II SA/Gl 995/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Iwona Bogucka, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant sekretarz sądowy Beata Malcharek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 marca 2008r. sprawy ze skargi [...] Sp. z o. o. w K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę. Decyzją z dnia [...] r. Nr [...] Prezydent Miasta K. wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej ustalił na rzecz [...] fabryki [...] spółki z ograniczoną poręką – spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K. odszkodowanie w wysokości [...] zł z tytułu utraty własności nieruchomości położonej w K., obejmującej działki nr [...] o powierzchni [...] m2 i nr [...] o powierzchni [...] m2, oznaczonych na karcie mapy [...] obręb [...], zapisanych w księdze wieczystej KW [...] prowadzonej w Sądzie Rejonowym w K., jako grunty trwale zajęte pod powiatową drogę publiczną – ul. [...]. Jako podstawę prawną orzeczenia wskazano art. 73 ust. 2,4 i 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną ( Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.), dalej zwaną: ustawa Przepisy wprowadzające ) a nadto art. 128 ust. 1 i 4, art. 129 ust. 1, art. 130 ust. 1 i 2 oraz art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.), dalej zwaną: u.g.n. oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego ( tekst jednolity – Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), dalej zwaną: k.p.a. Uzasadniając tę decyzję organ I instancji podał, że [...] Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zwróciła się w piśmie z dnia [...] r. z wnioskiem o wypłatę odszkodowania z tytułu utraty własności gruntu zajętego pod drogę publiczną. W toku postępowania ustalono, że decyzjami z dnia [...] r. Nr [...] i Nr [...] Wojewoda stwierdził nabycie z dniem 1 stycznia 1999 r. przez Miasto K. z mocy prawa własności opisanej nieruchomości, zaś z odpisu z powołanej księgi wieczystej ustalono, iż właścicielem przedmiotowej nieruchomości na dzień 31 grudnia 1998 r. było [...] fabryki [...] spółki z ograniczoną poręką. W uzasadnieniu wskazano, iż za powyższą nieruchomość przysługuje odszkodowanie, ustalone według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Pismem z dnia [...] r. wnioskodawca został powiadomiony o wszczęciu postępowania odszkodowawczego, jednakże wobec toczącego się przed sądem powszechnym postępowania w przedmiocie regulacji stanu prawnego przedmiotowej działki kontynuacja postępowania administracyjnego nastąpiła w [...] r. Wartość gruntu określona została przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę [...] zł w operacie szacunkowym z dnia [...] r. W odwołaniu pełnomocnik Spółki zakwestionował wysokość orzeczonego odszkodowania, wskazując na naruszenie przepisów dotyczących określenia jej wysokości, rzeczoznawca bowiem nie zastosował zasady z § 36 ust. 2 pkt 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, zgodnie z którą wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni. W ocenie odwołującego się rzeczoznawca w wycenie odwołał się do nieruchomości, które nie mają związku z nieruchomością stanowiącą własność spółki, a w szczególności nie są gruntami przyległymi, czego wymaga powołane powyżej rozporządzenie. Wobec powyższego zawnioskowano o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Wojewoda zaskarżoną decyzją, wydaną w oparciu o art. 104 i 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 9 a, art. 128, art. 129 ust. 5, art. 130 i art. 134 u.g.n. w związku z art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. W uzasadnieniu wskazał, że procedura wypłaty odszkodowania za nieruchomości przejęte z dniem 1 stycznia 1999 r. pod drogi publiczne unormowana została w art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające oraz w rozdziale 5 działu II ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podniesiono, iż w świetle obowiązującego prawa odszkodowanie ustalane i wypłacane jest na wniosek właściciela złożony w okresie od 1 stycznia 2001 r. do 31 grudnia 2005 r., zaś obligatoryjnym warunkiem określenia jego wysokości przez starostę jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego o wartości danej nieruchomości w postaci operatu szacunkowego. Dalej wskazano, iż postawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości według jego stanu z dnia wejścia w życie ustawy Przepisy wprowadzające, zaś określając jej wartość bierze się pod uwagę aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami podobnymi, jak również rodzaj, położenie oraz sposób użytkowania. Zaznaczono, iż w sporządzonym operacie szacunkowym z dnia [...] r., określając wartość rynkową gruntu przy uwzględnieniu aktualnego sposobu użytkowania, stosując podejście porównawcze metodę porównywania parami, wybrano właściwe i zgodne z obowiązującymi przepisami prawa podejście oraz metodę szacowania. Rzeczoznawca bowiem wyceniając przedmiotową nieruchomość uwzględnił ceny, jakie uzyskano za podobne grunty zajęte pod drogi publiczne, będące przedmiotem obrotu na rynku lokalnym obejmującym miasto K. w latach [...]. Powołano się przy tym na opinię rzeczoznawcy, zdaniem którego rynek ten jest rozwinięty i wystarczający do przeprowadzenia wyceny metodą porównawczą. Organ odwoławczy nadto podkreślił, iż poprzez przeprowadzenie w dniu [...] r. rozprawy administracyjnej przez organ niższej instancji, stronie stworzono możliwość co do wypowiedzenia się co do zgromadzonych dowodów w postępowaniu, a w tym do wyceny nieruchomości, natomiast obecny na rozprawie pełnomocnik strony pomimo stwierdzenia zaniżonej ceny wartości gruntów, nie podniósł żadnych zarzutów odnośnie operatu. Odnosząc się do zarzutów odwołania Wojewoda podał, że zgodnie z przepisem § 36 ust. 1 w związku z ust. 5 powoływanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. przy określaniu wartości gruntów zajętych pod drogi publiczne dla ustalenia odszkodowania, o których mowa w art. 73 ust. 4 ustawy Przepisy wprowadzające, przyjmuje się ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku takich transakcji na badanym rynku, bierze się pod uwagę przeważające przeznaczenie gruntów przyległych. Odszkodowanie ustalane jest w oparciu o sporządzony przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, określający wartość konkretnie oznaczonej nieruchomości przy uwzględnieniu jej indywidualnych cech. W ocenie organu drugiej instancji, wbrew twierdzeniom strony odwołującej się, powołane rozporządzenie nie wymaga przyjmowania do wyceny nieruchomości będących gruntami przyległymi do wycenianej. Opinia rzeczoznawcy ma natomiast charakter opinii biegłego i podlega ocenie organu jak każdy dowód, zaś do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego uprawniona jest organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Tak więc wycena gruntu sporządzona została prawidłowo i zgodnie z obowiązującą regulacją prawną. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach pełnomocnik domagał się uchylenia zaskarżonej decyzji i wydania orzeczenia co do istoty, bądź ewentualnie uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. Zarzucił naruszenie art. 73 ust. 4 ustawy Przepisy wprowadzające w związku z art. 134 i 150 ust. 5 u.g.n. w związku z § 36 ust. 5 w zw. z art. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Zdaniem autora skargi § 36 ust. 5 pkt 2 powołanego wyżej rozporządzenia stwierdza jednoznacznie, iż wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni. Organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Skarga nie zasługuje na uwzględnienie – bowiem w ocenie Sądu – jest ona zgodna z prawem. Zaskarżona decyzja została wydana na podstawie art. 128, 129 ust. 5, 130, 134 u.g.n. w związku z art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające, przy czym ustalone na rzecz skarżącej odszkodowanie zostało obliczone zgodnie z § 36 ust. 1 w związku z ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. 04.207.2109 z zm.) Zagadnieniem spornym jest w sprawie sposób obliczania należnego odszkodowania za działki skarżącej nr [...] i [...], które zostały zajęte pod drogę publiczną. Stosownie do art. 73 ust. 4 ustawy Przepisy wprowadzające odszkodowanie za nieruchomość drogową, która przeszła na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonego w przepisach o odszkodowaniu za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 roku do dnia 31 grudnia 2005 roku. Podstawę obliczenia odszkodowania stanowi stan nieruchomości na dzień wejścia w życie ustawy, czyli 29 października 1998 roku. Odesłanie do przepisów regulujących sprawy odszkodowań za nieruchomości wywłaszczone to jest ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2630 ) oznacza, że ustalenie odszkodowania następuje zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów Rozdziału 5 Działu III tej ustawy, a więc po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. Opinia ta ma charakter opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa i podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie, jak każdy dowód. Opinia ta nie ma charakteru wiążącego dla organu. W ocenie Sądu w niniejszej sprawie oparcie się przez organ orzekający przy ustalaniu odszkodowania na operacie szacunkowym sporządzonym [...] roku przez rzeczoznawcę majątkowego J. D. było uzasadnione. Organy orzekające nie przekroczyły granic przysługującej im swobody w ocenie rzetelności i adekwatności tego dowodu ( operatu ). Z operatu z dnia [...] roku wynika, że wartość działek została określona nadzień [...] roku – w oparciu o § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku. Analizą objęto transakcje dotyczące nieruchomości gruntowych zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne za okres 2 lat z terenu rynku lokalnego – Gmina K. W wyniku analizy zbioru transakcji wyeliminowano transakcje o cenach jednostkowych, które wyraźnie odbiegały od pozostałych cen. Do wyceny przyjęto nieruchomości położone na terenach objętych budową osiedli, [...], dróg Krajowych, [...]. Określono cechy nieruchomości mające zasadniczy wpływ na cenę oraz wagę cech. Następnie obliczono wartość rynkową spornych działek dla aktualnego sposobu użytkowania, przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównania parami, a więc zgodnie z §§ 4 i 36 ust. 1 rozporządzenia. § 36 ust. 1 w związku z ust. 5 przewiduje określenie wartości rynkowej gruntów zajętych pod drogi publiczne podejściem porównawczym, przy przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów zajętych pod drogi publiczne. Dopiero w przypadku braku takich transakcji na rynku badanym ( tu lokalnym – gminnym ) bierze się pod uwagę przeznaczenie przeważające gruntów, przyległych i wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1m2 tych gruntów i ich powierzchni ( § 36 ust. 5 w związku z ust. 2 pkt 2 ). Skoro więc na analizowanym rynku w badanym okresie rzeczoznawca stwierdził wystarczającą ilość transakcji gruntami zajętymi pod drogi publiczne zasadnie dokonał ustalenia wartości przedmiotowych działek w sposób wskazany w § 36 ust. 1 w związku z ust. 5 rozporządzenia. Określenie wartości nieruchomości zajętych pod drogi w sposób przewidziany w § 36 ust. 2 pkt 2 w związku z ust. 5 rozporządzenia jest dopuszczalne wtedy, gdy brak jest na analizowanym rynku cen, o których mowa w § 36 ust. 1, to jest cen uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów zajętych pod drogi publiczne. Skarżący nie kwestionował ustalenia przez biegłego cen określonych w § 36 ust. 1 rozporządzenia. W związku z tym jego żądanie ustalenia wartości spornego gruntu w oparciu o § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia jest nieuprawnione, a zarzut naruszenia § 36 ust. 5 w związku z ust. 2 pkt 2 rozporządzenia niesłuszny. Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 151 ppsa oddalił skargę.