II SA/Gl 903/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Rafał Wolnik (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędzia WSA Artur Żurawik, , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 16 listopada 2016 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] [...] przy ul. [...] w D. na postanowienie [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie dokonania oceny stanu technicznego obiektu oddala skargę. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w D. postanowieniem z dnia [...] r., nr [...], nałożył na obecnie skarżącą Wspólnotę Mieszkaniową [...] przy ul. [...] w D. obowiązek sporządzenia oraz dostarczenia organowi ekspertyzy technicznej stwierdzającej, jakie roboty naprawcze należy wykonać w celu doprowadzenia budynku mieszkalnego wielorodzinnego do stanu zgodnego z przepisami, w terminie do dnia 30 czerwca 2016 r. Jako materialnoprawną podstawę swojego rozstrzygnięcia organ wskazał art. 62 ust. 3 w związku z art. 81c ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290). W uzasadnieniu organ podniósł, że na wniosek skarżącej wszczął postępowanie w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego konstrukcji nośnej budynku mieszkalnego, usytuowanego na działce nr [...] przy ul. [...] w D. W toku postępowania organ ustalił samowolną ingerencję w nośną żelbetową ścianę konstrukcyjną budynku, poprzez wycięcie w lokalu nr [...] części podciągu wraz z dolnymi prętami zbrojeniowymi na szerokości przedpokoju. W trakcie oględzin stwierdzono wykonywanie robót budowlanych polegających na wykonywaniu sufitów podwieszanych na konstrukcji, okładaniu ścian płytami gipsowo – kartonowymi oraz wykonywanie instalacji elektrycznej i wodno – kanalizacyjnej, a także wyburzenie części ścianki działowej w korytarzu. Organ postanowieniem z dnia [...] r. wstrzymał prowadzenie dalszych robót budowlanych w lokalu nr [...]. W trakcie postępowania, inwestor D. S, oświadczył, że prowadząc od października 2015 r. roboty budowlane w lokalu nr [...], nie naruszył elementu konstrukcyjnego obiektu – części podciągu przebiegającego przez korytarz tego lokalu. Wskazał także, że po odbiciu boazerii w miejscu podciągu, wypadła jedna warstwa cegieł, w związku z czym dla własnego bezpieczeństwa dozbroił podciąg 3 prętami, a następnie wykonał szalunek i wypełnił betonem o grubości 10 cm na całej szerokości podciągu. Organ wskazał, że przesłuchiwany w sprawie świadek A. N. – właściciel firmy realizującej na zlecenie inwestora roboty budowlane w lokalu nr [...] oświadczył, że w listopadzie 2015 r. wykonał roboty polegające na podstemplowaniu stropu (na okres 3 tygodni do czasu związania betonu), wywierceniu otworów w belce na głębokości 15 cm, wstawieniu 3 prętów w wywiercone otwory i wypełnieniu betonem. Świadek oświadczył, że przedmiotowe roboty wykonał bez zatwierdzonego projektu. Wskazał także, że przed wykonaniem ww. robót zastał belkę już częściowo skutą z usuniętymi dolnymi prętami zbrojeniowymi. Przesłuchiwani w charakterze świadków poprzedni właściciele lokalu nr [...] oświadczyli, że byli pierwszymi lokatorami budynku od 1991 r. Od tego czasu, aż do dnia sprzedaży lokalu, poza położeniem płytek ceramicznych w kuchni i malowaniem, nie prowadzili w nim żadnych robót budowlanych, a w szczególności robót polegających na skuwaniu elementów konstrukcyjnych budynku. Zażalenie na postanowienie z dnia [...]r. złożyła skarżąca zarzucając, że wbrew jego ustaleniom postępowanie w niniejszej sprawie nie zostało wszczęte z urzędu lecz na wniosek podmiotu zarządzającego Wspólnotą, a ponadto skarżąca nie jest właścicielem budynku. Podniesiono również, że adresatem zobowiązania objętego postanowieniem powinien być właściciel lokalu nr [...] – D. S,. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w K., zaskarżonym w niniejszym postępowaniu postanowieniem, uchylił zaskarżone postanowienie w części dotyczącej terminu wykonania obowiązku i w tym zakresie wyznaczył nowy termin - do dnia 1 września 2016 r. W pozostałym zakresie zaskarżone postanowienie zostało utrzymane w mocy. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie organ stwierdził, że nałożenie obowiązku dostarczenia ekspertyzy lub oceny technicznej na podstawie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego znajduje uzasadnienie wyłącznie w przypadkach w nim wskazanych, tj. powzięcia przez organ administracji uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego. W ocenie organu odwoławczego, organ powiatowy wykazał zaistnienie uzasadnionych wątpliwości obligujących do wydania postanowienia w oparciu o art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego, a fakt zabudowania ścian i podciągu płytami gipsowo-kartonowymi uniemożliwiał dokonanie miarodajnych ustaleń dotyczących naruszonego elementu konstrukcyjnego - podciągu. Odnosząc się do kwestii adresata nakazu nałożonego zaskarżonym postanowieniem, organ wskazał, iż przedmiotowe postępowanie toczy się w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego konstrukcji nośnej budynku mieszkalnego, wielorodzinnego. Obowiązki prawidłowego używania obiektu budowlanego oraz utrzymywania obiektu we właściwym stanie technicznym i estetycznym, zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego, spoczywają na właścicielu oraz zarządcy obiektu budowlanego. Organ podniósł, że w świetle przepisów Prawa budowlanego nakazem określonego zachowania się, skonkretyzowanym w decyzji administracyjnej, dotyczącym nieodpowiedniego stanu technicznego budynku może być obarczony właściciel obiektu budowlanego (w przypadku obiektu podlegającego ustawie o własności lokali - wspólnota reprezentowana przez jej zarząd) lub jego zarządca. Z nakazu tego nie wynikają żadne obowiązki i indywidualne uprawnienia dla właściciela lokalu. Z art. 6, art. 21 ust. 1 oraz art. 22 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 ) wynika, że w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej, kierowanie i reprezentowanie należy do wspólnoty mieszkaniowej, reprezentowanej przez zarząd. Czynności prawne, czynności faktyczne oraz załatwianie spraw przed urzędami i sądami, odnoszące się do nieruchomości wspólnej, należą zatem do kompetencji wspólnoty mieszkaniowej, która reprezentuje interesy właścicieli lokali. Przytaczane przepisy art. 6 i art. 21 ustawy o własności lokali wskazują ponadto, że rozstrzygnięcia administracyjne załatwiające sprawy dotyczące nieruchomości wspólnej, odnoszą się do praw i obowiązków wspólnoty mieszkaniowej. Rozstrzygnięcia zaś przyznające prawa lub nakładające obowiązki na właścicieli lokali dotyczą praw i obowiązków właścicieli innych lokali tylko w takim zakresie, w jakim są oni członkami wspólnoty mieszkaniowej. Spory między właścicielami lokali, a wspólnotą mieszkaniową, na tle ewentualnej niewłaściwej, czy nierzetelnej reprezentacji interesów właściciela lokalu przez wspólnotę są bowiem rozstrzygane w drodze cywilnoprawnej (art. 25 ustawy o własności lokali). W sytuacjach zatem dla których zastrzeżona jest kompetencja wspólnoty mieszkaniowej, za członków wspólnoty mieszkaniowej działa wyłącznie wspólnota. Do sytuacji takich należy podejmowanie czynności określonych w art. 21 ust. 1 (prawnych, faktycznych i procesowych), odnoszących się do nieruchomości wspólnej. Organ podkreślił, że wynikający z kompetencji do zarządzania nieruchomością obowiązek utrzymywania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym (art. 61 i art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego) spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej. Kwestia należytego stanu technicznego ścian konstrukcyjnych (nośnych) dotyczy całej wspólnoty, ściany te są bowiem nieruchomością wspólną. Prawnego charakteru ścian konstrukcyjnych (nośnych) jako nieruchomości wspólnej nie zmienia okoliczność, iż znajdują się one również w obrębie lokalu nr [...] i w tej części wymagają naprawy. W skardze na powyższe postanowienie skarżąca stanowczo podkreśliła, że obowiązek przedłożenia ekspertyzy technicznej winien spoczywać na inwestorze wykonującym roboty budowlane w lokalu mieszkalnym nr [...], który swoim działaniem naruszył konstrukcję nośną budynku Wspólnoty. Skarżąca podniosła, że nie można zgodzić się ze stanowiskiem, iż wszelkie negatywne skutki bezprawnych działań jednego z właścicieli należy przerzucić na całą Wspólnotę. W ocenie skarżącego organ nie wziął pod uwagę przyczyn wszczęcia postępowania oraz skutków wynikłych z prac prowadzonych przez właściciela lokalu nr [...]. W ocenie skarżącej organ drugiej instancji w sposób nieprawidłowy dokonał oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego z którego jednoznacznie wynika, że to właściciel lokalu nr [...] samowolnie dokonał ingerencji w nośną żelbetową ścianę konstrukcyjną, samowolnie wykonał również wzmocnienie podciągu. Zakres wykonanych prac został udokumentowany w formie fotograficznej przez administratora skarżącego, jednak organ nie wziął tych dowodów pod uwagę przy rozstrzyganiu sprawy. Zdaniem skarżącej, w oparciu o zgromadzone w toku postępowania dowody organ dokonał niewłaściwej wykładni obowiązujących przepisów i nałożył obowiązek dostarczenia ekspertyzy na niewłaściwą osobę. Skarżący podkreślił, że art. 81 c ust. 2 Prawa budowlanego nie ogranicza tego zakresu wyłącznie do właściciela, czy zarządcy ale obejmuje swą dyspozycją także inwestora. Zwrócono uwagę, że postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało zainicjowane przez skarżącą Wspólnotę. Strona skarżąca podkreśliła, że wśród kręgu podmiotów na które w świetle art. 81 c ust. 2 Prawa budowlanego może zostać nałożony obowiązek dostarczenia ekspertyzy są również uczestnicy procesu budowlanego, do których należy zaliczyć właściciela lokalu nr [...], bowiem to jego działania doprowadziły do zaistniałego stanu technicznego ściany nośne i to on powinien być adresatem obowiązku dostarczenia na swój koszt przedmiotowej ekspertyzy. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, powołując się na argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Skarga okazała się nieuzasadniona, albowiem analiza zgodności z prawem zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego je postanowienia organu pierwszej instancji wykazała, że nie zawierają one uchybień uzasadniających ich uchylenie. W kontrolowanej sprawie ustalony przez organy stan faktyczny jest bezsporny. Bezsporna pozostaje również okoliczność, że w sprawie mógł znaleźć zastosowanie przepis art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego. Istotą sporu jest natomiast rozstrzygnięcie kwestii, czy adresatem postanowienia wydanego w oparciu o powołany przepis mogła być w okolicznościach niniejszej sprawy skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa, czy też winien nim być inwestor – właściciel lokalu nr [...]. Przypomnieć przyjdzie, że w art. 81c ust. 1 Prawa budowlanego wskazane zostały podmioty, na które organ nadzoru budowlanego może nałożyć obowiązek, o którym mowa w ust. 2 tego przepisu. Z faktu, że podmioty te zostały wymienione w określonej kolejności nie można jednak wywodzić twierdzenia, iż organ nadzoru budowlanego ustalając, na który z tych podmiotów ma być nałożony obowiązek, musi brać pod uwagę tę kolejność. Użycie w art. 81c ust. 1 Prawa budowlanego łącznika "lub" oznacza, że ustawodawca formułując treść przepisu posłużył się alternatywą nierozłączną, co oznacza, iż dopuszczalny jest wybór między podmiotami wskazanymi w przepisie i rezygnacja z pozostałych możliwości. Co więcej, użycie przez ustawodawcę sformułowania "lub" oznacza, że organ administracji mógłby nałożyć obowiązek nie tylko na jeden z wymienionych w powyższym przepisie podmiotów, ale także na dwa podmioty, a nawet na wszystkie z nich. Ustawodawca nie wskazał przy tym żadnych kryteriów, jakimi powinien kierować się organ dokonując wyboru adresata omawianego obowiązku jednakże w sytuacji, gdy obowiązek może być nałożony na wiele podmiotów, organ może kierować się względami praktycznymi i racjonalnymi, wynikającymi z oceny, który z tych podmiotów lepiej zapewni wykonanie obowiązku, lub wobec którego można skuteczniej wyegzekwować wykonanie. W kontrolowanej sprawie istotne znaczenie ma również to, że przedmiotem badania przez organ nadzoru budowlanego jest ta część obiektu budowlanego, która jest częścią wspólną, w stosunku do której inwestor nie dysponuje swoim wyłącznym prawem. Wbrew zatem zarzutom skarżącej prawidłowo zostały nałożone obowiązki wymienione w petitum postanowienia na Wspólnotę Mieszkaniową. Słusznie wskazuje skarżąca Wspólnota, iż z treści omawianego przepisu wynika, iż powyższy obowiązek może być nałożony nie tylko na właściciela, ale i innego uczestnika procesu budowlanego w tym inwestora. Jednakże inwestor może być obciążony tymi obowiązkami jedynie w sytuacji, gdy w dacie orzekania posiada uprawnienia do władania obiektem budowlanych, które pozwoliłyby mu na wykonanie nakazu. Skoro inwestor nie legitymuje się prawem do dysponowania częścią obiektu objętą postępowaniem, to nie może wykonać obowiązków sporządzenia ekspertyz, które mogą się wiązać z koniecznością dokonania kontroli (oględzin) obiektu i udzielania informacji uprawnionej do sporządzenia oceny technicznej osobie, których inwestor, jako nieposiadający wyłącznego prawa do tej części obiektu nie będzie mógł wykonać. Podkreślenia wymaga ponadto, że postanowienie, o którym mowa w art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego ma charakter dowodowy, nie kończy postępowania administracyjnego i nie przesądza kierunku rozstrzygnięcia zasadniczego. Nałożenie na Wspólnotę Mieszkaniową obowiązków, o których mowa w art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego nie przesądza też o tym, że koszty związane ze sporządzeniem ekspertyzy ma ostatecznie ponosić Wspólnota z własnych środków finansowych. Jeżeli w wyniku ekspertyzy lub w dalszym toku postępowania zostanie ustalone, że za zaistniały stan rzeczy wyłączną odpowiedzialność ponosi właściciel lokalu, wówczas Wspólnocie będzie przysługiwało względem niego roszczenie o zwrot poniesionych wydatków. Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.), orzeczono jak w sentencji. Rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym uzasadniały przepisy art. 119 pkt 3 oraz art. 120 powołanej ustawy.