II SA/Go 395/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Adam Jutrzenka-Trzebiatowski Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Wieczorek Sędzia WSA Grażyna Staniszewska (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Agata Przybyła po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 października 2016 r. sprawy ze skargi J.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. Decyzją z dnia [...] stycznia 2016 r. nr [...] Wójt Gminy ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie, rozbudowie oraz nadbudowie budynku gospodarczego położonego na działce nr ewid. [...]. W sentencji decyzji organ wskazał, że funkcją zabudowy i zagospodarowania terenu jest zabudowa zagrodowa. Teren nie jest objęty obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, ani obowiązkiem jego sporządzenia. Następnie w punkcie 4 rozstrzygnięcia organ określił warunki i wymagania kształtowania ładu przestrzennego, w ppkt 4.3. wskazując, że dopuszcza się sytuowanie planowanej zabudowy na granicy z działkami [...]. Organ określił warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi, przyrody i krajobrazu, wskazując w ppkt 5.1., że inwestycja nie zalicza się do mogących pogorszyć stan środowiska. W punkcie 6 zawarto rozstrzygnięcie w zakresie wymogów ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, podnosząc w ppkt 6.1., że teren i obiekt zamierzenia inwestycyjnego nie jest objęty wymaganiami w zakresie dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. W punkcie 7 sentencji zawarto postanowienia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej. Organ określił wymagania dotyczące interesów osób trzecich, a rozstrzygnięcie w tym zakresie zawarł w punkcie 8. Odnośnie ochrony terenu według przepisów odrębnych, w punkcie 9 organ stwierdził, że teren nie jest narażony na niebezpieczeństwo osuwania się mas ziemnych oraz nie jest terenem górniczym. Organ odniósł się do sposobu wyznaczenia terenu inwestycji (pkt 10) oraz do wyników analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania danego terenu (pkt 11). W uzasadnieniu organ wskazał, że wnioskiem z dnia [...] kwietnia 2015 r. S. i D.F. zwrócili się o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie, rozbudowie praz nadbudowie budynku gospodarczego położonego na działce nr [...]. Dla terenu objętego inwestycją nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Obiekt budowany, którego dotyczy przedmiotowa decyzja o ustaleniu warunków zabudowy stanowi samowolę budowalną, natomiast w świetle wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 grudnia 2007 r. sygn. akt P 37/ 06 zgodność samowolnie wybudowanego obiektu budowlanego z porządkiem planistycznym (co jest warunkiem legalizacji) może być stwierdzona również decyzją o warunkach zabudowy, uzyskaną przez inwestora także po wszczęciu postępowania w trybie art. 48 Prawa budowanego. Organ podniósł, że decyzją z dnia [...] czerwca 2015 r. Wójt Gminy ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Na skutek odwołania wniesionego przez K.K. sprawę rozpatrywało Samorządowe Kolegium Odwoławcze, które decyzją z dna [...] września 2015 r. uchyliło decyzję organu I inst. i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania. Na wezwanie Wójta Gminy z dnia [...] pażdziernika 2015 r. wnioskodawcy uzupełnili wniosek o ustalenie warunków zabudowy o brakujące elementy. Dalej organ wskazał, że w celu ustalenia wymagań nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczono wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Obszar analizowany wyznaczono w promieniu około 105 m od granic terenu objętego wnioskiem - zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z przeprowadzonej analizy wynika, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki gospodarcze oraz garażowe (stanowiące zabudowę uzupełniającą dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej zlokalizowanej na analizowanym obszarze) z dachami dwuspadowymi bądź też z dachem jednospadowym. Budynki z dachami dwuspadowymi znajdują się na działkach nr ewid. [...], natomiast z dachem jednospadowym na działce nr ewid. [...]. Ze względu na konieczność odprowadzania wód opadowych na teren własnej nieruchomości, przyjęto dach jednospadowy. Wysokość elewacji frontowej dla wnioskowanej inwestycji ustalono jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Ustalono wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki (do 13 % ) oraz ustalono wskaźnik powierzchni zabudowy uwzględniając istniejącą już zabudowę (do 27 %). Organ wskazał, że planowana inwestycja zlokalizowana będzie na granicy z działkami nr ewid. [...] i dotyczy budynku, który jest posadowiony na granicy działek. Dopuszczenie takiej możliwości powoduje, że realizacja inwestycji jest możliwa, a przy tym przyczyni się do kontynuacji parametrów istniejącego budynku i nie zakłóci ładu przestrzennego obszaru. Ponadto w obszarze analizowanym znajdują się już budynki gospodarcze zlokalizowane na granicy działek, np. na działce nr [...]. Dalej organ podniósł, że wprawdzie wnioskodawcy określili wysokość budynku objętego inwestycją - do 12 m, jednak z przeprowadzonej analizy urbanistycznej wynika, że wysokość budynków zlokalizowanych w obszarze analizowanym wynosi maksymalnie 10 m i taką maksymalną wysokość budynku przyjęto w decyzji. Odnosząc się do stanowiska J. i K.K. organ zauważył, że decyzja określa wysokość budynku jako jedną kondygnację. Organ wywodził, że działka na której ma zostać zlokalizowana przedmiotowa inwestycja przylega do drogi gminnej wobec czego organem właściwym do uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy, stosownie do treści art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p., jest Wójt Gminy. Projekt decyzji został przekazany do wydziału budownictwa, inwestycji, gospodarki przestrzennej i dróg Urzędu Gminy i został uzgodniony pozytywnie. Od powyższej decyzji J. i K.K. wnieśli odwołanie. Skarżący wyrazili sprzeciw wobec lokalizacji inwestycji na granicy działek stanowiących ich własność – tj. działek nr [...]. Podnieśli, że ustalona lokalizacja budynku będzie utrudniać ewentualną zabudowę mieszkaniową na ich nieruchomości, zmniejszy naturalne oświetlenie. Zarzucili, że przyjęte rozwiązanie techniczne dotyczące dachu budynku gospodarczego spowoduje zawilgocenie terenu ich działki. Według skarżących w obszarze analizowanym znajdują się budynki gospodarcze na terenie działek (a nie przy granicy), z wyjątkiem działek [...], ale są to budynki zbudowane po 1945 r. Zdaniem skarżących budynek należy zlokalizować w odległości 1,5 m od granicy z ich nieruchomością. Decyzją z dnia [...] marca 2016 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu I inst. W uzasadnieniu organ wskazał, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W sprawie spełniony został warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1. Teren planowanej inwestycji stanowi użytki rolne zabudowane oraz grunty orne. Na terenie objętym analizą znajduje się zabudowa mieszkalna jednorodzinna z zabudową towarzyszącą w postaci budynków gospodarczych bądź też garażowych np. na działkach nr ewid. [...] oraz zabudowa zagrodowa np. na działce nr ewid. [...]. Dalej organ wskazał, że w sprawie dokonano uzgodnienia, o którym mowa w art. 53 ust. 4 pkt 9 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. w zakresie uzgodnienia decyzji z zarządcą drogi. Z treści decyzji oraz z adnotacji znajdującej się na projekcie decyzji wynika, że projekt decyzji uzgodniono pozytywnie w zakresie terenów przyległych do pasa drogowego dróg gminnych. Organ podniósł, że w orzecznictwie sądowym wyrażony został pogląd, zgodnie z którym sytuowanie budynku na granicy nieruchomości jest dopuszczalne. Dopuszczalność rozstrzygnięcia o tej treści wynika z § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DZ.U. nr 75 poz. 690), zwane dalej rozporządzeniem. Realizacja przedmiotowej inwestycji przyczyni się kontynuacji parametrów istniejącego budynku i nie zakłóci ładu przestrzennego wnioskowanego obszaru. Ponadto w obszarze analizowanym znajdują się już budynki gospodarcze zlokalizowane na granicy działek, np. na działce [...]. Konkludując organ stwierdził, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazuje, że organ uwzględnił wszystkie wymogi wynikające z przepisów prawa mających w sprawie zastosowanie. Od powyższej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego J.K. wniosła skargę. Skarżąca zarzuciła naruszenie prawa procesowego: art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 kpa, które doprowadziło do błędnego przyjęcia, że znajdujące się w obszarze analizowanym działki umożliwiają zabudowę przy granicy budynkiem o określonych gabarytach, podczas gdy przyjęte do analizy działki nie są zabudowane budynkami w całości w obrębie obszaru analizowanego lub są ruinami; art. 107 § 3 w zw. z § 3, § 4, § 5, § 6, § 7, § 8 rozporządzenia poprzez brak dokładnej analizy zabudowy w obszarze analizowanym, które doprowadziło do błędnego uznania, że możliwa jest zabudowa w granicy działki budynkiem o określonych gabarytach, podczas gdy przyjęte do analizy działki nie posiadają budynków znajdujących się w całości w obrębie obszaru analizowanego lub są ruinami; art. 10 kpa; art. 106 kpa w zw. z art. 53 ust. 5 u.p.z.p. poprzez nieprawidłowe uzgodnienie warunków zabudowy z Zarządcą Dróg Miejskich; 138 § 2 kpa, 105 kpa poprzez jego niezastosowanie przez organ I inst. przy ponownym rozpoznaniu sprawy wobec wszczęcia w dniu [...] listopada 2015 r. drugiego postępowania na podstawie tego samego wniosku z dnia [...] kwietnia 2015 r. W ramach zarzutu naruszenia prawa materialnego skarżąca zarzuciła naruszenie: art. 54 pkt 2 u.p.z.p. w zakresie ustalenia wysokości budynku gospodarczego oraz kąta nachylenia dachu, które mogą doprowadzić do odprowadzania wód opadowych na nieruchomość skarżącej; art. 60 ust. 1 w zw. z art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p. poprzez błędne uznanie, że został spełniony warunek uzgodnienia projektu decyzji z zarządcą drogi; art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 2 ust. 1 u.p.z.p. poprzez błędną wykładnię przepisu i uznanie, że został spełniony warunek dobrego sąsiedztwa; art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. poprzez błędne uznanie, że decyzja jest zgoda z przepisami odrębnymi; § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez nieprawidłowe i nierzetelne przeprowadzenie analizy funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu, mimo wskazań zawartych w decyzji SKO z dnia [...] listopada 2014 r.; § 12 ust. 2 rozporządzenia poprzez błędne przyjęcie, że przepis ten ma zastosowanie wprost do tej sprawy; § 12 ust. 3 rozporządzenia poprzez niezachowanie minimalnej odległości planowanej inwestycji od granicy sąsiednich działek nr [...], co prowadzi do naruszenia § 271 – § 273 rozporządzenia. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( t.j. Dz.U. 2014.1647. ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zgodnie natomiast z art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U 2012.270. ze zm., powoływanej dalej jako p.p.s.a.) wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Sądowa kontrola legalności zaskarżonych decyzji administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazało niezasadność zarzutów skargi. W pierwszej kolejności warto zwrócić uwagę na charakter decyzji o warunkach zabudowy. Artykuł 64 ust. 1 w zw. z art. 56 u.p.z.p. stanowi, że właściwy organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Oznacza to, że decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją związaną. Jeśli wniosek o ustalenie dotyczy inwestycji, której lokalizacja pozostaje w zgodzie z przepisami u.p.z.p. oraz z unormowaniami przewidzianymi w przepisach szczególnych, jak również czyni zadość warunkom formalnym, organ właściwy w sprawie winien wydać decyzję pozytywną. Po myśli art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w tym przepisie warunków. W punkcie 1 art. 61 ust. 1 ustawodawca wprowadził wymóg zachowania tzw. dobrego sąsiedztwa stanowiąc, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, powinna być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru), a w dalszej kolejności architektonicznym (ukształtowanie obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. W celu ustalenia faktycznych rozwiązań urbanistycznych istniejących na terenie sąsiadującym z nieruchomością na której planowane jest wnioskowane przedsięwzięcie, organ wyznacza wokół danej nieruchomości obszar w granicach którego przeprowadza analizę funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1). Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (DZ.U. z2003 r. Nr 164 poz. 1588). Wskazać przyjdzie, że analiza akt sprawy doprowadza do wniosku, iż obszar analizowany został prawidłowo wyznaczony, a przeprowadzone w jego granicach badanie wymogów, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1, odpowiada standardom wyznaczonym przez przepisy prawa. Trzeba zaznaczyć, że kontrolowana decyzja dotyczyła inwestycji będącej przedmiotem postępowania legalizacyjnego. Postanowieniem z dnia 15 stycznia 2015 r., wydanym na podstawie art. 48 ust. 2 i ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nałożył na D.F. obowiązek przedstawienia zaświadczenia o zgodności samowolnie wykonywanych robót budowanych na budynkach gospodarczych usytuowanych na działce nr [...] z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Osią sporu w badanej sprawie była możliwość ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, która jest zlokalizowana na granicy poszczególnych nieruchomości, czyli bezpośrednio na granicy działek o numerach ewid. [...] (na której obiekt jest posadowiony) oraz działek o numerach [...] (stanowiących własność skarżącej). W tym miejscu należy wskazać na przepis § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DZ.U. Nr 75 poz. 690), zgodnie z którym jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż: 1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy, 2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy. W myśl ust. 2 sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przytoczony przepis § 12 ust. 2 dopuszcza możliwość lokalizacji budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli wynika to ustaleń planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy. Podnieść należy, że rozstrzygając kwestię lokalizacji obiektu budowlanego, w kontekście przytoczonego § 12 ust. 2 rozporządzenia, organ winien kierować się potrzebą zachowania ładu przestrzennego oraz kontynuacji zastanego sposobu zabudowy. Jedynie względy podyktowane zachowaniem ładu przestrzennego dają organowi podstawę do zawarcia w decyzji zapisu przewidującego możliwość usytuowania obiektu na granicy z działką skarżącej. Innymi słowy, pomimo jednoznacznego brzmienia § 12 ust. 2 w.w. rozporządzenia, organ ustalający warunki zabudowy, rozpatrując wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla obiektu usytuowanego bezpośrednio przy granicy z działką sąsiednią, winien kierować się jedynie kryteriami wynikającymi z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu – pkt 8.3.2., stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji organu I inst., wynika, że w obszarze analizowanym budynki gospodarcze usytuowane na granicach działek zlokalizowane są na działkach nr ewid. [...]. Przedstawione dane znajdują potwierdzenie w treści załącznika graficznego, z którego wynika, że na działce nr [...], bezpośrednio na granicy z działką nr [...] posadowiony jest budynek, podobnie – na działce nr [...] - bezpośrednio na granicy z działką nr [...], również na działce nr [...] – bezpośrednio na granicy z działką sąsiednią (nie oznaczonej numerem na mapie) jest posadowiony budynek. Linia rozgraniczająca obszar analizowany przecina działki o numerach [...], jednak przedmiotowy budynek na działce nr [...] znajduje się na tej części działki, która stanowi część obszaru analizowanego, natomiast obszar całej działki nr [...] wchodzi do obszaru analizowanego. Powyższe ustalenia, w myśl art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. są wystarczające do przyjęcia, że warunek dobrego sąsiedztwa, w zakresie posadowienia obiektu bezpośrednio przy granicy nieruchomości, jest spełniony. W ocenie Sądu, w wypadku gdy linia rozgraniczająca obszar analizowany "przecina" daną, wyodrębnioną geodezyjnie nieruchomość, w analizie należy uwzględnić powierzchnię całej działki ewidencyjnej, zatem również tę jej część, która położona jest poza obszarem analizowanym. Tak należy bowiem tłumaczyć sens zapisu zawartego w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Zgodnie z jego treścią w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Analiza, o jakiej mowa w przytoczonym przepisie rozporządzenia, może odnosić się jedynie do całej działki, gdyż cała działka może spełniać określone funkcje i jako taka podlega charakterystyce, pod kątem warunków z art. 61 ust.1 – 5 u.p.z.p. Nie znajduje w takiej sytuacji uzasadnienia teza w myśl której, nieruchomość, której powierzchnia w całości nie zostaje objęta obszarem analizowanym, winna być w analizie pominięta. Stanowisko takie pozostaje w sprzeczności z przytoczonym przepisem rozporządzenia, który określa minimalny obszar analizowany, co oznacza że w uzasadnionych przypadkach istnieje możliwość wyznaczenia większego obszaru, ale nie może to być obszar mniejszy niż ten, który jest wyznaczony przez trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem i jednocześnie nie mniejszy niż 50 metrów. Należy pamiętać, że obszar analizowany należy widzieć jako urbanistyczną całość. Jest to uzasadnione koniecznością uczynienia zadość naczelnej zasadzie zachowania ładu przestrzennego, przez który należy rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno -estetyczne - stosownie do przepisu art. 2 pkt 1 u.p.z.p. Warunek tzw. dobrego sąsiedztwa, wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie wymaga, aby w obszarze analizowanym istniał obiekt, który wszystkimi swoimi parametrami i funkcją odpowiadał planowanej zabudowie, wystarczające jest natomiast, aby poszczególne parametry planowanego obiektu nawiązywały do parametrów występujących w obszarze analizowanym i stanowiły ich kontynuację. Kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu. Nowa zabudowa jest dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy organ nie bada stanu technicznego poszczególnych obiektów posadowionych na nieruchomościach położonych w obszarze analizowanym, istotna jest natomiast ich funkcja oraz przeznaczenie i to właśnie m.in. pod tym względem prowadzona jest analiza urbanistyczna. Wskazać należy, że w badanej sprawie nie mógł mieć zastosowania przepis § 12 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia. Stosownie do jego treści w zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, dopuszcza się sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych. Przytoczony przepis należy odnosić do zabudowy jednorodzinnej, której teren jest niewątpliwie bardziej chroniony pod względem możliwości zagospodarowania działek od terenu zabudowy zagrodowej. Skoro zaś przepisy § 12 rozporządzenia nie wprowadzają żadnych ograniczeń dotyczących sytuowania oraz przebudowy i nadbudowy istniejącego budynku w odległości mniejszej niż określone w ust. 1 § 12 od granicy w zabudowie zagrodowej, to taką inwestycję polegająca na przebudowie, rozbudowie i nadbudowie należy uznać za dopuszczalną. W tym miejscu należy ponownie zwrócić uwagę, że przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie mają bezpośrednie zastosowanie na etapie procesu budowlanego. Organ ustalający warunki zabudowy w pierwszej kolejności jest związany przepisami dotyczącym planowania i zagospodarowania przestrzennego, a jego rozstrzygnięcie ma na celu zachowanie ładu przestrzennego. Dlatego kierowanie pod adresem organu ustalającego warunki zabudowy zarzutu naruszenia przepisów tegoż rozporządzenia należy uznać za chybione, jeżeli jednocześnie nie można wykazać naruszenia przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Stosownie do treści art. 61 ust.1 w zw. z art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p. decyzję o ustaleniu warunków zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z właściwym zarządcą drogi - w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego. W badanej sprawie organem właściwym do uzgodnienia obszaru przyległego do pasa drogowego - drogi gminnej - działki nr ewid. [...], jest Wójt Gminy. W treści decyzji organ I inst. zawarł pozytywne stanowisko względem wnioskowanego przedsięwzięcia. Z akt sprawy wynika, że w toku postępowania projekt decyzji został uzgodniony pozytywnie (adnotacja inspektora ds. budownictwa, inwestycji, gospodarki przestrzennej i dróg z dnia [...] listopada 2015 r.). Powyższe pozwala na przyjęcie, że warunek uzgodnienia projektu decyzji, wynikający z art. 53 ust. 4 pkt 9 w zw. z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., został spełniony. Sąd rozpoznający sprawę podziela stanowisko, zgodnie z którym w przypadku, gdy organem uzgadniającym decyzję w trybie art. 53 ust. 4 pkt 9, jest jednocześnie organ właściwy do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, wówczas rozstrzygniecie dotyczące uzgodnienia może być zawarte w treści decyzji, bez konieczności wydania odrębnego postanowienia w trybie art. 106 kpa. Również pozostałe zarzuty skargi nie mogły zostać uwzględnione. W toku postępowania zapewniono stronie możliwość czynnego w nim udziału, z którego to prawa strona korzystała. Istotnie pismem z dnia [...] listopada 2015 r. organ I inst. zawiadomił strony o wszczęciu postępowania, co - wobec faktu, że postępowanie w tym czasie nadal było w toku - stanowiło naruszenie przepisów prawa procesowego, jednak stwierdzone uchybienie nie miało żadnego wpływu na treść końcowego rozstrzygnięcia. Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 p.p.s.a, skarga podlegała oddaleniu.