II SA/Go 471/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp. w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grażyna Staniszewska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Maria Bohdanowicz,, Asesor WSA Anna Juszczyk - Wiśniewska, Protokolant Krzysztof Rogalski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 listopada 2005 r. sprawy ze skargi J.B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Decyzją z dnia [...] września 2004r. nr [...] Wójt Gminy ustalił K.T. – B. i J.B. opłatę adiacencką w wysokości 5. 080, 00 zł, w związku ze wzrostem wartości nieruchomości położonej w [...], oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...], na skutek dokonania jej podziału oraz zobowiązał K.T.-B. i J.B. do uiszczenia opłaty adiacenckiej w terminie 14 dni. Decyzja wydana została w oparciu o art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (DZ.U. z 2000r. Nr 46 poz. 543 ze zm.) oraz o par. 1 uchwały Nr [...] Rady Gminy z dnia [...] grudnia 2000r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału. W uzasadnieniu decyzji organ administracyjny 1 instancji wskazał, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi [...], który obowiązywał do dnia [...] grudnia 2002r. nieruchomość objęta podziałem przeznaczona była częściowo pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, częściowo pod uprawy rolno-ogrodnicze z dopuszczeniem zabudowy mieszkalnej, natomiast działka nr [...] (powstała w wyniku podziału nieruchomości) - przeznaczona była pod uprawy rolne. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy, zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Gminy z dnia [...] czerwca 2000r. nieruchomość objęta podziałem stanowi obszar rolniczy przeznaczony pod zabudowę i częściowo pod mieszkalnictwo. Przedmiotowa nieruchomość podzielona została na jedenaście nowo utworzonych działek gruntu, od numeru [...] do numeru [...]. Organ J inst. powołał się na operat szacunkowy sporządzony dla przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z którym w wyniku podziału wartość nieruchomości wzrosła o kwotę 25. 400, 00 zł. Dalej organ I instancji stwierdził, że w oparciu o par. 1 Uchwały Nr [...] Rady Gminy z dnia [...] grudnia 2004. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału, ustalona opłata adiacencka dla przedmiotowej nieruchomości w wysokości 5.080,00 zł stanowi 20% kwoty 25.400,00 zł. Od decyzji organu I instancji odwołanie wniósł J.B.. W odwołaniu strona zarzuca, że cena 1 m2 gruntu przyjęta w operacie szacunkowym została zawyżona. Odwołujący się wniósł o przyjęcie za podstawę wyceny działek cenę 1 m2 gruntu przyjętych w przeprowadzonych przez niego transakcjach sprzedaży działek, które to ceny, jak podaje strona, były niższe niż przyjęte w operacie szacunkowym. Dalej odwołujący się stwierdza, że na spadek wartości rynkowej działek, wpływ ma okoliczność że dla danego terenu brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast w ewidencji gruntów Urzędu Powiatowego nieruchomość ta widnieje jako ziemia rolnicza. Ponadto strona wniosła o "odliczenie" od ustalonej opłaty adiacenckiej kwoty 3000 zł, z tytułu kosztów jakie poniosła w związku z podziałem nieruchomości. Decyzją z dnia [...] stycznia 2005r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji organ II instancji stwierdził, że operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Również ustalona opłata adiacencka ma oparcie w przepisach art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Odnośnie pozostałych wniosków i zarzutów strony zawartych w odwołaniu, organ II instancji stwierdził, iż wedle obowiązującego stanu prawnego, nie mogą być one uwzględnione. J.B. wniósł skargę. W skardze strona podnosi te same zarzuty i wnioski, jakie przytoczyła w odwołaniu od decyzji organu I instancji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło ojej oddalenie i podtrzymało swoje stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje Skarga nie jest zasadna. Zgodnie z treścią art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami (art. 98a dodany został przez art. 1 pkt 62 ustawy z dnia 28 listopada 2003r. -DZ. U. z 2004r. Nr 141 poz. 1492 - zmieniającej nin. ustawę z dniem 22 września 2004r.), jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, wójt burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencka z tego tytułu. Stawkę procentową opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości. Określenie wartości nieruchomości reguluje rozdział I działu IV ww. ustawy. W art. 149 jest mowa, że przepisy tego działu tj. określenie wartości nieruchomości, stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie w planie miejscowym, a także bez względu na podmiot własności. Art. 150 ust. 1 przewiduje trzy sposoby określenia wartości nieruchomości, tj. określenie wartości rynkowej, odtworzeniowej i katastralnej. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 2). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowani podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego (art.152 ust.2). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu (art. 153 ust. 1). Ustawodawca postanowił, że w razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157). Szczegółowe zasady w sprawie sposobu sporządzania wycen nieruchomości określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (DZ.U. Nr 207 poz. 2109.) W świetle obowiązującego stanu prawnego Wójt Gminy był uprawniony do wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr [...], położonej w [...] gmina, stanowiącej własność K.T. – B. i J.B., wynikającej z jej podziału. Zarzut skarżącego dotyczący ustalonej opłaty adiecenckiej, polega na tym, iż w ocenie skarżącego do ustalenia wartości nieruchomości w operacie szacunkowym winny być przyjęte ceny działek z przeprowadzonych przez niego transakcji sprzedaży, jakie miały miejsce po zatwierdzeniu plan podziału nieruchomości - działki nr [...]. Zdaniem skarżącego transakcje sprzedaży tych działek najlepiej odzwierciedlają rzeczywistą wartość rynkową tych nieruchomości. Zarzut skarżącego zmierza w istocie do podważenia prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w niniejszej sprawie, poprzez nie przyjęcie przez biegłego, jako materiału porównawczego, transakcji sprzedaży działek przeprowadzonych przez skarżącego. Należy dodać, że decyzja Wójta Gminy z dnia [...] stycznia 2004. zatwierdzająca podział nieruchomości - działki nr [...], stała się ostateczna z dniem [...] stycznia 2004r., a sprzedaż działek przez skarżącego miała miejsce po tej dacie. Zarzut skarżącego nie mógł zostać uwzględniony. Zgodnie z treścią par. 41 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego wartość nieruchomości określa się według stanu nieruchomości przed podziałem i po jej podziale, a ceny na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. W operacie szacunkowym dokonano wyceny nieruchomości według stanu przed podziałem i po jej podziale, a powstała różnica w wysokości 25.400,00 zł - pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem i po jej podziale, stanowi wzrost wartości nieruchomości z tytułu jej podziału. Z operatu szacunkowego wynika, że biegły przyjął odpowiednią metodę wyceny nieruchomości, tj. metodę porównawczą. Dla określenia wartości nieruchomości biegły posłużył się dwunastoma transakcjami sprzedaży działek o zbliżonym charakterze. W aneksie do operatu szacunkowego, biegły stwierdził, że ceny jednostkowe gruntów położonych w najbliższym sąsiedztwie gruntów wycenianych kształtowały się od 19,48 zł do 20,00 zł. Nadto w piśmie z dnia [...] grudnia 2004r., ustosunkowując się do uwag skarżącego, biegły stwierdził, że na rynku nieruchomości dotyczącym działek gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w ostatnim półroczu 2004r. nie wystąpiły żadne czynniki powodujące wzrost lub spadek cen nieruchomości. Operat szacunkowy sporządzony został na dzień [...] kwietnia 2004r. Skarżący przedstawił kserokopie zawartych przez niego umów sprzedaży działek z następujących dat: [...] marca 2004r., [...] kwiecień 2004r. i [...] września 2004r. Część z tych transakcji, z powodu daty ich zawarcia, w ogóle nie mogła być wzięta pod uwagę przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Natomiast nieuwzględnienie transakcji z dnia [...] marca 2004r. nie podważa prawidłowości całego operatu szacunkowego, tym bardziej, że biegły w tym zakresie ustosunkował się pisemnie (pismo z dnia [...] grudnia 2004r.). Zasadniczym dowodem w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy. Analiza tegoż dowodu, pozwala stwierdzić, iż spełnia on wymagania jakie stawia ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Jednocześnie skarżący nie przedstawił dowodu o równej mocy, który na podstawie art. 157 ww. ustawy byłyby podstawą do oceny prawidłowości sporządzonych wycen przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Zgodnie z treścią art. 97 ust. 1 ww. ustawy podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. A zatem, wobec jednoznacznie brzmiącego przepisu regulującego sprawę ciężaru finansowego podziału nieruchomości, brak jest podstaw do uwzględnienia wniosku skarżącego o zaliczenie kosztów podziału na poczet opłaty adiacenckiej. Podział nieruchomości nastąpił na wniosek skarżącego, który miał interes prawny w takim uregulowaniu spraw własnościowych. Dlatego też, w myśl art. 97 ust. 1, skarżący ponosi koszty podziału nieruchomości. Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (DZ.U. z 2002r. Nr 153 poz. 1270), orzeczono jak w sentencji.