II SA/Gl 874/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Włodzimierz Kubik,, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant Barbara Urban, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 kwietnia 2012 r. sprawy ze skargi R. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Wójt Gminy P., rozpatrując ponownie sprawę, decyzją z dnia [...] roku ustalił dla R. W. wysokość jednorazowej opłaty w kwocie 22762,65 zł w związku z uchwaleniem planu miejscowego i zbyciem nieruchomości składającej się z działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 i 8 o łącznej powierzchni 1.2898 ha. Odwołanie od powyższej decyzji złożył R.W., podnosząc w nim że przedmiotem sprzedaży z dnia [...] roku był udział w ½ części nieruchomości współwłaścicielowi, który zobowiązał się w dalszym ciągu użytkować nabyty grunt rolniczo.Do tego odwołania została złożona kopia aktu notarialnego z dnia [...] roku – Rep. A. nr [...]. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] roku nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kpa uchyliło decyzję organu I instancji o ustaleniu opłaty planistycznej i w tym zakresie ustaliło dla odwołującego się opłatę w kwocie 22.762,65 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. składającej się z działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 o łącznej powierzchni 1,2898 ha w związku z uchwaleniem planu i zbyciem udziału ½ części tej nieruchomości, a w pozostałej części utrzymała w mocy zaskarżoną decyzję. W podstawie prawnej decyzji wskazano art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1,3,4 ustawy z dnia 22 marca 2003 r. ( powinno być 27 marca 2003 roku ) o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.). W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ orzekający podał, że nieruchomość w uchwalonym planie ( uchwała nr [...] z dnia [...] roku, ogłoszona w Dz. Urz. Woj. [...] nr [...], poz. [...] z dnia [...]roku ) znajduje się w jednostce A44US, UT – tereny usług, sportu, rekreacji i turystyki. Natomiast w planie [...] roku, który obowiązywał do dnia [...]roku, nieruchomość znajdowała się w jednostce oznaczonej symbolem A 135 RP – uprawy polowe i ogrodnicze. Protokół oględzin nieruchomości sporządzony w dniu 21 grudnia 2010 roku, przy udziale R. W. wykazał, że nieruchomość była gospodarstwem rolnym ( odłogowane łąki i pastwiska ). Zdaniem organu odwoławczego przeznaczenie nieruchomości w planie z [...] roku, faktyczny sposób jego wykorzystania w okresie przed uchwaleniem nowego planu" oraz jej przeznaczenie w tym planie (plan z [...] roku) świadczy o zmianie przeznaczenia nieruchomości z terenów upraw polowych i ogrodniczych na tereny usług, sportu, rekreacji, a ta zmiana powoduje wzrost wartości nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości spowodowany zmianą jej przeznaczenia ustalił rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z [...] roku, zdaniem organu został sporządzony prawidłowo. Wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu wynosiła 74.147 zł, po uchwaleniu planu 377.649 zł, a więc wzrost wartości wyniósł 303.502 zł. Zatem opłata planistyczna przy stawce wynikającej z planu 15 % z tytułu z bycia ½ części tej nieruchomości wynosi 22.762,65 zł ( 303.502 x 15 % : 2 = 22.762,65 zł ). Niespornym jest bowiem zbycie przez R. W. ½ części nieruchomości o ogólnej powierzchni 1,2898 ha aktem notarialnym z [...] roku. Natomiast uchylenie decyzji organu I instancji w części orzekającej o opłacie planistycznej było następstwem wadliwego ustalenia opłaty w kwocie 22.762,65 jako związanej ze zbyciem całej nieruchomości o powierzchni 1.2898 ha w sytuacji, gdy przedmiotem zbycia była tylko ½ część tej nieruchomości. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach R.W. domagał się uchylenia zaskarżonej decyzji w całości oraz zasądzenia kosztów postępowania. Zarzucił naruszenie art. 77 i 80 kpa przez bezkrytyczne przyjęcie wzrostu wartości nieruchomości o 303.502 zł mimo, że rzeczoznawca przyjął dla ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu nieruchomości położone w C., K., B., a dla ustalenia wartości po uchwaleniu planu – nieruchomości położone w miejscowościach popularnych turystycznie : W., U. Nadto skarżący podniósł, że już z samego operatu wynika, że przed uchwaleniem obecnie obowiązującego planu Gmina P. była miejscowością o walorach turystycznych, a stan przedmiotowej nieruchomości i jej otoczenia na dzień wejścia w życie tego planu nie odbiegał od stanu obecnego. Organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Podstawą materialno prawną wydanej w sprawie decyzji były przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1,2,3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm., dalej powoływana jako "ustawa o planowaniu"). Przepisy te regulują nakładanie i obliczanie opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem ( zmianą ) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący, właściwy organ pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku do wzrostu wartości nieruchomości. Przepis ten przewiduje, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnice między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu ( zmianie ) planu, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Organ orzekający ustalił, a skarżący tego nie kwestionuje, że w planie z [...] roku, który utracił moc [...] roku, sporna nieruchomość położona była w terenie oznaczonym symbolem A 135 RP – tereny upraw polowych i ogrodniczych. Po utracie ważności tego planu nieruchomość była wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem określonym w tym planie jako gospodarstwo rolne ( protokół oględzin z dnia [...] roku ). Plan przyjęty uchwałą z dnia [...]r., a ogłoszony w Dz. Urz. Woj. [...] z dnia [...]roku zmienił przeznaczenie spornej nieruchomości bowiem teren na którym jest ona położona określił symbolem A 44 US, UT tereny usług, sportu, rekreacji i turystyki. W świetle orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 roku sygn. akt P 58/08, a także treści aktualnie obowiązującego art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu nie może budzić wątpliwości, że w niniejszej sprawie wzrost wartości nieruchomości powinien być określony jako różnica między wartością nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego na podstawie "nowego planu" z [...] roku, a faktycznym sposobem wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jest też niesporne, że skarżący w dniu [...] roku aktem notarialnym zbył swój udział ( ½) w spornej nieruchomości za kwotę 200.000,00 zł ( dwieście tysięcy ), jak również, że stawka opłaty planistycznej w planie z [...] roku dla terenu A 44 US, UT została ustalona na 15 %. Wzrost wartości nieruchomości spowodowany zmianą jej przeznaczenia ustalił rzeczoznawca majątkowy w operacie z dnia [...]r. Operat ten jest dowodem w sprawie i niewątpliwe podlega ocenie organu orzekającego. Ocenę tę co do jego prawidłowości Sąd podziela. W operacie tym bowiem przyjęto stan nieruchomości na dzień wejścia w życie planu, a poziom cen według stanu na dzień sprzedaży oraz przeznaczenie nieruchomości w aktualnym planie i faktyczny sposób jej wykorzystywania przed uchwaleniem planu. Stan nieruchomości przed uchwaleniem planu potwierdzają oględziny z dnia [...] roku w których skarżący brak udział. Biorąc pod uwagę wcześniej przedstawioną argumentację związaną z orzeczeniem TK oraz treścią art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu należy stwierdzić, że rzeczoznawca zasadnie określił wzrost wartości nieruchomości jako różnice między wartością nieruchomości zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem a wartością gruntu według faktycznego wykorzystywania w okresie bezplanowym. Jako podstawę obliczenia wartości nieruchomości w okresie bezplanowym, a więc wartości nieruchomości rolnych biegły przyjął 16 transakcji istotnie w obrębach C., K., B., a po uchwaleniu planu transakcje z terenu W. i U. Jednakże przyjęcie transakcji z rejonu W. i U. było następstwem braku na lokalnym rynku transakcji gruntami położonymi w terenach sportu i usług zbliżonymi pod względem obszaru i innych cech rynkowych do gruntu wycenionego, co zaskutkowało powiększeniem analizy o powiat cieszyński ( operat ). Takie postępowanie jest zgodne z § 26 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Należy zgodzić się ze skarżącym, że sam fakt uchwalenia planu ( zmiany ) nie musi powodować automatycznie wzrostu ceny nieruchomości, np. przy braku zmiany przeznaczenia terenów w nowym planie ( por. II OSK 254/08). Jednakże gdy plan zmienia przeznaczenie gruntów w stosunku do starego planu lub ustala w stosunku do okresu bezplanowego przeznaczenie gruntów inne, korzystniejsze niż w "starym planie" uzasadnione jest twierdzenie o wzroście wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu, a w następstwie wymierzeniu opłaty planistycznej. W niniejszej sprawie o wzroście wartości nieruchomości przesądził bowiem "nowy plan" zgodnie z którym nieruchomość jest przeznaczona pod tereny usług, sportu, rekreacji i turystyki, a więc właśnie pod funkcje niezmiernie finansowo korzystne w miejscu jej położenia. Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, oddalił skargę.