II SA/Ka 323/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym : Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska Asesor WSA Małgorzata Walentek /spr./ Protokolant ref. staż. Ewa Jędrasik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 lutego 2005 r. przy udziale sprawy ze skargi Spółki z o.o. A w Z. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie wykonania okreslonych robót budowlanych uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Z. z dnia [...] r. nr [...] i orzeka, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Z. decyzją z dnia [...] r. nr [...], na podstawie art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane ( Dz.U. Nr 106 z 2000 r., poz. 1126 ze zm.) oraz art. 104 k.p.a, nakazał Spółce z o.o. A - zarządcy budynku przy ul. [...] w Z. –usunąć stwierdzone podczas wizji nieprawidłowości na terenie przedmiotowej nieruchomości poprzez naprawę zawilgoconego i uszkodzonego tynku w pomieszczeniach kaplicy i jej zaplecza, spowodowanych długotrwałą nieszczelnością pokrycia dachowego; wykonanie remontu instalacji elektrycznej, szczególnie jej elementów zlokalizowanych na silnie zawilgoconej ścianie w części kaplicy – tzw. "chórze", która stwarza zagrożenie pożarowe dla obiektu; wykonanie remontu witraży w oknach pomieszczenia kaplicy, a do czasu wymiany lub naprawy elementów witraży wykonanie doraźnych zabezpieczeń uniemożliwiających wypadniecie szyb na zewnątrz budynku i w sąsiedztwie placu zabaw dla dzieci. W uzasadnieniu organ podał, że degradacja tej części budynku wynika z zaniedbań oraz braku należytej konserwacji. Ponieważ Parafia A zajmująca przedmiotowe pomieszczenia nie jest ich właścicielem, nie posiada również umowy najmu, w której zostałyby określone wzajemne zobowiązania dotyczące utrzymywania odpowiedniego ich stanu technicznego, obowiązek usunięcia nieprawidłowości organ nałożył na zarządcę budynku, który w myśl art. 61 Prawa budowlanego jest zobowiązany do utrzymywania go w należytym stanie zarówno technicznym jak i estetycznym. Odwołanie od tej decyzji wniósł Spółka z o.o. A w Z. podnosząc, że przedmiotowa nieruchomość jest wspólnotą mieszkaniową i wszelkie remonty dotyczące nieruchomości wspólnej mogą być realizowane na podstawie uchwał podjętych przez właścicieli, zaś obowiązkiem zarządcy nie jest wykonywanie i finansowanie nakazanych w tej decyzji robót. Skarżąca wskazała, że użytkownik kaplicy Parafia A nie ponosi z tego tytułu żadnych opłat, a nadto, że pomieszczenia kaplicy od kilkunastu lat nie były przez Parafię odnawiane pomimo, iż bieżąca konserwacja należy do obowiązków najemcy. Dalej podała, że instalacja elektryczna wewnętrzna zasilająca w energię elektryczną tylko kaplicę nie stanowi części nieruchomości wspólnej, gdyż jest to element budynku służący wyłącznie do użytku jej najemcy. Zdaniem skarżącej o przeprowadzenie nakazanych napraw należało zwrócić się do właściciela lokalu zajmowanego przez Parafię, to jest Spółkę z o.o. B w B. [...], natomiast witraże w oknach pomszczeń kaplicy jako elementy oszklenia okien winny być konserwowane przez najemcę kaplicy. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. zaskarżoną decyzją z dnia [...] r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. w związku z art. 66 ustawy Prawo budowlane utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy podzielił ustalenia i wnioski organu I instancji co do stanu technicznego pomieszczeń kaplicy i zagrożeń z tym związanych. Odwołując się do przepisów art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. z 1998 r., Nr 120, poz. 787) organ wskazał, iż na wynajmującym czyli właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego ciążą obowiązki dotyczące napraw i wymiany wewnętrznej instalacji elektrycznej oraz wymiany stolarki okiennej i drzwiowej, podłóg, a także tynków. Zauważył, że zgodnie z art. 10 tej ustawy na najemcy kaplicy ciąży tylko obowiązek naprawy uszkodzeń tynków ścian i sufitów oraz napraw i konserwacji osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów, wskazał przy tym, że w rozpoznawanej sprawie zawilgocenia i uszkodzenia tynków w kaplicy zostały spowodowane nieszczelnością pokrycia dachowego budynku. Ponadto stwierdził, iż fakt nie wnoszenia żadnych opłat za użytkowanie pomieszczeń kaplicy przez Parafię A nie zwalnia zarządcy budynku z obowiązku utrzymywania go w należytym stanie technicznym i estetycznym. W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego Spółka z o.o. A wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji jako niezgodnej z przepisami prawa podnosząc zarzuty zawarte uprzednio w odwołaniu. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasową argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Na wstępie należy stwierdzić, że skarga została złożona do Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy w Katowicach przed 1 stycznia 2004r. Z tą datą uległ zmianie stan prawny i stosownie do art. 97 §1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153, poz. 1271, ze zm.), sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Na podstawie § 1 pkt 4 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 25 kwietnia 2003 r. w sprawie utworzenia wojewódzkich sądów administracyjnych oraz ustalenia ich siedzib i obszarów właściwości (Dz.U. Nr 72, poz. 652), dla obszaru województwa śląskiego utworzony został Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, który w tej sytuacji jest właściwy do rozpoznania przedmiotowej skargi. Skarga jest uzasadniona, aczkolwiek nie wszystkie podniesione w niej zarzuty zasługiwały na uwzględnienie. Przepis art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane ( obecnie: tekst jednolity Dz. U. z 2003 r Nr 217, poz. 2016 ze zm.) stanowi, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym. Natomiast art. 66 tej ustawy ma na celu utrzymanie obiektów budowlanych w należytym stanie i przeprowadzenia remontów niezbędnych dla zachowania dobrego stanu technicznego obiektu. Zatem przepis art. 66 ustawy Prawo budowlane dotyczy usunięcia wady samego obiektu budowlanego, którym w myśl art. 3 ust. 1a powołanej wyżej ustawy jest budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, nie zaś poszczególne lokale znajdujące się w budynku. Nie wyklucza to jednak w indywidualnych wypadkach nałożenia obowiązku wykonania określonych prac budowlanych również w lokalach lub lokalu mieszczącym się w obiekcie. Chodzi tu jednak o prace mające na celu utrzymanie w należytym stanie budynku jako całości. Nakaz usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego części budynku, stanowiącego odrębny lokal, może odnosić się wyłącznie do stanu samego obiektu budowlanego (budynku), nie może natomiast wkraczać w to, co mieści się wewnątrz lokalu i jest regulowane szeroko rozumianymi przepisami prawa cywilnego (por. wyrok NSA z 20 lipca 1994 r. S.A./Gd 568/94 publik. OSP 1995/9/190, wyrok NSA z 4 marca 2002 r. IV SA 908/00 LEX nr 81731). Odnosząc te rozważania do rozpoznawanej sprawy, należy stwierdzić, że decyzje organów nadzoru budowlanego dotyczą usunięcia nieprawidłowości w kaplicy i jej zapleczu, mieszczącej się w budynku mieszkalnym w Z. przy ul. [...]. Organ pierwszej instancji nie ustalił, kto jest właścicielem budynku, w którym znajduje się pomieszczenie kaplicy i skierował decyzję do skarżącej Spółki jako zarządcy tegoż budynku. Z twierdzeń skarżącej wynika natomiast, że w przedmiotowym budynku, w którym znajduje się kaplica powstała wspólnota mieszkaniowa, zaś Spółka jest zarządcą tej wspólnoty. Nadto skarżąca wskazała, iż właścicielem pomieszczenia kaplicy użytkowanego przez Parafię A jest Spółka z o.o. B w B. [...]. Wskazać przyjdzie, że organ odwoławczy w żaden sposób nie odniósł się do podniesionych przez skarżącą okoliczności, wykazując w oparciu o nieobowiązujące w dacie wydania decyzji przepisy ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych obowiązki, które ciążą na wynajmującym czyli dysponującym prawami właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego. Zaniechanie ustaleń w tym zakresie spowodowało nieuwzględnienie obowiązujących przepisów ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. U. z 2000 r. Nr. 80, poz. 903 ze zm.) co miało istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. Istotą sporu jest bowiem to, kto powinien być adresatem decyzji, zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul [...], czy jak twierdzi skarżąca właściciel bądź najemca pomieszczenia, w którym znajduje się kaplica. Przepis art. 3 ust. 1 i 2 wskazanej wyżej ustawy stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali wchodzących w skład danej nieruchomości przysługuje ich właścicielom udział w nieruchomości wspólnej, który obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Zatem te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale stanowią część wspólną nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, że chodzi tu np. o fundamenty, mury zewnętrzne, mury konstrukcyjne, stropy, kominy, dachy, klatki schodowe, korytarze (vide wyrok SN z 2 grudnia 1998 r. CKN 903/9 OSNC 1999/6/113). Natomiast stosownie do art. 18 tej ustawy zarządca wspólnoty mieszkaniowej sprawuje wyłącznie zarząd nieruchomością wspólną. Wobec wskazanej regulacji należało ustalić, czy pomieszczenie kaplicy stanowi odrębny lokal, a jeżeli tak, to czy stwierdzony zakres nieprawidłowości dotyczy części wspólnej budynku, czy też związany jest wyłącznie z funkcjonowaniem pomieszczenia kaplicy, czego organy obydwu instancji nie uczyniły. Trzeba podkreślić, iż zgodnie z art. 13 powołanej wyżej ustawy właściciel lokalu jest obowiązany utrzymywać ten lokal w należytym stanie. Należy przy tym stwierdzić, że własność lokalu nie obejmuje ścian oddzielających lokal od innych lokali ani ścian zewnętrznych budynku. Nie obejmuje też stropów. Ogranicza się bowiem do zamkniętej przestrzeni. Zatem właściciel lokalu nie jest odpowiedzialny za stan techniczny ścian i stropów, chyba, że chodzi o ściany działowe wewnątrz jego lokalu. Nie jest też odpowiedzialny za instalacje służące do wspólnego użytku, a znajdujące się wewnątrz jego lokalu jak np. przewody kanalizacyjne. Obowiązki względem należytego ich utrzymania ciążą wówczas na wszystkich współwłaścicielach. Z ustaleń organów nie wynika, jakich ścian dotyczy uszkodzenie tynków w pomieszczeniach kaplicy oraz czy jest to tego rodzaju uszkodzenie ścian, które nie mieści się w zakresie napraw obciążających właściciela lokalu. Co do pozostałych nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego pomieszczenia kaplicy należy podkreślić, że za stan techniczny urządzeń tj. instalacji oraz elementów budynku np. okien, odpowiedzialność ponoszą współwłaściciele budynku tylko wówczas, gdy stanowią one części wspólne budynku. Wobec powyższego należy stwierdzić, że zaniechanie dokonania wskazanych ustaleń, stanowi naruszenie wymogów należytego wyjaśnienia i rozpatrzenia sprawy wynikających z art. 7 , art. 77 § 1 k.p.a., to zaś mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Na marginesie natomiast należy zauważyć, że nieszczelność pokrycia dachowego, która, jak stwierdził organ, jest przyczyną złego stanu pomieszczeń kaplicy nie ma wpływu na ustalenie podmiotu zobowiązanego do usunięcia nieprawidłowości w trybie art. 66 Prawa budowlanego. Powyższe może być podstawą dochodzenia roszczeń odszkodowawczych na drodze procesu cywilnego. Natomiast przyjdzie uznać za bezzasadne twierdzenie skarżącej, iż do przeprowadzenia remontów w przypadku ujawnienia okoliczności dających podstawę do wydania decyzji na zasadzie art. 66 Prawa budowlanego niezbędna jest uchwała wspólnoty, bowiem decyzja nie rozstrzyga o sposobach finansowania wykonania robót, a jedynie o obowiązku usunięcia niewłaściwego stanu technicznego budynku. Zatem uprawnienie organu administracji wynikające z wymienionego przepisu stanowi podstawę do ingerencji w działanie właściciela czy zarządcy niezależnie od jego woli i braku stosownych uchwał Wspólnoty. Na wydanie w/w decyzji nie ma również wpływu nieuiszczanie jakichkolwiek opłat ciążących na właścicielu czy użytkowniku lokali w budynku. Ponadto, wbrew twierdzeniom skarżącej, nakaz wydany na podstawie art. 66 Prawa budowlanego nie może być skierowany do osoby wynajmującej dany obiekt budowlany lub jego część (vide: wyrok NSA z 16 maja 1996 r. sygn. akt SA/Po 3285/95 publik. Prok.i Pr. 1997/6/46). Uwzględniając powyższe, mając na uwadze, iż w świetle materiałów sprawy organy obu instancji naruszyły przepisy prawa materialnego oraz procesowego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1, lit. a i c ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku. Wskazania do dalszego postępowania wynikają z powyższych rozważań. Orzeczenie o niewykonalności zaskarżonej decyzji oparto na przepisie art. 152 powołanej wyżej ustawy. Rozstrzygnięcie w tym względzie traci moc z chwilą uprawomocnienia się wyroku.