II SA/Ka 378/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek Sędzia WSA Włodzimierz Kubik (spr.) Asesor WSA Krzysztof Targoński Protokolant sekretarz sądowy Elwira Massel po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 lutego 2005 r. sprawy ze skargi H. T. i B. T. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za przejętą nieruchomość o d d a l a s k a r g ę su. Decyzją z dnia [...] r. Prezydent Miasta G. zatwierdził na wniosek właścicieli H. i B. T. projekt podziału należącej do nich nieruchomości o powierzchni 0,9338 ha położonej w G. i oznaczonej jako działka nr [...]. Opisaną decyzją z działki nr [...] zostało wydzielonych [...] działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną, a nadto działka [...] o pow. 0,1148 ha przeznaczona pod drogę dojazdową do nowo wydzielonych działek, działka [...] o pow. 0,0161 ha przeznaczona na polepszenie zagospodarowania ul. [...] oraz działki [...] i [...] o łącznej pow. 0,0406 ha przeznaczone jako rezerwa terenu pod drogi przewidziane w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta G. Cztery ostatnio wymienione działki o łącznej pow. 0,1715 ha na mocy art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami( Dz. U. nr 115, poz. 741 ze zm.) przeszły z mocy prawa na własność Gminy G. Dodać należy, że decyzją zatwierdzającą projekt podziału przedmiotowej nieruchomości objęto także dwie inne działki gruntu stanowiące własność Gminy G., z których wydzielono działki o nr [...] i [...] o łącznej pow. 0,1489 ha z przeznaczeniem pod drogę dojazdową do nowo wydzielonych działek. W dniu [...]r. wnioskodawcy postępowania podziałowego wystąpili do Gminy G. o wypłatę należnego odszkodowania za przejętą nieruchomość proponując przyjęcie przy ustalaniu jego wysokości cenę [...] zł/m². Po wpisania prawa własności przedmiotowych działek do księgi wieczystej Zarząd Miasta G. zaproponował pismem z dnia [...]r. odszkodowanie w kwocie [...]zł przyjmując cenę [...] zł/m². H.B.T. nie wyrazili zgody na zaproponowaną wysokość odszkodowania i w piśmie z dnia [...]r. wystąpili o ustalenie odszkodowanie w wysokości [...]zł . W kolejnych pismach z [...]r. i [...]r. zaproponowali z kolei przekazanie im nieruchomości zamiennych w zamian za należne odszkodowanie. Propozycji tych nie zaakceptował Zarząd Miasta G. Wobec niepowodzenia prowadzonych negocjacji w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania byli właściciele nieruchomości pismem z dnia [...]r. wystąpili o wydanie decyzji administracyjnej, Prezydent Miasta w dniu [...]r. poinformował ich o wszczęciu w tej sprawie postępowania administracyjnego. W dniu [...] r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, w którym przyjęto cenę gruntu w wysokości [...]zł/m² i ustalono wartość przejętej nieruchomości na kwotę [...]zł. Prezydent Miasta G. uznał jednak, że ustalona przez rzeczoznawcę kwota odszkodowania jest zawyżona i decyzją z dnia [...]r. ustalił wysokość należnego odszkodowania na kwotę [...]zł biorąc za podstawę wcześniej przyjętą cenę [...] zł/m², która została zrewaloryzowana w oparciu o wskaźnik inflacji do kwoty [...]zł/m². Decyzja ta nie utrzymała się w obrocie prawnym . Wojewoda [...] decyzją z dnia [...]r. po rozpoznaniu odwołania wniesionego przez małżonków T. uchylił ją w całości i przekazał sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Zgodnie ze sporządzonym w dniu [...]r. drugim operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy ustalił odszkodowanie za przejętą nieruchomość w wysokości [...]zł przyjmując cenę [...]zł/m² . Wycena ta stała się podstawą wydanej przez Prezydenta Miasta G. decyzji z dnia [...]r., w której ustalono należne odszkodowanie za przejętą nieruchomość w wysokości wskazanej przez rzeczoznawcę majątkowego. W odwołaniu wniesionym od tej decyzji H.B. T. podali, że wycena przejętej przez Gminę G. nieruchomości jest nierzetelna i dla nich krzywdząca. Dodatkowo zaś pismem z dnia [...]r. zarzucili sporządzenie operatu szacunkowego z naruszeniem § 28 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 98, poz. 612). Wojewoda [...] zaskarżoną decyzją z dnia [...]r. utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji wskazał on, że decyzja Prezydenta Miasta G. jest zgodna z prawem. Wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustalono w oparciu o sporządzoną przez biegłego rzeczoznawcę wycenę. Operat szacunkowy został zaś sporządzony zgodnie z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami. W skardze do sądu administracyjnego H. i B. T. domagali się uchylenia zaskarżonej decyzji zarzucając, iż narusza ona art. 98, 129 i 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 28 ust. 2 wymienionego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że organ I instancji przyjął bezkrytycznie sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy, a także nie odniósł się do zastrzeżeń zgłoszonych do tego operatu przez skarżących. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie i podtrzymał w całości stanowisko zajęte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: W pierwszym rzędzie należy stwierdzić, że stosownie do art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1271 ze zm.) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. ) – dalej zwanej Poppsa. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd uznał, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem materialnym oraz nie narusza przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z treścią art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonej decyzji w aspekcie jej zgodności z prawem. Kontrola ta polega w szczególności na zbadaniu, czy organy administracji w toku rozpoznawania sprawy nie naruszyły prawa materialnego i procesowego. W przypadku zaś stwierdzenia naruszenia prawa stosownie do przepisów zawartych w art. 145 § 1 Poppsa, Sąd ocenia wpływ stwierdzonego naruszenia na wynik sprawy. Jednocześnie należy podkreślić, że oceny takiej Sąd dokonuje wedle stanu prawnego i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Kontrolowane postępowanie toczyło się w związku z wydaną wcześniej decyzją, którą dokonano podziału nieruchomości w trybie przepisów zamieszczonych w rozdziale 1 działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst obowiązujący w czasie wydawania kontrolowanych decyzji Dz. U. z 2000 r. nr 46, poz. 543 ze zm. - dalej u.g.n.) . Stosownie do art. 98 ust. 1 u.g.n. działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna, a orzeczenie o podziale prawomocne. Zgodnie z art. 98 ust. 3 tej ustawy za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Jak wynika z akt sprawy między Gminą G. a byłymi współwłaścicielami działek przejętymi pod drogę publiczną nie doszło do uzgodnienia wysokości należnego odszkodowania, mimo że rokowania w tej sprawie toczyły się ponad dwa lata ( od [...]r. do [...] r.). W tej sytuacji Prezydent Miasta G. działający jako starosta powiatu grodzkiego był zobowiązany wydać decyzję ustalająca wysokość należnego odszkodowania. Stosownie do art. 130 ust 1 i 2 u.g.n. wysokość odszkodowania należało ustalić według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu (tutaj przejęciu) oraz po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W skardze, a także we wniesionym wcześniej odwołaniu od decyzji organu I instancji zakwestionowane zostały ustalenia rzeczoznawcy majątkowego wynikające ze sporządzonego w dniu [...]r. operatu szacunkowego, który stał się podstawą ustalenia wysokości należnego skarżącym odszkodowania. W szczególności H.B. T. wskazali, że rzeczoznawca nie zastosował w dokonanej wycenie przepisu § 28 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Wymieniony przepis stanowi, że jeżeli nie ma cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości, dla ustalenia odszkodowania, w przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się wartość 1 m2 gruntu równą wartości 1 m2 gruntu wchodzącego w skład nieruchomości, z której wydzielono drogi, powiększoną o 50% tej wartości. Jak z powyższego wynika przepis ten należy stosować łącznie z ust. 1 § 28 przedmiotowego rozporządzenia, zgodnie z którym dla ustalenia odszkodowania w przypadku, o którym mowa w art. 134 ust. 4, za działki gruntu wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących wartość nieruchomości ustala się w podejściu porównawczym, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości na te cele. Z kolei przepis art. 134 ust. 4 u.g.n. (w jego ówczesnym brzmieniu) mówił o przypadkach gdy przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, zgodne z celem wywłaszczenia, powodowało zwiększenie jej wartości. Stosownie do obowiązującego w czasie sporządzania operatu szacunkowego planu miejscowego przejęte przez Gminę G. działki o numerach ewid. [...],[...],[...] i [...] znajdowały się w jednostce strukturalnej oznaczonej jako "tereny ulic i dróg", tym samym do działek tych nie znajdował zastosowania art.134 ust. 4 lecz art. 134 ust. 3 u.g.n. bowiem przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powodowało zwiększenia jej wartości i w konsekwencji wartość rynkową takiej nieruchomości należało określić, nie jak chcieliby skarżący według alternatywnego sposobu użytkowania, ale jak zasadnie przyjął biegły według aktualnego sposobu jej użytkowania. Na marginesie należy wskazać, że na skutek decyzji podziałowej z [...] r. nie wzrosła wartość części nieruchomości przeznaczonej pod drogę , wzrosła natomiast wartość tej części nieruchomości, która została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową i z tego tytułu ówczesny Zarząd Gminy mógł w trybie art. 98 ust. 4 u.g.n. ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką. W tym miejscu zauważyć przyjdzie, że wskazane wyżej rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. utraciło już moc w czasie wydawania decyzji przez organ II instancji, bowiem w dniu 7 stycznia 2003 r. weszło w życie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 230, poz. 1924). Wojewoda w uzasadnieniu swojej decyzji nie odniósł się do wskazanej zmiany stanu prawnego i jej wpływu na zapadłe w sprawie rozstrzygnięcie. Powyższa okoliczność, zdaniem Sądu nie miała jednak wpływu na wynik sprawy, gdyż wymieniony akt prawny w podobny sposób jak poprzednie rozporządzenie regulował wyżej omówione kwestie związane ze sposobem ustalania wysokości należnego skarżącym odszkodowania. Z przytoczonych względów na mocy art. 151 Poppsa, orzeczono jak w sentencji wyroku .