II SA/Go 384/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp. w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Bohdanowicz (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Ireneusz Fornalik,, Asesor WSA Anna Juszczyk - Wiśniewska, Protokolant Anna Paprocka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 listopada 2005 r. sprawy ze skargi L. i W.W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy z [...] r. nr [...], II. określa, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] listopada 2004r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia [...] września 2004r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia W. i L.W. jednorazowej opłaty w kwocie 26.010 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą i uchwaleniem planu miejscowego dla działki Nr [...] położonej [...] na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późń. zm.). W uzasadnieniu organ podał, że dla działek położonych [...], stanowiących własność W. i L.W., w dniu [...] lutego 2003r. został uchwalony przez Radę Gminy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zmieniający przeznaczenie terenu z funkcji rolniczego użytkowania pod budownictwa mieszkaniowe jednorodzinne z dopuszczeniem nieuciążliwych usług towarzyszących, a jednocześnie ustalający stawkę procentową opłaty od wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30 %. Uchwała ta o numerze [...] została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Nr 18, poz. 327 z 2003r. Na wniosek właścicieli nieruchomości w dniu [...] listopada 2003r. Wójt Gminy decyzją [...] zatwierdził projekt podziału działki oznaczonej numerem ewidencji gruntów [...]. W wyniku podziału geodezyjnego wydzielonych zostało 16 działek oznaczonych numerami od [...] do [...]. Oszacownie wartości nieruchomości gruntowej przed i po zamianie funkcji terenu w planie miejscowym dla określenia wzrostu wartości nieruchomości w celu naliczenia opłaty jednorazowej nastąpiło przez rzeczoznawcę majątkowego Z.K.. I tak datę, na którą określono wartość nieruchomości przed uchwaleniem zmian w planie miejscowym organ przyjął [...] lutego 2003r., a data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stanu nieruchomości po uchwaleniu zmian w planie zagospodarowania przestrzennego to [...] lutego 2003r. I tak wartość nieruchomości sprzed zmiany planu zdaniem biegłego wynosiła 91.980 zł wg poziomu cen na dzień zbycia nieruchomości i 250.320 zł po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego określona wg poziomu cen na dzień zbycia nieruchomości. Stąd też wysokość opłaty planistycznej dla działki nr [...] wg wyżej wymienionego przepisu wynosi w stosunku do działek zbytych 26.010 zł. W ocenie organu II instancji wydana decyzja jest zgodna z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Zgodnie z jego brzmieniem, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy i jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Przepis art. 37 ust. 1 w/w ustawy stanowi, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży. W skardze do Sądu małżonkowie W. zaskarżając przedmiotową decyzję wnieśli o jej uchylenie w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Decyzji zarzucili, iż w przyjętej przez rzeczoznawcę wycenie uwzględniono daty [...] luty jako daty sprzed i po zmianie planu, gdy tymczasem ustawodawca wyznaczył ocenę wartości nieruchomości na dzień jej sprzedaży Nadto przedmiotowa działka była obciążona prawem użytkowania na rzecz G.E.K., co znacznie obniżało wartość spornych działek. Dopiero aktem notarialnym z dnia [...] grudnia 2003r. uprawniona zrzekła się swego prawa w zamian za darowanie przez skarżących jednej z działek o numerze [...]. W ocenie skarżących nie powinni oni ponosić opłaty planistycznej od powierzchni tejże działki, bowiem nie osiągnęli oni żadnego dochodu, a przekazali grunt nieodpłatnie w zamian za zrzeczenie się prawa użytkowania. Wycenie skarżący zarzucili także, że powierzchnia stanowiąca podstawę do wyliczenia opłaty planistycznej dla spornej nieruchomości przyjęta przez rzeczoznawcę jest błędna. Biorąc pod uwagę wszystkie sprzedane działki, a tylko takie mogą być podstawą naliczenia opłaty, łączna powierzchnia daje sumę 18862 m kwadratowe. Do tej wartości doliczyć należy 9/13 udziałów w działce o nr [...] stanowiącej drogę dojazdową do sprzedanych działek tj. 2753 m kwadratowe. Łączna powierzchnia, od której naliczona winna być opłata to 21615 m kwadratowego, a nie jak wskazał biegły 22995 m kwadratowego nawet przy przyjęciu, iż darowizna powinna też być wliczona do stosownego rozliczenia. Jednocześnie skarżący podnieśli, że nie zgadzają się z biegłym, iż tak bardzo wzrosły ceny działek po zmianie planu tym bardziej, że biegły wziął pod uwagę transakcje nie tylko z [...], ale także innych miejscowości, gdzie ziemia ma wyższą wartość. Na tę okoliczność przedstawili opinię innego rzeczoznawcy to jest K.M.. Zarzucili także, że organ naruszył art. 7, 9 i 10 kpa poprzez naruszenie zasad postępowania administracyjnego, iż organ nie uwzględniał interesu skarżących, a wyłącznie swój i nie dążył do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, nie informował o okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy, a nadto uniemożliwił stronie wypowiedzenie się co do zebranych materiałów. Zarzucili także, że tylko w 4 przypadkach organ zastosował 30 % opłatę od wzrostu wartości, a pozostałym właścicielom zastosował 20 % opłatę. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp. zważył co następuje: W dniu 11 lipca 2004r. weszła w życie ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717). Artykuły 36 ust. 4 i 37 regulują kwestie związane z wzajemnymi rozliczeniami pomiędzy gminą a właścicielem nieruchomości (użytkownikiem wieczystym) w związku ze zmianą wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu lub jego zmiany. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu nieruchomości z tym, że nie może być wyższa niż 30%. Przepisy te wyraźnie odnosiły się do przeniesienia własności nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży całej nieruchomości bądź jej części (zgodnie z treścią uchwały 5 sędziów NSA z dnia 17 maja 1999r. – OPK 17/98 –ONSA 1999/14/121 zachowując aktualność na gruncie ustawy z 27.III.2003r.). W treści określonej wyżej cytowaną ustawą artykuły 36 ust. 4 i 37 w części dotyczącej umowy sprzedaży jako jednego z warunków dla naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po uchwaleniu planu obowiązywały do [...] września 2004r., to jest do dnia wejścia w życie ustawy z dnia 28 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2004r. nr 141, poz. 1492). Ustawa ta w art. 10, dokonując zmiany wyżej wymienionych przepisów, umowę sprzedaży zastąpiła określeniem zbycia nieruchomości, co oznaczało każde przeniesienie własności nieruchomości bez precyzowania rodzaju umowy wyłącznie do określonego rodzaju zobowiązania. W przedmiotowej sprawie ta okoliczność ma istotne znaczenie, bowiem decyzja organu I instancji wydana została w dniu [...] września 2004r., a więc pod rządami pierwotnego tekstu ustawy, gdzie ustawodawca przeniesienie własności nieruchomości ograniczył wyłącznie do umów sprzedaży jako warunku dla naliczenia opłaty z tytułu wzrostu jej wartości. Skarżący natomiast działkę nr [...] w dniu [...] grudnia 2003r. darowali G.E.K. przy czym zarówno rzeczoznawca jak i organ dla obliczenia wartości wzrostu nieruchomości, jak i opłaty przyjęli tę działkę jako odpowiadającą warunkowi z art. 36 ust. 4 i 37 ustawy. W ocenie Sądu w tej części decyzja organu I instancji narusza prawo, a wobec braku w ustawie z dnia 28.XI.2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami ... przepisów przejściowych należy przyjąć, iż możliwość naliczenia opłaty od nieruchomości zbytej na podstawie umowy darowizny mogło mieć miejsce po 22 września 2004r. Jednocześnie Sąd podziela pogląd wyrażony w skardze a dotyczący działki nr [...] o powierzchni 0.3977 ha stanowiący drogę, w której to działce sprzedawane były udziały w częściach ułamkowych, a którą rzeczoznawca i organ przyjęli jako sprzedaną w całości dla obliczenia opłaty z tytułu wzrostu. W ocenie Sądu należało przyjąć sprzedane udziały jako część nieruchomości i w takiej samej proporcji obliczyć wzrost wartości nieruchomości i proporcjonalnie opłatę. Natomiast Sąd nie podzielił pozostałych zarzutów skargi, w szczególności co do operatu szacunkowego poza wyżej wymienionymi uwagami. Operat opracował Z.K., rzeczoznawca majątkowy, zgodnie z rozdziałem I – Określenie wartości nieruchomości działu IV Wycena nieruchomości ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. z 2004r. Dz. U. Nr 261, poz. 2603). Wbrew twierdzeniom skargi rzeczoznawca dokonując wyceny nieruchomości określił jej wartość – to jest wartość według stanu przed uchwaleniem planu lub jego zmianą i – wartość nieruchomości według stanu po uchwaleniu planu z tym, że w obydwu przypadkach wartość biegły ustalił według cen na dzień zbycia nieruchomości. Wartość nieruchomości liczył dla całej nieruchomości przed i po zmianie planu, natomiast wartość zbywanej lub zbytej działki liczył proporcjonalnie do wyliczonej wartości dla całej działki. Rzeczoznawca kierował się tym, że określał wartość nieruchomości w/g stanu z daty uchwalenia planu a poziomem cen z daty zbycia działki. Stosując metodę porównawczą (art. 153 wyżej cytowanej ustawy), biorąc pod uwagę nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, które były w obrocie na terenie gminy w okresie od [...] czerwca 2003r. do [...] listopada 2003r. kierował się kryteriami położenia i lokalizacji, przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego, powierzchnią działki, dojazdem i uzbrojeniem (art. 152 wyżej cytowanej ustawy). Skarżący nie godząc się z szacunkiem wartości nieruchomości, który był podstawą wydanej decyzji przedłożyli operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę K.M., który ich zdaniem wskazuje na zawyżenie wartości przedmiotowej nieruchomości w operacie przyjętej przez organy. Tego stanowiska Sąd nie podzielił i to z dwóch powodów. Operat skarżących zawiera wycenę tylko jednej z 20 działek, które powstały w wyniku podziału działki [...] o powierzchni 0.2113 ha, gdy tymczasem cała działka to 3.69 ha, stąd wybiorcze porównanie wyceny tylko jednej działki w stosunku do całości nie może stanowić porównania z wnioskiem, iż operat organu jest sporządzony wadliwie. Tym bardziej nie można podzielić stanowiska skargi, iż wycena rzeczoznawcy skarżących wykazuje na zbliżenie wyceny do ceny za jaką została sprzedana – skoro jest to różnica wynosząca 100 % (12.032 zł wycena rzeczoznawcy, a 6500 zł cena sprzedaży). Również za niezasadny należy uznać zarzut skargi tendencyjnego stosowania wysokości opłaty w stosunku do niektórych właścicieli w wysokości 20 %, a w stosunku do skarżących 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Różnica bowiem tych wysokości wynika z dwóch różnych uchwał Rady Gminy dotyczących dwóch różnych obszarów granic terenów objętych zmianą planu - to jest : - uchwały Rady Gminy z [...] grudnia 2002r. Nr [...] w sprawie zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy, która w § 4 ust. 2 zawiera opłatę za wzrost wartości nieruchomości 20 % i uchwały Rady Gminy z dnia [...] lutego 2003r. Nr [...] w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy w miejscowości [...], która w § 3 opłatę tą określiła w wysokości 30 %. W ocenie Sądu nie można w niniejszej sprawie mówić także o naruszeniu w toku postępowania administracyjnego zasad postępowania administracyjnego określonych w art. 8, 9 i 10 kpa. Nie mogą skarżący powoływać się na nieznajomość prawa i brak informacji w tym zakresie ze strony organu skoro uchwała Rady Gminy w sprawie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego z dnia [...] lutego 2003r. (cytowana wyżej), stanowiąca prawo miejscowe, została opublikowania w Dzienniku Urzędowym Województwa z 2003r. Nr 18 poz. 327. Nie mogą także skarżący powoływać się na nie zapewnienie im czynnego udziału w sprawie skoro zostali zawiadomieni o wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie (karta 5 akt adm.) w dniu [...] lipca 2004r. Umożliwiono skarżącym zapoznanie się z dowodem, który w niniejszej sprawie miał podstawowe znaczenie to jest z operatem szacunkowym, wreszcie zawiadomiono o zakończeniu postępowania dowodowego. Zaginięcie pisma z zastrzeżeniami do operatu szacunkowego, o którym skarżący podnoszą w skardze nie miało w sprawie znaczenia, które wpływałoby na wynik rozstrzygnięcia w sprawie. Naruszenie art. 36 ust. 4 i 37 ustawy z dnia 27.III.2003r. z 28.XI.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w brzmieniu sprzed nowelizacji, było podstawą uchylenia zaskarżonej decyzji i ją poprzedzającej Wójta Gminy z mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2003r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Na podstawie art. 152 tej ustawy Sąd określił, iż zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. O kosztach Sąd nie orzekł wobec braku stosownego wniosku do zamknięcia rozprawy (art. 210 § 1 wyżej cytowanej ustawy).