I SA/Go 36/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Juszczyk – Wiśniewska Sędziowie Sędzia WSA Alina Rzepecka (spr.) Sędzia WSA Jacek Niedzielski po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 22 maja 2025 r. sprawy ze skargi E. Ł., Z. Ł. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w [...] z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę w całości. Zaskarżonym postanowieniem z [...] listopada 2024 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w [...] (dalej: DIAS, organ odwoławczy) utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w [...] (dalej: NUS, organ I instancji, organ egzekucyjny) z [...] sierpnia 2024 r. w przedmiocie oddalenia zarzutów E. Ł. i Z. Ł. (dalej: strony, skarżący, zobowiązani) do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Stan faktyczny sprawy przedstawia się następująco: NUS prowadzi postępowanie egzekucyjne z majątku skarżących, na podstawie tytułu wykonawczego nr [...] z [...] lipca 2020 r., obejmującego należności z tytułu podatku od towarów i usług za styczeń 2007 r. Zawiadomieniem z [...] września 2020 r. organ egzekucyjny dokonał zajęcia nieruchomości zabudowanej, położonej w [...] przy ul. [...], stanowiącej dom mieszkalny, usytuowany na działce ewidencyjnej nr [...], dla której Sąd Rejonowy w [...] prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Pismem z [...] marca 2023 r. ww. organ wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego M. P. (dalej: rzeczoznawca majątkowy) do oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Po przeprowadzeniu oględzin nieruchomości w dniu [...] grudnia 2023 r., rzeczoznawca majątkowy [...] marca 2024 r. sporządziła operat szacunkowy. W dniu [...] czerwca 2024 r. organ egzekucyjny przeprowadził opisi oszacowanie wartości nieruchomości, sporządzając na tę okoliczność protokół, który następnie doręczył uczestnikom postępowania. Zobowiązanemu operat szacunkowy oraz protokół opisu i oszacowania z [...] czerwca 2024 r. został doręczony [...] czerwca 2024 r., natomiast zobowiązana ww. dokumenty odebrała osobiście [...] czerwca 2024 r. W dniu [...] czerwca 2024 r. wpłynęły do organu egzekucyjnego zarzuty zobowiązanych do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w których podnieśli: -/ dokonanie w opisie błędnego ustalenia wartości nieruchomości przez przyjęcie przez rzeczoznawcę, do porównania i korygowania ceny średniej tylko 9 transakcji podczas gdy § 8 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. zobowiązuje rzeczoznawcę do porównania co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych- co miało wymierny wpływ na ustalenie ceny średniej, współczynników korygujących a pośrednio na wartość rynkową nieruchomości (strona 32 tabela 9) operatu szacunkowego; -/ brak w operacie szacunkowym jak i w protokole opisu i oszacowania nieruchomości, określenia powierzchni użytkowej (powierzchni zabudowy) wycenianej nieruchomości - podczas gdy jako jedną z wag w tabeli strona 30 operatu i strona 33 operat jest wskazywana powierzchnia użytkowa wycenianej nieruchomości w odniesieniu do nieruchomości przyjętych do porównań. Łączna powierzchnia użytkowa została określona tylko w zestawieniu powierzchni (strona 7 protokołu i strona 22 operatu). Brak tej wzmianki w dalszych zapisach; -/ błędne przyjcie do porównania parami nieruchomości opisanej (poz. 6 tabela 9 strona 32) uznanej za znacznie odbiegającą cenowo od innych przyjętych do korygowania ceny średniej- co miało wpływ na ustalenie wartości rynkowej nieruchomości (zaniżenie wartości); -/ zaniżenie wartości wycenianej nieruchomości; -/ niejasny zapis na stronie 34 operatu szacunkowego, z którego wynika, że do porównania przyjęto w tabeli nieruchomość wycenianą i ujętą w tabeli strona 33 jako pkt. A, oraz 2 razy nieruchomość ujętą w tabeli strona 33 jako B (1x A, 2x B) strona 34 operatu; -/ brak wyczerpującego pouczenia co do sposobu wniesienia zarzutów- nie określono do kogo mogą być wniesione. W związku z wniesionymi zarzutami, organ egzekucyjny pismem z [...] lipca 2024 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o przedstawienie stanowiska w zakresie zarzutów zobowiązanych, dotyczących merytorycznej poprawności operatu szacunkowego. W odpowiedzi rzeczoznawca w piśmie z [...] sierpnia 2024 r. wyjaśniła, że wartość rynkową określono w operacie podejściem porównawczym, metodą porównywania parami co wyraźnie wskazane zostało na stronie 2 i 24 operatu. W operacie nie została zastosowana metoda korygowania ceny średniej. Tym samym zarzut dotyczący niewystarczającej liczby transakcji, złego określenia ceny średniej i współczynników korygujących w zbiorze jest zarzutem zupełnie bezpodstawnym. Rzeczoznawca wskazała, że powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego zlokalizowanego na wycenianej nieruchomości określona została na stronach 21 - 22 operatu szacunkowego. Do obliczeń przyjęto powierzchnię użytkową budynku nie uwzględniającą piwnic wynoszącą 200,06 m2. Tym samym powierzchnia użytkowa wycenianej nieruchomości zgodnie z podziałem cechy "powierzchnia użytkowa" klasyfikuje się jako "duża" (powyżej 180 m2). Powierzchnia użytkowa nieruchomości znajdujących się w zbiorze nieruchomości podobnych została podana w ich opisach w tabeli znajdującej się na stronach 27-29 operatu szacunkowego. W odniesieniu do zarzutów dotyczących błędnego przyjęcia do porównania nieruchomości odbiegających znacznie cenowo, rzeczoznawca wskazała, że cena nieruchomości znajdująca się w poz. 6 tabeli nr 9 nie odbiega od cen pozostałych nieruchomości znajdujących się w zbiorze nieruchomości przyjętych do porównań. W zbiorze znajdują się nieruchomości o cenach od 540 000 zł do 900 000 zł, co szczegółowo przedstawiła w ww. piśmie z [...] sierpnia 2024 r. W ocenie rzeczoznawcy, przyjęte do zbioru nieruchomości stanowią nieruchomości porównawcze. Można je porównać z nieruchomością wycenianą poszczególnymi cechami wpływającymi na wartość, co też zostało w operacie uczynione. Rzeczoznawca podkreśliła, że organ nie ma prawa kontrolować merytorycznych założeń operatów szacunkowych, których zastosowanie wymaga wiedzy specjalistycznej i znajomości rynku, a w jej ocenie większość zarzutów zobowiązanych dotyczy właśnie aspektów merytorycznych wykonanej wyceny nieruchomości. Ponadto załączyła do pisma wykaz omyłek pisarskich, zgodnie z § 84 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, wskazując że w operacie znalazł się błąd polegający na tym, że nieruchomość wyceniana została dwukrotnie porównana z nieruchomością "B" (tabele na stronie 34 operatu). Jednocześnie cechy, korekty i ceny wskazane w trzeciej z tabel są cechami odpowiadającymi nieruchomości C. Wyjaśniła, że zaistniała omyłka pisarska nie ma wpływu na określoną w operacie wartość nieruchomości. Postanowieniem z [...] sierpnia 2024 r. organ egzekucyjny oddalił zarzuty zobowiązanych. W uzasadnieniu powołał m.in. wyjaśnienia udzielone przez rzeczoznawcę majątkowego, wskazując, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Zobowiązani wnieśli zażalenie na ww. postanowienie. Organ odwoławczy postanowieniem z [...] listopada 2024 r. utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji. Stwierdził, że operat szacunkowy w sprawie został sporządzony zgodnie z wymogami określonymi w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 344 ze zm.; dalej: u.g.n.) i w związku z tym mógł on stanowić podstawę przeprowadzenia czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Operat szacunkowy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, a oszacowania wartości nieruchomości dokonała osoba do tego uprawniona – rzeczoznawca majątkowy, która w operacie szacunkowym dokładnie uzasadniła wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawiła procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Przed podjęciem opracowania dokonała oględzin nieruchomości. W odniesieniu do zarzutu dotyczącego ilości wybranych do porównania transakcji, tut. organ odwoławczy zauważył, że rzeczoznawca w przedmiotowej sprawie zastosował podejście porównawcze z metodą porównywania parami, nie stosował zatem metody korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 8 pkt 1 rozporządzenia z 5 września 2023 r. Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach. Jak wynika z tabeli na stronie 32. operatu szacunkowego, rzeczoznawca do zbioru nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny wybrał 9 transakcji, a następnie na stronach 33-34 dokonał porównania z wybranymi trzema nieruchomościami. W odniesieniu do drugiego z zarzutów organ zauważył, że nieruchomość opisana w poz. 6, w tabeli na stronie 32 operatu, jest zaledwie o 20 000 zł tańsza od kolejnej nieruchomości ze zbioru. Średnia cena ze zbioru wnosi natomiast 750 058 zł oraz jest zbliżona do mediany – 760 000 zł - co w ocenie DIAS potwierdza, że rozkład cen jest równomierny i prawidłowy. Natomiast dobór nieruchomości podobnych, który także kwestionują zobowiązani, został szczegółowy wyjaśniony na stronach 27-29 operatu. Z kolei co do zarzutu braku informacji o powierzchni użytkowej (powierzchni zabudowy) zarówno w operacie szacunkowym, jak i w protokole opisu i oszacowania podkreślono, że z akt sprawy wynika, że powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego zlokalizowanego na wycenianej nieruchomości określona została na stronach 21 — 22 operatu szacunkowego. Do obliczeń przyjęto powierzchnię użytkową budynku nie uwzględniającą piwnic wynoszącą 200,06 m2. Tym samym powierzchnia użytkowa wycenianej nieruchomości zgodnie z podziałem cechy "powierzchnia użytkowa" klasyfikuje się jako "duża" (powyżej 180 m2-zgodnie z przyjętymi przez rzeczoznawcę założeniami, wskazanymi na stronie 31 operatu). Również w protokole opisu i oszacowania z [...] czerwca 2024 r., na stronie 6, wskazana została łączna powierzchnia użytkowa nieruchomości, a na stronie 3. - powierzchnia zabudowy. W odniesieniu do nieprawidłowego oznaczenia w operacie, na stronie 34., dwukrotnie nieruchomości opisanej jako nieruchomość B, tut. organ wskazał, że rzeczoznawca do pisma z [...] sierpnia 2024 r. załączyła wykaz omyłek pisarskich, zgodnie z § 84 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, wskazując zaistniała omyłka pisarska nie ma wpływu na określoną w operacie wartość nieruchomości. Organ dodał, że opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan z uwzględnieniem danych, o których mowa w art. 110r § 1 ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2023 r., poz. 2505; dalej: u.p.e.a.) oraz informacji dotyczącej sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej. Jednak organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, jako że nie dysponuje wiedzą specjalistyczną. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny jest zatem dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Podkreślił przy tym, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Osoba nie będąca rzeczoznawcą majątkowym i nie dysponująca wiadomościami specjalnymi nie jest w stanie ocenić prawidłowości doboru nieruchomości podobnych. Z kolei w razie zastrzeżeń dotyczących prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, skarżący może zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, która zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. dokonuje oceny prawidłowości sporządzenia operatu. Organ zauważył, operat szacunkowy w sprawie spełnia wymogi formalne - został sporządzony przez uprawnioną osobę, treść operatu zawiera wymagane przepisami prawa elementy. Nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, poprawione lub sprostowane - w ocenie tut. organu może stanowić dowód w sprawie i mógł być podstawą sporządzenia opisu i oszacowania przez organ egzekucyjny. Z akt sprawy wynika, że organ egzekucyjny zawarł w protokole wszystkie dane wymagane w myśl art. 110r u.p.e.a. Podał w nim oznaczenie nieruchomości, wskazał numer ewidencyjny działki, na której znajduje się nieruchomość, jej powierzchnię, a także numer księgi wieczystej. W protokole zawarł także szczegółowe i wyczerpujące informacje dotyczące lokalizacji nieruchomości, opis nieruchomości (w tym stan użytkowo techniczny, zestawienie powierzchni poszczególnych kondygnacji, wykończenie wewnętrzne), określone przeznaczenie nieruchomości, stwierdzone prawa i obciążenia wynikające z treści księgi wieczystej. W protokole szczegółowo przedstawiono także sposób określenia wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw. Co do przyjętego podejścia porównawczego przy szacowaniu organ zauważył, że w operacie szacunkowym, w tabeli znajdującej się na stronie 32., rzeczoznawca majątkowy przedstawił zbiór nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny, zawierający 9 (transakcji datowanych od 6 kwietnia 2022 r. do 11 października 2023 r. W tej samej tabeli znajdują się kolumny zatytułowane m.in.: cena transakcyjna, zmiana poziomu cen wskutek upływu czasu oraz cena transakcyjna zaktualizowana na dzień wyceny. Natomiast wartość rynkowa nieruchomości szacowana była na dzień [...] marca 2024 r. (dzień sporządzenia przedmiotowego operatu). W związku z powyższym, organ stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy dopełnił obowiązku zarówno doboru transakcji z okresu maksymalnie dwóch lat przed sporządzaniem wyceny, jak i aktualizacji cen transakcyjnych, zgodnie z ustalonym przez rzeczoznawcę trendem zmiany poziomu cen w czasie. Informacje te znajdują się w operacie szacunkowym, wobec czego zarzuty w tym zakresie uznano za niezasadne. W skardze do sądu strona zarzuciła: 1/ dokonanie błędnego ustalenia wartości nieruchomości, poprzez pominięcie w wycenie pomieszczeń przynależnych (np. piwnica 200 m2) i nieprawidłowe ustalenie powierzchni użytkowej. 2/ naruszenie zasady zaufania do organów podatkowych - art. 121 Ordynacji podatkowej. W uzasadnieniu zwrócono uwagę, że do obliczeń powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego rzeczoznawca przyjęła tylko powierzchnię kuchni, pokoi, nie uwzględniając piwnic, które wynoszą 200.06 m2, z czym skarżący się nie zgadzają. Pominięcie tych powierzchni zaburza faktyczny obraz nieruchomości i jej potencjału użytkowego, a przede wszystkim zaniża wartość wyceny. Nie bez znaczenia jest też fakt, że przy wycenie metodą porównania parami biegła wskazała do porównania tą samą nieruchomość. Skarżący wskazali, że w zależności od przyjęcia metody wyceny, można uzyskać inne wartości nieruchomości, bez uwzględniania trendu czasowego tj. wpływu upływu czasu i zachowań lokalnego rynku nieruchomości w odniesieniu do ceny. Podkreślili, że organ prowadzący postępowanie egzekucyjne z nieruchomości powinien dokonać sprawdzenia operatu szacunkowego pod względem formalnym, czy nie zawiera pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Takiego sprawdzenia przed złożeniem przez zażalenia organ egzekucyjny nie dokonał. Od dnia sporządzenia przez biegłego wyceny minął rok - [...] grudnia 2024 r. Organ odwoławczy doręczając rozstrzygnięcie z [...] listopada 2024 r miał wiedzę, że w okresie jego zaskarżalności upłynie termin przydatności operatu szacunkowego do celów niniejszego postępowania. Nie jest zaś wiadomym, aby organ egzekucyjny zlecił rzeczoznawcy sporządzenie aneksu do operatu szacunkowego, w którym odniósł by się do ustalonej wartości nieruchomości uwzględniając inflację i jej wpływ na wzrost cen nieruchomości. Zdaniem skarżących, w ramach nadzoru judykacyjnego na Sądzie spoczywa powinność zbadania czy operat szacunkowy wykorzystywany przez organ egzekucyjny w celu sporządzenia opisu i oszacowania spełnił niezbędne wymagania wynikające z art. 156 ust. 3 u.g.n. Wskazali, że od oszacowania minął rok, a nadto zmienił się rynek nieruchomości spowodowany inflacją i zawirowaniem na rynkach wtórnych, co uzasadnia też skorygowanie pierwotnego oszacowania. W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z zasadami wyrażonymi w art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) i art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935, dalej P.p.s.a.), Sąd bada zaskarżone orzeczenie pod kątem jego zgodności z obowiązującym prawem, nie jest przy tym – co do zasady - związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Realizując wyżej określone granice kontroli, Sąd stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżone postanowienie nie narusza prawa. Przedmiotem oceny Sądu jest postanowienie organu w przedmiocie oddalenia zarzutów skarżących do odpisu i oszacowania wartości nieruchomości położonej przy ul. [...] w [...]. Na wstępie należy zauważyć, że przepis art. 110u § 1 u.p.e.a. dopuszcza możliwość wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości uregulowane w komentowanym artykule są samodzielnymi środkami prawnymi, których nie należy identyfikować z zarzutem w sprawie prowadzenia egzekucji administracyjnej, o jakim mowa w art. 33-35 wskazanej ustawy. Warto przy tym dodać, że omawiany przepis, tj. art. 110u u.p.e.a. nie określa okoliczności, czy przesłanek stanowiących podstawę zarzutów, lecz jedynie wskazuje, że mogą one dotyczyć wyłącznie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Tym samym ich przedmiotem mogą być wszystkie kwestie związane z tą czynnością, w tym również błędów popełnionych w opinii rzeczoznawcy stanowiącej podstawę do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Dalej należy wskazać, że stosownie do art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 110r § 1 u.p.e.a zawiera elementy konieczne protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z delegacją ustawową zawartą w § 2 tego artykułu Minister Finansów wydał rozporządzenie z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości. W myśl art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Stosownie do art. 152 u.g.n. sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem mieszanym (ust. 3 zd. 1 i 2 u.g.n.). Zgodnie z przepisem art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach, cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinie o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Zawartość i układ treści operatu szacunkowego mogą być dostosowane do specyfiki wyceny. Niedozwolone jest natomiast odejście od wymagania, aby każdy operat szacunkowy zawierał jednoznacznie podaną wartość oraz od wymagania, aby ujawniał wszystkie założenia i warunki ograniczające, które mają wpływ na wycenę i na określaną wartość. Operat szacunkowy powinien spełniać, zarówno wymogi formalne, określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Przenosząc powyższe na grunt sprawy stwierdzić należy stwierdzić, że operat szacunkowy z [...] marca 2024 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego spełnia określone prawem wymogi. Wskazać należy, że w operacie szacunkowym dokładnie uzasadniono wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawiono procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Wyjaśnienia dotyczące doboru nieruchomości podobnych oraz opisy tych nieruchomości są klarowne. Jak wynika z akt, rzeczoznawca do zbioru nieruchomości podobnych wybrał 9 transakcji, a następnie do metody porównywania parami dokonał doboru trzech nieruchomości, zgodnie z § 8 pkt 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832). Transakcje dobrane pochodziły z okresu maksymalnie dwóch lat przed sporządzeniem wyceny. Przed podjęciem opracowania operatu dokonano oględzin szacowanej nieruchomości. Omyłki pisarskie, które w operacie wystąpiły, zostały szczegółowo opisane i wyjaśnione w piśmie (wykaz) rzeczoznawcy z [...] sierpnia 2024 r. Sporządzony z kolei na podstawie operatu protokół opisu i szacowania wartości nieruchomości z [...] czerwca 2024 r. zawierał oznaczenie nieruchomości; numer ewidencyjny działki, na której znajduje się nieruchomość, jej powierzchnię, a także numer księgi wieczystej. Organ egzekucyjny w protokole zawarł szczegółowe informacje dotyczące lokalizacji nieruchomości, opis nieruchomości (w tym stan użytkowo techniczny, zestawienie powierzchni poszczególnych kondygnacji, wykończenie wnętrz), określone przeznaczenie nieruchomości, stwierdzone prawa i obciążenia wynikające z treści księgi wieczystej. W protokole szczegółowo przedstawiono także sposób określenia wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw. Tym samym należy podzielić pogląd, że organ egzekucyjny zawarł w protokole wszystkie wymagane prawem dane. Skarżący poddają pod wątpliwość, czy operat szacunkowy wykorzystany w celu sporządzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości spełniał wymagania wynikające z art. 156 ust. 3 u.g.n. Nie podzielając obaw skarżących, Sąd zauważa, że zgodnie z art. 156 ust. 3 cyt. ustawy operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Z kolei art. 156 ust. 4 u.g.n. stanowi, że operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. W myśl art. 156 ust. 5 u.g.n. przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych. W niniejszej sprawie, operat szacunkowy został sporządzony [...] marca 2024 r. w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości położonej przy ul. [...] w [...] na potrzeby prowadzonego postępowania egzekucyjnego. Z kolei opis i oszacowanie organ egzekucyjny przeprowadził [...] czerwca 2024 r. wskazując w protokole na wartość nieruchomości oszacowaną przez ww. rzeczoznawcę. W związku z powyższym, w sprawie operat został wykorzystany przed upływem okresu o którym w art. 156 ust. 3 u.g.n., a zatem wątpliwości skarżących są nieuzasadnione. Dodać jedynie należy, że skarżący błędnie w skardze wiąże datę sporządzenia operatu szacunkowego z datą [...] grudnia 2023 r. tj. z datą oględzin nieruchomości. Są to bowiem dwie odrębne kwestie. Nie ulega wątpliwości, że dla określenia terminu ważności operatu szacunkowego znaczenie ma data jego sporządzenia, a nie data oględzin nieruchomości, co wynika jednoznacznie z treści przepisu art. 156 ust. 3 u.g.n. Tym samym mijają się również z prawdą twierdząc, że w dniu sporządzenia skargi tj. [...] grudnia 2024 r. od wyceny rzeczoznawcy minął rok. Co do zarzutu, że od oszacowania minął rok i zmienił się rynek nieruchomości spowodowany inflacją, co uzasadnienia skorygowanie pierwotnego oszacowania, należy zauważyć, że w administracyjnej egzekucji z nieruchomości, do czasu legalnego wykorzystania w postępowaniu egzekucyjnym sporządzonego opisu i oszacowania, nie stosuje się przepisów art. 156 ust. 3 i art. 156 ust. 4 u.g.n., zastosowanie posiadają natomiast regulacje prawne wynikające z art. 110u § 2 i art. 111k§ 2 u.p.e.a. (vide: wyrok NSA z 18 kwietnia 2024 r., sygn. akt III FSK 1634/23). Pierwszy z nich stanowi, że jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Ich dokonanie należy traktować jako wyjątek w postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Z tego powodu ustawodawca wprowadza kwantyfikator supremacji zmian, bowiem wyłącznie zmiany istotne mogą prowadzić do ponownego opisu i oszacowania. Muszą to być zmiany, które miały miejsce pomiędzy sporządzeniem opisu a wyznaczonym terminem licytacji. Zatem okres pomiędzy dokonaniem opisu i szacowania, a terminem licytacji, nie został powiązany już z art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., a upływ terminów, o których mowa w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, po dokonaniu czynności opisu i oszacowania a przed terminem licytacji, nie stanowi o wadliwości czynności opisu i oszacowania dokonanych na podstawie operatu szacunkowego aktualnego na moment dokonywania tych czynności. Zasygnalizować jedynie należy za organem, że w sprawie, nie tylko na moment wydania zaskarżonego postanowienia ale i na moment udzielania odpowiedzi na skargę, nie wyznaczono jeszcze terminu licytacji. Zatem, okoliczności wskazane w skardze - tj. zmiany na rynku nieruchomości – które miały nastąpić po dokonaniu szacowania, nie mogły mieć wpływu na prawidłowość tej czynności, z kolei prawidłowość samej czynności opisu i oszacowania strona nie zdołała podważyć. Nadmienić jedynie w tym miejscu należy, że celem sporządzenia operatu a następnie opisu i oszacowania nie było ustalenie najwyższej ceny nieruchomości, lecz ustalenie wartości rynkowej. W końcu też, oszacowana wartość nieruchomości stanowi jedynie podstawę do obliczenia ceny wywołania nieruchomości, nie stanowi zaś ceny, za którą nieruchomość zostanie sprzedana. Wartość rynkowa nieruchomości to jedynie najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Faktycznie zaś cenę tę ustalą sami kupujący (zob. wyrok NSA z 24 listopada 2022 r., sygn. akt III FSK 2030/21). Poza tym, skarżący odwołując się jedynie ogólnikowo do zmian na rynku nieruchomości, de facto nie dowiedli, że zaszły istotne zmiany w stanie nieruchomości, o czym mowa w art. 110u § 2 u.p.e.a. Tymczasem tylko takie zmiany mogłyby stanowić przyczynek do rozważań na temat ewentualnego przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania. Skarżący dalej podnoszą, że rzeczoznawca przy ustalenie powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego nie uwzględnił niezbędnej części funkcjonowania domu tj. powierzchni piwnic, które wynoszą 200,06 m², czym zaniżono wartość wyceny. Odnosząc się do tego zarzutu wpierw należy zauważyć, że rzeczoznawca uwzględnił w operacie szacunkowym istnienie piwnic (powierzchnia dodatkowa) przy wycenie, ustalając wagę tej cechy na poziomie 10%. A więc nie jest tak, że powierzchnia ta nie została w ogóle wzięta pod uwagę. Natomiast to, w oparciu o jakie kryteria rzeczoznawca dokonuje ustaleń w zakresie powierzchni użytkowej, pozostawało poza zakresem weryfikacji organu egzekucyjnego, jako element merytoryczny operatu szacunkowego. Przypomnieć trzeba, że ani Sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Konieczna jest natomiast w toku tych postępowań ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, polegająca na zbadaniu, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji jest więc możliwa do granic wiedzy specjalistycznej jaką posiada organ w zakresie metodologii szacowania nieruchomości. O wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. (por. wyrok NSA z 2 lutego 2022 r., sygn. akt I OSK 755/19). W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzeniu, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym, w szczególności w zakresie przyjętej metody i techniki wyceny. Dowód z operatu szacunkowego, podlega ocenie organu administracji publicznej, tak jak każda inna opinia, na podstawie art. 80 k.p.a. w zw. z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że nie może on samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. W zakresie zarzutu wskazania przy wycenie metodą porównania parami tej samej nieruchomości, należy zauważyć, że rzeczoznawca do pisma z [...] sierpnia 2024 r. załączyła wykaz omyłek pisarskich, zgodnie z § 84 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości wskazując, że w operacie znalazł się błąd polegający na tym, że nieruchomość wyceniana została dwukrotnie porównana z nieruchomością "B" (tabele na stronie 34 operatu). Jednocześnie cechy, korekty i ceny wskazane w trzeciej z tabel są cechami odpowiadającymi nieruchomości C. Rzeczoznawca wyjaśniła, że zaistniała omyłka pisarska nie ma wpływu na określoną w operacie wartość nieruchomości, a załączony wykaz omyłek został załączony do operatu szacunkowego. Zatem kwestia ta została wyjaśniona. Co do stwierdzenia w skardze, że w zależności od przyjętej metody wyceny można uzyskać inne wartości nieruchomości, ponownie należy podkreślić, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Jeśli zaś strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić, zgodnie z art. 157 u.g.n., do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby weryfikację wiarygodności operatu sporządzonego i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. W przypadku gdy organ nie miał wątpliwości co do operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należała do strony (por. wyrok NSA z 10 sierpnia 2021 r., I OSK 494/21; wyrok NSA z 26 kwietnia 2022 r., sygn. akt I OSK 1540/21). Tymczasem z akt sprawy nie wynika, by skarżący skorzystali z tego prawa. Końcowo Sąd nie podziela zarzutu naruszenia zasady zaufania do organów podatkowych tj. art. 121 Ordynacji podatkowej. Regulacja ta nie miała bowiem zastosowania w sprawie, co wynika z 18 u.p.e.a., który odsyła w sprawach nieuregulowanych do odpowiedniego stosowania k.p.a. Z kolei oceniając zarzut strony pod kątem zawartej w art. 8 Kpa zasady zaufania obywateli do organów władzy publicznej, Sąd nie dostrzega jej naruszenia. Wskazać też należy, że strona nie uzasadniła w skardze podniesionego zarzutu. Natomiast samo niezadowolenie skarżących z wydanego rozstrzygnięcia nie może być utożsamiane z naruszeniem przez organ art. 8 k.p.a. Nie sposób przyjąć, że wymóg prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej będzie zachowany tylko wówczas, gdy organy administracji będą wydawać rozstrzygnięcia, których oczekuje strona postępowania (vide: wyrok NSA z 26 listopada 2019 r., II OSK 23/18). Mając na uwadze wszystkie ww. okoliczności, Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a. skargę oddalił.