II SA/Go 3/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aleksandra Wieczorek Sędziowie Sędzia WSA Ireneusz Fornalik (spr.) Sędzia WSA Marek Szumilas Protokolant sekr. sąd. Stanisława Maciejewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 marca 2012 r. sprawy ze skargi P Spółka Akcyjna na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia podziału nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego P Spółka Akcyjna kwotę 457 zł (czterysta pięćdziesiąt siedem) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowoadministracyjnego. Wyrokiem z dnia 27 października 2010 r. w sprawie II SA/Go 636/10 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp. uchylił decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2010 r. nr [...] uchylającą decyzję Burmistrza z dnia [...] lutego 2010 r. wydanej w sprawie zatwierdzenia podziału nieruchomości położonej w [...] nr. ewid. Działki [...] o powierzchni 12.037 m2 stanowiącej własność Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym P S.A., na działki [...] o pow. 7.465 m2 i [...] o pow. 4.572 m2 w części dotyczącej warunku ustanowienia służebności w ten sposób, że na stronie 1 decyzji warunek, cyt.: "w przypadku zbywania nowopowstałej działki o numerze ewid. [...] należy ustanowić służebność drogową poprzez działkę o numerze ewid. [...]" otrzymuje brzmienie " podział dokonywany jest pod warunkiem, że przy zbywaniu działek powstałych w wyniku podziału zostanie ustanowiona dla działki o numerze ewid. [...] służebność drogowa w celu zapewnienia jej dostępu do drogi publicznej", w pozostałym zakresie utrzymującej zaskarżoną decyzję organu l instancji w mocy. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia WSA zawarł ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania. Rozpoznając sprawę ponownie, decyzją z dnia [...]lipca 2011 r. znak [...] Burmistrz, wskazując na przepisy art. 95 pkt 6, art. 96 ust. 1 i 4 oraz art. 97 ust. 1 i 1 a oraz art. 99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zatwierdził podział nieruchomości położonej w [...], oznaczonej nr ewid. działki [...] o powierzchni 12.037 m2, stanowiącej własność Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym P S.A., na działki [...] o pow. 7.465 m2 i [...] o pow. 4.572 m2 Podział dokonywany jest pod warunkiem, że przy zbywaniu działek powstałych w wyniku podziału zostanie ustanowiona dla działki o numerze ewidencyjnym [...] służebność drogowa w celu zapewnienia jej dostępu do drogi publicznej. Za spełnienie warunku uważa się także sprzedaż wydzielonej działki gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną- art. 99 w.w. ustawy. W odwołaniu od powyższej decyzji P S.A. domagając się uchylenia w całości zaskarżonej decyzji, zarzucił niezgodność skarżonej decyzji z art. 93 ust. 3, art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami i art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 13 rozporządzenia Rady ministrów o sposobie i trybie dokonywania podziałów nieruchomości. W ocenie skarżącej projekt podziału nieruchomości powinien zawierać działkę gruntu wydzieloną pod drogę wewnętrzną, przy czym działka gruntu projektowana pod drogę powinna przylegać bezpośrednio do drogi publicznej lub drogi wewnętrznej prowadzącej do drogi publicznej. Tymczasem nawet gdyby przyjąć, że działka [...] ma stanowić drogę wewnętrzną, to z żadnej strony nie posiada ona dostępu do drogi publicznej, gryzani z uzasadnienia decyzji, ani też z załączonej mapy nie wynika aby miała ona dostęp do nowobudowanej autostrady, a z drugiej strony przylega bezpośrednio do działki o nr. ewid. [...], która stanowi własność prywatną D.Z. i nie stanowi drogi publicznej w rozumieniu ustawy o drogach publicznych. Nadto w ocenie skarżącej nie można w warunkowej decyzji o podziale wskazywać, że w przyszłości dla działek gruntu wydzielonych wskutek podziału zostaną ustanowione służebności drogi koniecznej na nieruchomościach sąsiednich do nieruchomości podlegającej podziałowi ( działka [...]). Decyzją z dnia [...] listopada 2011 r., nr [...] SKO powołując się na przepis art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz przepisy art. 93 ust. 3, 95 pkt 6 i 99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2010 r., Nr 102, póz. 651, ze zm. ) utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu decyzji SKO wywiodło, że zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność z ustaleniami planu, w myśl ust. 1, dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (art. 93 ust. 2). Stosownie natomiast do art. 95 pkt 6 cyt. ustawy niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu podział nieruchomości może nastąpić m.in. w celu wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej. Wskazując, że postępowanie toczy się z wniosku Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad w szczególnym trybie, tj. w oparciu o przepis art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, to dla takiego podziału nie bada się jego zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie oznacza to jednak wyłączenia stosowania pozostałych zasad dokonywania podziałów nieruchomości. Zgodnie z art. 93 ust. 3 ustawy, podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek, innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki i gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Jednocześnie stosownie do art. 99 ustawy, jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, o których mowa w art. 93 ust. 3, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Za spełnienie warunku uważa się także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. SKO podkreśliło, iż organ zatwierdzający podział nieruchomości jest związany liniami rozgraniczającymi teren określonymi w decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady, na co wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 4 marca 2002 r. ( sygn. OPK 25/01 - ONSA 2002/4/140 ). Oznacza to, że w przypadku dokonywania . podziału nieruchomości w celu wydzielenia z niej części przeznaczonej pod przyszłą autostradę, organ ma po pierwsze obowiązek dokonania podziału takiej nieruchomości, po drugie zaś nie może uwzględniać w takim przypadku stanowiska właściciela czy użytkownika wieczystego dotyczącego przebiegu granic powstających w wyniku podziału działek gruntu. Podobne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 23 stycznia 2008 r. ( sygn. akt II SA/Rz 578/07 - LEX nr 477330), stwierdzając, że decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości na podstawie przesłanki zawartej w art. 95 pkt 6 ustawy o gn tj. w celu wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, jest decyzją deklaratoryjną zaś charakter prawotwórczy ma decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej. Oznacza to, że organ zatwierdzający podział nieruchomości nie morze orzec inaczej niż zgodnie z wnioskiem Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad. Kolegium podzieliło w związku z tym stanowisko Burmistrza, że podział nieruchomości wynika z decyzji Wojewody nr [...] z dnia [...] czerwca 1996 r. o ustaleniu lokalizacji autostrady na terenie województwa. Stwierdził, iż decyzja Ministra Infrastruktury z dnia 8 kwietnia 2008 r. oraz decyzja Wojewody z dnia [...] marca 2008 r. o ustaleniu lokalizacji autostrady w zakresie rozwiązań wykraczających poza linie rozgraniczające autostrady na odcinku [...] od km 1+995 do km 20+450 nie dokonują zmian w zakresie linii rozgraniczających w odniesieniu do nieruchomości pozostającej w użytkowaniu wieczystym skarżącej. Organ odwoławczy stwierdził, że w rozpatrywanej sprawie dostęp do drogi publicznej dla wydzielonej działki nr [...] zostanie zapewniony poprzez działki o nr ewid. [...], stanowiące własność Skarbu Państwa w trwałym zarządzie Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad oraz działkę [...] stanowiącą obecnie własność Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym osoby fizycznej i powstała w wyniku niniejszego podziału działkę [...]. Organ wskazał też, iż wykonując zalecenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp., zawarte w wyroku z dnia 27.10. 2010 r. sygn. akt II SA/Go 636/10, w zakresie związku i ewentualnego wpływu niniejszego postępowania na postępowanie prowadzone z wniosku Agencji Budowy i Eksploatacji Autostrad z dnia [...] lutego 1998 r., ustalono, że postępowanie wszczęte tymże wnioskiem zakończyło się decyzją ostateczną Burmistrza z dnia [...] kwietnia 2011 r. znak [...] o umorzeniu postępowania. Decyzja o umorzeniu postępowania, jako decyzja nie rozstrzygająca sprawy co do istoty, pozostaje zatem bez wpływu na niniejsze postępowanie. Nie istnieją również wątpliwości co do tożsamości spraw, z uwagi na fakt, że w obrocie prawnym pozostaje wyłącznie wniosek z dnia [...] września 2008 r. o podział nieruchomości nr [...], złożony przez GDDKiA. Odnośnie niedostatecznego wyjaśnienia okoliczności faktycznych sprawy i zaniechania rozważenia w dostateczny sposób kwestii zapewnienia nowopowstałym w wyniku podziału działkom ewidencyjnym, realnego dostępu do drogi publicznej, organ odwoławczy wskazał, że podział działki nr [...] na działki nr [...] jest skutkiem decyzji Wojewody nr [...] z dnia [...] czerwca 1996 r. o ustaleniu lokalizacji autostrady na terenie województwa. Linia podziału -granicy pomiędzy działkami nr [...] odpowiada przebiegowi linii rozgraniczających autostradę określonych w załączniku graficznym do decyzji lokalizacyjnej. Linie rozgraniczające autostradę w odniesieniu do działki nr [...] nie uległy zmianie ani w wyniku wydania decyzji Ministra Infrastruktury z dnia 8 kwietnia 2008 r., ani decyzji Wojewody z dnia [...] marca 2008 r. W dacie rozpoznawania wniosku decyzja o lokalizacji autostrady nie zawierała rozstrzygnięcia o zapewnieniu dostępu do drogi publicznej dla działki nr [...]. Projekt podziału przewidywał jednak taki dostęp, stąd - zgodnie ze stanowiskiem Sądu - orzeczono, że zatwierdzenie podziału następuje pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału ustanowiona zostanie służebność drogowa dla działki nr [...]. SKO podkreśliło, że działki o nr ewid. [...], wskazane w projekcie podziału jako zapewniające dostęp do drogi publicznej, stanowią własność Skarbu Państwa w trwałym zarządzie Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, oznaczone zostały w ewidencji gruntów jako użytek "dr". Działki te są pozbawione drzew, nie są zalesione i stanowią urządzone drogi (niepubliczne). Tym samym zaistniała zarówno prawna jak i faktyczna możliwość wykorzystania wymienionych działek w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej. Natomiast działka nr [...] stanowiąca własność Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym osoby fizycznej, objęta została decyzją w sprawie lokalizacji autostrady wydana przez Wojewodę z dnia [...].06.1996 r. Istnieje więc zarówno prawna jak i faktyczna możliwość wykorzystania wymienionych działek w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej. Kwestionując zasadność powyższej decyzji pełnomocnik skarżącej P S.A. radca prawny S.L. wniósł skargę domagając uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza z dnia [...] lipca 2011 r., zarzucając naruszenie: 1. art. 138 k.p.a. poprzez nie uchylenie decyzji Burmistrza w sytuacji, w której jest ona niewykonalna i nie zapewni dla nieruchomości skarżącej dostępu do drogi publicznej, 2. art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nie uchylenie decyzji Burmistrza w sytuacji, gdy zatwierdzenie podziału nieruchomości uzależnione jest od warunku, który jet niemożliwy do spełnienia, 3. art. 99 cytowanej wyżej ustawy i § 13 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004r. o sposobie i trybie dokonywania podziałów nieruchomości, poprzez niewłaściwe zawarcie warunku w decyzji Burmistrza, co skutkować będzie brakiem możliwości ustanowienia służebności na rzecz skarżącej oraz nie zapewni dostępu do drogi publicznej. W ocenie skarżącej Spółki organ l instancji kierując się wskazaniami Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. odniósł się co prawda do wszystkich wymagających wyjaśnienia kwestii, to jednak wyjaśnienia organu l instancji w sprawie kluczowego dla sprawy zagadnienia dostępu faktycznego i prawnego do drogi publicznej nie dają podstawy do wydania skarżonej decyzji. Z treści art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Decyzja organu l instancji zatwierdzająca podział działki [...] wydana na podstawie decyzji lokalizacyjnej Wojewody nr [...] z dnia [...].06.1996 r. nie zapewnia w obecnym stanie faktycznym i prawnym nieruchomości P S.A. dostępu do drogi publicznej. Projekt podziału nieruchomości powinien określać działkę gruntu wydzieloną pod drogę wewnętrzną, przy czym działka gruntu projektowana pod drogę powinna przylegać bezpośrednio do drogi publicznej lub drogi wewnętrznej prowadzącej do drogi publicznej, tymczasem działka [...] z żadnej strony nie posiada dostępu do drogi publicznej, a z uzasadnienia decyzji jak i załączonej do niej mapy nie wynika, aby miała dostęp do nowobudowanej autostrady a z drugiej strony przylegała bezpośrednio do działki o numerze ewidencyjnym [...] stanowiącą własność prywatną D.Z.. Nie można też w warunkowej decyzji o podziale nieruchomości wskazywać, że w przyszłości dla działek gruntu wydzielonych wskutek podziału zostaną ustanowione służebności drogi koniecznej na nieruchomościach sąsiednich w stosunku do nieruchomości podlegającej podziałowi, w tym przypadku na działce [...] D.Z.. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp. zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, póz. 1269) Sąd sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Ocenie Sądu podlega zatem zgodność aktów, w tym wypadku decyzji administracyjnej, zarówno z przepisami prawa materialnego jak i procesowego. Zgodnie z art. 134 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, póz. 1270 ze zm. - dalej p.p.s.a.). Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie pozostawała decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w przedmiocie zatwierdzenia podziału nieruchomości oznaczonej nr ewid. nr [...] na działki o nr [...] pod warunkiem, że przy zbywaniu działek powstałych w wyniku podziału zostanie utworzona dla działki o numerze ewidencyjnym [...] służebność drogowa w celu zapewnienia jej dostępu do drogi publicznej. Zestawiając treść art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami z treścią art. 99 powyższej ustawy wskazać należy, że na organ administracji publicznej rozstrzygający sprawę podziału nieruchomości nałożony zostaje obowiązek orzeczenia, w treści decyzji podziałowej, warunku o konieczności, w przypadku jej zbycia, ustanowienia służebności na działkach stanowiących drogi wewnętrzne, przez które zapewniony jest dostęp do drogi publicznej. Należy bowiem podkreślić, że dyspozycja art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest w pierwszym miejscu skierowana do organów administracji publicznej, następnie zaś do stron przyszłej umowy zbywającej własność wydzielonej działki. Sąd podkreśla, że jakkolwiek obowiązek ustanowienia służebności ma charakter warunkowy - odnosi się wyłącznie do przyszłego ewentualnego zbycia własności wydzielonej nieruchomości, to jednakże brak orzeczenia w powyższym zakresie w treści decyzji podziałowej stanowi naruszenie przepisów prawa dotyczących zasad podziału nieruchomości. Rozstrzygnięcie, o którym mowa w art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ma bowiem charakter bezwzględny, służący ochronie interesu prywatnoprawnego nabywcy wydzielonej nieruchomości. Dopuszczenie możliwości zbycia nieruchomości bez zapewnienia jej dostępu do drogi publicznej powodowałoby w istocie uniemożliwienie zrealizowania na niej jakiejkolwiek zabudowy, co jest nie do pogodzenia z zasadami wykładni funkcjonalnej ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz z celem postępowania podziałowego. Rozważając na tym tle relacje między ustawą o gospodarce nieruchomościami i ustawą o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w zakresie dotyczącym prowadzenia postępowania podziałowego należy wskazać, iż zgodnie z art. 41 ust.1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wskazania lokalizacyjne udzielone do dnia wejścia w życie ustawy pozostają w mocy w zakresie dotyczącym ustalenia przebiegu autostrady, a w pozostałym zakresie, jeżeli ich treść nie jest sprzeczna z przepisami niniejszej ustawy. Zgodnie z ust. 2 tej ustawy decyzje o ustaleniu lokalizacji autostrady wydane do dnia wejścia w życie ustawy pozostają w mocy. Zgodnie z ust. 3 tego art. decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydane do dnia wejścia w życie ustawy, a dotyczące dróg objętych niniejszą ustawą, pozostają w mocy do dnia 31 grudnia 2020 r., chyba że uprawniony podmiot złoży przed upływem tego terminu wniosek o wydanie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej na podstawie niniejszej ustawy. Na podstawie art. 42 ust. 1 tej ustawy do spraw wszczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życie ustawy decyzją ostateczną przepisy niniejszej ustawy stosuje się na wniosek uprawnionego podmiotu. Zgodnie z art. 43 ust.1 decyzje o ustaleniu lokalizacji drogi, decyzje o pozwoleniu na budowę drogi, decyzje o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz inne decyzje wydane na podstawie niniejszej ustawy pozostają w mocy. Natomiast na podstawie ust. 2 tego artykułu do spraw wszczętych i niezakończonych do dnia utraty mocy przez niniejszą ustawę decyzją ostateczną stosuje się przepisy dotychczasowe, czyli w przedmiotowym przypadku procedury działowej, przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. W kwestii zarzutów objętych skargą należy wskazać, iż niezbędnym warunkiem dopuszczalności dokonania podziału jest zapewnienie wydzielanym działkom gruntu dostępu do drogi publicznej. Kryterium zapewnienia dostępu do drogi publicznej pozostaje w sferze zapewnienia możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu, skoro dostęp do drogi publicznej jest warunkiem dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy w przypadku braku planu miejscowego, jak również wymogiem dopuszczalności realizacji inwestycji budowlanych. Zapewnienie dostępu do drogi publicznej wiąże się więc z faktem, iż wydzielona działka gruntu może się stać w przyszłości odrębną nieruchomością, a wtedy jej samodzielne zagospodarowanie bez dostępu do drogi publicznej nie będzie możliwe. Zapewnienie dostępu do drogi publicznej przejawia się przede wszystkim w przyleganiu wydzielonej działki gruntu do działki drogowej drogi publicznej z możliwością uzyskania do niej zjazdu, co stanowi wtedy dostęp bezpośredni. Możliwe jest również zapewnienie dostępu do drogi publicznej w sposób pośredni, poprzez wydzielenie w ramach podziału nieruchomości działki gruntu pod drogę wewnętrzną mającą połączenie z drogą publiczną, do której to drogi wewnętrznej będą przylegać pozostałe działki gruntu wydzielone w ramach podziału, i wtedy dostęp ten będzie oparty na ustanowieniu służebności drogi koniecznej na drodze wewnętrznej dla każdej z wydzielonych działek gruntu albo na zbyciu udziału w prawie do działki drogi wewnętrznej podmiotowi, na rzecz którego dokonuje się zbycia działki gruntu przylegającej do drogi wewnętrznej. Pośredni dostęp do drogi publicznej może być również zapewniony bez wydzielania działki gruntu pod drogę wewnętrzną poprzez ustanowienie służebności dla działek gruntu nieprzylegających do drogi publicznej na działkach gruntu, które do takiej drogi przylegają. Ten sposób pośredniego zapewnienia dostępu do drogi publicznej wiąże się jednak ze zbyciem wydzielonej działki gruntu na rzecz innego podmiotu, co oznacza, iż prawne zapewnienie tego dostępu następuje dopiero przy zbywaniu wydzielonych działek gruntu, w wyniku którego to zbycia działki te stają się odrębnymi nieruchomościami. Nie można bowiem ustanowić służebności drogi koniecznej dopóty, dopóki właścicielem lub użytkownikiem wieczystym wszystkich wydzielonych w ramach podziału działek gruntu pozostaje ten sam podmiot, ponieważ podmiot ten ma dostęp do drogi publicznej ze wszystkich wydzielonych działek gruntu w ramach wykonywania ich własności lub prawa użytkowania wieczystego. W ustosunkowaniu się do zarzutów strony skarżącej należy zatem podkreślić, iż na etapie ewidencyjnego podziału nieruchomości należy zatem określić jedynie faktyczną możliwość zapewnienia tego dostępu do drogi publicznej poprzez wydzielenie drogi wewnętrznej z zastrzeżeniem w decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości warunku ustanowienia określonej służebności drogowej lub zbycia udziału w prawie do działki drogi wewnętrznej albo też poprzez zastrzeżenie w omawianej decyzji ustanowienia służebności drogi koniecznej na innych działkach gruntu, jeżeli nie wydzielono drogi wewnętrznej. Zastrzeżeń tych dokonuje się w decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości zgodnie z art. 99 u.g.n. Polega to na określeniu w formie graficznej, w kolorze czerwonym lub w formie opisowej we wstępnym projekcie podziału nieruchomości przedkładanym do wniosku propozycji sposobu zapewnienia dostępu projektowanych do wydzielenia działek gruntu do drogi publicznej. Pozwala to organowi orzekającemu na ocenę spełnienia ustawowego wymogu istnienia faktycznych możliwości zapewnienia dostępu do drogi publicznej tym działkom gruntu projektowanym do wydzielenia, które nie będą przylegać do drogi publicznej (por. Jaworski, Prusaczyk, Tułowiecki, Wolanin [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2009, s. 471). Należy także wskazać, iż z akt sprawy II SA/Go 956/11, zakończonej wyrokiem tutejszego Sądu, uchylającym zaskarżoną decyzję SKO ze skargi D.Z., dotyczącej podziału działki nr [...] wynika, iż w odniesieniu do działki nr [...] organy nie mają kompetencji do decydowania jakie nieruchomości ma obciążać służebność gruntowa i na jakich warunkach ma być ustanowiona. Nadto organ winien wskazać do jakiej konkretnie drogi (numer drogi i jej status) drogi publicznej prowadzą działki nr [...] mające zapewnić skarżącej D.Z. dostęp z jej nieruchomości, odnosząc się przy tym do zarzutu pominięcia w tym zakresie działki nr [...]. Odnosząc to do niniejszej sprawy należy zauważyć, iż działka nr [...] z żadnej strony nie posiada dostępu do drogi publicznej i z treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji jak też załączonej do niej mapy nie wynika, aby miała ona dostęp do nowobudowanej autostrady. Działka ta przylega bezpośrednio do działki o numerze ewidencyjnym [...], która stanowi własność prywatną D.Z.. W warunkowej decyzji o podziale nieruchomości nie można wskazywać jak trafnie podniósł to skarżący, że w przyszłości dla działek gruntu wydzielonych wskutek podziału zostaną ustanowione służebności drogi koniecznej na nieruchomościach sąsiednich w stosunku do nieruchomości podlegającej podziałowi w tym przypadku na działce [...]. Z tych względów należy stwierdzić, iż zaskarżona decyzja nie odpowiada wymogom art. 93 ust. 3 w zw. z art. 99 u.g.n. w zw. z art. 7, 77, 80 i 107 § 3 k.p.a. Natomiast brak jest w sprawie okoliczności wskazujących na tym etapie postępowania na wystąpienie przesłanek jej nieważności. Stąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. orzeczono jak w pkt l wyroku. W ponowionym postępowaniu konieczne będzie ustalenie konsekwencji prawnych i wyeliminowanie uchybień opisanych w zakresie przedmiotu i podmiotów postępowania oraz opisanych w zakresie wyjaśnienia stanu faktycznego i prawnego dostępu dzielonej nieruchomości do drogi publicznej. O wstrzymaniu wykonania decyzji orzeczono na podstawie art. 152 p.p.s.a. O kosztach postępowania sądowego na podstawie art. 200 oraz 205 § 1 i 2 p.p.s.a. 10