II SA/Gl 978/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Artur Żurawik, Sędziowie Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski (spr.), Sędzia WSA Beata Kalaga-Gajewska, Protokolant specjalista Beata Bieroń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 listopada 2021 r. sprawy ze skargi "A" w likwidacji na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości oddala skargę. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Wójt Gminy B. (dalej jako Wójt lub organ) ustalił obciążającą "A." w likwidacji z siedzibą w B. (dalej jako skarżąca lub Spółdzielnia) jednorazową opłatę w kwocie 24 790,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w K., składającej się z działek o numerach ewidencyjnych 1, 2, 3, 4 i 5 – w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem prawa własności objętej postępowaniem nieruchomości. Jednocześnie decyzją tą umorzono wszczęte z urzędu postępowanie w przedmiocie naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr 6 – w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania i zbyciem prawa własności tej działki. Jako podstawę prawną wydania tej decyzji Wójt wskazał art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o opodatkowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 293 ze zm., zwanej dalej u.p.z.p.) oraz art. 104, art. 105 § 1, art. 107 i art. 127a Kpa. W uzasadnieniu decyzji stwierdził, że działki nr 1 i 2, 3 i 2, 5 i 2 oraz 4 w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Gminy B. nr [...] z dnia [...] r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy B. w sołectwie K. przy północno zachodniej granicy, ogłoszoną w Dz. Urz. Woj. Śląskiego z [...] r., poz. [...] z dnia [...] r. (dalej jako m.p.z.p. z [...] r.) znajdowały się w jednostce planu: 1ZU – teren zespołu dworskiego i usług oraz w części działka nr 2 na powierzchni 54m2 i działka nr 4 na powierzchni 125 m2 położone były w jednostce planu 2KDZ – drogi publiczne. Natomiast po wejściu w życie z dniem [...] r. obowiązującego planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego gminy B. dla sołectwa K. – 3 etap – zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy B. Nr [...] z dnia [...] r. (opubl. w Dz. Urz. Woj. Śląskiego z [...] r., poz. [...] z dnia [...] r. zwanej dalej m.p.z.p. z [...] r.) – działki nr 1 i 2, 3 i 2, 5 i 2 oraz 4 objęte są jednostką planu o symbolu: 35 MN – tereny zabudowy mieszkaniowej. Po wejściu w życie w dniu [...] r. planu z [...] r. "A." zbyła czterema umowami z dnia [...] r., czterema umowami z dnia [...] r. oraz trzema umowami z dnia [...] r. łącznie w całości, prawo własności działki nr 4, prawo własności działki nr 3 i 100 % udziałów w prawie własności działki nr 5 oraz 46/100 części w prawie własności działki nr 1 i 5/20 części w prawie własności działki drogowej nr 2. Wzrost wartości zbytych poszczególnymi umowami notarialnymi udziałów w prawie własności należących do skarżącej działek w związku z wejściem w życie m.p.z.p. z [...] r. Wójt ustalił na podstawie operatów szacunkowych z dnia [...] r. sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego T. P. zgodnie z którymi wzrost wartości nieruchomości w odniesieniu do działek i udziałów w prawie własności działek objętych poszczególnymi umowami został określony dla: 1. udziału 7/100 cz. w prawie własności dz. 1 wraz z udziałem 1/20 cz. prawa własności dz. 2 na kwotę - 4 190,00 zł 2. udziału 7/100 cz. w prawie własności dz. 1 wraz z udziałem 1/20 cz. prawa własności dz. 2 na kwotę – 4 190,00 zł 3. udziału 10/100 cz. w prawie własności dz. 1 wraz z udziałem 1/20 cz. prawa własności dz. 2 na kwotę – 5 980,00 zł, 4. udziału 10/100 cz. w prawie własności dz. 1 wraz z udziałem 1/20 cz. prawa własności dz. 2 na kwotę – 5 980,00 zł, 5. udziału 12/100 cz. w prawie własności dz. 1 wraz z udziałem 1/20 cz. prawa własności dz. 2 na kwotę – 7 180,00 zł, 6. udziału 28/100 cz. w prawie własności dz. 5 wraz z udziałem 2/40 cz. prawa własności dz. 2 na kwotę – 11 070,00 zł, 7. udziału 22/100 cz. w prawie własności dz. 2 wraz z udziałem 2/40 cz. prawa własności dz. 2 na kwotę – 8 700,00 zł, 8. udziału 23/100 cz. w prawie własności dz. 5 wraz z udziałem 2/40 cz. prawa własności dz. 2 na kwotę – 9 090,00 zł, 9. udziału 27/100 cz. w prawie własności dz. 5 wraz z udziałem 2/40 cz. prawa własności dz. 2 na kwotę – 10 670,00 zł, 10. prawa własności dz. 3 wraz z udziałem 1/20 cz. prawa własności dz. 2 na kwotę – 39 790,00 zł, 11. prawa własności dz. 4 na kwotę – 17 110,00 zł co przy 20% stawce opłaty planistycznej daje opłatę w wysokości 24 790,00 zł. Dokonując oceny tych operatów organ stwierdził, że pod względem formalnym spełniają one wynikające z obowiązujących przepisów wymogi. Zawierają bowiem kompletne informacje niezbędne dla dokonania wyceny, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych oraz obliczeń wyniku końcowego. W konsekwencji Wójt doszedł do wniosku, że operaty te posiadają wartość dowodową i mogą stanowić podstawę dla uzasadnienia przyjętych w decyzji wartości renty planistycznej. W odwołaniu od tej decyzji skarżąca "A." wniosła o jej uchylenie w całości. Zarzuciła, że decyzja ta została wydana z naruszeniem: 1.przepisów postępowania poprzez brak wykazania na czym polega bezpośredni związek przyczynowy pomiędzy ustaleniami przyjętymi w zmienionym miejscowym planie zagospodarowania, a zmianą wartości nieruchomości. 2. prawa materialnego poprzez przyjęcie, że zbycie: - udziału wynoszącego 7/100 cz. w prawie własności zabudowanej działki nr 1 wraz z udziałem 1/20 cz. w prawie własności dz. 2, - prawa własności zabudowanej działki 3 wraz z udziałem 1/20 cz. w prawie własności działki 2 (droga wewnętrzna), - prawa własności zabudowanej działki 4 nastąpiło, w każdym z tych przypadków, w dacie [...] r., a więc w dacie zawarcia notarialnych umów przeniesienia własności, bez uwzględnienia faktu, iż podstawą dokonania przeniesienia własności tych nieruchomości były warunkowe umowy sprzedaży zawarte w dniu [...] r. tj. w dacie poprzedzającej wejście w życie nowego planu miejscowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bielsku-Białej (dalej jako SKO lub Kolegium) odwołania tego nie uwzględniło i zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. nr [...], wydaną z powołaniem się na treść art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6, art. 87 ust. 3a u.p.z.p. oraz art. 138 § 1 pkt 1 Kpa, decyzję organu pierwszej instancji utrzymało w mocy. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia stwierdziło, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Jak wynika z art. 37 ust. 1 tej ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodnie z art. 37 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 u.p.z.p. postępowanie w celu ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości może być wszczęte w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiany stały się obowiązujące. Wójt, burmistrz, prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego – umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości. Zgodnie z art. 87 ust. 3a ustawy w przypadku jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed 1 stycznia 1995 r. przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania, po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przez dniem 1 stycznia 1995 r. Analizując w odniesieniu do powyższych przepisów u.p.z.p. stan prawny i faktyczny rozpoznawanej sprawy Kolegium uznało, że zostały spełnione przesłanki uzasadniające ustalenie opłaty planistycznej w wysokości określonej w decyzji organu pierwszej instancji. W sprawie jest bowiem niesporne, że w [...] r. został uchwalony plan miejscowy, który spowodował zmianę zapisów planu z [...] r. dla jednostki tego planu 1ZU – teren zespołu dworskiego i usług na 35.MN – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Zapisy planu z [...] r. dla jednostki 1ZU przewidywały przeznaczenie: a) podstawowe: - budynki mieszkalne w zespole dworskim w drodze wykorzystania istniejącej zabudowy, - zabudowa związana z produkcją rolną, przetwórstwem i usługami w drodze wykorzystania istniejących obiektów i urządzeń w zespole dworskim, - usługi w zakresie hotelarstwa, gastronomii, kultury w drodze wykorzystania istniejącej zabudowy, - założenia zieleni wysokiej i niskiej, aleje, b) dopuszczalne: - budynki gospodarcze, garaże, - dojazdy niewydzielone, miejsca parkingowe, ciągi piesze, - obiekty małej architektury, ogrodzenia, zieleń urządzona, - obiekty, urządzenia, sieci infrastruktury technicznej, c) w terenie ZU obowiązuje zakaz lokalizacji nowych budynków Natomiast nowy plan uchwalony w [...] r. dla terenów o symbolu MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej jako przeznaczenie podstawowe – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zaś dopuszczalne przeznaczenie: usługi, zabudowa zagrodowa w ramach istniejącego w dniu uchwalenia planu gospodarstwa rolnego, przynależne zagospodarowanie terenu. Taka zmiana (dopuszczenie zabudowy mieszkaniowej) niewątpliwie skutkowało zdaniem Kolegium wzrostem wartości nieruchomości, określonym przez rzeczoznawcę majątkowego w operatach szacunkowych. Wszczęcie postępowania nastąpiło pismem z dnia [...] r., doręczonym likwidatorowi w dniu 21 grudnia 2020 r. Zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem 5-ciu lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego. Plan wszedł w życie z dniem [...] r., a zbycie nieruchomości nastąpiło aktami notarialnymi: - Rep. [...], [...], [...], [...] z dnia [...] r. - Rep. [...], [...], [...], [...] z dnia [...] r. - Rep. [...], [...], [...] z dnia [...] r. Wysokość stawki opłaty planistycznej uchwalona przez Radę Gminy B. wynosi 20% wzrostu wartości nieruchomości i nie przekracza dopuszczalnej 30% stawki. Z treści art. 36 ust. 4 i 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że opłatę planistyczną ustala się w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, a ten wzrost ustala się na dzień jej sprzedaży. Podstawę do ustalenia opłaty planistycznej stanowi operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, określający wartość nieruchomości przed i po uchwaleniu planu miejscowego. Zatem organ zmierzając ustalić opłatę ma obowiązek zlecenia sporządzenia operatu szacunkowego osobie uprawnionej. Operat ten podlega ocenie organu i tylko w przypadku wątpliwości organu co do jego sporządzenia – organ może z urzędu poddać ten operat ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W rozpatrywanym przypadku organ ocenił operaty i uznał sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego operaty szacunkowe za prawidłowo sporządzone i mogące stanowić podstawę do ustalenia opłaty planistycznej. Również w ocenie Kolegium przyjęte za podstawę ustalenia wysokości opłaty planistycznej operaty szacunkowe uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego T. P. odpowiadają wymogom obowiązujących przepisów prawa. Biegły określił wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości w następstwie uchwalonego nowego planu, na dzień sporządzenia operatu i przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości w obowiązującym po uchwaleniu planie miejscowym oraz przed jego uchwaleniem, co odpowiada dyspozycji art. 37 ust. 1 ustawy. Opinia rzeczoznawcy majątkowego nie budzi zastrzeżeń w świetle przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zasad wyceny nieruchomości określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy uwzględniając rodzaj nieruchomości, cel wyceny oraz dostępność danych rynkowych dokonał prawidłowego i dopuszczalnego prawem wyboru metody i techniki wyceny nieruchomości (podejście porównawcze, metoda porównywania parami) oraz sposobu określenia wartości nieruchomości, prawidłowo przyjął ceny transakcyjne za nieruchomości podobne pod względem lokalizacji, dostępności komunikacyjnej, wielkości działki, uzbrojenia i ograniczenia inwestycyjne. Analizą objął rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych z terenu K., będących przedmiotem prawa własności w latach 2019-2020. Wyliczony przez rzeczoznawcę majątkowego wzrost wartości gruntu jest wynikiem dopuszczenia w nowym planie lokalizacji nowych budynków mieszkalnych, gdzie zapis planu miejscowego z [...] r. dla przeznaczenia ZU zakazywał lokalizacji nowych budynków. Zdaniem Kolegium operaty szacunkowe pod względem formalnym nie budzą zastrzeżeń, bo zostały sporządzone przez osobę do tego uprawnioną, dla celu ustalenia opłaty planistycznej, rzeczoznawca uwzględnił przeznaczenie nieruchomości w poprzednio obowiązującym planie miejscowym i uchwalonym nowym planie miejscowym, stan jej zagospodarowania, określił cechy nieruchomości podobnych, wzrost wartości nieruchomości określił na dzień jej sprzedaży. Sposób dokonania wyceny odpowiada wymogom określonym w art. 67 ust. 1, art. 72 ust. 1 i 3 pkt 5 oraz art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy nie zawiera niejasności, pomyłek ani braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby ten dokument miał wartość dowodową, bowiem kwotę wartości nieruchomości wyrażono w pełnych złotych, w operacie zamieszczono stosowne klauzule, do operatu dołączono dokumenty wykorzystane przy jego sporządzeniu. Operat został podpisany, została zamieszczona data jego sporządzenia i właściwa pieczęć. Zmiana przeznaczenia nieruchomości w następstwie uchwalenia planu z [...] r. spowodowała zwiększenie atrakcyjności nieruchomości na rynku. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium podniosło, że podstawą naliczenia opłaty planistycznej jest czynność zbycia nieruchomości. Obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej powstaje więc w momencie zbycia nieruchomości. Do zbycia nieruchomości konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, którym zbywca przenosi własność nieruchomości na nabywcę w zamian za ustaloną cenę. Umowa przedwstępna nie przenosi prawa własności na nabywcę i nie ma znaczenia dla ustalenia opłaty planistycznej. Skutkiem zawarcia umowy przedwstępnej jest zobowiązanie się stron tej umowy do zawarcia drugiej umowy przenoszącej własność dokładnie oznaczonej nieruchomości. Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389 Kc, który stanowi, że powinna ona zawierać postanowienia umowy przyrzeczonej. Do zawarcia umowy przedwstępnej nie jest wymagana forma aktu notarialnego. Wobec powyższego Wójt słusznie przyjął, że zbycie nastąpiło aktami notarialnymi zawartymi w dniach [...] r., [...] r. i [...] r., a nie (co do niektórych nieruchomości) umowami warunkowymi zawartymi dnia [...] r. Nadto SKO stwierdziło, że jakkolwiek będące przedmiotem postępowania (zbycia) działki są częściowo zabudowane to z uwagi na ich areał istnieje zgodnie z nowym planem zagospodarowania możliwość zabudowy zabudową jednorodzinną ich niezabudowanych części, czego wcześniej plan zagospodarowania nie dopuszczał. W skardze do sądu administracyjnego na powyższą decyzję SKO "A." wniosła, o jej uchylenie w całości wraz z poprzedzającą ją decyzją Wójta z dnia [...] r. Zarzuciła, że decyzja ta została wydana z naruszeniem art. 7, art. 7a § 1, art. 8, art. 9 i art. 10 § 1 Kpa, w szczególności poprzez: - ustalenie opłaty planistycznej od nieruchomości, które zostały zbyte przed datą wejścia w życie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, - określenie wzrostu wartości nieruchomości, od których naliczono opłatę planistyczną, z pominięciem faktu, iż zabudowane budynkami mieszkalnymi działki zostały wydzielone, jako działki budowlane, na wiele miesięcy przed wejściem w życie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, - nie wskazania związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości zabudowanych działek z uchwaleniem zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że objęte postępowaniem działki powstały w wyniku podziału zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy B. z dnia [...] r., a więc jeszcze przed wejściem w życie planu zagospodarowania z [...] r. Podział ten został dokonany celem wydzielenia działek budowlanych niezbędnych do korzystania z poszczególnych znajdujących się na nich budynków mieszkalnych. Wejście w życie planu zagospodarowania nie zmieniło zatem charakteru tych działek jako budowlanych. Brak jest zatem podstaw do przyjęcia, że w związku z uchwaleniem tego planu wzrasta ich wartość. Skarżąca podtrzymała też wcześniejszy zarzut, że co do niektórych działek zawarto warunkowe umowy sprzedaży jeszcze przed wejściem w życie planu, bo [...] r. Co do tych umów brak jest zatem podstaw do naliczania opłaty planistycznej, do którego to zarzutu zdaniem skarżącej Spółdzielni Kolegium się nie odniosło (mówiąc w zaskarżonej decyzji o umowach przedwstępnych, a nie umowach warunkowych). Zdaniem skarżącej gdyby SKO zapewniło jej zgodnie z art. 10 § 1 Kpa czynny udział w postępowaniu odwoławczym "to przebieg postępowania byłby bardziej racjonalny". Błędnie też zdaniem "A." SKO uznało sporządzone w sprawie operaty szacunkowe za jedyny dowód wzrostu wartości nieruchomości, w sytuacji gdy w tym względzie powinny być również wzięte pod uwagę jeszcze inne dowody. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w decyzji zaskarżonej. W odniesieniu do zarzutu naruszenia art. 10 § 1 Kpa stwierdziło, iż skarżąca nie wykazała aby naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie albowiem brak jest wystarczających podstaw do przyjęcia, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa dającym podstawę do jej wzruszenia na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lub pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 t.j., zwanej dalej ustawą p.p.s.a.). Przesłanki wszczęcia postępowania i orzekania w sprawie ustalania opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zostały określone w wymienionych przez SKO przepisach art. 36, art. 37 i art. 87 ust. 3a u.p.z.p. Jak wynika z art. 37 ust. 1 tej ustawy wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uwzględnieniem. Zgodnie zaś z ust. 12 tego artykułu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się co do zasady przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie Dz. U. 202. 1990 t.j., zwanej dalej u.g.n.). Jak wynika z art. 7 ostatnio wymienionej ustawy "Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V". Biorąc pod uwagę treść tego ostatniego przepisu nie można podzielić zatem zarzutu skarżącej, że przy określaniu wartości nieruchomości i w konsekwencji przy ustalaniu spornej opłaty planistycznej organy oparły się na sporządzonych w sprawie przez uprawnionego rzeczoznawcę operatach majątkowych. Zgodnie bowiem z art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Z przepisów tych wynika zatem, że właśnie operat majątkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, a nie inne (bliżej niewskazane zresztą przez skarżącą dowody) stanowi podstawę określenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej. W zaskarżonej decyzji SKO dokonało oceny zgodności sporządzonych na użytek kontrolowanego postępowania operatów majątkowych z obowiązującymi przepisami, nie znajdując w tym względzie podstaw do ich zanegowania. Zdaniem Sądu ocena ta zasługuje na akceptację. Skarżąca negując fakt wzrostu wartości objętych ustaleniem opłaty planistycznej działek żadnych zarzutów pod adresem tych operatów nie sprecyzowała. Z operatów tych wynika, że wzrost wartości poszczególnych działek w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania z [...] r. jest następstwem, zastosowania innej wielkości poprawki w odniesieniu do cechy polegającej na odnoszących się do tych działek ograniczeń inwestycyjnych. Przy obliczaniu wartości działek według planu zagospodarowania z [...] r. poprawka ta obniżała wartość 1m2 działek o 12,01 zł, zaś w odniesieniu do wartości według planu zagospodarowania z [...] r. tego obniżenia odnośnie tej cechy nie zastosowano (wielkość poprawki 0). Również zdaniem Sądu zastosowanie takiej poprawki skutkującej zwiększeniem wartości nieruchomości według ich przeznaczenia po uchwaleniu planu z [...] r. było zasadne, a to w sytuacji gdy nie może ulegać wątpliwości, że zgodnie z tym planem możliwości zagospodarowania (inwestycyjne) sprzedawanych nieruchomości zostały znacznie rozszerzone, co niewątpliwie wpłynęło pozytywnie na ich wartość. Przy obowiązywaniu planu zagospodarowania z [...] r. (obszar planu ZU) na terenie tych nieruchomości istniał zakaz lokalizacji nowych budynków zarówno mieszkaniowych jak i usługowych. Dopuszczalna była jedynie zabudowa w odniesieniu do budynków gospodarczych i garaży jako uzupełniająca dla istniejących już na tym terenie budynków w zespole dworskim (w tym budynków mieszkaniowych). Plan z [...] r. dopuścił natomiast zabudowę nowymi budynkami zarówno jednorodzinnymi jak i usługowymi. W tym względzie nie może mieć znaczenia akcentowana przez skarżącą okoliczność, że nieruchomości te były już w dacie wejścia w życie nowego planu zabudowane, a to gdy weźmie się pod uwagę wielkość tej zabudowy w odniesieniu do dużej powierzchni powstałych w wyniku podziału (decyzja Wójta z dnia [...] r.), objętych postępowaniem w niniejszej sprawie działek (działka nr 7 o pow. 3291m2, nr 4 o pow. 1424m2, nr 1 o pow. 4982m2 i nr 3 o pow. 3313m2), pozwalającej na ulokowanie na nich wielu nowych budynków oraz dalszego ich podziału. Prawidłowo przyjęły też organy orzekające, że umowy warunkowe zawarte w dniu [...] r. nie przenosiły własności na nabywców i w konsekwencji nie doszło do ich zbycia w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. przed wejściem w życie planu zagospodarowania z [...] r. Jakkolwiek należy podzielić w tym względzie stanowisko skarżącej "A.", że umowy te nie były umowami przedwstępnymi o jakich mowa w art. 389 Kc, to odmienne w tym względzie stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji przez Kolegium nie mogło mieć istotnego wpływu na wynik sprawy. Umowy te jako zobowiązujące do przeniesienia prawa własności pod warunkiem niewykonania przez uprawnionego prawa pierwokupu również bowiem nie skutkowały zbyciem objętych nimi nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Zgodnie z art. 157 § 2 Kc w przypadku takiej umowy skutek przeniesienia własności nieruchomości wywołuje dopiero dodatkowa umowa obejmująca bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Jak wynika przy tym z art. 599 § 2 Kc umowa bezwarunkowa sprzedaży nieruchomości objętej prawem pierwokupu przysługującym z mocy ustawy Skarbowi Państwa byłaby i tak nieważna. Podzielić też należy wyrażone przez SKO w odpowiedzi na skargę stanowisko, że naruszenie przez ten organ treści art. 10 § 1 Kpa nie miało wpływu na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy p.p.s.a. w sytuacji gdy skarżąca również w postępowaniu sądowym nie powołała nowych dowodów, które wcześniej powinien wziąć pod uwagę organ odwoławczy, mogących mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Gdy jednocześnie weźmie się pod uwagę, że w planie zagospodarowania z [...] r. została ustalona 20% stawka opłaty planistycznej oraz iż do wszczęcia postępowania w przedmiocie ustalenia tej opłaty doszło też w tym roku (w związku z treścią art. 37 ust. 3 ustawy) to skarga jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy p.p.s.a. ec