II SA/Gl 849/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Leszek Kiermaszek, Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda, Sędzia NSA Łucja Franiczek (spr.), Protokolant specjalista Anna Trzuskowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 stycznia 2017 r. sprawy ze skargi "A" w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy I. z dnia [...] r. nr [...] 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżącej Spółki kwotę 5716 (pięć tysięcy siedemset szesnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Aktem notarialnym z dnia [...] r. Rep. A nr [...]skarżąca Spółka [A] zbyła na rzecz Spółki [B] nieruchomość, stanowiącą działki nr [...], [...], [...] i [...] o łącznej powierzchni 0,6600 ha, położoną w I. Pismem z dnia 15 marca 2016 r. doręczonym w dniu 21 marca 2016 r. Wójt Gminy I. powiadomił zbywcę o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości powyższej nieruchomości, wynikającej ze zmiany planu miejscowego. Następnie decyzją z dnia [...]r. nr [...]organ I instancji ustalił jednorazową opłatę w łącznej wysokości 29.940 zł, tj. - za działkę nr [...] w kwocie 9.570 zł, - za działkę nr [...] w kwocie 4.380 zł, - za działki nr [...] i [...] w kwocie 15.990 zł. W uzasadnieniu organ podał, że powyższe działki przed zbyciem udziałów przez [A] S.A. w W., zgodnie z uchwałą Nr [...] Rady Gminy w I. z dnia [...]r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy I. (Dz. Urzęd. Woj. [...]. [...]z dnia [...]r. poz. [...]) oraz uchwałą [...]Rady Gminy I. z dnia [...]r. (Dz. Urzęd. Woj. [...]. nr [...]z dnia [...]r. poz. [...]), znajdowały się w następujących jednostkach: - działka nr [...] – "Tereny zieleni leśnej – lasy ochronne – [...]ZL", - działka nr [...] – w części w jednostce "Tereny upraw polowych, łąk i pastwisk – [...]", w części w jednostce "US – Tereny sportu i rekreacji – [...]US4" oraz w części w jednostce "ZL – Lasy [...]", - pozostałe działki – "Tereny upraw polowych, łąk i pastwisk – [...]". Na mocy uchwały Rady Gminy z dnia [...]r. Nr [...] (Dz. Urzęd. Woj. [...]. Nr [...]poz. [...] z dnia [...]r.), w wyniku zmiany planu miejscowego, działki te położone są w jednostce "US – Teren sportu i rekreacji – 1US1". Zbycie tych działek nastąpiło przed upływem 5 lat od wejścia w życie nowego planu, który określa 30% stawkę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Na podstawie operatu szacunkowego z dnia 11 kwietnia 2016 r., opracowanego przez rzeczoznawcę majątkowego J. W., organ I instancji stwierdził, iż zmiana przeznaczenia terenu spowodowała wzrost wartości nieruchomości, co uzasadniało określenie opłaty jednorazowej na podstawie art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.). Zdaniem organu, operat ten spełnia wymogi ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.) oraz rozp. Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Do wyceny wartości rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Wybór transakcji organ uznał za wiarygodny. Stąd też nie znalazł podstawy do zakwestionowania wyceny nieruchomości. Strona została też powiadomiona o możliwości zapoznania się z aktami sprawy. W odwołaniu Spółka [A] zarzuciła naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu... oraz art. 7, 77 § 1, 107 § 1 i 80 kpa. Jej zdaniem, nie wykazano bowiem związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a zmienionymi ustaleniami planu. W uzasadnieniu decyzji nie wskazano też przyczyn, dla których przyjęto wyliczenia rzeczoznawcy. W operacie szacunkowym błędnie przyjęto zaś, że przedmiotem wyceny są części nieruchomości (poszczególne działki), zaś suma wartości poszczególnych działek stanowi wartość nieruchomości. Nadto, odwołująca się Spółka wskazała na przeznaczenie nieruchomości pod różne funkcje przed zmianą planu i brak uzbrojenia oraz urządzonego dojazdu, co wpływa na wartość. Odwołująca się zarzuciła zatem niewłaściwy dobór nieruchomości do porównań, skoro wyceniana nieruchomość ma pow. 6600 m2, a działki porównywalne są znacznie mniejsze. W operacie nie scharakteryzowano należycie nieruchomości, które uznano za podobne. Nadto, zarzucono że strony umowy sprzedaży są powiązane kapitałowo i osobowo. Zbywca jest dominującym akcjonariuszem nabywcy. Przepływ kapitału oznacza w takiej sytuacji brak ekwiwalentności świadczenia. Nie powstał zatem obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej (uchwała NSA z dnia 10 grudnia 2009 r. sygn. akt II OPS 3/09). Do odwołania dołączono akt notarialny z dnia [...] r. o przekształceniu Spółki i podziale akcji. Jednakże zaskarżoną decyzją Kolegium orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji. Po zrelacjonowaniu przebiegu postępowania i przeanalizowaniu materiału dowodowego Kolegium uznało, że postępowanie zostało przeprowadzone zgodnie z przepisami prawa, a operat szacunkowy jest rzetelny i spełnia wymogi przepisów ustawy i rozp. wykonawczego. Zdaniem organu odwoławczego, brak podstaw do kwestionowania doboru nieruchomości i zasadności posłużenia się określoną bazą danych, gdyż organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii biegłego z braku wiedzy specjalistycznej. Oceny takiej może dokonać jedynie właściwa organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zgodnie z uchwałą NSA z dnia 17 maja 1999 r. sygn. akt OPK 17/98, nieruchomością w rozumieniu art. 36 ustawy, jest także część gruntu, która może być przedmiotem samodzielnego obrotu prawnego. Zdaniem Kolegium, z uwagi na położenie nieruchomości w terenie o różnym przeznaczeniu w planie miejscowym, nie było też możliwości innej wyceny, niż wycena poszczególnych działek zgodnie z przeznaczeniem w planie miejscowym. Kolegium nie podzieliło też argumentacji dotyczącej braku ekwiwalentności świadczenia, bowiem doszło do obrotu nieruchomością i zwiększenia majątku obu spółek. Stąd też odwołania nie uwzględniono. W skardze do sądu administracyjnego [A] S.A. w W. domagała się uchylenia decyzji obu instancji i zasądzenia kosztów postępowania, ponawiając zarzuty i argumentację, zawartą w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Zdaniem skarżącej, organ odwoławczy nie odniósł się też szczegółowo do jej zarzutów. Organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując dotychczasowe stanowisko i argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga musiała odnieść skutek, aczkolwiek nie wszystkie zawarte w niej zarzuty należało podzielić. Zdaniem Sądu, bez znaczenia jest fakt powiązań kapitałowych i osobowych skarżącej Spółki jako zbywcy z nabywcą przedmiotowej nieruchomości. Do przeniesienia własności doszło bowiem pomiędzy odrębnymi osobami prawnymi na mocy umowy sprzedaży, a więc nie miało miejsca nieodpłatne przeniesienie własności w formie darowizny, do którego to przypadku nawiązuje przywołana przez skarżącą uchwała NSA w sprawie II OPS 3/09. Jednakże zasadnie zarzucono w skardze, że warunkiem obciążenia zbywcy jednorazową opłatą w trybie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu..., wyżej powołanej, jest wykazanie związku przyczynowego pomiędzy zmianą planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości. W tym względnie organy administracji oparły się na wycenie rzeczoznawcy majątkowego. Zdaniem Kolegium, organy administracji nie są jednak władne do oceny operatu z punktu widzenia prawidłowości doboru nieruchomości do porównań i posługiwania się określona bazą danych, a ponadto, w sytuacji, gdy przedmiotowa nieruchomość składa się z kilku działek, położonych w terenie o różnym przeznaczeniu w planie miejscowym, to prawidłowa jest wycena nieruchomości jako sumy wartości poszczególnych działek. Jednakże zdaniem sądu administracyjnego, do obowiązku organów należy ocena operatu szacunkowego pod kątem doboru przez rzeczoznawcę nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyżej powołanej, jest to nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Przez inne cechy, należy zaś rozumieć powierzchnię nieruchomości. Na taką cechę, jako wpływającą na wartość nieruchomości wskazała też rzeczoznawca majątkowy, analizując rynek nieruchomości przeznaczonych pod tereny rolne, tereny leśne i tereny sportu i rekreacji. Jednak dobór nieruchomości przyjętych do porównań budzi wątpliwości przede wszystkim w świetle treści zapisów planu miejscowego przed jego zmianą. Z dołączonych do operatu wypisów i wyrysów planów miejscowych, poprzednio obowiązujących, wynika bowiem, że dla terenów zieleni leśnej - lasy ochronne, dopuszczone było m.in. wznoszenie budynków i budowli, służących gospodarce leśnej i turystyce, a także nowych wyciągów narciarskich z infrastrukturą techniczną, zaś dla terenów upraw polowych, łąk i pastwisk – lokalizacja sezonowych urządzeń sportu i rekreacji, np. wyciągi narciarskie, lecz bez obiektów kubaturowych (str. 13 akt adm.). Tymczasem z treści operatu szacunkowego nie wynika, aby takie dopuszczone planem miejscowym, albo faktyczne użytkowanie, miały nieruchomości przyjęte do porównań, a określone jako tereny rolne i leśne, będące przedmiotem obrotu na obszarze Gminy I. i sąsiednich gmin górskich. Przytoczony przez rzeczoznawcę opis jednostek planistycznych pomija dopuszczone planem przeznaczenie terenu przed jego zmianą na cele sportu i rekreacji. Tego rodzaju wada operatu, a mianowicie pominięcie dopuszczalnego sposobu przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości na gruncie poprzednio obowiązującego planu i brak opisu nieruchomości przyjętych do porównań, musi dyskwalifikować wycenę rzeczoznawcy jako dowolną. Skoro zaś powierzchnia gruntu w świetle opinii rzeczoznawcy majątkowego w każdym wypadku niezależnie od przeznaczenia w planie miejscowym, wpływa na wartość nieruchomości, nie do zaakceptowania jest stanowisko organów obydwu instancji, że wycenie winny podlegać poszczególne działki, a nawet ich części z uwagi na różne przeznaczenie w planie miejscowym. Przedmiotem obrotu (zbycia), była bowiem cała nieruchomość, składająca się z kilku działek i położona pod rządami poprzedniego planu w różnych jednostkach, lecz w istocie o podobnym dopuszczalnym przeznaczeniu na cele rekreacji i sportu, aczkolwiek niewątpliwie przy mniejszej możliwości realizacji obiektów kubaturowych, niż w obecnie obowiązującym dla całej nieruchomości planie miejscowym. Nie można jednak wyliczyć, że nieruchomości o różnym przeznaczeniu, jak nieruchomość wyceniona, były przedmiotem obrotu rynkowego. Tego rodzaju kwestie nie wynikają z treści operatu. Niewątpliwie jednak w takiej sytuacji zachodziłoby podobieństwo nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skoro okoliczności te nie zostały wyjaśnione w postępowaniu administracyjnym, czym naruszono wymogi art. 7, 77 § 1 i 80 kpa, decyzje organów obydwu instancji jako przedwczesne podlegały uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.). O kosztach postępowania, obejmujących wpis sądowy w kwocie 5.716 zł, rozstrzygnięto na wniosek skarżącej zgodnie z art. 200, art. 202 i art. 205 § 2 tej ustawy. Na powyższą kwotę składają się: - wpis sądowy w kwocie 899 zł, - wynagrodzenie pełnomocnika skarżącej w osobie radcy prawnego w kwocie 4.800 zł (§ 2 pkt 5 rozp. Min. Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, Dz. U. z 2015 r. poz. 1804 – w brzmieniu z daty wniesienia skargi), - opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji winien zatem zasięgnąć opinii innego rzeczoznawcy celem ustalenia, czy wskutek zmiany planu miejscowego nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu jej dopuszczalnego przeznaczenia w świetle poprzednio obowiązującego planu. Przedmiotem wyceny winna być też nieruchomość jako całość, a nie – suma poszczególnych działek. ec