II SA/Go 375/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grażyna Staniszewska /spr./ Sędziowie Sędzia WSA Jacek Jaśkiewicz Sędzia WSA Anna Juszczyk – Wiśniewska Protokolant sekr. sąd. Agata Przybyła po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 września 2009 r. sprawy ze skargi W.D. i G.D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Decyzją z dnia [...] stycznia 2009r. znak: [...] Burmistrz ustalił dla G.M. i W. małżonków D. opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...], o powierzchni 1.204 m2, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i w związku z jej zbyciem, co stanowi kwotę 4. 458, 00 zł oraz orzekł, że opłata winna być uiszczona na wskazane konto Gminy w terminie 14 dni, od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna. Decyzja wydana została na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DZ.U. z 2003r. nr 80 poz. 717 ze zm.) –zwana dalej ustawą oraz art. 104 k.p.a. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że uchwałą nr XXXVI/343/2006 z dnia [...] stycznia 2006r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części terenów w obrębie geodezyjnym [...] oraz w obrębie geodezyjnym [...] Rada Miejska ustaliła 20 % stawkę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy. W wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego działka nr [...], a stanowiąca własność G.M. i W. małżonków D., oznaczona została w części jako teren, którego podstawowym przeznaczeniem jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, przeznaczenie dopuszczalne to nieuciążliwa działalność usługowa lub rzemieślnicza prowadzona jako towarzysząca podstawowej funkcji mieszkaniowej na nieruchomości, w części jako las, natomiast w pozostałej części - pod wewnętrzną drogę lokalną. Uchwalenie planu zmieniło przeznaczenie wskazanej powyżej nieruchomości. Decyzją z dnia [...] czerwca 2006r. Burmistrz zatwierdził podział nieruchomości - działki nr [...]. W wyniku podziału powstała działka o numerze ewidencyjnym [...] oraz działka o numerze ewidencyjnym [...] - która jako droga gminna, za odszkodowaniem, przeszła na rzecz Gminy. Uchwałą nr IX/103/2007 z dnia [...] sierpnia 2007r. Rada Miejska uchwaliła zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmujący m.in. teren części działki nr [...]. W wyniku uchwalenia zmiany uchwały część działki nr [...] oznaczona jako las, przeznaczona została pod zabudowę mieszkaniową o niskiej intensywności. Decyzją z dnia [...] stycznia 2008r. zatwierdzony został podział działki nr [...], na działki o numerach -[...]. Działka nr [...] nie została objęta zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego wskazaną na wstępie Uchwałą z dnia [...] stycznia 2006r. nr XXXVI/343/2006. W dniu [...] marca 2008r. G.M. i W. małżonkowie D. dokonali sprzedaży działki nr [...]. Dalej wskazano, że we wszczętej przez organ sprawie o ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, sporządzony został operat szacunkowy, z którego wynika, że wartość nieruchomości - działki nr [...] po uchwaleniu planu wzrosła o 22. 290,00 zł. Tym samym przy zastosowaniu 20% stawki, wynikającej ze wskazanej powyżej uchwały nr XXXVI/343/2006 z dnia [...] stycznia 2006r, opłata jednorazowa z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi 4.458,00zł. Od powyższej decyzji W.D. i G.D. wnieśli odwołanie. Strony zarzuciły, iż pomimo zgłoszenia w toku postępowania administracyjnego zarzutów do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, organ administracyjny do nich się nie ustosunkował. W operacie szacunkowym przyjęto, że nieruchomość jest wyposażona w sieć energetyczną i wodociągową, co nie odpowiada stanowi faktycznemu. Nadto rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił czynników wpływających na obniżenie wartości nieruchomości, takich jak usytuowanie w pobliżu przedsiębiorstwa produkcyjnego oraz anteny telefonii komórkowej. Odwołujący się zarzucili również, że rzeczoznawca nie odniósł się do cen transakcyjnych występujących w gminie ., które - ich zdaniem - są relatywnie niższe od cen występujących w powiecie .. Decyzją z dnia [...] lutego 2009r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ wskazał, że w sprawie zaistniały wszystkie warunki, o których mowa w art. 36 ust. 4 ustawy do wydania decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Dalej organ podniósł, że okoliczność wzrostu wartości nieruchomości spowodowana uchwaleniem planu nie jest w sprawie kwestionowana, spór dotyczy natomiast oszacowania wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego - po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokonując oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, organ stwierdził że istniejące w nim wady, dotyczące stanu faktycznego nieruchomości, nie miały wpływu na ustalenie wartości nieruchomości, zatem nie miały wpływu na treść rozstrzygnięcia decyzji, a wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego w tym zakresie organ uznał za spójne i logiczne. Jako okoliczność wskazującą na poprawne określenie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, organ wskazał fakt sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przez skarżących za kwotę 30.000,00 zł. Przyjęte metody szacowania nieruchomości, jak również sposób ich zastosowania i opis wyniku ustalenia wartości nieruchomości uznany został za prawidłowy, spójny i logiczny. Od powyższej decyzji W.D. i G.D. wnieśli skargę. W ocenie skarżących zarzucone uchybienia, którymi dotknięty jest operat szacunkowy były istotne. Skarżący zarzucili, że organ odwoławczy nie uzasadnił dlaczego zarzuty skarżących uznał za nie mające wpływu na ustalenie wartości nieruchomości, nadto nie wyjaśnił w jakim materiale dowodowym mają oparcie wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego. Pomimo tego, że w operacie przyjęto wadliwe założenia dotyczące doboru działek, organ II instancji uznał, że operat wymogom odpowiada. Skarżący zarzucili również, że biegły nie uwzględnił w operacie transakcji sprzedaży sąsiedniej nieruchomości, której cena za 1m2 wyniosła 15, 00 zł. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Skarga okazała się w części zasadna. W sprawie pozostała poza sporem okoliczność, iż zaistniały wszystkie warunki, o których mowa w art. 36 ust. 4 ustawy do ustalenia skarżącym opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...]. Stosownie do treści wskazanego powyżej przepisu ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 6 wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, którego przedmiotem jest zbycie nieruchomości. W wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego część terenów w obrębie geodezyjnym [...] oraz w obrębie geodezyjnym [...] - uchwała Rady Miejskiej nr XXXVI/343/2006 z dnia [...] stycznia 2006r. - nastąpiła zmiana przeznaczenia terenu obejmującego m.in. działkę nr [...]. Nieruchomość ta zakwalifikowana dotąd jako grunt rolny, oznaczona została jako teren, którego podstawowym przeznaczeniem jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, przeznaczenie dopuszczalne to nieuciążliwa działalność usługowa lub rzemieślnicza prowadzona jako towarzysząca podstawowej funkcji mieszkaniowej. W dniu [...] marca 2008r. skarżący dokonali sprzedaży działki nr [...]. W tych okolicznościach sprawy Burmistrz zasadnie postanowił o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu oraz po jego uchwaleniu dokonał rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym. Skarżący kwestionują ustalenia faktyczne, które legły u podstaw wyliczenia przez rzeczoznawcę opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - renty planistycznej, a zgłoszone przez nich zarzuty okazały się częściowo zasadne. Należy w tym miejscu zwrócić uwagę, na szczególne znaczenie w sprawie o ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu nieruchomości, o której mowa w art. 34 ust. 4 ustawy, dowodu w postaci operatu szacunkowego. Jego szczególna rola polega na tym, że jako dokument sporządzony przez osobę posiadającą wiedzę specjalną, obrazuje stan faktyczny i stan prawny nieruchomości, a nadto w oparciu o dane przedstawione przez osobę sporządzającą - określa wartość nieruchomości. Operat szacunkowy jest dowodem o zasadniczym znaczeniu w sprawie o ustalenie renty planistycznej. Przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego jest niezbędnym elementem postępowania wyjaśniającego w postępowaniu opartym na przepisie art. 34 ust. 4 ustawy, bez przeprowadzenia tejże czynności procesowej ustalenie opłaty nie jest możliwe. Jednakże należy pamiętać, że operat szacunkowy, podobnie jak każdy inny dowód w sprawie, podlega ocenie organu rozstrzygającego sprawę. Ocena ta dokonywana jest pod względem jego poprawności formalnej oraz rzetelności. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego regulują przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (DZ.U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) oraz wydane na podstawie art. 159 tejże ustawy rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r.w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DZ.U z 2004r. Nr 207 poz. 2109). W tezie pierwszej wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2008r, sygn. akt II OSK 2012/06, Sąd stwierdził cyt: "Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DZ.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu czynników korygujących". Zaprezentowane powyżej stanowisko należy uznać za całkowicie aktualne na tle rozpatrywanej sprawy. Analiza treści sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego dowodzi, iż nie spełnia on wymogu rzetelności, a stwierdzone uchybienia mogą mieć wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. Na stronie piątej operatu w punkcie 3.3. Stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury, rzeczoznawca stwierdził, że teren jest wyposażony w sieci infrastruktury technicznej i komunalnej: sieć energetyczna i wodociągowa. Również na stronie 9 w punkcie 6.1 Opis i charakterystyka nieruchomości, stwierdzono, że wyceniana nieruchomość jest wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej -wodę i energię. Podobne stwierdzenia zawarto na stronie 12 operatu w punkcie 6.7. Na stronie siódmej w punkcie 5. 1 Rodzaj i obszar rynku. Okres badania rynku, stwierdzono, że badaniem objęto rynek nieruchomości gruntowych rolnych przeznaczonych i wykorzystywanych na cele rolnicze oraz nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę usługową z możliwością zabudowy mieszkaniowej. W piśmie z dnia [...] maja 2008r. skarżący wyjaśniali, iż w rzeczywistości nieruchomość będąca przedmiotem wyceny nie posiada uzbrojenia w sieć energetyczną i wodociągową. Nadto zarzucili, że wyceniana działka nie została przeznaczona pod zabudowę usługową. W piśmie z dnia [...] czerwca 2008r, ustosunkowując się do zgłoszonych przez strony zastrzeżeń, rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że na działce [...] nie ma sieci energetycznej i wodociągowej, jest ona dostępna z ulicy [...], a właściciele indywidualnie występują do dysponentów sieci z wnioskiem o określenie warunków przyłączenia. Zawarte w punkcie 5.1 stwierdzenie dotyczące rodzaju nieruchomości poddanych badaniom, rzeczoznawca wyjaśnił w ten sposób, iż w tym zakresie wystąpił błąd pisarski oraz wskazał na prawidłową treść zdania. Rzeczoznawca ustosunkował się również do pozostałych uwag zgłoszonych przez skarżących w piśmie z dnia [...] maja 2008r, a złożone w tym zakresie wyjaśnienia należy uznać za logiczne i spójne. W oparciu o sporządzony do sprawy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia rzeczoznawcy zawarte w piśmie z dnia [...] czerwca 2008r. organ administracyjny wydał decyzję o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Należy jednak zwrócić uwagę, że ustalenia organu administracyjnego w zakresie braku wpływu zaistniałych w operacie szacunkowym uchybień na końcowy wynik postępowania administracyjnego, są dowolne. Dotyczy to głównie stwierdzeń zawartych w punktach 3.3., 6.1, 6.7., w których mowa jest o wyposażeniu nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej w postaci sieci wodociągowej i energetycznej. W piśmie z dnia [...] czerwca 2008r. rzeczoznawca opisał rzeczywisty stan nieruchomości w tym zakresie, ale nie wypowiedział się czy w związku z takim stanem rzeczy wartość nieruchomości ustalona w operacie szacunkowym nie uleganie zmianie, innymi słowy - czy pomimo, że nieruchomość nie jest wyposażona w sieć energetyczną i wodociągową, tak jak przyjęto w operacie, jej wartość, w stosunku do wartości wynikającej z operatu - nie ulegnie zmianie. Nadto przedstawiając we wskazanym powyżej piśmie rzeczywisty stan nieruchomości, rzeczoznawca nie wypowiedział się, czy stan ten można - ewentualnie -zakwalifikować jako nieruchomość posiadającą uzbrojenie w sieć energetyczną i wodociągową. Powyższe okoliczności, w ocenie Sądu, mogą mieć istotne znaczenie w sprawie, albowiem, jak wynika z punktu 6.10 operatu stopień wyposażenia w urządzenia techniczne i komunalne ma kapitalne znaczenie dla określenia wartości nieruchomości (wartość wskaźnika korygującego - 0,40). Analiza treści operatu szacunkowego wskazuje, że wbrew twierdzeniom skarżących zawartym w odwołaniu, w operacie ujęte zostały transakcje, które miały miejsce w gminie. W myśl art. 80 k.p.a. organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Wynikająca z przytoczonego powyżej przepisu zasada swobodnej oceny dowodów jest podstawową zasadą postępowania dowodowego. W nauce podkreśla się, że swobodna ocena dowodów, aby nie przekształciła się w samowolę, musi być dokonana zgodnie z normami prawa procesowego oraz zachowaniem określonych reguł tej oceny. W ocenie Sądu w rozpatrywanej sprawie doszło do naruszenia wynikającej z art. 80 zasady swobodnej oceny dowodów. Konstatacja organów obydwu instancji, że uchybienia zawarte w operacie szacunkowym nie mają wpływu na ustaloną wartość nieruchomości oraz, że noszą one jedynie charakter drobnych uchybień formalnych, nie ma oparcia w zgromadzonych materiale dowodowym, albowiem autor operatu szacunkowego, czyli osoba posiadająca wiadomości specjalne w danej dziedzinie, nie wypowiedział się co do charakteru tychże uchybień oraz ich ewentualnego wpływu na końcowy wynik sprawy. Nadto należy zauważyć, że organ administracyjny nie uzasadnił wnikliwie swego stanowiska w powyższym zakresie. Uzupełnienie zgromadzonego materiału dowodowego we wskazanym zakresie może nastąpić w ramach dyspozycji przepisu art. 136 k.p.a. Z powyższych względów, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1"c" ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (DZ.U. z 2002r. nr 153 poz. 1270 ze zm.), Sąd orzekł jak w punkcie l sentencji wyroku. Orzeczenie zawarte w punkcie II sentencji wyroku zostało wydane na podstawie art. 152 tejże ustawy.