II SA/Go 373/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Jaśkiewicz Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Wieczorek Sędzia WSA Ireneusz Fornalik (spr.) Protokolant sekr. sąd. Malwina Tomiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 czerwca 2013 r. sprawy ze skargi "P" spółki z o.o. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie odmowy stwierdzenia nieważności decyzji I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...], II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz strony skarżącej "P" spółki z o.o. kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Burmistrz Miasta decyzją z dnia [...] grudnia 2009 r., nr [...] na podstawie art. 104 i 111 k.p.a. oraz art. 60 i 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm.) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U. Nr 164, poz. 1588) oraz po uzgodnieniu stosownie do art. 53 ust. 4 pkt 9 powołanej ustawy ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na: - rozbudowie wraz z nadbudową oraz zmianie sposobu użytkowania istniejącego budynku produkcyjnego z przeznaczeniem na działalność handlowo – usługową, - wyburzeniu części obiektów i budynków, - przebudowie parkingu i budowie nowego parkingu naziemnego – łącznie 180 miejsc parkingowych, W uzasadnieniu decyzji wskazano, że teren wnioskowanej inwestycji znajduje się w obszarze urbanistycznym o istniejącej funkcji usługowo – przemysłowej graniczącej z terenami o funkcji mieszkalnej oraz usług i handlu, na który brak jest planu zagospodarowania przestrzennego i nie występuje obowiązek jego sporządzenia. Inwestycja polega na przebudowie wraz z rozbudową oraz nadbudową istniejącego budynku produkcyjnego oraz zmianie sposobu użytkowania. Pismem z dnia [...] stycznia 2012 r. pełnomocnik P Spółki z o.o. zwrócił się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o stwierdzenie nieważności przedmiotowej decyzji Burmistrza Miasta z dnia [...] grudnia 2009 r., ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji wymienionej w decyzji na działce nr [...], wydanej na rzecz A Sp. z o.o. – ze wskazaniem podstawy prawnej wynikającej z art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. jako wydanej bez podstawy prawnej oraz z rażącym naruszeniem prawa z wnioskiem o wstrzymanie wykonania decyzji, rozpoznanego w odrębnym toku postępowania podnosząc, że decyzję wydano z naruszeniem art. 10 ust. 2 pkt 8 w zw. z art. 15 ust. 3 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ponieważ lokalizowanie obiektu o powierzchni powyżej 2.000 m2 jest możliwe na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego przewidującego możliwość takiej zabudowy. Po wpłynięciu wniosku inwestora organ I instancji zgodnie z art. 62 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym winien obligatoryjnie zawiesić postępowanie w przedmiotowej sprawie do czasu uchwalenia planu. Decyzją z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze odmówiło stwierdzenia nieważności decyzji Burmistrza Miasta z dnia [...] grudnia 2009 r., nr [...], wskazując że zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Wydana decyzja o warunkach zabudowy winna spełniać co do zasady wymogi określone w art. 52 ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy, a w przypadku planowanej budowy obiektu handlowego, wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać określenie powierzchni sprzedaży (art. 64 ust. 2). W uzasadnieniu stwierdzono, iż integralną część decyzji stanowi mapa w odpowiedniej skali z liniami rozgraniczającymi teren inwestycji oraz mapa z częścią graficzną analizy w zakresie warunków i wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wraz z częścią opisową. Inwestor A Sp. z .o.o. złożył wniosek do Burmistrza Miasta w dniu 27 kwietnia 2009 r. o ustalenie warunków zabudowy, określając rodzaj inwestycji "rozbudowa z nadbudową istniejącego budynku produkcyjnego oraz zmianie sposobu użytkowania z przeznaczeniem na działalność handlowo-usługową (określając powierzchnię sprzedaży do 2.000 m2) oraz wyburzenie części obiektów i budynków, budowa parkingu naziemnego". Decyzja Burmistrza Miasta z dnia [...] grudnia 2009 r. ustalająca warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, przy wskazaniu rodzaju inwestycji, nie określa wielkości parametrów powierzchni sprzedaży obiektu handlowego. W ocenie Kolegium wskazanego wyżej naruszenia nie można jednak oceniać jako rażącego. Rażące naruszenie prawa w tym przypadku nastąpiłoby, gdyby organ I instancji, badaną decyzją (ustalającą warunki zabudowy) ustalił powierzchnię obiektu budowlanego powyżej 2.000 m2 w oparciu o treść decyzji o warunkach zabudowy ( jej rodzaj i tryb wydania ) w powiązaniu i porównaniu do złożonego wniosku inwestora i obowiązujących w/w przepisów, pozwala wywieść, iż planowana inwestycja w części dotyczącej obiektu handlowego nie może przekraczać 2.000 m2 powierzchni sprzedaży. Niewątpliwie wskazanie powierzchni sprzedaży obiektu handlowego winno być określone w decyzji, ale w tej sprawie brak jej wskazania, nie stanowi rażącego naruszenia prawa, również z tej przyczyny, że jej określenie nie zmieniłoby treści pozostałych warunków zabudowy. Od powyższej decyzji pismem z dnia [...] grudnia 2012 r. P Sp. z o.o. złożyła wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy i stwierdzenie nieważności decyzji, zarzucając naruszenie normy wskazanej w art. 7 i 77 k.p.a. polegającej na braku zebrania całościowego materiału dowodowego pozwalającego na prawidłowe ustalenie wielkości powierzchni sprzedaży obiektu, dla którego wydano decyzję. Adresat decyzji A po uzyskaniu decyzji poinformował pisemnie w dniu [...].09.2010 r. sąsiada przyszłej inwestycji "K", że planowany obiekt handlowy Centrum [...] będzie miał powierzchnię sprzedaży 4.705 m2, co potwierdza również załączona wizualizacja i część opisowa projektu budowlanego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r., nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję podzielając stanowisko wcześniej wyrażone przez organ I instancji, wskazując w uzasadnieniu, że zarzuty zawarte we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy dotyczą przede wszystkim kwestii związanych z udzieleniem pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego. Proces budowlany uregulowany jest innymi przepisami, w szczególności ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Sprawa udzielenia pozwolenia na budowę, jako kolejny etap procesu budowlanego, nie może mieć wpływu na prawidłowość decyzji o ustalenie warunków zabudowy. Jak wynika z załączonych do wniosku dokumentów P Sp. z o.o. jako strona postępowania dotyczącego pozwolenia na budowę ma zapewniony udział w postępowaniu. Zdaniem organu II Instancji należy rozróżnić powierzchnię sprzedaży od powierzchni handlowej, bowiem w przedmiotowej sprawie istotne znaczenie ma powierzchnia sprzedaży, a nie powierzchnia handlowa która występuje w projekcie centrum handlowego. Niewątpliwie wskazanie powierzchni sprzedaży obiektu handlowego winno być określone w decyzji, ale w tej sprawie brak jej wskazania nie stanowi rażącego naruszenia prawa również z tej przyczyny, że jej określenie nie zmieniłoby treści pozostałych, ustalonych warunków zabudowy. Kolegium podzieliło pogląd, że brak jest podstaw do stwierdzenia nieważności decyzji, a kwestie ewentualnych nieprawidłowości przy udzieleniu pozwolenia na budowę winny być rozpatrywane w innym postępowaniu. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na powyższą decyzję wniosła skarżąca P Sp. z o.o., zarzucając naruszenie art. 7, 77 k.p.a. polegającym na wadliwym przeprowadzeniu postępowania dowodowego i braku ustalenia wielkości powierzchni sprzedaży obiektu, naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak wystarczającego uzasadnienia faktycznego i prawnego w sprawie oceny, na jakiej podstawie organ stwierdził, że pominięcie w treści decyzji dla obiektu handlowego określenia wielkości powierzchni sprzedaży nie wpływa na jej prawidłowość oraz w zakresie oceny, czy zasadny jest wniosek o stwierdzenie nieważności decyzji, która ustala warunki zabudowy dla obiektu o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2. Nadto skarżąca zarzuciła naruszenie prawa materialnego i to: art. 10 ust. 2 pkt 8 w zw. z art. 15 ust. 3 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. polegające na braku oceny i uzasadnienia, czy naruszenie tych norm stanowi rażące naruszenie prawa oraz braku oceny i uzasadnienia, czy dopuszczalne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla obiektu o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2 lub, czy takie obiekty mogą być lokalizowane wyłącznie na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego jak również naruszenie art. 62 ust. 2 w zw. z art. 10 ust. 2 pkt 8 i art. 10 ust. 3 u.p.z.p. w związku z art. 107 § 3 k.p.a. polegającym na braku oceny i uzasadnienia, czy zawieszenie w danym przypadku postępowania jest obligatoryjne oraz, czy zaniechanie obligatoryjnego zawieszenia postępowania w sprawie warunków zabudowy dla obiektu o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2 do czasu uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego stanowi rażące naruszenie prawa. Dlatego też dla oceny legalności decyzji konieczne jest ustalenie wielkości powierzchni sprzedaży obiektu dla którego mają być ustalone warunki zabudowy. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi podtrzymując wywody zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazując jednocześnie, że ustalenie warunków zabudowy jest możliwe tylko w sytuacji, gdy na terenie którego dotyczy zamierzenie inwestycyjne brak jest planu miejscowego (art. 59 ust. 1 u.p.z.p.). Dopuszczalność ustalenia warunków zabudowy (obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży do 2000 m2) wynika z upoważnienia ustawowego. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 – dalej "p.p.s.a.") polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 p.p.s.a., w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. Prawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy dotyczące weryfikacji decyzji administracyjnej w trybie nadzwyczajnym, a dotyczącym stwierdzenia jej nieważności, tj. art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. Na wstępie należy wskazać, iż postępowanie nadzorcze jest nadzwyczajnym trybem postępowania. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądowoadministracyjnym, organ administracyjny w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej, wszczyna postępowanie w nowej sprawie, w której nie orzeka co do istoty sprawy rozstrzygniętej w wadliwej decyzji, lecz orzeka jako organ kasacyjny. Organ, orzeka więc wyłącznie co do nieważności decyzji albo jej niezgodności z prawem, zaś nie jest władny rozstrzygać o innych kwestiach dotyczących istoty sprawy. Przedmiotem postępowania o stwierdzenie nieważności decyzji jest ustalenie, czy decyzja administracyjna poddana kontroli w trybie nadzorczym jest dotknięta jedną z wad, o których mowa w art. 156 § 1 k.p.a. oraz czy nie występują przesłanki negatywne, wymienione w art. 156 § 2 k.p.a. Dokonując oceny, czy zachodzą przesłanki z art. 156 § 1 k.p.a., organ orzekający w tym zakresie jest obowiązany ustalić zarówno stan faktyczny, jak i stan prawny na dzień wydania decyzji, w stosunku do której toczy się postępowanie o stwierdzenie nieważności decyzji. Podkreślić należy, że jedynie w wyjątkowych sytuacjach może dojść do wzruszenia ostatecznego postanowienia w razie bezspornego ustalenia, że akt administracyjny został dotknięty jedną z wad określonych w art.156 § 1 k.p.a. W tym przypadku należało rozważyć ewentualne zastosowanie art.156 § 1 pkt 2 k.p.a. w zakresie ewentualnego rażącego naruszenia prawa. Rażące naruszenie prawa występuje wówczas, gdy stwierdzone naruszenie ma znacznie większą wagę aniżeli stabilność decyzji ostatecznej. Postępowanie w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji ma ograniczony zakres, gdyż w jego trakcie nie następuje ponowne merytoryczne rozpoznanie sprawy. Tryb nadzwyczajny ma na celu jedynie weryfikację rozstrzygnięcia w świetle przesłanek wymienionych w art.156 § 1 pkt 1-7 k.p.a. Bezspornym ustaleniem w rozpoznawanej sprawie pozostaje to, że brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru urbanistycznego planowanej inwestycji w [...]. Zatem w tej sytuacji określenie zagospodarowania terenu odbywa się wyłącznie w decyzji o warunkach zabudowy . W toku postępowania doszło do naruszenia przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm., dalej jako "u.p.z.p.") oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164. poz. 1586). Przypomnieć należy, że celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Oznacza to, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Dlatego też w przypadku takiej inwestycji jak ta w niniejszej sprawie podstawowe znaczenie ma określenie łącznej powierzchni sprzedaży planowanego przedsięwzięcia. Definicję powierzchni sprzedaży zamieszczono w art. 2 pkt. 19 omawianej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przyjmując , iż należy przez to rozumieć tę część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno - użytkową , przeznaczonego do sprzedaży detalicznej , w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów ( bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomi oraz powierzchni pomocniczej , do której zalicza się powierzchnie magazynów , biur, komunikacji , ekspozycji wystawowej itp.) . Obowiązek określenia we wniosku o ustalenie warunków zabudowy powierzchni sprzedaży w przypadku planowanej budowy, rozbudowy, przebudowy obiektu handlowego wiąże się ze szczególnymi wymaganiami odnoszącymi się przede wszystkim do lokalizacji wielkopowierzchniowych obiektów sprzedaży o powierzchni powyżej 2000 m2. Lokalizacja tych obiektów co statuują przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym może nastąpić jedynie w planie zagospodarowania przestrzennego terenu przewidującego przeznaczenie terenu na ten cel , na co prawidłowo zwróciła uwagę w motywach skargi skarżąca Spółka. W przypadku rozbudowy istniejącego obiektu handlowego wielkopowierzchniowego przyjąć należy do analizy łączną powierzchnię sprzedaży całego obiektu po planowanej rozbudowie. Skoro powierzchnia sprzedaży to część ogólnodostępna obiektu handlowego, zatem brak jest przesłanek do wyłączenia z niej już tej części istniejącej w przypadku analizowania rozbudowywanego obiektu handlowego, skoro będzie on stanowił po realizacji jedną funkcjonalną całość. W innym wypadku systematyczna rozbudowa powierzchni sklepowej o kolejne części ( działy ) mogłoby doprowadzić do powstania wielkopowierzchniowego obiektu handlowego, który nie byłby przewidywany na danym terenie w planie miejscowym . Zasadnie skarżąca Spółka w skardze skierowanej do Sądu podniosła zarzut, iż organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie poczynił odniesienia na jakiej podstawie przyjął, że pominięcie w treści decyzji dla obiektu handlowego określenia wielkości powierzchni sprzedaży nie wpływa na jej prawidłowość oraz w zakresie oceny, czy zasadny jest wniosek o stwierdzenie nieważności decyzji, która ustala warunki zabudowy dla obiektu o powierzchni sprzedaży co do której nie można sprecyzować faktycznej powierzchni obiektu. Treść art. 61 ust. 1 u.p.z.p. stanowi, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w tym przepisie warunków. Wynika z tego, że niespełnienie chociażby jednego z tych warunków stanowi podstawę do odmowy ustalenia warunków zabudowy. W takim stanie prawnym obowiązkiem właściwego organu administracji jest przeprowadzenie analizy, na podstawie której w sposób jednoznaczny stwierdzić będzie można, czy zostały spełnione te przesłanki, czy też nie, co w konsekwencji doprowadzi do wydania właściwej decyzji. Wskazania co do zakresu i sposobu przeprowadzenia takiej analizy wynikają z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Brak odniesienia przez organy I i II instancji do faktycznej powierzchni sprzedaży w planowanym obiekcie handlowym wyklucza również możliwość oceny czy stosownie do treści art. 62 ust. 2 u.p.z.p. ewentualnie postępowanie z wniosku o wydanie decyzji w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie wielkopowierzchniowego obiektu handlowego powinno być zawieszone do czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazać też należy, że decyzja organu pierwszej instancji narusza przepis art. 107 § 3 k.p.a. Jej uzasadnienie nie odnosi się bowiem w żaden sposób do formułowanych przez stronę odwołującą się twierdzeń i zarzutów w toku postępowania przed tym organem. Obowiązkiem organu było już na tym etapie postępowania wyjaśnienie przyczyn, z powodu których argumenty i twierdzenia strony nie zostały uwzględnione. Obowiązek ten wynika również z podstawowych zasad postępowania przytoczonych na wstępie. Ustalenie faktycznej powierzchni sprzedaży w obiekcie określonym we wniosku o ustalenie warunków zabudowy ma istotne znaczenie bowiem wskazane parametry techniczne budynku mogą wskazywać na rozbudowę wraz z nadbudową istniejącego budynku produkcyjnego z przeznaczeniem na działalność handlowo – usługową w odniesieniu do powierzchni sprzedaży w innym wymiarze niż odnosi się do tego organ I i II instancji. Oznacza to, że w przypadku gdy złożony wniosek o wydanie decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie obiektu handlowego odnosiłby się do powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, to postępowanie z takiego wniosku powinno być stosownie do art. 62 ust. 2 ustawy, zawieszone do czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jako, że brak jest podstaw do ustalania warunków zabudowy w drodze decyzji dla takiej inwestycji, a której lokalizacja musi wynikać z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( por. wyrok NSA z dnia 13 października 2009r., sygn.akt II OSK 1558/09 - nie publik., treść /w:/ orzeczenia.nsa. gov.pl); wyrok NSA z dnia 26 października 2011r., sygn. akt II OSK 1531/10, LEX nr 1084643). Okoliczność ta jest o tyle istotna, że ustawodawca w cyt. wyżej przepisie art.62 ust 2 u.p.z.p. odnosi się do obszaru objętego wnioskiem inwestora, co oznacza, że inwestowanie na terenach wymagających sporządzenia planu może nastąpić tylko na podstawie ustaleń planu. Wskazać należy za autorem Komentarza - Ustawa o planowanie i zagospodarowaniu przestrzennym (por. Z.Niewiadomski,. Komentarz, Wyd.C.H. Beck, W-wa 2005, s.510), że niedopełnienie w takiej sytuacji obowiązku zawieszenia postępowania i wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla takiego obszaru stanowi rażące naruszenie prawa, będące podstawą do stwierdzenia nieważności decyzji (art.156 § 1 pkt 2 k.p.a.). Stąd też w przypadku przedmiotowej inwestycji - objętej wnioskiem inwestora z dnia [...] kwietnia 2009 r., podstawowe znaczenie ma określenie faktycznej powierzchni sprzedaży planowanego przedsięwzięcia, zgodnie z definicją "powierzchni sprzedaży" zamieszczoną w art. 2 pkt 19 u.p.z.p., w myśl której pod pojęciem tym rozumieć należy: tę część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno- użytkową, przeznaczonego do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów (bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.). Zgodnie z wyrażoną w art. 7 k.p.a. zasadą prawdy obiektywnej organy administracji zobowiązane są do podejmowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, gdyż tylko wyczerpujące zbadanie wszystkich okoliczności faktycznych związanych z określoną sprawą pozwala stworzyć jej rzeczywisty obraz a w efekcie końcowym zastosować odpowiedni przepis prawa. Realizacja zasady prawdy obiektywnej pozostaje w ścisłym związku z zasadą praworządności (art. 6 k.p.a.). Działanie na podstawie przepisów prawa (prawidłowo stosowanego) jest bowiem możliwe tylko wtedy gdy zostanie prawidłowo ustalony stan faktyczny sprawy. Należyte zrealizowanie zasady prawdy obiektywnej ma zaś zapewnić dyrektywa proceduralna zawarta w art. 77 k.p.a., według której organ prowadzący postępowanie obowiązany jest podjąć ciąg czynności mających na celu zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodnego. Zachowanie wymagań określonych w rozdziale 4 Działu II k.p.a. nie jest pozostawione uznaniu organu, lecz stanowi jego bezwzględny obowiązek niezależnie od rodzaju postępowania czy treści i wagi przeprowadzanego dowodu. Organ zobowiązany jest do wzięcia pod rozwagę wypowiedzi strony i obligowany jest ustosunkować się do tych wypowiedzi. Takie ustosunkowanie się jest szczególnie potrzebne wówczas, gdy dla poparcia swych wypowiedzi strona powołuje określone dowody. Ocena zebranego materiału dowodowego i wyczerpujące wyjaśnienie przesłanek dokonanego rozstrzygnięcia powinny znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. Z akt sprawy wynika jednoznacznie, że powyższe wymogi nie zostały spełnione, co prowadzić musiało do stwierdzenia, że w postępowaniu administracyjnym naruszono przepisy art. 6, art. 7, art. 77 i 107 k.p.a., w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Rozpatrując ponownie niniejszą sprawę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze winno mieć na względzie tak ustalenia wynikające z niniejszego wyroku, jak i treść wniosku wraz z załączoną dokumentacją określającą parametry - charakterystykę zamierzonej inwestycji, jak i przełożenie tych danych do wydanej przez Burmistrza Miasta decyzji z dnia [...] grudnia 2009., Nr [...] o warunkach zabudowy (...). Zarzuty postępowania dotyczące niewyjaśnienia elementarnych w sprawie okoliczności odnoszą się do postępowania przed organem I jak i II instancji. Z uwagi na powyższe sąd uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a. W pkt II wyroku orzeczono na podstawie art. 152 p.p.s.a. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a Rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów postępowania znajduje oparcie w art. 200 oraz art. 205 § 2 p.p.s.a. w związku z § 1 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 221, poz. 2193).