I SA/Go 60/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Niedzielski Sędziowie Sędzia WSA Alina Rzepecka (spr.) Sędzia WSA Anna Juszczyk-Wiśniewska Protokolant Sekretarz sądowy Katarzyna Grycuk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 lipca 2024 r. sprawy ze skargi T.L. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w [...] z [...] września 2023 r. nr [...], w całości. T.L. (dalej: Strona, Skarżący, Zobowiązany) wniósł skargę na postanowienie Dyrektora Izby Administracji skarbowej w [...] (dalej: DIAS, organ) z [...] utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w [...] (dalej: NUS, organ I instancji, organ egzekucyjny) z [...] września 2023 r. w przedmiocie uznania za niezasadne zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości. Z akt sprawy wynika następujący stan sprawy. NUS prowadzi postępowanie egzekucyjne z majątku Skarżącego na podstawie jednolitego tytułu wykonawczego nr [...] z [...] grudnia 2021 r. (dalej: jednolity tytuł wykonawczy), obejmującego należności z tytułu podatku od dochodu lub kapitału za okres od maja do listopada 2020 r. oraz należności z tytułu podatku od wartości dodanej VAT za lipiec, listopad i grudzień 2019 r. oraz za 2020 rok. W toku tego postępowania egzekucyjnego Zobowiązany wniósł do Urzędu Skarbowego w [...] (dalej: US) podanie z [...] stycznia 2022 r. - "Zarzuty zobowiązanego - skarga na czynności egzekucyjne". W piśmie Skarżący podniósł, że składa zarzuty od wszelkich czynności polegających na zajęciu wierzytelności oraz skargę na powyższe czynności egzekucyjne. Wskazał, że zgłasza zarzut określony w art. 33 § 2 pkt 3 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2023 r., poz. 2505, dalej: u.p.e.a.), tj. zarzut błędu co do zobowiązanego. Podniósł, że nie jest w ogóle podmiotem zobowiązanym z jakiegokolwiek tytułu w stosunku do wierzyciela zagranicznego. Zarzucił również, na podstawie art. 54 u.p.e.a., że czynności egzekucyjne zostały dokonane z naruszeniem ustawy. Postanowieniem z [...] stycznia 2022 r. NUS zwrócił Stronie podanie z [...] stycznia 2022 r. w części dotyczącej zarzutów w sprawie egzekucji administracyjnej, albowiem wskazał, że nie jest właściwy w przedmiotowej sprawie i pouczył, że podanie należy skierować do wierzyciela, tj. F., [...] (dalej: wierzyciel). Z kolei, w części dotyczącej skargi na czynności egzekucyjne, organ egzekucyjny pismem z [...] stycznia 2022 r. wezwał Zobowiązanego do wskazania, w terminie 7 dni od dnia doręczenia przedmiotowego wezwania, jaki przepis ustawy został naruszony w wyniku dokonanej czynności egzekucyjnej. Pouczył, że w przypadku braku odpowiedzi we wskazanym terminie, podanie Strony w części dotyczącej skargi na czynność egzekucyjną, zostanie pozostawione bez rozpoznania. Skarżący pismo odebrał [...] stycznia 2022 r. i w związku z brakiem jego odpowiedzi NUS pismem z [...] marca 2022 r. zawiadomił o pozostawieniu wniosku bez rozpoznania. W dniu [...] marca 2022 r. do US wpłynęło pismo Strony - "Uzupełnienie skargi", w którym ponownie podniosła, że nieprawidłowo określono podmiot, wobec którego prowadzone jest postępowanie egzekucyjne, bowiem podmiotem zobowiązanym w stosunku do wierzyciela jest G. Sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w [...] (dalej: spółka). Zobowiązany zarzucił także, że zajęcia samochodów [...] oraz [...] są działaniem bezprawnym, bowiem właścicielami tych samochodów są osoby trzecie. W odpowiedzi organ egzekucyjny pismem z [...] kwietnia 2022 r. poinformował, że podanie z [...] stycznia 2022 r. w części dotyczącej skargi na czynność egzekucyjną zostało pozostawione bez rozpoznania, z uwagi na brak odpowiedzi na wezwanie organu w terminie, natomiast w części dotyczącej zarzutów w sprawie egzekucji administracyjnej - postanowieniem z [...] stycznia 2022 r. zwrócił podanie, wskazując że nie jest organem właściwym do rozpatrzenia ww. zarzutów. Organ egzekucyjny ponownie wskazał, że w przedmiotowej sprawie zarzuty należy wnieść do wierzyciela, zgodnie z przepisami obowiązującymi w Niemczech. W dniu [...] czerwca 2022 r. do NUS wpłynął wniosek wierzyciela o przystąpienie do egzekucji z nieruchomości Zobowiązanego. Zawiadomieniem z [...] sierpnia 2022 r. (doręczone Skarżącemu [...] września 2022 r.) organ egzekucyjny dokonał zajęcia nieruchomości, położonej w [...], przy ul. [...], stanowiącej nieruchomość gruntową zabudowaną, dla której Sąd Rejonowy w [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...] (dalej: nieruchomość). Nieruchomość ta stanowi własność Zobowiązanego, a na podstawie umowy o ustanoweniu służebności osobistej, aktu notarialnego nr [...] z [...] kwietnia 2021 r., w dziale II księgi wieczystej zostało wpisane ograniczone prawo rzeczowe - dożywotnia i nieodpłatna służebność mieszkania obejmująca prawo do korzystania ze wszystkich pomieszczeń znajdujących się w budynku mieszkalnym, położonym przy ul. [...] w [...] na rzecz uprawnionych W.L. i J.L. Następnie organ egzekucyjny postanowieniem z [...] lutego 2023 r. wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego – p. Z.M. (dalej: rzeczoznawca) do oszacowania wartości ww. nieruchomości. Zawiadomieniem z [...] czerwca 2023 r. organ egzekucyjny poinformował o wyznaczeniu terminu opisu i oszacowania wartości nieruchomości na [...] lipca 2023 r. Protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości został sporządzony [...] lipca 2023 r., a w czynnościach opisu i oszacowania uczestniczył Zobowiązany, który tego dnia odebrał osobiście kopię operatu szacunkowego. Pismem z [...] sierpnia 2023 r. Skarżącego wniósł "Zarzuty zobowiązanego do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz skarga na czynności egzekucyjne do opisu i oszacowania wartości nieruchomości". Wskazał, że: 1. składa zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości z [...] lipca 2023 r., dot. ww. nieruchomości położonej w [...]; 2. składa ponownie, podtrzymując wcześniej złożone zarzuty na podstawie art. 33 § 1, § 2 pkt 3 i § 5 u.p.e.a. (zarzut błędu co do zobowiązanego) i w związku z powyższym wnosi o uznanie przez wierzyciela zarzutu w całości (art. 34 § 2 pkt 2 lit. a) u.p.e.a.) i umorzenie postępowania egzekucyjnego w całości (art. 34a u.p.e.a.) oraz zawieszenie postępowania egzekucyjnego do czasu wydania postanowienia o umorzeniu (art. 35 § 1 u.p.e.a.); 3. na podstawie art. 54 u.p.e.a. ponownie zarzuca, że czynności egzekucyjne dokonano z naruszeniem ustawy i wnosi o uwzględnienie skargi w całości. W treści pisma ponownie podniósł, że w postępowaniu doszło do naruszenia podstawowych zasad dot. egzekucji administracyjnej, że nie jestem osobą zobowiązaną z jakiegokolwiek tytułu, w stosunku do wierzyciela ani jakiegokolwiek innego. Natomiast w części dotyczącej zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, podniósł zarzut naruszenia przepisów art. 947 § 1 pkt 7 Kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.) w z w. z art. 947 § 2 k.p.c. w zw. z § 55 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości, przez określenie wartości nieruchomości poniżej jej wartości rynkowej. Zobowiązany podniósł, że przyjęcie błędnych ocen cech rynkowych nieruchomości oraz niewłaściwy dobór nieruchomości porównawczych doprowadziło do zaniżenia wartości nieruchomości, co może skutkować wystawieniem jej na licytację po zaniżonej cenie wywoławczej, a w razie sprzedaży nieruchomości po cenie wywoławczej wyrządzi zobowiązanemu szkodę majątkową. Zobowiązany zarzucił, że wartość nieruchomości jeszcze przed uwzględnieniem wartości służebności mieszkania była ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego nieadekwatnie do realnej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. Skarżący zarzucił, że rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym nie umieścił fotografii nieruchomości, stan techniczno-użytkowy został opisany bardzo lakonicznie (strony 6-7 operatu), a rzeczoznawca nie wyjaśnił, na jakiej podstawie przyjął daną ocenę budynku. Ponadto podniósł, że w operacie brakuje szczegółowych informacji o źródłach dotyczących wyboru transakcji na nieruchomościach podobnych oraz jakie było kryterium wyboru przedstawionych w operacie nieruchomości porównawczych, nie przedstawiono opisów tych nieruchomości ani ich zdjęć. Zobowiązany zarzucił, że rzeczoznawca nie przedstawił wyczerpującego porównania nieruchomości wycenianej z wszystkimi nieruchomościami, wskazanymi jako nieruchomości podobne. Wskazał też, że: "Co do samej powierzchni działki to warto zauważyć na kolejną nieścisłość operatu - biegły wskazał, że powierzchnia dziatki w przedziale do 0,0150 ha powinna skutkować ustaleniem, że gradacja jej ceny rynkowej jest "niekorzystna" (tabela na str. 13-14, pkt 4.). "Średnio korzystna" jest natomiast powierzchnia w granicach 0,0150-0,05 ha. Mimo tak przyjętych wartości biegły kwalifikuje powierzchnie działki wycenianej (Nieruchomości) jako "niekorzystną". To, jak się wydaje, oczywista niekonsekwencja, gdyż nieruchomość ma powierzchnią 0,0231 ha. Ponadto za nieprzekonujące Strona uznała wyjaśnienia zawarte w operacie, na temat procentowej wartości poszczególnych cech rynkowych przyjętych do ustalania wartości nieruchomości. Co więcej, w tabeli na str. 13-14, biegły - ustalając gradację wartości, używa przy najważniejszej dla niego cesze rynkowej (Lokalizacja) pojęć: "bardzo dobra", "dobra", "słaba", natomiast przy porównaniu odwołuje się już do pojęć innych ("korzystna"). Zaznaczył, że nie może na tej podstawie dociec, jak owa "korzystność" ma się do gradacji lokalizacji (czy odnosi się do lokalizacji "bardzo dobrej", czy np. tylko do "dobrej")." Ostatecznie Strona wniosła o uchylenie zaskarżonego opisu i oszacowania oraz przeprowadzenie ponownego opisu i oszacowania nieruchomości, ewentualnie o zobowiązanie rzeczoznawcy majątkowego do sporządzenia opinii uzupełniającej, w której wyjaśni kwestie poruszone w zarzutach. Wniosła także o zobowiązanie rzeczoznawcy do wyjaśnienia następujących kwestii, odnośnie nieruchomości przyjętych do porównania: a/ jakie są źródła informacji o transakcjach na nieruchomościach podobnych i dlaczego do porównania przyjęto takie właśnie, a nie inne, nieruchomości (a nie np. nieruchomość wymienioną w tabeli na str. 9, pkt 7.); b/ jakie są źródła informacji o danych do wyceny, czy rzeczoznawca majątkowy podjął dostatecznie szerokie poszukiwania nieruchomości rzeczywiście podobnych; c/ jak wyglądał proces szacowania wag cech rynkowych; d/ z jakich powodów poddana ocenie nieruchomość posiada lokalizację "korzystną" (jak to się ma do pojęcia: "bardzo dobra" lub "dobra"); e/ brak informacji o nieruchomościach porównawczych - brak zdjęć i jakiegokolwiek opisu poza wskazaniem miejscowości, brak informacji o stanach techniczno-użytkowych, jakie jest uzbrojenie terenu, zagospodarowanie działek czy przeznaczenie w Miejskim Planie Zagospodarowania Przestrzennego; brak tych informacji uniemożliwia ocenę prawidłowości ustalenia ceny nieruchomości szacowanej oraz prawidłowości doboru nieruchomości do porównania. W związku z wniesionymi zarzutami, NUS, pismem z [...] sierpnia 2023 r. zwrócił się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do podniesionych przez Zobowiązanego zarzutów. W odpowiedzi z [...] sierpnia 2023 roku rzeczoznawca poinformował, że operat szacunkowy w sprawie został wykonany zgodnie z przepisami prawa wyszczególnionymi na stronie czwartej operatu i przepisami szczegółowymi cytowanymi w punkcie 9.1 operatu oraz Standardami Zawodowymi Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Wyjaśnił, że określona wartość rynkowa nieruchomości odpowiada cenom transakcyjnym uzyskiwanym w latach 2021-2023 za nieruchomości podobne na wolnym rynku, a dane o ich cenach pochodzą z aktów notarialnych znajdujących się w zasobie Urzędu Miasta [...]. Wskazał, że na potrzeby określenia wartości rynkowej szacowanej nieruchomości, zgodnie z pkt 8 Operatu, przeanalizował akty notarialne transakcji wolnorynkowych dokonanych na terenie [...] w latach 2021-2023. Szczególną uwagę zwrócił na obręby, w których dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna szeregowa. W tym okresie na badanym terenie dokonano jedynie siedmiu transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi w zabudowie szeregowej. Szczegółowe dane o transakcjach i cechach rynkowych nieruchomości będących przedmiotem wolnorynkowego obrotu zestawiono w tabeli na stronie 7 operatu szacunkowego. Nieruchomości i ich cechy rynkowe przyjęte do porównywania parami zestawiono w tabeli na stronie 12 operatu. Nieruchomości te zgodnie z opisem cech rynkowych i ich gradacji posiadają jednakowe przeznaczenie w planach zagospodarowania przestrzennego, korzystną (bardzo dobrą lokalizację), pełne uzbrojenie terenu i sposób dojazdu. Cechami różnicującymi jest stan techniczny oraz powierzchnia użytkowa i powierzchnia działki. W odpowiedzi na uwagę Zobowiązanego, dotyczącą przyjętej gradacji powierzchni działki, rzeczoznawca wyjaśnił, że gradacja cech działki opisana dla cech nieruchomości ujęta w tabeli na stronie 11 operatu szacunkowego określa następującą gradację tej cechy: korzystna 500 — 1500 m; średnio korzystna powyżej 1500 m; niekorzystna do 500 m. Gradacja, którą przytacza Zobowiązany dotyczy cech określonych dla nieruchomości niezabudowanych (działek budowlanych). Rzeczoznawca wyjaśnił, że tabela 14 dotyczy działek, a nie nieruchomości zabudowanych. Odnośnie do braku zdjęć nieruchomości porównawczych i opisów tych nieruchomości, rzeczoznawca wskazał, że cechy rynkowe nieruchomości porównawczych zostały zestawione w operacie. Standardy Zawodowe Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych nie wymagają wykonania fotografii nieruchomości porównawczych. Podkreślił także, że podczas oględzin nieruchomości Zobowiązany oraz J. i W.W. zabronili wykonywania fotografii wewnątrz budynku, co zostało odnotowane w protokole oględzin, który został podpisany przez te osoby. Z tego powodu do operatu szacunkowego dołączono jedynie fotografie wykonane na zewnątrz budynku. Wskazał też, że szczegółowe wyliczenia wartości nieruchomości przedstawiono w załączniku do operatu szacunkowego, który jest jego integralną częścią. NUS po rozpatrzeniu zarzutów Skarżącego do opisu i oszacowania nieruchomości postanowieniem z [...] września 2023 r. uznał zarzuty za niezasadne. W ramach uzasadnienia przedstawił szczegółowo wyjaśnienia rzeczoznawcy, w zakresie merytorycznych zastrzeżeń Zobowiązanego co do operatu szacunkowego. Wskazał, że jako organ egzekucyjny nie posiada wiedzy specjalistycznej niezbędnej do oceny operatu szacunkowego pod względem merytorycznym, a przeprowadzona przez organ kontrola formalna operatu nie wykazała błędów i braków formalnych, niejasności czy pomyłek. Operat szacunkowy zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy. Odnosząc się natomiast do wniosków Zobowiązanego, podnoszonych w zarzutach, składanych na podstawie art. 33 i art. 54 u.p.e.a., organ egzekucyjny wyjaśnił w uzasadnieniu, że w ramach wniesionego przez Zobowiązanego środka zaskarżenia, w trybie art. 110u § 1 u.p.e.a., nie jest uprawniony do weryfikowania zarzutów dotyczących dopuszczalności prowadzenia egzekucji administracyjnej, czy też weryfikowania czynności egzekucyjnej jaką jest opis i oszacowanie wartości nieruchomości w trybie art. 54 § 1 pkt u.p.e.a. Podkreślił, że w ramach zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości nie jest możliwe formułowanie zastrzeżeń, które mogą być podstawą innego środka prawnego, a wnioski Zobowiązanego składane na podstawie art. 33 i art. 54 u.p.e.a., były już przedmiotem spraw rozstrzygniętych przez NUS postanowieniem z [...] stycznia 2022 r. o zwrocie podania oraz pismem z [...] marca 2022 r. o pozostawieniu wniosku bez rozpoznania. Postanowienie zostało doręczone Zobowiązanemu [...] października 2023 r. Strona wniosła na ww. rozstrzygnięcie zażalenie. Zarzuciła brak odniesienia się przez organ w sposób wyczerpujący do jej zarzutów i nienaprawienie stwierdzonych nieprawidłowości, mimo ich dostrzeżenia (np. w zakresie nieopisania wnętrza nieruchomości), a także niesporządzenie opinii uzupełniającej przez rzeczoznawcę majątkowego. Zobowiązany wniósł o sporządzenie nowej, uzupełniającej opinii, w której rzeczoznawca odniesie się do zarzutów wskazywanych w podaniu z [...] sierpnia 2023 r. oraz w zażaleniu. Zarzucił "samodzielną" analizę zarzutów Zobowiązanego przez organ, bez odniesienia się do wiadomości specjalnych rzeczoznawcy. Ocenił to jako postępowanie błędne, ponieważ w sprawie powinien raz jeszcze wypowiedzieć się rzeczoznawca i tylko ten sposób gwarantuje prawidłowe i merytoryczne rozpatrzenie złożonych zarzutów. Zobowiązany wskazał, że przepisy art. 110 u.p.e.a. nie zabraniają, aby w sprawie zarzutów wobec treści operatu szacunkowego sporządzonego przez danego rzeczoznawcę majątkowego, wypowiedział się ten właśnie rzeczoznawca. Podniósł, że takie działanie byłoby racjonalne i zbliżałoby — w odpowiednim tego słowa rozumieniu — przedmiotowe postępowanie, np. do postępowania cywilnego, które zapewnia właściwą ochronę w sytuacji polemiki z opinią biegłego. Zobowiązany zarzucił, że uwagi organu co do oceny zastosowanych metod badań nie są przekonujące, a w zaskarżonym postanowieniu sam organ przyznaje, że operat szacunkowy został sporządzony na podstawie "niedostatecznego" materiału (potwierdzenie braku wykonania fotografii nieruchomości wewnątrz). Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego opisu i oszacowania oraz przeprowadzenie ponownego opisu i oszacowania nieruchomości, ewentualnie o zobowiązanie rzeczoznawcy majątkowego do sporządzenia opinii uzupełniającej, w której wyjaśni kwestie poruszone w zarzutach z [...] sierpnia 2023 r. oraz w zażaleniu. DIAS wymienionym na wstępie postanowieniem orzekł o utrzymaniu zaskarżonego postanowienia w mocy. W pierwszej kolejności omówił uregulowania ustawy prawo o postępowaniu egzekucyjnym w administracji – art. 110u § 1, art. 110s § 1, art. 110r § 1, oraz przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r., poz. 344, dalej: u.g.n.) – art. 4 pkt 16, art. 149 i n., art. 153 pkt 1, art. 154, art. 155 ust. 1, art. 156 ust. 1, art. 157 ust. 1, ust. 2, art. 174 ust. 2. Następnie wskazał, że w sprawie ocenie podlega to czy zarzuty wniesione przez Zobowiązanego do sporządzonego [...] lipca 2023 r. opisu i oszacowania wartości nieruchomości, znajdują uzasadnienie w okolicznościach sprawy. Podkreślił, że w świetle powołanych przepisów operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z wymogami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i w związku z tym mógł on stanowić podstawę przeprowadzenia czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zawiera wymagane przepisami prawa elementy, a oszacowania wartości nieruchomości dokonała osoba do tego uprawniona - rzeczoznawca majątkowy, który w operacie szacunkowym dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Przed podjęciem opracowania dokonał oględzin nieruchomości. Organ zaznaczył, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Odpowiadając na zarzuty Strony DIAS stwierdził, że przepisy prawa regulujące zasady sporządzania operatów szacunkowych nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym w administracji, nie nakładają obowiązku umieszczania w operacie fotografii nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca w piśmie z [...] sierpnia 2023 r. wyjaśnił, że także Standardy Zawodowe Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych nie wymagają wykonania fotografii nieruchomości porównawczych. Organ stwierdził, że w jego ocenie dobór nieruchomości przez rzeczoznawcę jako nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej jest szczegółowo uzasadniony, a ich stan i cechy przedstawione w przejrzysty sposób na stronach od 12 do 14 operatu szacunkowego. DIAS podkreślił, że organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiedzą specjalistyczną, a zastrzeżenia zgłoszone przez Zobowiązanego dotyczą kwestii merytorycznych operatu. W zakresie wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego przedstawione w piśmie z [...] sierpnia 2023 r. w zakresie zgłoszonych przez Zobowiązanego wątpliwości, co do ustaleń operatu, uznał za spójne i logiczne. Zaznaczył, że organy nie mają uprawnień do kwestionowania merytorycznych ustaleń rzeczoznawcy majątkowego. W myśl przepisów u.g.n., przy dokonywaniu oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zbiera wszelkie dane umożliwiające dokładne określenie wartości nieruchomości. Co do zakresu dostępnych i niezbędnych danych dla sporządzenia oszacowania nieruchomości są: dane zawarte w szczególności w: księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169 u.g.n., planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę. Opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan z uwzględnieniem danych, o których mowa w art. 110r § 1 u.p.e.a. oraz informacji dotyczącej sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej. Obowiązkiem organu jest przede wszystkim zbadanie, czy operat zawiera wymagane prawem elementy oraz czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, a także zweryfikowanie treści operatu szacunkowego celem ustalenia, czy jest on jasny, logiczny i spójny, czy nie zawiera błędów (także rachunkowych), niejasności, pomyłek lub braków. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek braków lub błędów organ powinien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać biegłego do ich wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska w danej kwestii. Jednak organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, jako że nie dysponuje wiedzą specjalistyczną (por. wyrok NSA z 23 lutego 2021 r., sygn. akt Ili FSK 2284/21). Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny jest zatem dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. DIAS podkreślił przy tym, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. W zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Jednocześnie organ wskazał, że w razie zastrzeżeń dotyczących prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, skarżący może zwrócić się do tej organizacji celem dokonania oceny od strony merytorycznej. Wobec powyższego ani organ egzekucyjny, ani DIAS nie są uprawnieni do dokonania oceny w zakresie wybranej przez rzeczoznawcę majątkowego metody szacowania oraz dokonanego doboru nieruchomości podobnych. W tym zakresie Zobowiązany posiada możliwość zweryfikowania prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na zasadach określonych w art. 157 u.g.n. Ostatecznie DIAS podkreślił, że organ egzekucyjny nie jest uprawniony do weryfikacji operatu szacunkowego w zakresie ustaleń merytorycznych dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego, bowiem jak wskazano wyżej, o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. W zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Okoliczności powołane przez Zobowiązanego odnoszą się natomiast do merytorycznej oceny opinii biegłego w zakresie podstaw dokonanej wyceny, która wymaga wiedzy specjalistycznej. W tym zakresie kompetencji nie posiada ani organ egzekucyjny, ani organ nadzoru. Organ stwierdził, że operat szacunkowy z [...] marca 2023 r. spełnia wymogi formalne - został sporządzony przez uprawnioną osobę, treść operatu zawiera wymagane przepisami prawa elementy. Nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, poprawione lub sprostowane - w ocenie tut. organu operat ten może zatem stanowić dowód w sprawie i mógł być podstawą sporządzenia opisu i oszacowania przez organ egzekucyjny. Nadto, rzeczoznawca majątkowy w piśmie z [...] sierpnia 2023 r. odniósł się do wszystkich wątpliwości podnoszonych przez Stronę w zarzutach, a także wyczerpująco uzasadnił swoje stanowisko. Podobnie jako bezzasadne organ ocenił zarzuty sformułowane w zażaleniu. Podkreślił, ze NUS zwrócił się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do zarzutów Zobowiązanego, dotyczących kwestii technicznych i merytorycznych znajdujących się w operacie szacunkowym, a następnie wyjaśnienia te umieścił w postanowieniu z [...] września 2023 r. o uznaniu zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości za niezasadne. Nadto, z akt sprawy wynika, że w protokole sporządzonym [...] lipca 2023 r. organ egzekucyjny zawarł wszystkie dane wymagane w myśl art. 110r u.p.e.a. Odnosząc się natomiast do zarzutów Zobowiązanego, dotyczących zasadności prowadzenia całego postępowania egzekucyjnego i powoływania się na art. 33 i art. 54 u.p.e.a., DIAS stwierdził, że kwestie te nie mogą być rozpatrywane w trybie art. 110u u.p.e.a. Zarzuty zgłaszane na podstawie art. 110u § 1 u.p.e.a. nie mogą być traktowane jako regulacja umożliwiająca kwestionowanie wszelkiego rodzaju nieprawidłowości składających się na dopuszczalność prowadzenia egzekucji administracyjnej. W przeciwnym razie deprecjacji uległoby znaczenie innych środków prawnych, określonych we wskazanej ustawie. Skoro bowiem np. w art. 33 § 2, czy w art. 59 § 1 ww. ustawy sformułowane zostały podstawy, w oparciu o które zobowiązany może kwestionować dopuszczalność, zasadność czy prawidłowość prowadzonego postępowania egzekucyjnego, to sprzeczne z założeniem niekonkurencyjności środków prawnych w ramach powołanej ustawy byłoby umożliwienie formułowania tego samego zarzutu w oparciu o odmienną podstawę prawną. Jednocześnie organ zauważył, że NUS wydał rozstrzygnięcia w przedmiocie wniosków Zobowiązanego dotyczących zarzutu w sprawie egzekucji administracyjnej - postanowieniem z [...] stycznia 2022 r. o zwrocie podania, natomiast w przedmiocie skargi na czynności egzekucyjne pismem z [...] marca 2022 r. poinformował o pozostawieniu wniosku bez rozpoznania, bowiem Zobowiązany nie uzupełnił w terminie przedmiotowej skargi. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. (dalej: Sąd, WSA) Skarżący zarzucił naruszenie przepisów postępowania, tj.: 1) art. 15 k.p.a. przez niedokonanie przez organ II instancji samodzielnej i kompleksowej analizy przedstawionej sytuacji prawnej, w tym podniesionych przez zobowiązanego zarzutów i niezasadne przyjęcie wniosków i stanowiska organu I instancji, co godzi w zasadę dwuinstancyjności; 2) art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. przez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego, niepodjęcie działań niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów w niniejszym postępowaniu, co w konsekwencji doprowadziło do nieustalenia realnej ceny nieruchomości. Skarżący wniósł, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a., o uwzględnienie skargi i uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia DIAS z [...] oraz NUS z [...] września 2023 r. wydanego w przedmiocie uznania za niezasadne zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości. Do skarg Strona dołączyła wniosek z [...] lutego 2024 r. o zawarcie umowy z [...] Stowarzyszeniem Rzeczoznawców Majątkowych w [...]w przedmiocie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Pismem z [...] kwietnia 2024 r. Skarżący wniósł o przeprowadzenia dowodu z dokumentu - "Ocena operatu szacunkowego" sporządzonego przez [...] Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w dniu [...] kwietnia 2024 r. Na rozprawie w dniu 11 lipca 2024 r. Sąd na podstawie art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935; dalej: p.p.s.a.) postanowił przeprowadzić dowód z "Oceny operatu szacunkowego" z [...] kwietnia 2024 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r., poz. 2492), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zasadą jest, że kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Z kolei na podstawie 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a, który dotyczy interpretacji podatkowych i który nie ma zastosowania w rozpoznawanej sprawie. Dokonując kontroli legalności zaskarżonego postanowienia Sąd uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem skargi jest postanowienie w przedmiocie uznania za niezasadne zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości. Zarzuty skargi koncertują się wokół prawidłowości sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego nieruchomości na potrzeby prowadzonego wobec Skarżącego postępowania egzekucyjnego. Strona konsekwentnie podnosiła, że rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym określił wartość nieruchomości poniżej jej wartości rynkowej. Wskazywała, że spowodowane to było nieprawidłowym doborem nieruchomości podobnych, które nie są przedstawione w operacie - nie ma ich zdjęć, opisu stanu technicznego, który był lakoniczny, czy informacji na temat uzbrojenia działki. Zarzucała brak szczegółowych informacji o źródłach dotyczących wyboru transakcji na nieruchomościach podobnych oraz jakie było kryterium wyboru przedstawionych w operacie nieruchomości porównawczych. Kwestionowała także przyjętą przez rzeczoznawcę gradację wartości poszczególnych cech nieruchomości. Wskazywała na nie wyjaśnione niezrozumiałości i nieścisłości (na str. 13-14 operatu). Organy nie podzielając zastrzeżeń Skarżącego stanęły na stanowisku, że operat jest prawidłowy, zupełny w warstwie argumentacyjne. Podkreślały brak uprawnień do oceny merytorycznej operatu. Dla porządku i w związku z problemem którego sprawa dotyczy wymaga przypomnienia, że według brzmienia art. 110s § 1 u.p.e.a. - do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do treści art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. Art. 110r § 1 u.p.e.a. stanowi, że w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje: 1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów; 2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem; 3) stwierdzone prawa i obciążenia; 4) umowy ubezpieczenia; 5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki; 6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego; 7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw; 8) zgłoszone prawa do nieruchomości; 9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości. Szczegółowa regulacja dotycząca opisu i oszacowania nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego zawarta jest w wydanym na mocy delegacji zawartej w art. 110r § 2 u.p.e.a. rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. z 2014 r., poz. 742). Oszacowanie, o którym mowa w art. 110s u.p.e.a., ma zatem postać operatu szacunkowego i stanowi podstawę wskazania wartości oszacowania oraz jego podstaw w protokole opisu i oszacowania sporządzanym przez organ egzekucyjny (art. 110r § 1 tej ustawy). Rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny na podstawie przepisów art. 149 i n. u.g.n., które znajdują zastosowanie do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także cel dokonywanej wyceny. Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n., pisemną opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego sporządza rzeczoznawca majątkowy. Natomiast jest nim osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu (art. 174 ust. 2 u.g.n.). Stosownie natomiast do treści art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jednocześnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Według zaś art. 159 u.g.n. - minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia, rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, uwzględniając: 1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny; 2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów; 3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw; 4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia; 5) rodzaje nakładów na nieruchomości; 6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności; 7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym. Tak więc, do zakwestionowanego przez Skarżącego operatu szacunkowego miało zastosowanie – z uwagi na art. 159 u.g.n. – obowiązujące jeszcze w dacie jego sporządzenia rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej: rozporządzenie), które zostało uchylone z dniem 9 września 2023 r. Zgodnie z treścią § 3 ust. 2 rozporządzenia określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. W § 4 rozporządzenia zapisano zaś, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Tak zakreślone ramy prawne wyznaczają kryteria oceny prawidłowości operatu. Koniecznym jest podkreślenie, że w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się jednolicie, że choć operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego, to jednak rzeczoznawca nie ma pełnej swobody przy określaniu wartości nieruchomości. Musi się on bowiem stosować do ustawowych i podustawowych regulacji w tym zakresie. Jednocześnie opinia biegłego jest dowodem w sprawie w rozumieniu art. 75 § 1 k.p.a. i podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie, co do jego zgodności z przepisami prawa, w oparciu o które został sporządzony. W judykaturze wskazuje się również, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Wynika z tego, że ocenie organu administracji ani sądu administracyjnego, nie może wprost podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania (prawomocny wyrok WSA w Gliwicach z 13 marca 2019 r., sygn. akt I SA/Gl 933/18 oraz powołane tam orzecznictwo; wszystkie przywołane orzeczenia sądów administracyjnych dostępne w internetowej bazie orzeczeń na stronie: orzeczenia.nsa.gov.pl). Trzeba też zaznaczyć, że zasadę swobodnej oceny dowodów organu administracji modyfikuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten należy rozumieć w taki sposób, że jeżeli organ nabierze wątpliwości merytorycznych co do prawidłowości ocen specjalistycznych zawartych w operacie szacunkowym, to - skoro nie jest władny do rozstrzygnięcia tych wątpliwości samodzielnie - powinien zwrócić się o dokonanie weryfikacji operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (wyrok NSA z 27 lutego 2018 r., sygn. akt I OSK 851/16). Konfrontacja powyższych uwag z zebranym w toku postępowania materiałem dowodowym (w tym w szczególności operatem i wyjaśnieniami rzeczoznawcy) uprawnia do stwierdzenia, że prosta analiza operatu szacunkowego z [...] marca 2023 r. budzi wątpliwości co do jego spójności, logiczności i zupełności, co z kolei winno było skutkować uznaniem o jego nikłej wartości dowodowej na potrzeby przedmiotowej sprawy. NSA w wyroku z 3 listopada 2022 r., sygn. akt III FSK 1035/21, wyraził pogląd, który również podziela skład orzekający obecnie, że fakt, że organy nie są uprawnione do merytorycznej oceny operatu, nie może uzasadniać weryfikacji wyłącznie pobieżnej i ogólnej. Prawidłowa kontrola konkretnego dowodu z opinii biegłego powinna obejmować zbadanie zgodności z prawem tego dowodu, tj. m.in. tego czy zawiera on elementy przewidziane prawem, a ponadto jego przydatność i wiarygodność dowodową, czemu powinna służyć ocena opinii biegłego pod względem jej zupełności, spójności, a także logiczności wyprowadzanych wniosków w świetle okoliczności sprawy. Organ nie może chociażby samodzielnie ocenić czy wartość nieruchomości jest zawyżona czy też zaniżona, gdyż wymaga to wiadomości specjalnych, jednak może i powinien ocenić czy operat zawiera wszystkie wymagane elementy prowadzące do tej końcowej oceny, tj. oszacowania wartości nieruchomości. Z ww. przepisów, w tym art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że przy zastosowanej przez biegłego metodzie porównywania parami (tak w niniejszej sprawie) konieczna jest znajomość cech zarówno nieruchomości wycenianej, jak i nieruchomości uznanych za podobne (dane takie muszą wynikać z treści operatu). Jednocześnie nieodzowne jest dokonanie analizy nieruchomości zabudowanych, ze względu na rok budowy (przybliżony wiek), stan, przeznaczenie rodzaj konstrukcji i materiału budowlanego, z którego zostały wykonane, liczbę kondygnacji, sposób korzystania, jak również sposób i jakość wykonania i wyposażenia w instalacje i urządzenia. Te bowiem cechy determinują bez wątpienia wartość nieruchomości. Tymczasem omawiany operat szacunkowy (wraz z wyjaśnieniami rzeczoznawcy z [...] sierpnia 2023 r.) nie zawiera żadnych szczegółowych danych dotyczących nieruchomości uznanych za nieruchomości podobne. Cechy rynkowe wybranych transakcji określono nader ogólnikowo. W pkt 8 "Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości" Wybór nieruchomości przyjętych do porównania dla nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym przedstawiono tabele, w których nieruchomości z bazy, na podstawie której dokonano wyceny, opisano jedynie poprzez: Stan techniczny budynku, Standard oraz Sposób dojazdu. Uzasadnione zastrzeżenia winien też był budzić pkt 5 i 6 tabeli (na k 9) gdzie wykazano nieruchomości o Standardzie developerskim, a z tego typu nieruchomością w tej sprawie nie mamy do czynienia. Zakres przyjętych cech w operacie ogranicza możliwości oceny ich podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Nie przedstawiono bowiem szczegółowej charakterystyki wybranych nieruchomości porównawczych (podobnych). Wykaz ten nie zawierał pełnych informacji o tych nieruchomościach wskazujących na ich podobieństwo do cech nieruchomości wycenianej, w tym opisu stanu techniczno-użytkowego budynków, czy stopnia wyposażenia w instalacje. Nie sposób też nie dostrzec, że rozpiętość cen jednostkowych z tego zbioru kształtuje się w ww. operacie w przedziale od 3427,00 zł/m2 do 6404,81 zł/m2 powierzchni użytkowej budynków. Taki stan rzeczy raczej sugeruje braku podobieństwa części wybranych transakcji do cech nieruchomości wycenianej, względnie znacznej różnicy cen ze względu na upływ czasu. W kontekście przedstawionych wyżej danych dotyczących treści analizowanego operatu przypomnieć należy, że zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia (powołanego w rozpatrywanej sprawie, o czym k- 15 operatu) do podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (por. prawomocny wyrok WSA w Gdańsku z 17 października 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 355/18). Definicję legalną pojęcia "nieruchomości podobnej" zwiera art. 4 pkt 16 u.g.n., wedle którego za nieruchomość podobną może być uznana nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W związku z tym rzeczoznawca przedstawiając przyjęte do porównania nieruchomości powinien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór tych nieruchomości, ustalić istotne cechy różniące te nieruchomości i szczegółowo je opisać oraz właściwie ustalić wagi przypisane określonym cechom. Podobieństwo przyjętych do zbioru nieruchomości nie może bowiem budzić wątpliwości, a strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane w operacie nieruchomości rzeczywiście są podobne. Dlatego też konieczne jest opisanie nieruchomości uznanych za podobne w taki sposób, aby możliwe było ich zidentyfikowanie. W innym wypadku kontrola ich doboru staje się niemożliwa. Z taką sytuacją mamy natomiast do czynienia w niniejszej sprawie, albowiem w sporządzonym operacie znajduje się jedynie szczegółowy opis cech nieruchomości szacowanej (choć nie wskazano daty zakończenia budowy), brak jest jednak wskazania tych cech w odniesieniu do nieruchomości przyjętych jako obiektu porównawczego. Wprawdzie przepisy tak u.g.n., jak i rozporządzenia w sprawie wyceny nie przewidują, aby rzeczoznawca majątkowy był zobowiązany do szczegółowego przedstawienia danych umożliwiających samo zidentyfikowanie nieruchomości podobnych, lecz w niniejszej sprawie – jak już akcentowano - biegły ograniczył się do wskazania nieruchomości podobnych w nader ogólny sposób, poprzez podanie: 1/ miasta ich położenia, ulicy; 2/ daty transakcji; 3/ powierzchni; 4/ ceny transakcji. W ramach "stanu technicznego budynku" posłużył się ogólnymi ocenami - bardzo dobry (3) i dobry (4), w ramach "standardu" wskazał na przeciętny (3), wysoki (2), developerski (2). W kolumnie: "sposób dojazdu" w każdym z siedmiu przypadków wskazał – bardzo dobry. Podobieństwo nieruchomości nie może budzić wątpliwości, zaś ich usunięciu służyć ma opis istotnych cech charakteryzujących tak nieruchomość wycenianą, jak i nieruchomości z nią porównywanych. Należało dokonać opisu wszystkich porównywanych nieruchomości, w sposób pozwalający na zweryfikowanie istnienia - bądź nie - wymaganego podobieństwa między nimi a nieruchomością wycenianą. Kwestionowany operat opisów takich nie zawiera. Uzasadnienie dokonanego wyboru powinno być zrozumiałe dla niespecjalisty. W przeciwnym wypadku iluzoryczna staje się kontrola poprawności merytorycznej operatu (por. wyrok WSA w Białymstoku z 23 listopada 2017 r., sygn. akt II SA/Bk 98/17). Jak jednolicie przyjmuje się w orzecznictwie (por. m.in. wyrok NSA z 28 marca 2017 r., sygn. akt II OSK 1973/15) operat powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (por. wyrok WSA w Gdańsku z 10 października 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 135/12). Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (por. wyrok WSA w Krakowie z 8 lipca 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 19/10). Niewątpliwie nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną. Z treści art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Inaczej ujmując, jeżeli nieruchomości możemy ze sobą porównać wszystkimi cechami wpływającymi na cenę, to są one podobne w rozumieniu powyższej definicji (por. wyrok WSA w Warszawie z 22 listopada 2017 r., sygn. akt IV SA/Wa 1505/17). W związku z powyższym, zarzuty strony skarżącej kwestionujące prawidłowość przyjętych przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości Sąd uznał za uzasadnione. Strona słusznie podnosiła w toku postępowania, że dowód na którym się oparł organ – operat szacunkowy z [...] marca 2023 r. jest nieprawidłowy, co dyskwalifikowało jego walory dowodowe. W ostatecznym rezultacie wykazała zasadność swoich twierdzeń – przedstawiając Ocenę operatu szacunkowego z [...] kwietnia 2024 r. sporządzoną przez uprawniony do tego podmiot – Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych. Przedstawiony przez Skarżącego dokument potwierdził nie tylko słuszność zastrzeżeń m.in. co do braku szczegółowej charakterystyki wybranych nieruchomości porównawczych (podobnych), ale i wypiętnował cały szereg innych, istotnych uchybień, które spowodowały, że wycena nieruchomości nie była poprawna merytorycznie, obarczona była błędami metodycznymi naruszającymi zasady wyceny określone w § 4 pkt 1-3 rozporządzenia oraz art. 153 ust. 1 u.g.n. W dokumencie tym wskazano m.in., że istotnym dla wyceny było dokonanie wnikliwej analizy rynku w oparciu o zbiór wiarygodnych cen transakcyjnych o znanych cechach stanowiących podstawę wyceny. Natomiast w procesie tej wyceny ustalenia cech rynkowych nieruchomości wpływających na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz określenia ich wag dokonano w sposób niejasny, uznaniowy, bez wymaganej analizy rynku. W toku wyceny wystąpiło szereg błędów rachunkowych oraz liczbowych wynikających szczególnie z nieprawidłowo wyliczonych poprawek kwotowych dla poszczególnych stopni ich gradacji czy określonych wartości wag poszczególnych cech rynkowych. Wskazano na mało wnikliwe przeanalizowanie rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi, (rzeczoznawca ograniczył się tylko do 4 obrębów ewidencyjnych, ograniczenie dotyczyło również czasu - okres analizy 2020 i 2022, brak zaś danych z roku 2021 i I kw. 2023 r. Wskazano na brak rzetelnej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości wymaganej przepisami rozporządzenia (§ 3.2 i 56.1 p.7). Generalnie Zespół oceniający stwierdził, że rzeczoznawca nie wykazał należytej staranności wyceny nieruchomości skutkującej błędnymi wynikami wyceny. Zdaniem Sądu lektura ww. operatu dowodzi, że już na moment orzekania przez organy zawierał on szereg niespójności, niejasności, nie był zupełny (brak nie tylko szczegółowych opisów podobnych nieruchomości w znaczeniu podanym powyżej, ale stosownych analiz, źródeł informacji). To zaś winno było rzutować na ocenę jego walorów dowodowych pod kątem jego przydatności jako materiał dowodowego mającego stanowić podstawę orzekania. Operat szacunkowy, w oparciu o który dokonano w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości był dotknięty wadami, które pozbawiały ten dokument pełnej mocy dowodowej, a których to wad w zakresie chociażby szczegółowej charakterystyki konkretnych nieruchomości do porównania, nie dostrzegły organy obu instancji. Sąd orzekający w sprawie nie dokonywał merytorycznej oceny kwestionowanego operatu szacunkowego, a jedynie skontrolował jego warunki formalne. Ze względu na brak opisów, które wyjaśniałyby w sposób zrozumiały dla odbiorców nieposiadających specjalistycznej wiedzy dlaczego rzeczoznawca wybrał takie, a nie inne nieruchomości podobne czyni operat niejasnym i niezupełnym. Co przy tym nader istotne, jego zerowa przydatność jako materiału dowodowego w prowadzonym przez organy postępowaniu została w sposób ewidentny potwierdzona w "Ocenie operatu szacunkowego" z [...] kwietnia 2024 r. sporządzonej przez uprawniony do tego podmiot. Przedstawiony przez rzeczoznawcę operat okazał się całkowicie błędny, nierzetelny, sporządzony w sposób uchybiający standardom pracy rzeczoznawcy i spoczywających na nim obowiązkom – jak najwłaściwszego sporządzenia takiego operatu. Dodać należy, że choć ww. dokument nie mógł być znany organowi na moment orzekania, niemniej okoliczności faktyczne o których w nim również mowa (obok tego co zarzucał skarżący) – tj. wskazane powyżej braki niespójności, niejasności – bynajmniej na ten moment istniały. Za zasadne należy więc uznać podniesione w skardze zarzuty naruszenia ww. przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy - przez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego, niepodjęcie działań niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodu. W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) w związku z art. 135 p.p.s.a., uchylił zaskarżone postanowienie oraz utrzymane nim w mocy postanowienie organu egzekucyjnego z [...] września 2023 r., zobowiązując właściwy organ, aby uwzględnił w ponownym toku postępowania przedstawioną powyżej argumentację.