II SA/Gl 911/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia NSA Ewa Krawczyk (spr.),, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant referent Joanna Wita, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 lutego 2011 r. sprawy ze skargi K. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Prezydent Miasta B decyzją z dnia [...] roku nr [...], wydaną po uchyleniu decyzji tego organu z dnia [...] roku przez SKO w B, na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm., dalej powoływana jako ustawa) oraz w związku z uchwałą [...] Rady Miejskiej B. z dnia [...] roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie mieszkalnictwa obejmującego teren w L. na północ od ulicy [...] do potoku [...] ([...]) ustalił dla K. L.jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – działki nr [...], obręb L. [...] – na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W motywach organ orzekający podał, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z dnia [...] roku, zatwierdzony uchwałą nr [...] przewidywał dla działki nr [...] przeznaczenie rolne. Zgodnie z ustaleniami tego planu działka znajdowała się w jednostce [...] – tereny upraw rolnych: pola i łąki. Plan wyżej wskazany przewiduje stawkę opłaty planistycznej w wysokości [...] %. Przedmiotowa nieruchomość była niezabudowana na dzień 16 grudnia 2006 roku (pismo Wydziału Geodezji i Kartografii Urzędu Miejskiego w B. z dnia [...] roku), a w okresie bezplanowym nie została dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy. Powołując się na zapisy planu "starego" z 1994 roku i "nowego" z 2006 roku organ stwierdził, że na skutek uchwalenia planu zmieniło się przeznaczenie działki z rolnego na budowlane, co stanowi o wzroście jej wartości. Ponieważ K.L. sprzedał przedmiotową działkę o pow. [...] m2 aktem notarialnym z dnia [...] roku organ w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego A.K. z dnia [...] roku, którego aktualność została potwierdzona stosowną klauzulą z dnia [...] roku, ustalił wartość działki przy uwzględnieniu faktycznego wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu na kwotę [...] zł i po uchwaleniu planu [...] zł. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł, co przy uwzględnieniu przyjętej w planie stawki procentowej ([...] %) zaskutkowało ustaleniem opłaty planistycznej w kwocie [...] zł. Organ stwierdził także, że operat szacunkowy w oparciu o który ustalono należną opłatę planistyczną, w jego ocenie, jest zgodny z prawem, a w szczególności z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (Dz. U. z 2003 roku, nr 261, poz. 2603) oraz rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 roku, nr 207, poz. 2109). W odwołaniu K.L. powtórzył zarzuty z odwołania od decyzji Prezydenta B z dnia [...] roku, to jest w odwołaniu z dnia [...] roku. W tym odwołaniu podał, że zbyta działka została wydzielona z działki nr [...] 4, na którą w [...] roku wydano pozwolenie na budowę budynku jednorodzinnego. Z działki nr [...] zostały także wydzielone działki nr [...], które uzyskały pozwolenie na budowę przed wejściem w życie nowego planu. Wg odwołującego się jego działka miała więc status działki budowlanej i w okresie bezplanowym spełniała warunki z art. 61 ust. 1 ustawy. Argument, że działka w okresie bezplanowym była wykorzystywana rolniczo jest nieprzekonywujący bowiem działki przeznaczone pod budowę zawsze są użytkowane w sposób dotychczasowy do czasu przystąpienia do zabudowy. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W motywach organ odwoławczy przedstawił przebieg postępowania, ustalenia organu I instancji, ich kwalifikację prawną i dał wyraz aprobaty dla tych czynności Prezydenta Miasta B. Uznał również prawidłowość operatu szacunkowego bowiem sporna nieruchomość "w starym planie" była nieruchomością rolną, a więc przyjęcie takiego jej przeznaczenia w okresie bezplanowym było zgodne z art. 37 ust. 1 ustawy, co skutkowało ustaleniem wzrostu wartości nieruchomości jako różnicy między wartością działki po uchwaleniu planu z [...] roku (zabudowa mieszkaniowa), a wartością nieruchomości w okresie bezplanowym to jest faktycznym sposobem jej wykorzystania, które było wykorzystaniem rolnym. Nadto organ wskazał, że działka nr [...] powstała z działki nr [...] w kwietniu [...] roku, a w poprzednim planie działka nr [...] była przeznaczona na cele rolne, a w związku z tym zezwolenie na budowę mogło dotyczyć jedynie obiektu związanego z gospodarstwem rolnym, co nie zmieniało przeznaczenia nieruchomości. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach K.L. zarzucił naruszenie zaskarżoną decyzją art. 36 ust. 4 i 37 ust. 1 ustawy przez przyjęcie, że skarżący w okresie braku planu użytkował działkę rolniczo, naruszenie art. 7 i 9 kpa poprzez błędne przeprowadzenie postępowania dowodowego w zakresie opinii rzeczoznawcy, który błędnie przyjął, że w okresie bezplanowym działka była użytkowana rolniczo oraz art. 32 ust. 1-2 Konstytucji poprzez dyskryminację skarżącego w stosunku do właścicieli działek sąsiednich oraz nabywcy nieruchomości od skarżącego, którzy starali się o pozwolenie na budowę. W konsekwencji tych zarzutów skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania. Organ odwoławczy wniósł – w odpowiedzi na skargę – o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji, w oparciu o ustalenia organu I instancji, przyjął, że działka nr [...] w planie obowiązującym do dnia [...] roku (plan z [...] roku) była przeznaczona pod uprawy rolne, w okresie bezplanowym jej przeznaczenie nie uległo zmianie wobec niewydania decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast plan z [...] (od dnia [...] roku) przeznaczył działkę pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W związku ze zmianą przeznaczenia działki w "starym" planie i w "nowym" planie jej wartość wzrosła. Różnica tej wartości stanowi podstawę do ustalenia renty planistycznej w sposób wskazany w uchwale z [...] roku ([...] %), a to wobec zbycia przez skarżącego przedmiotowej działki w dniu [...] roku, a więc zbycia działki już przeznaczonej w obowiązującym planie (z [...] roku) pod zabudowę jednorodzinną. Wzrost wartości działki na skutek zmiany jej przeznaczenia (z rolnego w [...] r. na zabudowę jednorodzinną w [...] r.) został ustalony w oparciu o operat szacunkowy z [...] roku zaopatrzony w stosowną klauzulę o jego aktualności z [...] roku. Powyższe ustalenia faktyczne skład orzekający w całości akceptuje. Przechodząc do oceny prawnej zaskarżonej decyzji należy przede wszystkim wskazać na fakt jej wydania m. in. na podstawie przepisu art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy. Przepisy te regulują nakładanie i obliczanie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel nieruchomości zbywa tę nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący, właściwy organ pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie (tu [...] %) określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Sposób ustalenia obliczenia wartości nieruchomości reguluje art. 37 ust. 1 ustawy. Przepis ten przewiduje, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wyrokiem z dnia 9 lutego 2010 roku w sprawie sygn. P 58/08 Trybunał Konstytucyjny orzekł, że przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu (...), w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi się do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy jest niezgodny z art. 2 i 32 Konstytucji RP. Powyższe orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego nie ma wpływu na orzeczenie w niniejszej sprawie z uwagi na to, że "stary" plan przewidywał dla działki przeznaczenie rolnicze, a nowy plan przeznaczenie "budownictwo jednorodzinne". Oznacza to, że zasadnym było odniesienie się do wyliczenia podstawy wzrostu wartości nieruchomości do jej stanu faktycznego sposobu wykorzystania przed uchwaleniem planu z [...] roku, jak to stanowi art. 37 ust. 1 ustawy. Ten faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości w operacie z dnia [...] r. (aktualizowanym zgodnie z wymogami prawa) został określony w oparciu o lustrację wizualną (nie kwestionowana przez skarżącego na datę [...] roku). Z operatu tego wynika, że przedmiotowa działka stanowi ogród i sad, a jej część północna z dojazdem jest łąką bez nasadzeń i upraw. Zgodnie z planem miejscowym, który wszedł w życie [...] roku – działka przedmiotowa stanowiła łąki, sad, ogród przydomowy, a plan przewidywał ją pod zabudowę rolną. Dla obliczenia wzrostu wartości nieruchomości przed wejściem w życie planu z [...] roku autor operatu przyjętego za dowód w postępowaniu administracyjnym przyjął faktyczny sposób jej użytkowania według stanu faktycznego – tereny upraw rolnych i określił jej wysokość na kwotę [...] zł na dzień [...] roku. Sposób użytkowania nieruchomości w okresie bezplanowym wynika z powołanego operatu szacunkowego, a jej wartość z obliczenia zawartego w tym operacie (podstawę stanowiły ceny nieruchomości gruntowych z przeznaczeniem na cele rolne podane w operacie). W operacie określono także wartość nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe ([...]) a przy uwzględnieniu faktu przyjęcia współczynników korygujących i aktualizacji operatu nie może zdaniem Sądu budzić wątpliwości przyjęcie wartości działki w okresie bezplanowym jako działki przeznaczonej pod uprawy rolne i tak wykorzystywanej i przyjęcie, że po uchwaleniu planu była to działka przeznaczona pod budownictwo mieszkalne, a w związku z tym jej wartość wzrosła w sposób wykazany w operacie. Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut skargi, że działka objęta postępowaniem o wymierzenie opłaty planistycznej co najmniej do roku [...] stanowiła działkę budowlaną. Działka nr [...] istotnie powstała z podziału pierwotnego działki nr [...] (zatwierdzono protokołem z 2002 r.) a następnie na skutek podziału z [...] roku z działki nr [...] powstała działka nr [...] objęta sporem i działka nr [...] W [...] roku istotnie wydano pozwolenie na budowę dotyczące działki nr 1800/4, jednakże pozwolenie to wygasło w stosunku do tej działki w terminie przewidzianym prawem budowlanym z [...] roku. Działka skarżącego nr [...] powstała z podziału zatwierdzonego decyzją z kwietnia [...] roku (podział działki nr [...] na działki nr [...]), a z aktu notarialnego z dnia [...] roku wynika, że nieruchomość oznaczona nr [...] była niezabudowana. Oznacza to, że wbrew twierdzeniom skarżącego oraz skutkom decyzji o pozwoleniu na budowę z [...] roku działka nr [...] była nieruchomością niezabudowaną. Z aktu notarialnego z dnia [...] roku wynika, że skarżący K.L. stał się właścicielem parceli nr [...], a M.L. parceli nr [...], na której rozpoczęto budowę domu w [...] roku. Powyższy akt notarialny zdaniem Sądu nie może budzić wątpliwości, a pozwolenie na budowę, przed utratą jego ważności, było realizowane jedynie na działce nr [...], a nie na działce nr [...], z której pochodzi sporna działka. W związku z tym należy uznać za prawidłowe ustalenie organu, że działka nr [...] nigdy nie została uznana za działkę budowlaną, jej przeznaczenie w planie [...] który utracił moc na podstawie przepisów prawa, a także w okresie bezplanowym było przeznaczeniem rolniczym i tak faktycznie była ona wykorzystywana, a wobec zmian planu, który działkę przeznaczył pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wzrosła jej wartość, co uzasadnia naliczenie opłaty planistycznej w sposób wskazany w decyzji. Sam sposób naliczenia opłaty planistycznej w oparciu o operat szacunkowy Sąd uznał za prawidłowy, tym bardziej, że konkretnych zarzutów co do tego operatu skarżący nie zgłosił. Twierdzenie, że rozstrzygnięcie narusza art. 32 Konstytucji jest nieuprawnione, bowiem podmioty które w okresie bezplanowym uzyskały pozwolenie na budowę uzyskały je niezależnie od zapisów planu z [...] roku, a także braku planu w okresie do jego uchwalenia w [...] roku. Sytuacja prawna tych podmiotów (właścicieli działek) była więc odmienna od sytuacji skarżącego, który zbył działkę na rzecz osób trzecich po uchwaleniu planu z [...] roku, a więc po uzyskaniu przez sporną działkę przymiotu działki przeznaczonej na cele budowlane. Twierdzenie skarżącego, że wymierzenie mu opłaty planistycznej w związku ze zbyciem działki w [...] roku jest nieuzasadnione i nie zasługuje na uwzględnienie. Brak zasadności tego twierdzenia wiąże się przede wszystkim z art. 36 ust. 4 ustawy, który wiąże wzrost wartości nieruchomości ze zmianą lub uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skoro więc plan z [...] roku przewidywał dla spornej działki przeznaczenie rolnicze, a plan z [...] roku przeznaczał ją pod zabudowę jednorodzinną to niewątpliwie zaistniały warunki do ustalenia renty planistycznej, będącej następstwem zmiany przeznaczenia działki w omawianych planach. Działka nr [...] wbrew twierdzeniom skarżącego w okresie obowiązywania planu z [...] roku nie była działką budowlaną, ale działką przeznaczoną pod rolnictwo. Ewidentny wzrost wartości działki na skutek ustalenia nowego planu uzasadniał o orzeczeniu renty planistycznej, określonej zaskarżoną decyzją. Sam sposób jej obliczenia zdaniem Sądu pozostaje w zgodzie z prawem, a skarżący w istocie go nie zakwestionował. Dodatkowo należy jedynie podkreślić, że skarżący zbył przedmiotową działkę w dniu [...] roku za kwotę przewyższającą kwotę ustaloną w operacie szacunkowym dla tej działki po zmianie planu, a nadto, że był on uprzedzony o treści art. 36 i 37 ustawy. Mając na uwadze powyższą argumentację na podstawie art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) Sąd oddalił skargę. SW