II SA/Go 223/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp. w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krzysztof Dziedzic (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Jacek Jaśkiewicz Sędzia WSA Sławomir Pauter Protokolant sekr. sąd. Magdalena Komar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 lipca 2020 r. sprawy ze skargi M.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r., nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza z dnia [...]r. znak: [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego M.S. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Wnioskiem z dnia [...] kwietnia 2019 r. użytkownik wieczysty M.S. zwrócił się do Burmistrza Miasta o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej przy ul. [...] oznaczonej jako działka gruntu nr [...]. W związku z powyższym na zlecenie Burmistrza Miasta z dnia [...] kwietnia 2019 r. sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego J.M. operat szacunkowy w sprawie szacowania wartości rynkowej opisanej wyżej nieruchomości gruntowej. Po zapoznaniu się z treścią tego operatu użytkownik wieczysty – M.S. złożył wniosek o ponowne przeliczenie cen lub powołanie nowego rzeczoznawcy. Następnie z pismem z dnia [...] sierpnia 2019 r. złożył kopię operatu szacunkowego nieruchomości stanowiącej przedmiot niniejszego postępowania sporządzonego w dniu [...] czerwca 2019 r., przez rzeczoznawcę majątkowego J.W.. Pismem z dnia [...] sierpnia 2019 r. Burmistrz Miasta pismem [...] ponownie wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego J.M. o dokonanie oceny, analizy w zakresie prawidłowości sporządzonej przez siebie wyceny nieruchomości oznaczonej działką nr [...]. W odpowiedzi, rzeczoznawca majątkowy pismem z dnia [...] września 2019 r. podtrzymał oszacowaną przez siebie wartość nieruchomości i podkreślił, że określona wartość nieruchomości odpowiada najbardziej prawdopodobnej cenie możliwej do uzyskania na rynku. Decyzją z dnia [...] października 2019 r., znak: [...] Burmistrz Miasta, działając na podstawie art. 1 ust. 1 i 1a, art. 3 ust.1, pkt 2, ust. 2, art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (tj. Dz. U. z 2019 r., poz. 1314 ze zm.) oraz art. 104 k.p.a. orzekł o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej, położonej przy ul. [...], oznaczonej działką m [...], dla której prowadzona jest księga wieczysta KW [...], która stanowi, że właścicielem gruntu jest Gmina o statusie miejskim, a użytkownikiem wieczystym gruntu wpisany jest M.Z.S., jednocześnie ustalając opłatę za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w wysokości 17.070,00 zł. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że mając na względzie fakt, że strona postępowania przedłożyła operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] czerwca 2019 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J.W., organ zbadał czy operat szacunkowy sporządzony przez J.M. został wykonany zgodnie ze stosownymi przepisami, jak również ocenił czy opracowanie jest logiczne i zupełne, nadto, czy jest spójne i wskazuje na przeprowadzony proces wyciągania wniosków. Organ podkreślił, że operat szacunkowy winien opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianych. Stąd też szczególnie istotne jest zamieszczenie przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie uzasadnienia zmierzającego do wykazania właściwego doboru nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, funkcja, sposób korzystania, wielkość działek, kształt) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości. Wymóg ten wynika z § 55 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109). Przepis art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. (obecnie t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 65 ze zm., dalej u.g.n.) stanowi, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W ocenie organu I instancji okolicznością, która doprowadziła obu rzeczoznawców do odmiennych wniosków w zakresie wyceny nieruchomości, było przyjęcie do porównania danych transakcyjnych innych nieruchomości gruntowych oraz odmiennie określonej wielkości współczynnika odzwierciedlającego wpływ cech na wartość działki, przy zastosowaniu tego samego podejścia i metody wyceny. Organ I instancji w pełni podzielił stanowisko wyrażone przez rzeczoznawcę majątkowego J.M. w pismach z dnia [...] lipca 2019 r. oraz z dnia [...] września 2019 r., stwierdzając tym samym, że wszystkie wątpliwości zostały w sposób wyczerpujący i pełny wyjaśnione, a wartość nieruchomości odpowiada najbardziej prawdopodobnej cenie możliwej do uzyskania na rynku, zlecenie zostało sporządzone zgodnie ze zleceniem oraz aktualnie obowiązującymi przepisami prawa, tym samym ustalił wartość nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez J.M.. Jednocześnie organ z uwagi na brak uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego nie zdecydował o potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa wart. 157 ust. 1 u.g.n. Cena nieruchomości została ustalona na kwotę 56.170,00 zł. Na poczet wartości nieruchomości zaliczona została kwota równa wartości prawa użytkowania wieczystego w wysokości 39.100,00 zł. Opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w kwocie 17.070,00 zł. stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, a wartością prawa użytkowania wieczystego. Zarówno cena nieruchomości, jak i wartość prawa użytkowania wieczystego ustalone zostały przez rzeczoznawcę majątkowego J.M. w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu [...] maja 2019 r. Od decyzji tej odwołanie wniósł M.S., wnosząc o uchylenie decyzji organu I instancji i powołanie nowego rzeczoznawcę. W odpowiedzi na pismo Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2019 r., rzeczoznawca majątkowy J.M. udzielił wyjaśnień w piśmie z dnia [...] stycznia 2020 r., załączając uzupełniony operat szacunkowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] lutego 2020 r., nr [...] powołując się na art. 39 ust. 5 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tj. Dz. U. z 2019 r. poz. 506, ze zm.), art. 104 § 2, art. 138 § 2 k.p.a., z uwzględnieniem art. 1, art., 3 i art. 4 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (tj. Dz. U. z 2019 r., poz. 1314), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Kolegium wyjaśniło, powołując się na treść art. 4 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, art. 67 ust. 3a i art. 69 ust. 2, art. 157 u.g.n., że w przypadku gdy strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Nie można przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat. O potrzebie weryfikacji operatu przez organ, na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie stanowisko strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia. Nie można oczekiwać od organu by występował do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, gdy nie ma on wątpliwości co do prawidłowości operatu. Operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a wartość ta jest podstawą określenia opłaty za przekształcenie. Operat szacunkowy, jak każdy dowód podlega ocenie organu administracyjnego. W ocenie Kolegium rzeczoznawca majątkowy J.M. wyjaśnił wszystkie wątpliwości dotyczące przedmiotowej wyceny. Prawidłowo organ I instancji przyjął wartości nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez J.M. w maju 2019 r. Opis stanu techniczno-użytkowego nieruchomości oraz otoczenia - położenia wycenianej nieruchomości wskazują na prawidłowy dobór nieruchomości porównawczych, a następnie na właściwe określenie natężenia poszczególnych cech rynkowych. Poza cechą lokalizacja, wszystkie pozostałe cechy rynkowe mają najwyższe natężenie - korzystne, co odpowiada opisowi nieruchomości i miało wpływ na wysoką wartość współczynników korygujących - 1,506, a w konsekwencji na oszacowanie wartości 1 m gruntu w kwocie 150,60 zł. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił też w sposób przekonywujący wątpliwości Kolegium dotyczące operatu szacunkowego, wskazując, że do porównania przyjęto działki niezabudowane o takim samym przeznaczeniu jak wyceniana - zabudowa mieszkaniowa; prawidłowo przyjęto cechę walory techniczne jako natężenie korzystne, w sytuacji gdy na wycenianej nieruchomości znajdują się stare zniszczone fundamenty oraz gruz budowalny ponieważ w wyniku analizy cen transakcyjnych oraz braku tak atrakcyjnych działek do sprzedaży na rynku lokalnym nieruchomości stwierdzono, że te atrybuty nie wpływają na wartość rynkową nieruchomości i są łatwe do usunięcia na etapie przygotowania i prac ziemnych do budowy nowego budynku; prawidłowo przyjęto natężenie cechy droga dojazdowa jako korzystne, w sytuacji, gdy przy opisie tej cechy podano, że korzystna jest droga czytelna i utwardzona - asfalt, dobry stan, a nieruchomość posiada dostęp do drogi utwardzonej nawierzchnią z kostki betonowej; wartość przeciętnej stopy kapitalizacji "R" została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie badania rynku nieruchomości, rocznych dochodów uzyskiwanych netto z nieruchomości i ich wartości. W ocenie Kolegium wobec braku wątpliwości co do operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia opłaty za przekształcenie nie było merytorycznego uzasadnienia, aby wystąpić o taką ocenę do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Z kolei operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego J.W. z czerwca 2019 r. sporządzony na zlecenie strony nie mógł stanowić podstawy do oceny prawidłowości operatu J.M.. Kolegium zwróciło uwagę, że wartości w operacie J.W. są skrajne wysokie - pozytywne dla wyliczanych wysokich wartości - zakresy współczynników korygujących poprawnie odzwierciedlających cechy wycenianych działek, co ma pokrycie w opisie stanu zagospodarowania i stanu techniczno-użytkowego w punkcie 2 operatu - takie stwierdzenia mają pokrycie w operatach obydwu rzeczoznawców. W 16 wymienionych transakcjach porównuje do 5 transakcji na dzielnicy peryferyjnej [...] (obręb 4) - najtańszej na rynku miasta [...], gdzie w sąsiedztwie występuje dużo terenów rolnych, a bardzo mało działek w pełni uzbrojonych z utwardzoną betonową lub bitumiczną nawierzchnią z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub wydanymi warunkami zabudowy na zagospodarowanych osiedlach domów jednorodzinnych oraz do 3 transakcji na dzielnicy peryferyjnej [...] (obręb 1). Jednocześnie Kolegium nie podzieliło zarzutu odwołującego o braku możliwości wybudowania budynku oraz bycia co najwyżej działką rekreacyjną lub ogrodową. Jak wskazał rzeczoznawca J.M., pozostaje to w sprzeczności z decyzją nr [...] Burmistrza Miasta z [...] marca 2018 r. o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej na działkach nr [...] (załączonej do operatu J.W.), co świadczy o możliwości zabudowy i realizacji celu mieszkalnego. Zdaniem Kolegium rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, prawidłowo zastosował przepis § 29 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, uzasadniając brak możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2 tego paragrafu, dokonując obliczeń z zastosowaniem podanego wzoru. M.S. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. na decyzję organu II instancji, wnosząc w niej o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz przyznanie skarżącemu kosztów postępowania. W ocenie skarżącego organy orzekające w sprawie nie wyjaśniły wszystkich wątpliwości dotyczących operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J.M.. W szczególności organy nie odniosły się do zarzutu, że na działce będącej przedmiotem decyzji nie ma możliwości posadowienia budynku mieszkalnego, a to ze względu na rozmiary działki. Podkreślił, że nie ma możliwości postawienia budynku na działce z zachowaniem § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ponadto powoływanie się przez organy, jak i rzeczoznawcę majątkowego na treść decyzji Burmistrza Miasta z dnia [...] marca 2018 r., nr [...] jest nieuzasadnione, albowiem decyzja ta dotyczy postawienia tzw. bliźniaka na dwóch działkach [...], stanowiących odrębne nieruchomości mających założone odrębne księgi wieczyste. Obie działki mogą być niezależnie od siebie przedmiotem obrotu prawnego. Rzeczoznawca majątkowy, wykonując operat, nie powinien brać pod uwagę wyżej wskazanej decyzji o warunkach zabudowy, albowiem właścicielem każdej z tych działek mogą być inne osoby niezainteresowane współpracą pomiędzy sobą. Skarżący podkreślił, że organy orzekające w sprawie nie wyjaśniły, skąd wzięła się aż tak duża różnica w wartości nieruchomości pomiędzy operatem sporządzonym przez J.M. a operatem przedłożonym przez skarżącego. Ponadto organ naruszył art. 9 i 10 k.p.a., albowiem nie poinformował skarżącego o treści art. 157 u.g.n. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j.Dz.U. Dz.U.2019.2167) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zgodnie natomiast z art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.Dz.U.2019.2325 ze zm., dalej jako p.p.s.a.) wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazało, że skarga zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem kontroli dokonywanej przez Sąd w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości skarżącego, a spór dotyczy wyłącznie wysokości ustalonej w tej decyzji opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (tj. Dz. U. z 2019 r., poz. 1314), właściwy organ administracji rozstrzygając decyzją o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest zobowiązany ustalić opłatę z tytułu przekształcenia. Do ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 u.g.n. Zgodnie z przepisem art. 67 ust. 3a jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej w celu realizacji roszczeń przysługujących na mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości. Natomiast art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazuje na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zaliczyć kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Z powyższych przepisów wynika, że dla rozstrzygnięcia o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności niezbędne jest określenie wartości nieruchomości, będącej podstawą ustalenia opłaty za przekształcenie. Określenie tej wartości następuje na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Okoliczność, że wartość nieruchomości na potrzeby ustalenia wysokości opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności określają rzeczoznawcy majątkowi zgodnie z przepisami art. 149–159 u.g.n., nie wyłącza możliwości kwestionowania przez stronę ustaleń operatu, sporządzonego na zlecenie organu, a zwłaszcza nie pozbawia strony możliwości złożenia operatu sporządzonego na jej zlecenie. Strona może zakwestionować prawidłowość oszacowania wartości (wyceny) nieruchomości, przedstawiając kontroperat wskazujący inną wartość oszacowania, a w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego, w szczególności wynikających z kontroperatu dostarczonego przez stronę, organ powinien podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości, wykorzystując przewidzianą w art. 157 u.g.n. możliwość zewnętrznej weryfikacji operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Jak bowiem stanowi art. 157 ust. 4 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 lutego 2018 r., II OSK 1124/16 wyjaśnił , że pod pojęciem "rozbieżności", należy rozumieć istotne różnice między wycenami w operatach szacunkowych. W okolicznościach faktycznych rozpoznawanej sprawy w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego J.M. z dnia [...] maja 2019 r. wartość nieruchomości została ustalona na 56.170 zł, a wartość prawa użytkowania wieczystego na 39.100 zł. Natomiast w operacie przez rzeczoznawcę majątkowego J.W. z dnia [...] czerwca 2019 r., wartość nieruchomości została ustalona na 31.300 zł, a wartość prawa użytkowania wieczystego na 21.910 zł. Z porównania tych operatów wynika zatem, że oszacowana w nich wartość nieruchomości różni się w sposób znaczący, a różnice te są istotne z punktu widzenia strony postępowania, zobowiązanej do uiszczenia opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Zdaniem sądu, w takiej sytuacji, kiedy już przed wydaniem decyzji w pierwszej instancji organ dysponował obydwoma powyższymi operatami o tak znacznych różnicach w oszacowaniu wartości nieruchomości, obowiązkiem organu było wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych, w trybie art. 157 ust. 4 u.g.n. Powołany przepis stanowi, że "Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny". Wprawdzie stosownie do art. 157 ust. 2 u.g.n. "Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1", to jednak w przypadku tak znacznych różnic organ powinien skorzystać z trybu, o jakim mowa w art. 157 ust. 4 u.g.n. Wprawdzie operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), a zatem jak każdy dowód podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). Jednak dokonywana przez organ administracji ocena na podstawie art. 80 k.p.a. wartości dowodowej operatu szacunkowego, nie może dotyczyć zakresu wyznaczonego wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Konieczne jest odróżnienie oceny wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Ocena prawidłowości sporządzenia operatu, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, a nie do organu. Obejmuje ona zakres wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego, a zatem merytoryczny zakres operatu szacunkowego. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. Wiąże się to bowiem z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2017 r., II OSK 746/17). Nie można zatem stwierdzić, że wydając zaskarżoną decyzję dokonano wystarczającej oceny obu operatów, gdyż taka ocena wymaga wiedzy specjalistycznej, której nie posiada ani Kolegium, ani sąd. W przedmiotowej sprawie, wobec znacznych rozbieżności w zakresie oszacowanych wartości przedmiotowej nieruchomości pomiędzy operatem szacunkowym wykonanym przez biegłego, a operatem szacunkowym wykonanym na zlecenie strony, błędem było zaniechanie przez organy zastosowania art. 157 ust. 4 u.g.n. W świetle powyższych uwag, nie ulega wątpliwości, że organ opierając się wyłącznie na operacie szacunkowym mimo złożenia przez skarżącego kontroperatu naruszył art. 7 k.p.a., zgodnie z którym w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Uchybienie to doprowadziło z kolei do naruszenia art. 77 § 1 k.p.a., w świetle którego organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, oraz art. 80 k.p.a., w myśl którego organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Wady te miały istotny wpływ na wynik kontrolowanego postępowania i uzasadniały wyeliminowanie zaskarżonego rozstrzygnięcia z obrotu prawnego. W tej sytuacji Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji z uwagi na naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez zaniechanie zastosowania art. 157 ust. 4 u.g.n., co mogło mieć istotny wpływ na wynik postępowania. O kosztach postępowania sądowego orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. zasądzając od organu na rzecz skarżącego zwrot uiszczonej opłaty sądowej. Ponownie prowadząc postępowanie organ ustali, czy możliwe jest uzyskanie klauzuli aktualizacyjnej dla sporządzonych w sprawie operatów, a jeśli tak, to przed rozstrzygnięciem sprawy organ powinien wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia tych operatów.