prezydenta Miasta K. o ustalenie warunków zabudowy dla dwóch kontenerowych budynków przeznaczonych na portiernię dla obsługi istniejącego parkingu oraz pomieszczenie techniczne w K., na działce nr 1.. Do wniosku przedłożono: zapewnienie dostawy energii elektrycznej z dnia 10 marca 2022 r., umowę sprzedaży energii elektrycznej nr [...] z T. oraz warunki dotyczące realizacji inwestycji określone przez T1 S.A. z siedzibą w K. z dnia 15 września 2022 r. w związku z przebiegiem linii WN 110kV relacji [...] linii napowietrznych oraz kabli Sn i nN. W ramach postępowania sporządzono analizę architektoniczno-urbanistyczną w postaci opisowej oraz graficznej - na mapie zasadniczej w skali 1:1000. W dniu 9 listopada 2022 r. z aktami sprawy zapoznała się [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa, która pismem z dnia 15 listopada 2022 r. wniosła swoje uwagi wskazując, że przed Sądem [...] w K. toczy się postępowanie o zasiedzenie służebności gruntowej polegającej na prawie przejazdu i przechodu przez działkę 2. i 1., w którym to postępowaniu wydano zabezpieczenie zakazujące inwestorce zagradzania nieruchomości (działek 2. i 1.) przez stawianie szlabanów, ogrodzeń, bram, murów, banerów, samochodów oraz innych rzeczy, (sygn. akt [...]). W ocenie [...]SM organ I instancji nie rozpoznał kwestii związanych z posadowieniem obiektów na drodze dojazdowej i przeciwpożarowej do obiektu sąsiadującego oraz nie ustalił w jakiej odległości ma nastąpić posadowienie od granicy działki Spółdzielni. Decyzją z dnia 8 grudnia 2022 r. Prezydent Miasta K. ustalił warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jogo zabudowy dla dwóch kontenerowych budynków z pomieszczeniem technicznym i portiernią na działce 1. (k.m. 8 D,), w rejonie Al. [...] w K. Odwołanie od decyzji ustalającej warunki zabudowy wniosła w ustawowym terminie [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa. Decyzją z dnia 14 lutego 2023 r. nr SKO.UL/41.7/13/2023/959/AMak Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu wskazano na konieczność wyjaśnienia czy na działce, na której ma być realizowana inwestycja jeden z obiektów kontenerowych objętych wnioskiem już istnieje. Sprzeciw od tej decyzji wniosła inwestorka a tutejszy Sąd wyrokiem z dnia 24 kwietnia 2023 r. (sygn. akt II SA/GI 442/23) uchylił ww. decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach. W związku z powyższym wyrokiem Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 30 czerwca 2023 r. SKO.UL/41.7/198/2023/12324/AMak ponownie uchyliło zaskarżoną decyzję z dnia 8 grudnia 2023 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Sprzeciw od tej decyzji wniosła inwestorka. Prezydent Miasta K., w związku z decyzją Kolegium z dnia 14 lutego 2023 r, przystąpił do ponownego rozpatrywania sprawy, w efekcie którego wydał w dniu 20 kwietnia 2023 r. decyzję nr [...], ustalającą warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla dwóch kontenerowych budynków z pomieszczeniem technicznym i portiernią na działce nr 1. (k.m. 8, D.) w rejonie al. [...] w K., o co wnosiła inwestorka. Ponownie odwołanie od decyzji ustalającej warunki zabudowy wniosła w ustawowym terminie [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 7 lipca 2023 r. SKO.UL/41.7/192/2023/11974/AMak po raz kolejny uchyliło zaskarżoną decyzję z dnia 8 grudnia 2023 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Sprzeciw od ww. decyzji wniosła inwestorka. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wyrokiem z 25 września 2023 r. sygn. akt II SA/Gl 1311/23 oddalił wniesiony sprzeciw. W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy. Prezydent Miasta K. ponownie przeprowadził w dniu 25 września 2023 r. analizę architektoniczno-urbanistyczną której wynik w formie opisowej i graficznej znajdują się w aktach sprawy i decyzją z 31 stycznia 2024 r. nr [...] ustalił warunki i zasady zagospodarowania terenu zgodnie z wnioskiem. Odwołanie od decyzji ustalającej warunki zabudowy wniosła [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa. W jej ocenie uzasadnienie decyzji zostało sporządzone w sposób ogólnikowy i niezgodny z art.107 § 3 k.p.a. Decyzja narusza także art. 7 k.p.a. oraz 77 k.p.a. Ponadto organ I instancji błędnie przyjął, że znajdujący się na działce sąsiadującej nr 2. obiekt jest urządzeniem reklamowym, podczas gdy jest to obiekt budowlany o podobnej funkcji do obiektów jakimi ma być zabudowana działka 1.. Organ w tym przedmiocie nie dokonał żadnych ustaleń w terenie ani nie przeprowadził oględzin. Przedmiotowy obiekt na działce sąsiadującej 2. wyznacza linię zabudowy. Tym samym brak jest podstaw do odstąpienia od istniejącej linii zabudowy na działce sąsiedniej tj. 2.. Organ ponadto nie uzasadnił z jakich przyczyn dokonał takiego odstępstwa. W ocenie skarżącej analizą obszaru powinien być objęty również teren przy ul. [...] w K., skąd również odbywa się dojazd do nieruchomości działki 1. z tejże drogi publicznej, a warunki zabudowy winny być ustalone przy uwzględnieniu parametrów obiektu znajdującego się na działce 2.. Ponadto w analizie będącej podstawą decyzji błędnie przyjęto, że front działki ma około 14 m. Powyższe zapisy wskazuje, na brak dokonania pomiarów w tym zakresie, tym bardziej, że w ocenie skarżącej front działki wynosi ponad 16 m. W ocenie odwołującej się organ powinien podać w sposób nie przybliżony, a konkretny długości frontu działki (przy ustaleniu obszaru analizowanego). Front działki stanowi cała długość działki od strony dojazdu z drogi publicznej, a nie tylko obszar stanowiący wjazd. Nie wyjaśniono jakie budynki i działki wzięto przy ustaleniu wskaźnika zabudowy. W decyzji jak i w analizie architektonicznej nie wskazano kierunek spadu dachu w stosunku do frontu działki. Ponadto, zdaniem odwołującej się, decyzja ta narusza przepisy odrębne, a to przepisy Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych (Dz.U. 2009 Nr 124, poz. 1030), co doprowadziło do naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z § 12 ust. 2 tego aktu: "Droga pożarowa powinna przebiegać wzdłuż dłuższego boku budynku, o którym mowa w ust. 1 pkt 1-4, na całej jego długości, a w przypadku gdy krótszy bok budynku ma więcej niż 60 m - z jego dwóch stron, przy czym bliższa krawędź drogi pożarowej musi być oddalona od ściany budynku o 5-15 m dla obiektów zaliczanych do kategorii zagrożenia ludzi i o 5-25 m dla pozostałych obiektów. Pomiędzy tą drogą i ścianą budynku nie mogą występować stałe elementy zagospodarowania terenu lub drzewa i krzewy o wysokości przekraczającej 3 m, uniemożliwiające dostęp do elewacji budynku za pomocą podnośników i drabin mechanicznych". Ponadto zgodnie z ust. 9 § 12 tego rozporządzenia droga pożarowa powinna zapewniać przejazd bez cofania lub powinna być zakończona placem manewrowym o wymiarach 20 m x 20 m, względnie można przewidzieć inne rozwiązania umożliwiające zawrócenie pojazdu. Zgodnie z § 13 rozporządzenia minimalna szerokość drogi pożarowej powinna wynosić co najmniej 4 m. Droga pożarowa dla obiektu budynku przy Al. [...] znajduje się na przedmiotowej działce 1. oraz działce sąsiadującej wzdłuż tego obiektu, a wydana decyzja umożliwia jej zabudowanie w sposób naruszający przepisy rozporządzenia. Tym samym ustalenie, że szerokość elewacji frontowej wynosi od 2,85-6 m wskazuje, że obiekty te mogą być posadowione w sposób uniemożliwiający przejazd droga pożarową znajdująca się na tej działce i naruszający powyższe przepisy oraz zasadę "dobrego sąsiedztwa". Zaskarżoną obecnie decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło rozstrzygnięcie organu I instancji i odmówiło ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. W jego ocenie planowane przedsięwzięcie nie spełnia wymogów tzw. "dobrego sąsiedztwa". W przedmiotowej sprawie organ I instancji wyznaczył wskaźnik wielkości zabudowy na poziomie wnioskowanym to jest 0,09-0,10. W obszarze analizowanym wynosi on zaś 0,43. Jest on zatem zdecydowanie wyższy od wnioskowanego wskaźnika. Stosownie do brzmienia § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588). Rozporządzenia to dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy (ust. 2). Zdaniem Kolegium, wyniki analizy nie uzasadniają jednak w omawianej sprawie odstąpienia od zasady wyznaczenia wskaźnika zabudowy na podstawie średniej z obszaru analizy oraz nie potwierdzają możliwości zastosowania tzw. dopuszczenia. Najniższy wskaźnik zabudowy w obszarze analizy wynosi 0,39 (stacja benzynowa przy ul. [...]). Wskazać zatem należy, że najniższy wskaźnik zabudowy również jest znacznie wyższy od wnioskowanego, Kolegium nie podzieliło stanowiska organu I instancji uzasadniającego wyznaczenie wskaźnika zabudowy na podstawie tzw. dopuszczenia poprzez wskazanie, że wnioskowane obiekty są obiektami pomocniczymi dla istniejącej zabudowy, w związku czym wskaźnik ten winien być przeanalizowany jak dla jednej funkcjonalnej całości. Zdaniem Kolegium, takie uzasadnienie byłoby zasadne w przypadku rozbudowy lub przebudowy istniejącego obiektu, niemniej w omawianej sprawie przedmiotem inwestycji jest posadowienie dwóch nowych kontenerowych budynków, które stanowią odrębne od istniejącego obiekty inwestycyjne, nawet jeśli będą funkcjonalnie powiązane z obiektem istniejącym. Zatem wskaźnik zabudowy winien być ustalony odrębnie dla inwestycji będącej przedmiotem wnioskowanych warunków zabudowy. Kolejny zakwestionowany przez Kolegium parametr to szerokości elewacji frontowej. Zgodnie z § 6 rozporządzenia: szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu terenu, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym z tolerancją do 20%. (ust. 1), Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy (ust. 2). W decyzji ustalającej warunki zabudowy ustalono ww. parametr na poziomie wnioskowanym, to jest: 2,86-6 m. Średnia wartość parametru szerokości elewacji frontowej w obszarze analizy wynosi ok 85,6 m. Najniższa wartość parametru szerokości elewacji frontowej w obszarze analizy wynosi 83 m. Zdaniem Kolegium taka zasadnicza różnica - wnioskowana szerokość elewacji frontowej jest ponad 15 razy mniejsza od średniej wartości z obszaru analizy oraz ponad 13 razy mniejsza od najniższej wartości szerokości elewacji frontowej z obszaru analizy (licząc od maksymalnej wnioskowanej wartości, to jest 6 m) powoduje, że ustalenie na wnioskowanym poziomie szerokości elewacji frontowej spowoduje rażące naruszenie ładu przestrzennego okolicy. Zdaniem Kolegium realizacji przedsięwzięcia w proponowanych parametrach stoi na przeszkodzie także wysokości planowanego obiektu (obiektów). Zgodnie z § 7 rozporządzenia: wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust, 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art, 61 ust. 5a ustawy (ust. 4). Podobnie, jak w przypadku poprzedniego parametru, w odniesieniu do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w skarżonej decyzji jako uzasadnienie odstąpienia od średnich wartości parametru wskazano, że są to niewielkie obiekty pomocnicze w stosunku do budynku głównego, a ich rozmiary są typowe dla tego rodzaju zabudowy. Średnia wartość parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w obszarze analizy wynosi ok 6m, Wnioskowany parametr ma wartość: 2,75-3 m, jest zatem zdecydowanie niższy. Co prawda, w obszarze analizy znajdują budynki magazynowo-gospodarcze o wysokości ok 2-8m, niemniej nie znajdują się one w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji, Odnosząc się do kolejnego elementu charakteryzującego inwestycję, geometrii dachu, Kolegium wskazało, że w decyzji ustalającej warunki zabudowy wskazano, że dach ma być plaski na wysokości 2,75 - 3,0 m o nachyleniu umożliwiającym odprowadzanie wód deszczowych. W obszarze analizowanym występują dachy płaskie (w tym w bezpośrednim sąsiedztwie z planowaną inwestycją: budynek [...]. Uznało zatem, że ustalenie tego parametru nastąpiło zgodnie z § 8 rozporządzenia. Stwierdziło wreszcie, że w przedmiotowej sprawie ma miejsce kontynuacja funkcji zabudowy. Skargę na tę decyzję do tutejszego Sądu złożyła inwestorka reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika. Domagając się uchylenia zaskarżonego aktu oraz zasądzenia kosztów postępowania zarzuciła SKO w Katowicach naruszenie: 1) art. 61 ust. 1 pkt 1) ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowania przestrzennym (dalej "u.p.z.p.) w zw. z art. 61 ust. 5a i § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez ich błędną interpretacją i niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że przewidziane w tym przepisie wymaganie kontynuacji intensywności wykorzystania terenu oznacza konieczność nowej zabudowy o takiej samej intensywności i nie dopuszcza intensywności mniejszej dla obiektów funkcjonalnie powiązanych z obiektem istniejącym, zgodnie z analizą, o której mowa z art. 61 ust. 5a u.p.z.p.), 2) art. 61 ust. 1 pkt 1) u.p.z.p. w zw. z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. i § 6 rozporządzenia, poprzez przyjęcie, że analiza wykonana w trybie art. 61ust. 5 a u.p.z.p., nie dopuszcza innej, mniejszej szerokości dla obiektów funkcjonalnie powiązanych z obiektem istniejącym, 3) art. 61 ust. 1 pkt 1) u.p.z.p. w zw. z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. i § 7 rozporządzenia poprzez przyjęcie, że analiza wykonana w trybie art. 61 ust. 5a u.p.z.p. nie dopuszcza wysokości niższej dla obiektów funkcjonalnie powiązanych z obiektem istniejącym, 4) art. 61 ust. 5a u.p.z.p. poprzez kwestionowanie ustaleń analizy Prezydenta Miasta dokonanych w trybie przewidzianym w tym przepisie w osób arbitralny i nie powołujący się na jakiekolwiek obiektywne kryteria, 5) art. 28 k.p.a. w zw. z art. 127 § 1 k.p.a. poprzez uwzględnienie odwołania podmiotu, który w zakresie podstaw uchylenia zaskarżonej decyzji o odmowy ustalenia warunków zabudowy, nie posiadał interesu prawnego uzasadniającego jego udział w postępowaniu w charakterze strony. Odpowiadając na skargę organ administracji wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Zgodnie z treścią art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r. poz. 935, dalej: p.p.s.a.) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej, a stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. 2022 r., poz. 2492) kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Z wymienionych przepisów wynika, że sąd bada legalność zaskarżonego aktu, czy jest on zgodny z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz z prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. W ocenie składu orzekającego rozstrzygnięcie w sprawie zapadło przedwcześnie, bez wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności sprawy. Podstawą prawną zapadłego rozstrzygnięcia jest art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r., poz. 977 – dalej "u.p.z.p"). Zgodnie z art. 59 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688) w rozstrzyganej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym do dnia wejścia w życie ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. W myśl art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Jednocześnie, w świetle art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia szeregu warunków. Z punktu widzenia rozpatrywanej sprawy szczególne znaczenie odgrywa warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Otóż ustalenie warunków zabudowy może nastąpić jeśli "co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu". Oceny spełnienia przesłanki przewidzianej w art. 61 ust, 1 pkt 1 u.p.z.p. dokonuje się w obszarze analizowanym. Szczegóły regulują przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164 poz. 1588). Nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Musi on zatem najpierw dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich i dopiero na tej podstawie wydać decyzję administracyjną. Wymóg kontynuacji funkcji i wskaźników pozostawia miejsce na różnorodność i pewne odstępstwa pod warunkiem zachowania harmonii - ładu przestrzennego (por. wyrok NSA z dnia 3 sierpnia 2021 r. sygn. akt II OSK 519/21 – wszystkie orzeczenia za CBOSA). Kontynuacja nie oznacza tożsamości zabudowy ale umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie, które nie będzie z nią kolidowało (por. wyrok WSA w Łodzi z 16 marca 2016 r. sygn. akt II SA/Łd 1002/15 i podane tam orzecznictwo). Nowa zabudowa, jak również zmiana jej funkcji, jest zatem dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić już z istniejącą. Badając legalność zaskarżonej decyzji należy mieć na uwadze charakter decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która jest decyzją związaną, na co trafnie wskazało Kolegium w zaskarżonym rozstrzygnięciu. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki (por. wyrok NSA z dnia 12 października 2010 r. sygn. akt II OSK 1542/09). Sąd na początku zauważa, że w sprawie została przygotowana analiza urbanistyczna. Dostrzec również należy, że w oparciu o tą samą analizę organy wydały diametralnie różne rozstrzygnięcia. Prezydent Miasta K. uznał, że planowane przedsięwzięcie spełnia wymagania przewidziane art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., Samorządowe Kolegium Odwoławcze wprost przeciwnie. W ocenie składu orzekającego sama analiza urbanistyczna nie pozwala, w sposób jednoznaczny ustalić, czy w sprawie zostały spełnione wszystkie przesłanki "dobrego sąsiedztwa". Na początek trzeba zasygnalizować wątpliwości (podniesione w odwołaniu od decyzji organu I instancji) dotyczące szerokości frontu działki przeznaczonej pod zabudowę. To może wpłynąć na wielkość obszaru analizowanego. Organ I instancji powinien również rozważyć, czy minimalny obszar analizowany pozwoli na dokonanie rzetelnej oceny warunków zagospodarowania w pobliżu działki przeznaczonej do zainwestowania. Powinien również, zarówno graficznie, jak i tabelarycznie przedstawić wyniki analizy w odniesieniu do parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Takie zestawienie pozwoli w sposób bezsporny ocenić powyższe parametry w obszarze analizowanym. Samorządowe Kolegium Odwoławcze odmówiło ustalenia warunków zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia podnosząc, że parametry inwestycji w zakresie wysokości obiektu, szerokości jego elewacji frontowej i intensywności zabudowy znacząco odbiegają od średnich na obszarze analizowanym. I tu należy z organem odwoławczym się zgodzić. Ład przestrzenny nie polega jednak na tym, ażeby wszystkie budynki były identyczne (czy też w bardzo zbliżonej formie). Na obszarach zurbanizowanych istnieją różnego rodzaju obiekty, o różnych wysokościach, szerokościach i potrafią one tworzyć estetyczną całość urbanistyczną. Dosłownie przyjmując dokonaną przez SKO w Katowicach wykładnię przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. można dojść do wniosku, że na terenie zabudowanym wysokimi budynkami nie można zlokalizować małego sklepu spożywczego, czy też publicznej toalety. Taka wykładnia, w ocenie Sądu nie jest zasadna. Ład przestrzenny to pewna harmonijna całość. Należy ją oceniać odrębnie w każdym przypadku. Oczywiście, przy uwzględnieniu uwarunkowań miejscowych. Należy tu wziąć pod uwagę charakter sąsiadującej zabudowy, czy też funkcje jakie ona pełni. W rozstrzyganej sprawie wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy możliwości posadowienia dwóch małych obiektów służących schronieniu obsługi istniejącego parkingu. Należy poważnie rozważyć, czy umieszczenie tam takich obiektów zaburzy ład przestrzenny. Sąd nie przesądza kwestii "dobrego sąsiedztwa" planowanego zamierzenia. Ale opieranie się przy ocenie tych parametrów jedynie na parametrach zabudowy istniejącej, nie jest trafne. Należy rozważyć, czy dopuszczalne są odstępstwa. Ale decyzja w tym zakresie musi być bardzo dobrze uzasadniona, niezależnie, czy takie odstępstwa zostaną uznane za możliwe, czy też nie. Należy wreszcie zbadać kwestię, podnoszoną przez Spółdzielnię Mieszkaniową, istnienia na nieruchomości przeznaczonej do zainwestowania drogi pożarowej. Skład orzekający nie mógł w żaden sposób ocenić tej kwestii, ze względu na brak materiału dowodowego w aktach administracyjnych. Biorąc pod uwagę powyższe orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ administracji weźmie pod uwagę wyżej poczynione rozważania Sądu.