II SA/Go 181/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp. w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grażyna Staniszewska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Ireneusz Fornalik,, Asesor WSA Anna Juszczyk - Wiśniewska, Protokolant sekr. sąd. Monika Nowak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 07 września 2005 r. sprawy ze skargi Z. i A.W. na decyzję Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oddala skargę Decyzją z dnia [...] marca 2004r. nr [...] Prezydent przekształcił prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oznaczonej numerami [...], o łącznej powierzchni 2030 m2 położonej [...], dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr [...], stanowiącej własność A. i Z. małżonków W., ustalił opłatę za przekształcenie na kwotę 162. 930, 00 zł, spłatę należności rozłożył na 10 lat, ustalił wysokość oprocentowania w stosunku do rozłożonej na raty i niespłaconej należności, ustalił terminy płatności poszczególnych rat oraz ustalił zabezpieczenie spłaty należnej kwoty w formie hipoteki przymusowej na przedmiotowej nieruchomości. W uzasadnieniu decyzji organ I inst. stwierdził, że A. i Z.W. spełniają ustawowe warunki do przekształcenia prawa wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości w prawo własności. Wartość prawa własności tejże nieruchomości ustalono na kwotę 307. 420,00 zł, natomiast wartość prawa wieczystego użytkowania - na kwotę 144. 490, 00, w związku z czym opłata z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności -jako różnica pomiędzy tymi wielkościami - wynosi 162. 930, 00 zł. Decyzja organu I inst. oparta została na art. l ust. 2, art. 2 ust. 2 oraz art. 4 i 4a ustawy z dnia 4 września 1997r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (DZ. U. z 2001 r. Nr 120, poz. 1299) w związku z art. 67 ust. l, art. 69 oraz art. 70 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (DZ. U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 ze zm.). Od decyzji organu I inst. Z. i A.W. wnieśli odwołanie. W odwołaniu strony podnoszą, że wystąpili do Urzędu Miejskiego o zmianę stawki z 3% na 1% dotyczącej części nieruchomości przeznaczonej na mieszkanie, gdyż od [...] kwietnia 2000r. zamieszkują na przedmiotowej nieruchomości. Ponadto odwołujący się zarzucają, że organ administracyjny nie odniósł się w decyzji do ich uwag zawartych w odwołaniu od poprzednio wydanej decyzji przez Prezydenta w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tejże nieruchomości w prawo własności. Decyzją z dnia [...] maja2004r. nr [...] Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I inst. W uzasadnieniu organ II inst. stwierdził, że wartość własności nieruchomości ustalona została w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na dzień [...] czerwca 2003r. Wojewoda podaje, że uwagi do operatu szacunkowego złożone przez strony nie mogły mieć wpływu na jego treść. Odnośnie zarzutu zamiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, organ stwierdził, że zmiana stawki może nastąpić przy zachowaniu trybu przewidzianego w art. 78 — 81 ustawy 2 dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Organ wyjaśnił, że m dzień wydania decyzji przez organ I inst. stawka ta nie została zmieniona, stąd przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego określonej w operacie stawki z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości było uzasadnione. Jednocześnie, przytaczając przepisy prawne, organ stwierdził, stronom nie przysługiwała bonifikata od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Strony wniosły skargę. W skardze skarżący zarzucają, że Urząd Miasta arbitralnie ustalił koszt przekształcenia użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności na kwotę 162. 930, 00 zł. Zdaniem skarżących cena przekształcenia jest za wysoka, a operat szacunkowy zawiera błędy, tj. zastosowanie maksymalnych cen, przyjęcie innych wag cen rynkowych w operacie oraz innych przy ustaleniu średniej wartości l m2 nieruchomości. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie. Organ II instancji stwierdził, że skarżący kwestionując poprawność operatu szacunkowego, nie przedłożyli kontroperatu, a zgłoszone zastrzeżenia nie są zasadne. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Skarga nie jest zasadna. Zgodnie z treścią art. 3 par. l ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (DZ.U. z 2002r. Nr 153 poz. 1270 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Kryterium kontroli wykonywanej przesądy administracyjne określa art. l par. 2 w.w. ustawy, który stanowi, że jest ona sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Kontrola sprawowana przez sądy administracyjne polega więc na badaniu, czy organ administracji publicznej nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Sąd sprawuje kontrolę jedynie pod względem zgodności decyzji z prawem. Względy celowości i słuszności należą natomiast do uznania administracyjnego. Uznanie to może być tylko wówczas prze niego zakwestionowane, jeżeli nosi cechy dowolności, naruszając przepisy postępowania administracyjnego dotyczące obowiązku dokładnego wyjaśnienia faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy oraz wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całokształtu materiału dowodowego. Kodeksowa zasada swobodnej oceny dowodów przez organy administracyjne, wynikająca z art. 80 k.p.a., wyłącza możliwość odmiennej oceny przez Sąd wiarygodności i mocy dowodowej zebranego w sprawie materiału, chyba że ustalenia zawarte w decyzji mają charakter dowolnych. Rozpatrując niniejszą sprawę, Sąd nie stwierdził, aby zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów prawa mającym wpływ na wynik sprawy. Strony spełniają warunki formalne, o których mowa w art. l ust. l, art. 2 ust. 2 oraz art. 4 i 4a ustawy z dnia 4 września 1997r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (DZ.U. z 2001 r. nr 120 poz. 1299) do przekształcenia prawa wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości w prawo własności. Zgodnie z art. 67 ust. l ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( DZ.U. z 2000r. Nr 46 poz. 543 ze zm.) cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży (art. 69). Cena nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej może zostać rozłożona na raty, nie dużej niż na 10 lat. Z akt sprawy wynika, że decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości - działki o nr ewid. [...] położonych w [...] i ustaleniu opłaty z tego tytułu poprzedziło sporządzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wartość prawa własności tej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ustalił na kwotę 307. 420, 00 zł, natomiast wartość prawa użytkowania wieczystego-na kwotę 144. 490, 00 zł. Z treści operatu wynika, że wycena nieruchomości przeprowadzona została na podstawie jej wartości rynkowej dla aktualnego sposobu użytkowania. Wartość rynkową nieruchomości określono metodą porównania parami. W operacie posłużono się minimalną i maksymalną ceną za l m2 nieruchmości o cechach zbliżonych do nieruchomości przedmiotowej, określono wagi cech rynkowych mających wpływ na wartość l m2 nieruchmości i w ten sposób ustalono wartość l m2 przedmiotowej nieruchomości na kwotę 151, 44 zł. Z. i A.W. zapoznali się z treści ą operatu szacunkowego i wnieśli do niego uwagi, które zostały rzeczoznawcy przedłożone, i który pisemnie do nich ustosunkował się. Należy zwrócić uwagę, że strony kwestionując ustalenia wynikające z operatu szacunkowego, na żadnym etapie postępowania administracyjnego, jak również w skardze, nie podnoszą żadnych merytorycznych okoliczności, które mogłyby ewentualnie podważyć prawidłowość tegoż operatu szacunkowego. Podważając prawidłowość operatu strony powinny przedstawić dowód o tej samej mocy dowodowej, z którego jednoznacznie wynikałoby, że przyjęty przez organ administracyjny dowodów będący podstawą wydania orzeczenia, jest nieprawidłowy. Strony takiego dowodu nie przedstawiły, jednocześnie nie wykazały w inny sposób nieprawidłowości operatu szacunkowego. Operat szacunkowy, który jest podstawowym dowodem w niniejszej sprawie, odpowiada przepisom art. 149-159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z treścią art. 154 tejże ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Z analizy przedmiotowego operatu wynika, że wszystkie elementy, o których mowa w w.w. przepisie zostały w przedmiotowym operacie uwzględnione. Zgodnie z art. 157 w.w ustawy w razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W przedmiotowej sprawie skarżący nie przedstawili opinii w istotny sposób rozbieżnej z opinią sporządzoną na potrzeby ustalenia opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Szczegółowe zasady sporządzania operatów szacunkowych określa Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (DZ. U. z 2002r. Nr 230 poz. 1299). Analiza tegoż aktu prawnego prowadzi do wniosku, że podważany w niniejszej sprawie dowód w postaci operatu szacunkowego nie narusza przepisów prawa. Odnośnie zarzutu skarżących dotyczącego zmiany stawki procentowej dotyczącej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu, należy w całości podzielić stanowisko organu administracyjnego, że dopóki zmiana obowiązującej na dany dzień stawki nie zostanie zmieniona w przewidziany prawem sposób, faktyczne wykorzystywanie tego gruntu nie może mieć wpływu na odpowiedni zapis danych w operacie szacunkowym. Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (DZ. U z 2002r. Nr 153 poz. 1270 z późn. zm.) orzeczono jak na wstępie.