III SA/Gl 830/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Krzysztof Wujek, Sędziowie Sędzia WSA Dorota Fleszer (spr.), Sędzia WSA Adam Gołuch, Protokolant Specjalista Izabela Maj, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 czerwca 2026 r. sprawy ze skargi ECDP INVESTMENT Sp. z o.o. w Katowicach na uchwałę Rady Miasta Siemianowice Śląskie z dnia 29 września 2022 r. nr 538/2022 w przedmiocie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji oddala skargę. Pismem z 7 sierpnia 2025r. ECDP INVESTMENT sp. z o.o. z siedzibą w Katowicach (dalej: Spółka) złożyła skargę na Uchwałę Nr 538/2022 Rady Miasta Siemianowice Śląskie z dnia 29 września 2022 r. w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji na terenie miasta Siemianowice Śląskie (dalej: uchwała) i wniosła o stwierdzenie jej nieważności w części obejmującej działki, będące w użytkowaniu Spółki, ewentualnie stwierdzenie nieważności przedmiotowej uchwały w całości. W uzasadnieniu skargi Spółka podniosła, że jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości o powierzchni ponad 12 hektarów, położonej w Siemianowicach Śląskich, stanowiącej teren po dawnej Hucie Jedność. Jest spółką celową, której podstawowym zadaniem jest restukturyzacyjne przygotowanie przedmiotowych gruntów pod cele inwestycyjne, a następnie ich sukcesywna sprzedaż. W momencie podejmowania zaskarżonej uchwały cały ponad 16-hektarowy teren należał do Spółki. Spółka naruszenia interesu prawnego w objęciu terenu jako "obszaru zdegradowanego" lub "obszaru rewitalizacji" upatruje w tym, że w sytuacji gdy jest on przedmiotem intensywnych, prywatnych inwestycji rozwojowych, tworzone jest fałszywe wrażenie jego złego stanu, co może negatywnie wpływać na postrzeganie nieruchomości na rynku, potencjalnie obniżając jej wartość rynkową i utrudniając realizację celów biznesowych Spółki w zakresie sprzedaży i komercjalizacji gruntów. Ponadto, włączenie do obszaru rewitalizacji może generować dodatkowe obowiązki administracyjne i finansowe, w tym zwiększone obciążenia podatkowe, co jest sprzeczne z celem działalności Skarżącego i duchem ustawy o rewitalizacji. W ocenie Spółki w zaskarżonej uchwale brak jest spełnienia ustawowych przesłanek dla wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji. Nieruchomość Skarżącej o powierzchni wynoszącej aktualnie ponad 12 hektarów, jest terenem poprzemysłowym, który jest niezamieszkały. Po wyburzeniu obiektów Huty Jedność teren stał się "niemal pustą szesnastohektarową działką". Na tym obszarze nie ma żadnych mieszkańców a co za tym idzie, nie występują na nim zjawiska społeczne takie jak bezrobocie, ubóstwo, przestępczość czy niski poziom edukacji. Wobec tego w sytuacji, gdy na nieruchomości Spółki nie występują negatywne zjawiska społeczne, objęcie jej obszarem rewitalizacji jest bezprzedmiotowe i sprzeczne z celem ustawy, ponieważ działania na tym terenie nie mogą "przeciwdziałać" zjawiskom, które tam nie istnieją. Nawet gdyby hipotetycznie przyjąć, że na nieruchomości Spółki występują jakiekolwiek zjawiska społeczne (co jest niezgodne z rzeczywistością), to i tak nie występują na niej zjawiska kryzysowe w pozostałych sferach, które mogłyby uzasadniać objęcie jej planem rewitalizacji: • sfera gospodarcza: Nieruchomość Spółki nie wykazuje "niskiej przedsiębiorczości i złej kondycji lokalnych przedsiębiorstw". Wręcz przeciwnie, Spółka aktywnie prowadzi restrukturyzację terenu i przygotowuje go pod cele inwestycyjne. Na części nieruchomości powstaje park handlowy OTO Park, który ma stworzyć 200-300 nowych miejsc pracy i zaoferować 45 sklepów. Jest to dowód na dynamiczny rozwój gospodarczy i aktywizację terenu, a nie jego degradację. • sfera środowiskowa: Teren jest sukcesywnie sprzątany i rekultywowany po dawnej działalności przemysłowej. Przejście od ciężkiego przemysłu (Huta Jedność) do nowoczesnego parku handlowego wymaga kompleksowych działań środowiskowych. Brak jest podstaw do stwierdzenia "przekroczenia standardów jakości środowiska" czy "obecności odpadów stwarzających zagrożenie dla życia, zdrowia ludzi lub stanu środowiska". Działania Spółki zmierzają do poprawy stanu środowiskowego, a nie do jego degradacji. • sfera przestrzenno-funkcjonalna: Nieruchomość Spółki położona jest w ścisłym centrum miasta Siemianowice Śląskie. W jej bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się liczne obiekty infrastruktury społecznej, takie jak szkoły i przedszkola, a także doskonały dostęp do komunikacji miejskiej. Oznacza to, że teren ten nie cierpi na "niewystarczające wyposażenie w infrastrukturę techniczną i społeczną lub jej zły stan techniczny" ani "brak dostępu do podstawowych usług lub ich niska jakość". Wręcz przeciwnie, jego centralne położenie i planowana inwestycja handlowa zwiększają dostępność usług dla mieszkańców. • sfera techniczna: Na nieruchomości Spółki nie występuje "degradacja stanu technicznego budynków". Istniejące wcześniej obiekty poprzemysłowe, będące pozostałością po Hucie Jedność, zostały sukcesywnie wyburzone w ramach procesu przygotowania terenu pod nowe inwestycje. Działania te mają na celu usunięcie starych, zdegradowanych struktur i przygotowanie terenu pod nowoczesną zabudowę, co jest procesem rewitalizacyjnym prowadzonym przez Spółkę niezależnie od uchwały. Skoro zatem faktyczny stan nieruchomości Spółki jest rażąco sprzeczny z kryteriami degradacji określonymi w ustawie oznacza to, że diagnoza, na której oparto zaskarżoną uchwałę, jest nierzetelna w odniesieniu do przedmiotowego terenu. Spółka zauważyła, że zaskarżona uchwała została przyjęta 29 września 2022r. Budowa parku handlowego OTO Park, będąca znaczącą inwestycją komercyjną na terenie po Hucie Jedność, rozpoczęła się w lutym/marcu 2025 roku. Procesy planistyczne i uzyskiwanie pozwoleń dla tak dużego przedsięwzięcia musiały trwać przez znaczny okres poprzedzający faktyczne rozpoczęcie prac budowlanych. Jeżeli diagnoza, która stanowiła podstawę uchwały z 2022 roku, wskazywała na degradację gospodarczą, przestrzenną czy techniczną nieruchomości Spółki, to musiała ona opierać się na nieaktualnych danych lub nie uwzględniać już toczących się lub nieuchronnych procesów inwestycyjnych. W celu pełnego wyjaśnienia sprawy i potwierdzenia argumentacji zawartej w skardze Spółka wniosła o dopuszczenie i przeprowadzenie przez Sąd dowodów uzupełniających z podanych w skardze dokumentów. W odpowiedzi na skargę Rada Miasta Siemianowice Śląskie (dalej: Rada Miasta) wniosła o jej odrzucenie a w przypadku nieuwzględnienia tego wniosku o oddalenie skargi. W pierwszej kolejności Rada Miasta stwierdziła, że Spółka nie wykazała posiadania interesu prawnego polegającego na istnieniu bezpośredniego związku pomiędzy zaskarżonym aktem a jej własną, indywidualnie i prawnie chronioną sytuacją. W zaskarżonej uchwale nie ustanowiono na rzecz gminy prawa pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji oraz zakazu wydawania decyzji o warunkach zabudowy, o której mowa w art. 59 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dla wszystkich albo określonych zmian sposobu zagospodarowania terenu wymagających tej decyzji. Dalej, ustalenia wyznaczonego obszaru zdegradowanego obszaru rewitalizacji nie są adresowane na zewnątrz i co do zasady nie kształtują bezpośrednio sytuacji podmiotów spoza systemu administracji publicznej. Wyznaczony obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji nie kształtuje sposobu wykonywania prawa własności nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego. Skoro zatem skarga złożona została na podstawie art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. a samorządzie gminnym, to do jej wniesienia nie legitymuje interes faktyczny, ani sprzeczność z prawem zaskarżonej uchwały, ani też zagrożenie w przyszłości naruszenia interesu prawnego lub uprawnienia. Postanowienia wyznaczonego obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji nie wiążą wprost Skarżącej, ani nie wpływają na jej sytuacją prawną. Odnosząc się do zarzutów sformułowanych w skardze Rada Miasta wyjaśniła, że przygotowana na potrzeby wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji diagnozę zawierającą opis sytuacji społeczno- gospodarczo-przestrzennej został podzielony na 9 obszarów w ramach których prowadzono analizę, tj. sytuację demograficzną, stopień bezrobocia, stan opieki nad dziećmi, system edukacji, poziom pomocy społecznej, bezpieczeństwo, finanse gminy, aktywność wyborczą, środowisko. Opierano się na dostępnych danych zebranych z jednostek miejskich za 2019, 2020 i 2021 rok. Dodatkowo skorelowano wyniki diagnozy z badaniami ilościowymi i jakościowymi prowadzonymi przez pracowników Urzędu Miasta Siemianowice Śląskie w drugiej połowie 2021 roku, stanowiącymi załączniki nr 1 i 2 do diagnozy. Przeprowadzono także konsultacje społeczne. Często mieszkańcy wskazywali obszar Hugo i ulice Piastowską, Głowackiego jako tereny mocno zdegradowane, z problemami społecznymi i środowiskowymi (zgłoszenia wykroczeń do Straży Miejskiej czy drobnych przestępstw, niektóre zgłoszenia dotyczyły terenów należących do Skarżącej). W diagnozie wprost wskazano na mapie Tereny zdegradowane poprzemysłowe, pohutnicze lub innej działalności (teren nr 4). W tekście jest kilkukrotne odwołanie do terenów po dawnej "Hucie Jedność", tym samym nie można było wyznaczyć obszaru zdegradowanego robiąc enklawę pomiędzy częściami miasta Hugo i Laurahutte. Jest to obszar, który w opinii miejskiego zespołu ds. rewitalizacji, stanowi kluczowy obszar miastotwórczy, którego rewitalizacja poprzez nadanie mu innych funkcji niż obecne będzie miała wpływ na ruch miejski i rozwój lokalny południowych części miasta. Dalej, przy wyznaczaniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji posiłkowano się dobrymi praktykami z innych miast oraz wiedzą naukową dostępną w publikacjach socjologicznych czy urbanistycznych. Ponad 14 hektarowy teren na mapie miasta, które zajmuje 25,5 km2 w odległości 300 metrów od Ratusza i Rynku wskazuje na konieczność nie tyle podjęcia działań, bo leżą one w gestii prywatnego właściciela, co chociażby zidentyfikowania prawidłowego problemu. Wpisanie terenu po dawnej Hucie Jedność do obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji jest także zbieżne z procesami planowania przestrzennego. Historycznie nieruchomość należąca do Skarżącego była wykorzystywana przemysłowo pod działalność hutniczą. Teren po dawnej Hucie Jedność jest również wskazany w Bazie OPI-TPP 2.0 jako teren nr 198, jako teren po hucie żelaza i stali. Na podstawie przeprowadzonej diagnozy służącej wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji na terenie Miasta Siemianowice Śląskie ustalono że duże natężenie negatywnych zjawisk społecznych występuje w bezpośrednim otoczeniu dawnych terenów Huty Jedność, w budynkach mieszkalnych i na ulicach otaczających ten obszar. Historycznie były to osiedla robotnicze związane z działalnością przemysłową prowadzoną na tym obszarze. Teren po dawnej "Hucie Jedność" był wskazywany już w dokumencie "Lokalnego programu Rewitalizacji Miasta Siemianowice Śląskie do 2022 roku", który był przyjęty Uchwałą Nr 318/2016 Rady Miasta Siemianowic Śląskich z dnia 19 grudnia 2016 r. w sprawie przyjęcia "Lokalnego Programu Rewitalizacji dla Miasta Siemianowice Śląskie na lata 2016-2022". Spółka w związku z wpisem projektu w tym dokumencie zwracał się do Urzędu Miasta pismem z dnia 30 listopada 2021 roku z prośbą o przesłanie informacji o wpisaniu działek do Lokalnego Programu Rewitalizacji, ponieważ zamierzał ubiegać się o pożyczkę rewitalizacyjną w BGK. W raporcie podsumowującym Lokalnego Programu Rewitalizacji znalazła się informacja, że projekt dotyczący terenu po dawnej Hucie Jedność (Projekt IG) nie został zrealizowany i został wskazany do realizacji w przyszłych latach. Tym samym pominięcie tego obszaru w analizie i diagnozie byłoby błędem merytorycznym przy delimitacji obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji. Ponadto diagnoza służąca wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji na terenie miasta Siemianowice Śląskie była prowadzona na przestrzeni lat 2020-2022 i nie zakładała zdarzeń przyszłych. Odnosi się do stanu istniejącego na dzień jej sporządzenia i dalej wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji. Aktualizacja granic obszarów może nastąpić po zakończeniu działań rewitalizacyjnych w ramach przyjętego programu rewitalizacji. Fakt istnienia planów inwestycyjnych po stronie Skarżącego nie niweluje automatycznie występujących negatywnych zjawisk. Rada Miasta odniosła się do sfer wskazanych przez Spółkę: a) sfera gospodarcza: Spółka przyznała, że nieruchomość nie jest zagospodarowana, a więc dokładnie zgodnie z opisem wykazuje niską przedsiębiorczość i złą kondycję lokalnych przedsiębiorstw. Plany inwestycyjne nie zmieniają stanu istniejącego nieruchomości. Ponadto jedynie w stosunku do części północnej obszaru, która nie jest już własnością Spółki prowadzone są działania kierunku realizacji inwestycji kubaturowej. Wpisy w Księdze Wieczystej dla działek, których numery znajdują się w skardze, zawierają w części III i IV wpisy zawiadomień o wszczęciu egzekucji z nieruchomości i wezwania do zapłaty długu (wpisy z dokonane w latach 2017, 2020, 2021, 2024) oraz wpisy hipotek przymusowych potwierdzają złą kondycję finansową lokalnego przedsiębiorcy. b) sfera środowiskowa: na nieruchomości Spółki niejednokrotnie gromadzone były odpady przywożone z zewnątrz, a teren do momentu uruchomienia działań inwestycyjnych nie był sukcesywnie porządkowany. Spółka przekazała Gminie informację o skażeniu nieruchomości wynikającej z prowadzonej dawniej działalności hutniczej. c) sfera społeczno-funkcjonalna: Spółka odnosi się w dalszym ciągu do planowanej inwestycji, po 3 latach od ustanowienia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji. W poprzednich latach na przedmiotowym terenie nie były prowadzone żadne działania w terenie. d) sfera techniczna: w tracie opracowywania skarżonej uchwały tereny były zabudowane obiektami po dawnej Hucie Jedność m.in. zrujnowaną halą produkcyjną i wieżą ciśnień. Brak jest zatem podstaw do stwierdzenia jakoby wyznaczony obszar zdegradowany nie spełniał wymogów określonych w ustawie o rewitalizacji. Wyznaczony obszar rewitalizacji stanowi obszar poprzemysłowy. Nie stosuje się praktyki wyłączania poszczególnych obiektów lub budynków, które istnieją w chwili wyznaczania obszaru rewitalizacji, a znajdują na drodze wyznaczonego obszaru. Rada Miasta zauważyła także, że w trakcie prowadzonej diagnozy przeprowadzono również 8 spotkań z mieszkańcami miasta oraz 6 spotkań z przedsiębiorcami z terenu przemysłowego zlokalizowanego na tzw. Srokowcu. Teren należący do Spółki już od 2017 roku nie był wykorzystywany zgodnie z przyjętym przeznaczeniem, i to mimo działań ze strony Gminy w celu zmiany obowiązującego planu miejscowego. O tym, że jest to teren zdegradowany i skażony mogą świadczyć publikacje naukowe oraz raporty z badań gruntów, które Spółka przekazywała do 2019 roku do Urzędu Miasta Siemianowice Śląskie. W 2019 roku Skarżący przekazał również Projekt planu remediacji w związku z zanieczyszczeniem powierzchni ziemi. Projekt ten obejmował działki wskazane w skardze. Tym samym potwierdzał konieczność poniesienia nakładów finansowych i inwestycyjnych, aby doprowadzić teren zdegradowany do użytkowania; Spółka wyszła z założenia potrzeby wykreślenia swojej nieruchomości z granic wyznaczonego obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji po 3 latach od przyjęcia tych granic, dopiero w momencie rozpoczęcia działań inwestycyjnych na części obszaru i to prowadzonych przez inny podmiot. Ponadto Spółka miała pełną wiedzę o tym, że tereny są w obszarze rewitalizacji, ponieważ zwracała się z wnioskami o wydanie stosownych zaświadczeń na tym obszarze w 2024 roku (wniosek z dnia 14 lutego) oraz w 2019 roku (zaświadczenie z dnia 27 września 2019 roku). Dla wskazanych przez Spółkę nieruchomości obowiązuje Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego w rejonie ulic: Henryka Sienkiewicza, Jana Matejki, Bartosza Głowackiego oraz Fitznerów w Siemianowicach Śląskich" uchwalony uchwałą nr 147/2019 Rady Miasta Siemianowic Śląskich z dnia 24 października 2019 r. (Dz. Urz. Woj. Śląskiego z 2019 r. poz. 7261), obowiązujący od 4 grudnia 2019 r. Przewidziane jest w nim rozmieszczenie obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 i zabudowy usługowej, teren zabudowy usługowej. Każda z wymienionych nieruchomości, z wyjątkiem działki nr 3440/304 zawiera się w całości lub w części w przeznaczeniu o charakterze usługowym. Działka nr 1290/304 nie jest możliwa do wyszukania w bazie geodezyjnej. W ocenie Rady Miasta uchwała została podjęta prawidłowo, czego dowodzi brak zastrzeżeń organu nadzoru. Ponadto na podstawie wyznaczonego obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji przyjęty został "Gminny Program Rewitalizacji Miasta Siemianowice Śląskie do 2030 roku". Podlegał on ocenie merytorycznej dokonywanej przez Zespół ds. rewitalizacji przy Urzędzie Marszałkowskim Województwa Śląskiego, a następnie przez Instytucję Zarządzającą Funduszy Europejskich dla Województwa Śląskiego 2021-2027. Program został ostatecznie wpisany do wykazu gminnych programów rewitalizacji 2021-2027. W replice na odpowiedź na skargę Spółka wskazała na błędną interpretację interesu prawnego Rady Miasta podczas gdy Spółka taki interes posiada. Ma on charakter prawno-majątkowy i wynika z negatywnych skutków rynkowych i prawnych stygmatyzacji nieruchomości, realnych i wymiernych skutków finansowych uchwały rewitalizacyjnej oraz ryzyka dalszych obciążeń administracyjnych i finansowych. Podtrzymała stanowisko co do bezzasadności spełnienia obligatoryjnej przesłanki określonej w art. 9 ust. 1 ustawy o rewitalizacji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Zakres tej kontroli obejmuje również orzekanie w sprawach skarg na akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej (art. 3 § 2 pkt 5 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2026 r., poz. 143, dalej: p.p.s.a.) oraz akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, inne niż określone w pkt 5, podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej (art. 3 § 2 pkt 6 p.p.s.a.). Zgodnie z art. 147 § 1 p.p.s.a. Sąd uwzględniając skargę na uchwałę lub akt, o których mowa w art. 3 § 2 pkt 5 i 6, stwierdza nieważność tej uchwały lub aktu w całości lub w części albo stwierdza, że zostały wydane z naruszeniem prawa, jeżeli przepis szczególny wyłącza stwierdzenie ich nieważności. Z kolei stosownie do art. 151 p.p.s.a., w razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części Sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części. W niniejszej sprawie zaskarżona uchwała została wydana na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 15 u.s.g. oraz art. 8 ust. 1 w związku z art. 11 ust. 4 i art. 13 ustawy o rewitalizacji. Jak wynika z art. 13 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (tekst jedn. Dz. U. z 2024r. poz. 278) uchwała, o której mowa w art. 8, stanowi akt prawa miejscowego. Tym samym zaskarżona uchwała Nr 538/2022 Rady Miasta Siemianowice Śląskie z dnia 29 września 2022 r. w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji na terenie miasta Siemianowice Śląskie jest aktem prawa miejscowego. Wniesiona przez Spółkę skarga została oparta na art. 101 ust. 1 ustawy z 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym (tekst. jedn. Dz. U. z 2026r. poz. 662; dalej: u.s.g.).Wynika z niego, że każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę do sądu administracyjnego. Oznacza to tym samym, że skuteczne wniesienie skargi w tym trybie, umożliwiające sądowi jej merytoryczne rozpoznanie następuje wtedy, gdy skarżący wykaże naruszenie interesu prawnego unormowaniami zaskarżonej uchwały. Jak wskazuje się w orzecznictwie skarga z art. 101 ust. 1 u.s.g. nie ma bowiem charakteru actio popularis i warunkiem jej wniesienia jest naruszenie konkretnie rozumianych interesów lub uprawnień konkretnego obywatela lub ich grupy (zob. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 7 marca 2003 r. sygn. akt III RN 42/02, OSNP 2004, Nr 7, poz. 114). Interes prawny skarżącego, do którego nawiązuje art. 101 ust. 1 u.s.g., musi wynikać z normy prawa materialnego kształtującej sytuację prawną wnoszącego skargę. Przez pojęcie interesu prawnego należy rozumieć interes zgodny z prawem i interes chroniony przez prawo. Istotą interesu prawnego jest jego związek z konkretną normą prawa materialnego, tzn. taką normą, którą można wskazać jako jego podstawę i z której podmiot legitymujący się tym interesem może wywodzić swoje racje (por. wyrok NSA z 15 czerwca 2021 r. sygn. akt II GSK 1290/18; wyrok WSA w Gdańsku z 22 kwietnia 2026 r., sygn. akt II SA/Gd 70/26). Przenosząc powyższe na grunt sprawy w ocenie Sądu Spółka wykazała interes prawny, wywodząc go z przysługującego jej prawa użytkowania wieczystego działek znajdujących się na obszarze objętym zaskarżoną Uchwałą. Skoro tak, to będzie adresatem działań podejmowanych przez gminę w ramach rewitalizacji, w tym ograniczających sposób korzystania z przysługującego jej prawa do nieruchomości oznaczonych jako obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji. Przystępując do kontroli zaskarżonej uchwały w pierwszej kolejności należy określić istotę rewitalizacji, jej znaczenie dla gminy, a także rolę gminy w realizowaniu zadań z tego zakresu. Rewitalizacja – co wynika z art. 2 ust. 1 ustawy o rewitalizacji - stanowi proces wyprowadzania ze stanu kryzysowego obszarów zdegradowanych, prowadzony w sposób kompleksowy, poprzez zintegrowane działania na rzecz lokalnej społeczności, przestrzeni i gospodarki, skoncentrowane terytorialnie, prowadzone przez interesariuszy rewitalizacji na podstawie gminnego programu rewitalizacji. Interesariuszami rewitalizacji – stosownie do art. 2 ust. 2 pkt. 3 ustawy o rewitalizacji – są w szczególności podmioty prowadzące lub zamierzające prowadzić na obszarze gminy działalność gospodarczą. Dokonując charakterystyki działań w zakresie rewitalizacji należy zwrócić uwagę po pierwsze, na to, że jej przeprowadzenie na terenie gminy jest zadaniem własnym. Wynika to z art. 3 ust. 1 ustawy o rewitalizacji,, według którego przygotowanie, koordynowanie i tworzenie warunków do prowadzenia rewitalizacji, a także jej prowadzenie w zakresie właściwości gminy, stanowią jej zadania własne. Po drugie, wyprowadzanie obszaru na terenie gminy ze stanu kryzysowego wymaga najpierw stwierdzenia przez gminę, że ów stan wystąpił, zdiagnozowania kondycji społeczności lokalnej, infrastruktury i gospodarki na tym obszarze, a także ustalenia występujących na nim zagrożeń, w relacji do tych parametrów, które cechują pozostały obszar gminy. (por. M. Romańska, Prawo pierwokupu i zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy jako szczególne instrumenty służące osiągnięciu celu rewitalizacji, FK 2025, nr 1, s. 72). Jest to zadanie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Jak bowiem wynika z art. 4 ust. 1 pkt. 1 ustawy o rewitalizacji w celu opracowania diagnoz służących wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji wójt, burmistrz albo prezydent miasta prowadzi analizy, w których wykorzystuje obiektywne i weryfikowalne mierniki i metody badawcze dostosowane do lokalnych uwarunkowań. Na gruncie tego przepisu uzasadniona będzie teza, że nie tylko nie została ustalona jedna, wiążąca metodologia opracowania tej diagnozy, ale także mierniki i metody badawcze nie zostały standaryzowane. Są one określane każdorazowo przez przygotowujący przedmiotową diagnozę organ wykonawczy gminy, a swoboda w tym zakresie ograniczona jest jedynie tym, aby owe mierniki i metody badawcze były obiektywne i weryfikowalne. Dodatkowo, "możliwość wartościowania poszczególnych mierników, przyjmowania progów minimalnych oraz kombinacji liczby i wartości poszczególnych wskaźników koniecznych dla uznania danego obszaru za kryzysowy powoduje, że przesłanka ta daje dość dużą elastyczność gminie przy wyznaczaniu granic obszaru rewitalizacji na obszarze zdegradowanym. Wyznaczenie obszaru rewitalizacji nie może być jednak całkowicie arbitralne i dokonane w oderwaniu od występowania i natężenia negatywnych zjawisk społecznych na terenie gminy."(por. A. Łoziak, M. Miłosz, I. Siłkowska [w:] Ustawa o rewitalizacji. Komentarz. Tom I, red. K. Borówka, J. H. Szlachetko, Gdańsk 2017, art. 10.) Takie rozwiązanie – co trafnie zauważył WSA w Warszawie - pozwala dostosować sposób wykonania ustawy o rewitalizacji do specyfiki poszczególnych gmin. (wyrok WSA w Warszawie z 11 sierpnia 2020 r., sygn. akt VII SA/Wa 153/20). Po trzecie, dopiero wówczas, gdy gmina zamierza realizować działania w zakresie rewitalizacji - wówczas na podstawie art. 8 ust.1 ustawy o rewitalizacji - rada gminy wyznacza, w drodze uchwały, z własnej inicjatywy albo na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji. Przesłanki wyznaczenia obszaru zdegradowanego określone zostały w art. 9 ust. 1 ustawy o rewitalizacji. Stosownie zatem obszar gminy znajdujący się w stanie kryzysowym z powodu koncentracji negatywnych zjawisk społecznych, w szczególności bezrobocia, ubóstwa, przestępczości, wysokiej liczby mieszkańców będących osobami ze szczególnymi potrzebami, o których mowa w ustawie z dnia 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami (Dz. U. z 2022 r. poz. 2240), niskiego poziomu edukacji lub kapitału społecznego, a także niewystarczającego poziomu uczestnictwa w życiu publicznym i kulturalnym, można wyznaczyć jako obszar zdegradowany w przypadku występowania na nim ponadto co najmniej jednego z następujących negatywnych zjawisk: 1) gospodarczych - w szczególności niskiego stopnia przedsiębiorczości, słabej kondycji lokalnych przedsiębiorstw lub 2) środowiskowych - w szczególności przekroczenia standardów jakości środowiska, obecności odpadów stwarzających zagrożenie dla życia, zdrowia ludzi lub stanu środowiska, lub 3) przestrzenno-funkcjonalnych - w szczególności niewystarczającego wyposażenia w infrastrukturę techniczną i społeczną lub jej złego stanu technicznego, braku dostępu do podstawowych usług lub ich niskiej jakości, niedostosowania rozwiązań urbanistycznych do zmieniających się funkcji obszaru, niedostosowania infrastruktury do potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami, o których mowa w ustawie z dnia 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami, niskiego poziomu obsługi komunikacyjnej, niedoboru lub niskiej jakości terenów publicznych, lub 4) technicznych - w szczególności degradacji stanu technicznego obiektów budowlanych, w tym o przeznaczeniu mieszkaniowym, oraz niefunkcjonowaniu rozwiązań technicznych umożliwiających efektywne korzystanie z obiektów budowlanych, w szczególności w zakresie energooszczędności, ochrony środowiska i zapewniania dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami, o których mowa w ustawie z dnia 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami. Z kolei obszar rewitalizacji – co wynika z art. 10 ust. 1 ustawy o rewitalizacji – musi to być to obszar obejmujący całość lub część obszaru zdegradowanego, cechujący się szczególną koncentracją negatywnych zjawisk, o których mowa w art. 9 ust. 1, na którym z uwagi na istotne znaczenie dla rozwoju lokalnego gmina zamierza prowadzić rewitalizację. Wobec tego zgodzić się należy ze stanowiskiem, że jako obszar rewitalizacji może zostać wyznaczony obszar, na którym nasilenie stanu kryzysowego jest relatywnie najwyższe w skali całej gminy. Ocenie występowania szczególnej koncentracji negatywnych zjawisk służyć powinny mierniki zastosowane do wyznaczenia obszaru zdegradowanego. (por. A. Łoziak, M. Miłosz, I. Siłkowska [w:] Ustawa o rewitalizacji. Komentarz. Tom I, red. K. Borówka, J. H. Szlachetko, Gdańsk 2017, art. 10.) Wskazywana w doktrynie jest również druga przesłanka warunkująca wyznaczenie obszaru rewitalizacji, a mianowicie jego istotne znaczenie dla rozwoju lokalnego. Poszczególne obszary gminy z różnych przyczyn mogą być uznane za istotne dla jej rozwoju. Do wyznaczenia danego terenu jako obszaru rewitalizacji wystarczającym jest, że w jakimś aspekcie jest on istotny dla rozwoju gminy. (por. A. Łoziak, M. Miłosz, I. Siłkowska [w:] Ustawa o rewitalizacji. Komentarz. Tom I, red. K. Borówka, J. H. Szlachetko, Gdańsk 2017, art. 10.) Po czwarte, obszar zdegradowany oraz obszar rewitalizacji mogą zostać wyznaczone co do zasady jedynie na obszarze zamieszkałym, z zastrzeżeniem jednak art. 10 ust. 3 ustawy o rewitalizacji. Wynika z niego, że niezamieszkałe tereny poprzemysłowe, w tym poportowe i powydobywcze, tereny powojskowe albo pokolejowe, na których występują negatywne zjawiska, o których mowa w art. 9 ust. 1 pkt 1-4, mogą wejść w skład obszaru rewitalizacji wyłącznie w przypadku, gdy działania możliwe do przeprowadzenia na tych terenach przyczynią się do przeciwdziałania negatywnym zjawiskom społecznym, o których mowa w art. 9 ust. 1.Tym niemniej "ze zrozumiałych względów warunek równoczesnego występowania społecznych i przestrzennych przejawów degradacji nie może dotyczyć tych terenów, przynajmniej w takim samym zakresie, jak terenów zamieszkałych. W miejsce tego warunku został wprowadzony wymóg przyczynienia się działań rewitalizacyjnych w wymiarze przestrzennym do "przeciwdziałania negatywnym zjawiskom społecznym". (por. T. Bąkowski [w:] Ustawa o rewitalizacji. Komentarz, Warszawa 2017, art. 10.) Ze znajdującej się w aktach sprawy Diagnozy służącej wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji (dalej: Diagnoza) wynika, że celem opracowania jest graficzne oraz opisowa przedstawienie lokalizacji oraz miejsc o największym natężeniu negatywnych zjawisk społecznych, gospodarczych oraz przestrzennych (1. Wprowadzenie; s. 4/103 Diagnozy). Zastosowana metodologia przedstawiona została w pkt. 4 Diagnozy. Przeprowadzono ją dla całej gminy, badając jednocześnie negatywne zjawiska w sferze społecznej, przestrzenno-funkcjonalnej, środowiskowej i technicznej. (s. 8/103 Diagnozy). Opis sytuacji społeczno-gospodarczo-przestrzennej miasta obejmował sytuację demograficzną (s. 11-12/103 Diagnozy), bezrobocie (s.12-22/103 Diagnozy), opiekę nad dziećmi (s. 22-23/103 Diagnozy), edukację (s. 23-26/103 Diagnozy), pomoc społeczną (s. 26-56/103 Diagnozy), bezpieczeństwo (s. 56-81/103 Diagnozy), finanse miasta Siemianowice Śląskie (s. 81/103 Diagnozy), aktywność wyborczą (s. 81/103 Diagnozy), środowisko (s. 82/103 Diagnozy), gospodarkę (s. 82/103 Diagnozy), zagospodarowanie przestrzenne (85/103 Diagnozy), dziedzictwo kulturowe (s. 85/105 Diagnozy). Wyniki analizy ilościowej i jakościowej doprowadziły m.in. do wniosku, że obszar zdegradowany obejmuje obszar Centrum z dwom osiedlami Laurahutte oraz Hugo, a także osiedle Nowy świat. Jednocześnie jest to obszar zabudowy najbardziej charakterystycznej dla krajobrazu kulturowego Siemianowic Śląskich (s. 90/103 Diagnozy) Osiedla patronackie przy ważnych zakładach patronackich – dawbej Hucie Laura (później hucie stali Jedność) (...) pochodzą z końca XiX wieku (s. 90/103 Diagnozy). Wyznaczając obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji oparto się także na dokumentach strategicznych, w tym ustaleniach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, rejestrze zabytków wpisanych do rejestru województwa śląskiego i gminnej ewidencji zabytków. (s. 94/103 Diagnozy). Warto zauważyć, że załącznikiem nr 9 do Diagnozy jest Mapa – lokalizacja terenów zdegradowanych na terenie miasta Siemianowice Śląskie z podziałem na tereny zdegradowane działalnością pogórniczą oraz poprzemysłową, pohutnuczą lub inna działalnością. Obszar po byłej Hucie Jedność oznaczony na niej został pod numerem 4. Oznacza to zatem – wbrew twierdzeniom Spółki – że przedmiotem Diagnozy nie była jedynie sfera społeczna. Kompleksowo poddane w niej zostały elementy, które w ocenie Prezydenta Siemianowic Śląskich stanowią o istnieniu negatywnych sytuacji społecznych, ale także mają znaczenie dla rozwoju Miasta, ochrony jej dziedzictwa kulturowego i zarządzania Miastem. Sąd zauważa także, że w istocie diagnoza Spółki, pomimo tego że miała kwestionować ustalenia będące podstawą wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji, potwierdza jej zasadność co najmniej w sferze gospodarczej, o której mowa w art. 9 ust. 1 pkt. 1 ustawy o rewitalizacji. Skoro bowiem przedmiotem działalności Spółki jest przygotowanie terenów po byłej Hucie Jedność do sprzedaży poprzez ich rekultywację to oznacza, że – oprócz Spółki - nie jest na nim prowadzona działalność gospodarcza lokalnych przedsiębiorstw. Spełniona jest też przesłanka odnosząca się do negatywnych zjawisk środowiskowych z art. 9 ust. 1 pkt. 2 ustawy o rewitalizacji. Teren ten jest skażony i zdegradowany, co potwierdziła Spółka w piśmie z 20 października 2025r. (karta 69 akt sądowych). Takiej oceny nie zmienia- co także zaznacza Spółka- że mają one charakter historyczny. W tym samym piśmie także Spółka zauważa, że teren znajduje się ścisłym centrum miasta, a obowiązujący Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego przewiduje dla niego funkcję handlowo usługową. Jest to zbieżne ze stanowiskiem Rady Miasta, która ze względu na lokalizację terenu podkreśla jego znaczenie "miastotwórcze" i tym samym jego znaczenie dla rozwoju Siemianowic Śląskich. Nie sposób pominąć także tego, że działania w zakresie rewitalizacji to proces. Może on wymagać wielu czynności, co powoduje, że jest on długotrwały i może swym wyznaczonym czasookresem przekraczać jeden dokument planistyczny. Tak było w przypadku prac w zakresie rewitalizacji podejmowanych przez Miasto Siemianowice Śląskie. Obszar po Hucie Jedność objęty był Lokalnym Programem Rewitalizacji Miasta Siemianowice Śląskie do 2022 roku, przyjętym Uchwałą Nr 318/2016 Rady Miasta Siemianowic Śląskich z dnia 19 grudnia 2016 r. w sprawie przyjęcia "Lokalnego Programu Rewitalizacji dla Miasta Siemianowice Śląskie na lata 2016-2022". Projekt dotyczący terenu po dawnej Hucie Jedność nie został zrealizowany i został wskazany do realizacji w przyszłych latach. Wobec tego Sąd podziela stanowisko Rady Miasta, że pominięcie tego obszaru przy wyznaczaniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji nie jest celowe i uzasadnionym jest dalsze objęcie tego terenu działaniami rewitalizacji Zdaniem Sądu kwestia realizacji przez gminę zadań wynikających z art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. d z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn. Dz.U. z 2025 poz.707) pozostaje poza zakresem kontroli sądowoadministracyjnej sprawy wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji. Stosownie bowiem do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd administracyjny nie może wyjść poza granice sprawy - rozumianej jako przedmiot objęty zaskarżoną uchwała. Tymczasem zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. d przytoczonej ustawy rada gminy, w drodze uchwały, określa wysokość stawek podatku od nieruchomości, z tym że stawki nie mogą przekroczyć rocznie niezabudowanych objętych obszarem rewitalizacji, o którym mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2024 r. poz. 278), i położonych na terenach, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową albo zabudowę o przeznaczeniu mieszanym obejmującym wyłącznie te rodzaje zabudowy, jeżeli od dnia wejścia w życie tego planu w odniesieniu do tych gruntów upłynął okres 4 lat, a w tym czasie nie zakończono budowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego - 4,72 zł 6 od 1 m2 powierzchni. Zauważyć wypada, że przepis ten wszedł w życie 1 stycznia 2016r. i został wprowadzony art. 37 ustawy o rewitalizacji. Końcowo wyjaśnić należy, że co do zasady sąd administracyjny postępowania dowodowego nie prowadzi. Sąd orzeka podstawie akt sprawy, co należy rozumieć jako oparcie rozstrzygnięcia na okolicznościach ustalonych na podstawie dowodów zgromadzonych w aktach administracyjnych, a więc materiale dowodowym zgromadzonym przez organ w toku prowadzonego przez ten organ postępowania. Sąd może przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów wyłącznie w zakresie w jakim jest to uregulowane w przepisie art. 106 § 3 p.p.s.a. tj., jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. W tej sprawie w ocenie Sądu taka sytuacja nie miała miejsca. Mając na względzie przedstawione powyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.