II SA/Ka 247/02

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Leszek Kiermaszek Sędzia NSA Małgorzata Korycińska (spr.) Asesor WSA Iwona Bogucka Protokolant sekr. sąd. Beata Malcharek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 marca 2004 r. sprawy ze skargi J. F. i R. F. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanej ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego o d d a l a s k a r g ę Prezydent R. decyzją z dnia [...] ustalił dla J. F. i R. F. jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta R., w związku z jej zbyciem. U podstaw materialnoprawnych rozstrzygnięcia powołano art.36 ust.3 i 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz.139 z późn. zm.) zwaną dalej ustawą o zagospodarowaniu przestrzennym. Natomiast w uzasadnieniu podano, że wyliczenie opłaty obejmuje różnicę wartości terenu o pow. 1350 m2, który przed zmianą planu przeznaczony był pod uprawy polowe, a po jego zmianie przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, usługi, handel, rzemiosło (uchwała zmieniająca plan z dnia [...] opubl. w Dz. Urz. Woj. Kat. Nr 23 z 1997 r. poz.158). Nieruchomość stanowiąca własność zobowiązanych do wniesienia opłaty została zbyta aktem notarialnym z dnia [...] Wskazano, iż wobec uprzedniego uchylenia decyzji przez organ odwoławczy w trybie art.138 § 2 kpa organ I instancji zlecił dokonanie aktualizacji operatu szacunkowego, w którym "obliczeń dokonano z rozważeniem wszystkich uwarunkowań" oraz na podstawie rozliczenia powierzchni części działki nr [...] dokonanego przez uprawnionego geodetę. Uczestniczący w czynnościach dowodowych J. i R. małż. F. nie wnieśli żadnych uwag. W odwołaniu J. F. i R. F. domagali się ponownego uchylenia decyzji na podstawie art.138 § 2 kpa. Odwołujący wykazywali, iż nie nastąpił wzrost wartości ich nieruchomości, z tytułu zmiany przeznaczenia jej części, gdyż nieruchomość była przed zmianą planu zabudowana w oparciu o pozwolenie budowlane wydane na podstawie "obecnie nieaktualnego planu". Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji nie podzielając argumentów reprezentowanych w odwołaniu. W skardze J. F. i R. F. domagali się uchylenia decyzji organu odwoławczego podnosząc to, że organ błędnie ocenił, iż zmiana miejscowego planu zagospodarowania terenu w jakikolwiek sposób wpłynie na zagospodarowanie tej części nieruchomości, której dotyczył operat szacunkowy, albowiem brak dojazdu do działki, dotychczasowy sposób zainwestowania obiektami nieruchomości sprawia, że nie jest możliwe wybudowanie na niej żadnego obiektu, a zwłaszcza kolejnego budynku jednorodzinnego. Podniesiono także i to, że w operacie nie uwzględniono sąsiedztwa linii wysokiego napięcia, które w decydujący sposób ogranicza możliwości ewentualnej dalszej zabudowy. W odpowiedzi na skargę organ, którego działanie zaskarżono postulował jej oddalenie nie znajdując podstaw do zmiany stanowiska. Sąd administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Kontroli legalności sprawowanej przez Sąd stosownie do art.21 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym (Dz.U. Nr 74, poz.368 z późn. zm.) obowiązującego w dacie wniesienia skargi, a obecnie na podstawie art.1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz.1269) poddana została decyzja administracyjna ustalająca opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałego w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podstawę prawną do naliczenia takiej opłaty będącej formą tzw. renty planistycznej, ustawodawca zawarł w art.36 ust.3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, obowiązującej w czasie prowadzenia postępowania administracyjnego. W myśl tego przepisu jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości, a obowiązek jej uiszczenia powstaje wówczas, gdy nieruchomość została zbyta przed upływem 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (art.36 ust.7 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym). Istota obowiązku uregulowanego w zacytowanym przepisie sprowadza się zatem do konieczności uregulowania przez właściciela bądź użytkownika wieczystego opłaty w razie łącznego wystąpienia następujących przesłanek: 1) obiektywnego wzrostu wartości nieruchomości, 2) wzrost obiektywnej wartości nieruchomości powstał wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 3) zbycia takiej nieruchomości w drodze umowy przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Omawiając przesłanki opłaty wskazać należy jeszcze na to, że obiektywny wzrost wartości nieruchomości określony jest przez biegłego według kryteriów ustawy o gospodarce nieruchomościami i że musi istnieć związek przyczynowy między uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a wzrostem wartości nieruchomości. W sprawie poddanej kognicji Sądu, wszystkie te przesłanki zostały spełnione. Skarżący byli bowiem właścicielami nieruchomości położonej w R., obejmującej powierzchnię 2492 m2. Nieruchomość ta przed zmianą planu przeznaczona była jedynie w części pod budownictwo mieszkaniowe, a część działki o pow. 1350 m2 zlokalizowana była na terenach rolnych oznaczonych symbolem H 36 RP. W związku ze zmianą planu ta część nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie było rolne, została przeznaczona pod teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usług, handlu, rzemiosła (naprawa pojazdów mechanicznych, motocykli oraz artykułów użytku osobistego i domowego), zgodnie z tekstem obowiązującym dla jednostki planu H 34’ MJ, UHGR. Według opracowanego przez biegłego operatu szacunkowego obiektywnie wzrosła wartość nieruchomości, a ten wzrost związany jest ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w uchwalonej zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uchwała Rady Miejskiej w R. z dnia [...] zmieniająca miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego została opublikowana w dniu 13 lipca 1997 r. (Dz. Urz. Woj. Kat. Nr 23, poz.158) i zgodnie z jej § 43 weszła w życie po 14 dniach od jej ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym. Wskazać jeszcze należy, że w § 40 ust.1 pkt 2 tej uchwały przyjęto stawkę procentową służącą naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości objętych zmianą wynoszącą 30 %. Skarżący aktem notarialnym z dnia [...] zbyli przedmiotową nieruchomość. Zbycie nastąpiło więc przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Warto jeszcze zauważyć, że skarżący dysponując wypisem tekstu planu (sporządzonym w związku z aktem notarialnym) byli poinformowani o wysokości stawki procentowej służącej naliczaniu renty planistycznej. Omawiana regulacja prawna związana z tą formą renty planistycznej nie przewiduje możliwości jakiegokolwiek uznania administracyjnego, co oznacza, że w sytuacji zaistnienia przesłanek określonych w art.36 ust.3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym właściwy organ zobligowany jest do ustalenia opłaty według stawki procentowej przyjętej w przepisie gminnym (miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego). Nie mógł zatem organ uchylić się od tego obowiązku, a do tego wszak zmierzają skarżący. Argumenty skargi sprowadzają się w zasadzie do kwestionowania operatu szacunkowego, gdyż skarżący z różnych przyczyn uznają, że nie nastąpił obiektywny wzrost wartości nieruchomości. Podnoszą zwłaszcza bezsporny fakt, iż nieruchomość już jest zagospodarowana obiektami wybudowanymi w oparciu o zapisy uprzednio obowiązującego planu miejscowego i nie będzie wykorzystywana (ta jej część, której zmiana planu dotyczy) w sposób dopuszczony zmienionym tekstem planu. Zważyć więc trzeba, że o obiektywnym wzroście wartości nieruchomości przesądził operat szacunkowy opracowany zgodnie z przepisami, w którym uwzględniono m.in. dotychczasowe zainwestowanie nieruchomości. Skarżący oprócz subiektywnych wywodów dotyczących "wątpliwej wartości" tego dowodu nie potrafili skutecznie zwalczyć zawartej w nim tezy o wzroście wartości nieruchomości. Natomiast to, czy obecny właściciel wykorzysta możliwości wypływające ze zmienionego tekstu planu miejscowego nie ma w sprawie żadnego znaczenia, gdyż nie jest to przesłanka wpływająca na ustalenie jednorazowej opłaty. Z kolei tak eksponowane decyzje (znajdujące się w aktach) organu architektoniczno-budowlanego dotyczące pozwolenia na budowę czy rozbudowę obiektów budowlanych bądź zostały wydane dla inwestycji mających powstać na tej części działki, która zarówno przed zmianą planu jak i po jej zmianie przeznaczona jest pod budownictwo jednorodzinne bądź też datowane są po wejściu w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ta okoliczność nie ma zresztą żadnego znaczenia dla oceny legalności decyzji ustalającej jednorazową opłatę a stanowi jedynie jeden z argumentów polemiki z wnioskami wynikającymi z operatu szacunkowego, których Sąd nie podziela. Nie znajdując podstaw do uwzględnienia skargi Sąd oddalił ją na podstawie art.151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270), który mocą art.97 § 1 ustawy z tej samej daty – Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1271 ze zm.) ma zastosowanie w tej sprawie. SW