II SA/Ka 2419/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący - Sędzia WSA Ewa Krawczyk Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski /spr./ Asesor WSA Rafał Wolnik Protokolant ref. staż. Ewa Jędrasik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 sierpnia 2005 r. sprawy ze skargi K. S., H. S. na decyzję Wojewody Ś. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie inne – odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną o d d a l a s k a r g ę W skierowanym do Starosty Powiatu L. wniosku z dnia [...] r. Wójt Gminy B. powołując się na treść art. 129 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm. obecnie Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. – zwanej dalej ustawą o gospodarce nieruchomościami/ w zw. z art. 73 ustawy z dnia 13.10.1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną /Dz.U. Nr 133, poz. 872 ze zm. – zwanej dalej ustawą z dnia 13.10.1998 r./ domagał się ustalenia obciążającego Gminę B. odszkodowania za grunt zajęty pod drogę gminną w B. tj. ulicę S., objętą decyzją deklaratoryjną Wojewody Ś. z dnia [...]r. nr [...]. Do wniosku tego zostało doręczone pismo K. i H. S. z dnia [...] r., w którym określili oni wartość nabycia przejętej pod drogę działki nr [...] o pow. [...] m2 po [...] zł netto za 1 m2. Po rozpoznaniu tej sprawy Starosta Powiatu L. decyzją z dnia [...]r. nr [...] wydaną na podstawie art. 73 ust. 2, 4 i 5 ustawy z dnia 13.10.1998 r., art. 104 Kpa oraz art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1, art. 130 ust. 2 i art. 132 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalił dla K. i H. małżonków S. odszkodowanie za objętą postępowaniem działkę nr [...] o powierzchni [...] ha, nabytą z mocy prawa przez Gminę B., zapisaną w księdze wieczystej nr [...] Sądu Rejonowego w L., w wysokości [...] zł, płatną jednorazowo w terminie 14 dni od uprawomocnienia się tej decyzji. W uzasadnieniu stwierdził, że przedmiotowa działka wydzielona została pod drogę gminną z nieruchomości K. i H. małżonków S. Zgodnie z treścią art. 103 ust. 2 ustawy z dnia 13.10.1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną działka ta stała się drogą gminną a jej właścicielem z mocy art. 73 ust. 1 tej ustawy stała się Gmina B. co zostało też stwierdzone decyzją Wojewody Ś. z dnia [...]r. nr [...]. Dalej organ I instancji stwierdził, że należne dotychczasowym właścicielom przedmiotowej drogi odszkodowanie zostało ustalone w oparciu o sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego T. G. operat szacunkowy, na kwotę [...] zł stosownie do wartości rynkowej tej nieruchomości. Odwołanie od tej decyzji złożyła zarówno Gmina B. jak i małżonkowie S. Gmina B. zarzuciła, iż ustalone odszkodowanie zostało zawyżone w stosunku do ceny tego typu nieruchomości na terenie B. Zdaniem Gminy wysokość odszkodowania powinna kształtować się w granicach od [...] do [...] zł. M. S. w swoim odwołaniu ustalone odszkodowanie uznali zaś za zaniżone, a to w sytuacji gdy objęta postępowaniem działka sąsiaduje z "drogą asfaltową" – ulicą D. i posiada pełne uzbrojenie. Podali że Gmina sprzedając rok wcześniej działkę położoną w odległości około 1 km ustaliła cenę wywoławczą na [...] zł za m2 a sprzedała ją za około [...] zł za 1 m2, chociaż nie była tak dobrze jak ich działka uzbrojona. Również dwie inne działki były sprzedane zdaniem odwołujących się przez Gminę B. z ceną wywoławczą po [...] zł za 1 m2. Zdaniem małżonków S. są oni w stanie uzyskać za każdą podobną działkę cenę o ponad 100 % wyższą niż została ustalona przez organ I instancji. Zarzucili również, że rzeczoznawca majątkowy nie nawiązał z nimi kontaktu przed sporządzeniem operatu. Podali, że zaskarżyli decyzję Wojewody stwierdzającą nabycie własności objętej postępowaniem działki przez Gminę B. Nadto zarzucili, że działka pod drogę została wydzielona [...] lat temu a pomimo tego płacili z niej podatek aż do [...] r. Wojewoda Ś. odwołań tych nie uwzględnił i zaskarżoną decyzją z dnia [...]r. nr [...] wydaną z powołaniem się m.in. na treść art. 73 ustawy z dnia 13.10.1998 r., art. 129 i art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 138 § 1 pkt 1 Kpa utrzymał decyzję organu I instancji w mocy. Uzasadniając to rozstrzygnięcie stwierdził, że procedurę ustalania wysokości odszkodowania za nieruchomości zajęte pod drogi, które stały się z mocy prawa własnością jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa reguluje treść art. 73 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 13.10.1998 r. oraz treść art. 129 ust. 1 i art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tak też odszkodowanie to zostało ustalone przez organ I instancji, który oparł się w tym względzie na opinii rzeczoznawcy majątkowego opracowanej zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego /Dz.U. Nr 230, poz. 1924/. Operat ten zawiera wszystkie niezbędne do ustalenia wysokości odszkodowania dane. Zasadnie też zastosował rzeczoznawca majątkowy zdaniem organu odwoławczego przy wycenie wartości nieruchomości podejście porównawcze biorąc pod uwagę ceny gruntów o funkcji wyznaczonej dla tych gruntów w planie miejscowym, przeważającej wśród gruntów przyległych do objętej wyceną działki a to w sytuacji gdy w obrocie nie było transakcji działkami przeznaczonymi pod drogi gminne. W konsekwencji prawidłowe było oparcie się w operacie na wolnorynkowych cenach położonych w tej okolicy działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. W skardze do Sądu na przedmiotową decyzję ostateczną K. i H. małżonkowie S. wnieśli o jej uchylenie podtrzymując w ogólnym zarysie zarzuty z odwołania. Dodatkowo zarzucili, że bezpodstawnie dla wyceny ich działki przyjęto ceny z [...] r., w sytuacji gdy obecne ceny są o 60 % wyższe i teraz dochodzi do ustalania wysokości odszkodowania. Wnieśli również o zwrot zapłaconego przez nich od przedmiotowej działki podatku w latach gdy działka ta była już zajęta pod drogę. Podtrzymali żądanie ustalenia odszkodowania w wysokości [...] zł za 1 m2. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Ś. wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko i jego uzasadnienie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie albowiem brak jest zdaniem Sądu podstaw do przyjęcia, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem obowiązującego prawa a tylko pod tym względem podlega ona kontroli w postępowaniu sądowym zgodnie z treścią art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych /Dz.U. Nr 153, poz. 1269/. W pierwszej kolejności należy zważyć, iż skarżący nie wykazali zgłoszonego w odwołaniu od decyzji organu I instancji twierdzenia, że wnieśli odwołanie od deklaratoryjnej decyzji Wojewody Ś. z dnia [...]r. stwierdzającej nabycie z mocy prawa przez Gminę B. z dniem [...]r. prawa własności objętej postępowaniem działki nr [...]. W szczególności nie wykazali, że postępowanie odwoławcze od tej decyzji jest w toku. Biorąc pod uwagę treść pisma skarżących z dnia [...]r. /kserokopia – karta [...] – [...] akt sądowych/ skierowanego do Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa brak jest zdaniem Sądu dostatecznych podstaw do podważenia stanowiska Wojewody Ś., że pismo to nie stanowiło odwołania od jego w/w decyzji z dnia [...] r. /vide oświadczenie pełnomocnika Wojewody do protokołu rozprawy sądowej – karta [...] akt sądowych/. Zdaniem Sądu brak jest również podstaw do przyjęcia, że do ustalenia spornego odszkodowania doszło z naruszeniem obowiązujących przepisów. Jak to zasadnie przyjęto w zaskarżonej decyzji, zgodnie z treścią art. 73 ust. 5 ustawy z dnia 13.10. 1998 r. podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia tej ustawy w życie ustalana i wypłacana według zasad określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami /w związku z treścią art. 73 ust. 4 pierwszej z tych ustaw/. Ustalenie wartości nieruchomości następuje zatem w formie operatu szacunkowego sporządzonego na piśmie przez rzeczoznawcę majątkowego, który wyceny tej powinien dokonać zgodnie z przepisami Działu IV tej ustawy oraz zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego /zwanego dalej rozporządzeniem w sprawie zasad wyceny nieruchomości/. Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13.10.1998 r. ma przy tym zastosowanie unormowanie zawarte w ust. 1 i 2 § 37 rozporządzenia w sprawie zasad wyceny nieruchomości, z tym, iż zgodnie z ust. 5 tego paragrafu, stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień [...]r., a ceny na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu. Organy obu instancji dla ustalenia wysokości odszkodowania powołały się w tym względzie na operat szacunkowy z [...] r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. G., który wartość objętej postępowaniem nieruchomości ustalił na kwotę [...] zł. Rozstrzygnięcie skargi sprowadza się zatem do odpowiedzi na pytanie, czy przedmiotowa opinia /operat/ została wykonana zgodnie z obowiązującymi w tym względzie, a wymienionymi wyżej przepisami. Na pytanie to należało udzielić zdaniem Sądu odpowiedzi twierdzącej. Z operatu tego wynika bowiem, że rynkowa wartość działki została ustalona przy zastosowaniu podejścia porównawczego i przy uwzględnieniu zasad wynikających z w/w przepisów prawa. Wobec braku na rynku lokalnym transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi cena rynkowa działki została ustalona przez rzeczoznawcę zgodnie z treścią § 37 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia w sprawie zasad wyceny nieruchomości tj. przez porównanie cen transakcyjnych gruntami o funkcji w planie miejscowym przeważającej wśród gruntów przyległych do działki objętej wyceną, tj. cen transakcyjnych gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Zgodnie z art. 73 ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. oraz zgodnie z § 37 ust. 5 rozporządzenia w sprawie zasad wyceny nieruchomości rzeczoznawca nie uwzględnił przy wycenie nakładów dokonanych na działce po utracie przez skarżących prawa do władania tą nieruchomością, polegających m.in. na jej uzbrojeniu przez Gminę B. w media. Z tego też względu w operacie przyjęto, że przedmiotowego uzbrojenia działka ta nie posiada. W konsekwencji zgodzić się też trzeba zdaniem Sądu ze stanowiskiem Wojewody Ś., że kwestionowana przez skarżących wycena została sporządzona zgodnie z obowiązującym stanem prawnym oraz zawiera wszelkie informacje niezbędne do ustalenia sposobu postępowania i wniosków rzeczoznawcy dotyczących przyjętej w niej wartości, objętej nią nieruchomości. W konsekwencji nie można podzielić stanowiska skarżących, że wartość działki została zaniżona. W szczególności w żaden sposób skarżący nie wykazali, że wolnorynkowa cena takiej działki miałaby wynosić [...] zł "netto" za 1 m2. Stanowiącego podstawę wyceny operatu nie mogą też dyskredytować twierdzenia skarżących co do cen transakcyjnych dwóch wymienionych przez nich działek, a to z tego względu, że bliżej nie zostało ono wskazane co uniemożliwia ich porównanie z działkami, których ceny wzięto pod uwagę przy ustalaniu wartości działki objętej wyceną oraz weryfikację twierdzeń skarżących. Z wypowiedzi skarżących wynika też, że działki te były znacznie oddalone od ich działki. Należy też podkreślić, że skarżący w najmniejszym stopniu nie negowali i nie podważyli cen transakcyjnych działek stanowiących podstawę sporządzonego operatu szacunkowego. Dowolne jest też ich twierdzenie, że wycena została dokonana przez rzeczoznawcę według cen obowiązujących w [...] r. Z operatu szacunkowego wynika bowiem, że wzięto pod uwagę aktualne ceny nieruchomości. Zgodnie z obowiązującymi przepisami miano jedynie na uwadze stan działki nr [...] w dniu [...] r. Nie znajduje też uzasadnienia w obowiązujących przepisach żądanie skarżących, które nie było zresztą przedmiotem rozstrzygnięcia zaskarżoną decyzją, zwrotu na ich rzecz podatków zapłaconych od objętej wyceną działki, za okres kiedy była ona wykorzystywana pod drogę. W tym względzie należy jedynie zwrócić uwagę, że działka ta stanowiła w dalszym ciągu własność skarżących /a wcześniej ich poprzedników prawnych/ oraz iż została ona wydzielona dla obsługi działek budowlanych powstałych w wyniku podziału większej nieruchomości, tj. w interesie skarżących i ich poprzedników prawnych/. Z tych wszystkich względów skarga jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm./ w zw. z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153, poz. 1271 ze zm./. SJ/