II SA/Ka 2788/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek Sędzia NSA Ewa Krawczyk Asesor WSA Iwona Bogucka (spr.) Protokolant ref. staż. Anna Trzuskowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 września 2005 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej w P. przy ul. [...] na decyzję Ś. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie wykonania określonych robót budowlanych 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w P. z dnia [...] r., nr [...], 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości. Pismem z dnia [...] r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w P. zawiadomił o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie stanu technicznego budynku położonego w P. przy ul. [...], wyznaczając równocześnie termin przeprowadzenia oględzin. Po przeprowadzeniu oględzin, na ówczesnego zarządcę budynku nałożono obowiązek przeprowadzenia okresowej kontroli stanu sprawności technicznej całego obiektu, jego estetyki i otoczenia. W trakcie oględzin stwierdzono bowiem pęknięcia ścian wewnętrznych klatki schodowej, pęknięcia stropu, pęknięcia pionowe ściany szczytowej, odchylenia od poziomu podłogi w mieszkaniu nr [...], zły stan płyt balkonowych. W wykonaniu nałożonego obowiązku przeprowadzony został przegląd okresowy budynku mieszkalnego przy ul. [...], z którego sporządzono protokół opisujący stwierdzone usterki i uszkodzenia. Postanowieniem z dnia [...] r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w P., działając na podstawie art. 81c ust. 2, 3, 4 ustawy prawo budowlane, nakazał zarządcy budynku sporządzenie ekspertyzy stanu technicznego obiektu, pod względem bezpieczeństwa konstrukcji i użytkowania. Po rozpoznaniu zażalenia wniesionego przez zarządcę budynku, Ś. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego zmienił wyznaczony termin dostarczenia żądanej ekspertyzy, zaś w pozostałym zakresie utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Wymagana ekspertyza została na zlecenie Wspólnoty Mieszkaniowej wykonana przez uprawnionego rzeczoznawcę budowlanego i przedłożona organowi. Ekspertyza zawiera opis stwierdzonego stanu budynku, wskazanie jego przyczyn oraz zalecenia co do usunięcia i monitorowania usterek. W szczególności stwierdzono, że uszkodzenia konstrukcji budynku dotyczą głównie zarysowań i pęknięć ścian, mających swe źródło w błędach projektowych i wykonawczych oraz spowodowanych oddziaływaniem czynników zewnętrznych (zmian temperatur i osiadania podłoża). W tym zakresie zalecono poddanie budynku obserwacjom, w celu ustalenia tendencji narastania lub stabilizacji pęknięć. Naprawę stwierdzonych pęknięć zalecono po upływie okresu obserwacji. W budynku stwierdzono również ścięcie i popękanie murku ścianki kolankowej oraz uszkodzenia płyt balkonowych (korozja betonu, odsłonięcie prętów zbrojeniowych). Odnośnie usunięcia tych uszkodzeń ekspertyza zaleca wykonanie obwodowej dylatacji połaci dachowej i naprawę murku oraz przystąpienie do remontu najbardziej uszkodzonych płyt balkonowych. Decyzją z dnia [...] r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w P., działając na podstawie art. 83 ust. 1 i art. 66 ust. 1 prawa budowlanego, nakazał Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w P. wykonać roboty remontowo-budowlane w budynku przy ul. [...], polegające na wykonaniu obwodowej dylatacji połaci dachowej oddzielającej ją od murku ścianki kolankowej, naprawie pęknięć murku oraz naprawie uszkodzonych płyt balkonowych z wykonaniem obróbek blacharskich i usunięciem płyt przy dylatacjach. Termin wykonania prac ustalono na [...] r. Nadto w decyzji zalecono wykonać pełną inwentaryzację pęknięć ścian, założenie pasków kontrolnych i prowadzenie cyklicznej obserwacji przez okres roku, z zapisami w dzienniku obserwacji. Odwołanie od tej decyzji wniosła Wspólnota Mieszkaniowa, zwracając się o zmianę terminu wykonania nakazanych robót, zmianę terminu wykonania inwentaryzacji pęknięć i nałożenia pasków kontrolnych oraz nakazanie naprawienia uszkodzonych płyt balkonowych właścicielom poszczególnych lokali. Odwołanie zostało podpisane przez jednego członka Zarządu Wspólnoty. Zaskarżoną decyzją z [...] r. Ś. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w K.utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu podano, że zgodnie z art. 66 prawa budowlanego, w przypadku stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą usunięcie wad. Stan techniczny budynku został stwierdzony w opracowanej ekspertyzie, z której wynika że obecnie stwierdzone zarysowania ścian nie stanowią bezpośredniego zagrożenia, konieczna jest jednak ich systematyczna obserwacja. Ustalony termin oceniono jako realny i konieczny w sprawie. Przyjęto również, że zgodnie z art. 9 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787) wynajmujący jest zobowiązany do utrzymania w należytym stanie pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz do dokonywania napraw budynku. Stwierdzono, że wynajmującemu przysługuje przymiot właściciela lub zarządcy budynku, w rozumieniu art. 61 prawa budowlanego. W skardze skierowanej do sądu administracyjnego Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. [...] w P. wniosła o uchylenie decyzji organu II instancji. Zarzucono, że organy wadliwie zinterpretowały wnioski zawarte w ekspertyzie technicznej, w której stwierdzono, iż budynek nie zagraża bezpieczeństwu użytkowania. Podniesiono, że wobec ustalenia daty wykonania obowiązku na dzień [...] r., nie jest możliwe w tym okresie zakończenie rocznego okresu obserwacji budynku. Zawnioskowano zatem przesunięcie daty naprawy budynku. Skarżąca Wspólnota stwierdziła również, że balkony służą poszczególnym mieszkańcom, oni mają obowiązek utrzymywać je w należytym stanie. Zaniedbania poszczególnych najemców nie mogą zatem obciążać pozostałych, poprzez pokrywanie kosztów naprawy z funduszu remontowego Wspólnoty. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny rozważył, co następuje: Zgodnie z przepisem art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz zmianie innych ustaw (Dz.U. Nr 80, poz. 718), do spraw wszczętych przed dniem wejścia w życie tej ustawy a nie zakończonych decyzją ostateczną, stosuje się przepisy dotychczasowe. Wobec wszczęcia postępowania w sprawie stanu technicznego przedmiotowego budynku w dniu [...] r., zastosowanie w sprawie znajdują przepisy prawa budowlanego w brzmieniu obowiązującym przed dniem 11 lipca 2003 r. Zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o przepis art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (aktualnie tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.). Art. 66 prawa budowlanego został zmieniony przez art. 1 pkt 54 ustawy z dnia 27 marca 2003 r., nowelizującej prawo budowlane. Możliwość określenia w decyzji terminu wykonania nałożonego przez organ obowiązku została wprowadzona z dniem 11 lipca 2003 r. Natomiast w brzmieniu obowiązującym przed tą datą i mającym zastosowanie w niniejszej sprawie, art. 66 prawa budowlanego nie dawał organom nadzoru budowlanego uprawnienia do orzekania o dacie wykonania nałożonego obowiązku. W tym zakresie wydane decyzje obu instancji należy uznać za wydane z naruszeniem prawa materialnego. Przepis art. 66 prawa budowlanego stanowi podstawę do wydania decyzji w sytuacji, gdy stwierdzony zostanie nieodpowiedni stan techniczny obiektu. Adresatem tej decyzji może być tylko właściciel bądź zarządca obiektu budowlanego, zaś w jej treści winno dojść do konkretyzacji nakładanych obowiązków. Stosownie do stwierdzonych potrzeb właściwy organ może nakazać wykonanie określonych robót budowlanych, użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem, wyposażenie obiektu w urządzenia techniczne. Zarzut nieodpowiedniego stanu technicznego, nawet jeśli odnosi się do części obiektu, winien opierać się na ustaleniu konstrukcyjnego charakteru wady obiektu. W rozpatrywanym przypadku w ocenie Sądu obowiązek wykonania określonych robót nie został dostatecznie sprecyzowany w części rozstrzygnięcia, dotyczącej balkonów, co ma wpływ na ocenę wykonalności i ewentualnej egzekucji nałożonego obowiązku. Budynek jest obiektem wielomieszkaniowym, zaś zarówno z decyzji jak i z przywoływanej ekspertyzy technicznej nie wynika, które balkony objęte zostały nałożonym obowiązkiem. Zalecenie naprawienia uszkodzonych płyt balkonowych sugeruje bowiem ograniczenie obowiązku do części (uszkodzonych) balkonów, zaś wskazanie na konieczność wykonania obróbek blacharskich i w szczególności usunięcia fragmentów płyt przy dylatacjach zdaje się odnosić ten obowiązek do wszystkich balkonów obiektu. Nie znajduje uzasadnienia w treści art. 66 również nałożony w decyzji obowiązek kontrolowania i obserwacji uszkodzeń budynku. Organy nadzoru budowlanego są uprawnione do wydawania decyzji nakazujących usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Jeżeli w oparciu o materiał dowodowy organy nie ustalą, że stan budynku i stopień stwierdzonych usterek nie uzasadniają na danym etapie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu, nie są uprawnione do wydania decyzji. Decyzja taka winna bowiem określać działania, zmierzające do usunięcia stanu nieprawidłowości. Dysponując ekspertyzą techniczną organy winny zatem ocenić zebrany materiał dowodowy i stwierdzić, czy naruszone zostały standardy techniczne obiektu. Obserwacje i monitorowania stanu obiektu jako takie nie są działaniami zmierzającymi do usunięcia nieprawidłowości. Zauważyć również trzeba, że wydanie decyzji organu II instancji nastąpiło po rozpoznaniu odwołania, które nie było należycie podpisane. Zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) jeżeli w umowie nie określono sposobu zarządu nieruchomością wspólną, w przypadku wieloosobowego zarządu, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Z akt sprawy wynika, że w dacie złożenia odwołania ([...] r.) Zarząd Wspólnoty był dwuosobowy, tymczasem odwołanie zostało podpisane przez jednego członka Zarządu. Kwestia ta winna być przez organ odwoławczy wyjaśniona, a stwierdzony brak usunięty. Wydanie bowiem decyzji odwoławczej bez skutecznie wniesionego odwołania stanowi naruszenie prawa skutkujące nieważnością decyzji. Wobec wydania w sprawie decyzji ostatecznej, jaką była decyzja Ś. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] r., przy ponownym rozpoznawaniu sprawy nie będzie miał zastosowania przepis art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. zmieniającej prawo budowlane. Uwzględniając przytoczoną argumentację, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 a w związku z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji. Wobec uwzględnienia skargi, Sąd zobowiązany był do określenia w wyroku, czy i w jakim zakresie zaskarżony akt nie podlega wykonaniu. Orzeczenie to traci moc z chwilą uprawomocnienie się wyroku (art. 152 ustawy). SW