II SA/Go 484/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp. w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ireneusz Fornalik, Sędziowie Asesor WSA Joanna Brzezińska, Asesor WSA Michał Ruszyński (spr.), Protokolant Krzysztof Rogalski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 grudnia 2005 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta na postanowienie Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia I. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Starosty z dnia [...] r., nr [...], II. zasądza od Wojewody na rzecz Prezydenta Miasta kwotę 340 zł (trzysta czterdzieści złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. - 2 - Sygn. akt II SA/Go 484/05 U Z A S A D N I E N I E Postanowieniem z [...] listopada 2004r. Nr [...] Starosta odmówił Urzędowi Miejskiemu – Wydział Gospodarowania Nieruchomościami wydania zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych nr [...] w budynku mieszkalnym nr [...]. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ I instancji powołał art. 219 kodeksu postępowania administracyjnego. W uzasadnieniu tego postanowienia organ I instancji wyjaśnił, że nie posiada ewidencji, rejestrów ani innych dokumentów i danych dotyczących lokali mieszkalnych nr [...] w budynku mieszkalnym nr [...], na podstawie których mógłby stwierdzić fakt samodzielności tych lokali. Organ wskazał, że zgodnie z pismem Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego Departamentu Prawnego z [...].04.1995r. " w sytuacji braku dokumentacji obiektu jego właściciel ( zarządca ) w celu otrzymania zaświadczenia powinien przedstawić organowi sporządzoną na własny koszt inwentaryzację obiektu. Nie jest konieczne, aby była to pełna inwentaryzacja, powinna ona jednak umożliwiać organowi ocenę obiektu. Niezbędnymi zatem elementami, jakie powinna zawierać, są przede wszystkim określenie powierzchni wraz ze szkicem istniejących instalacji, określenie ogólnego stanu technicznego oraz sposobu użytkowania obiektu i jego części. Tak sporządzona inwentaryzacja powinna być podpisana przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane ( bez ograniczeń ) ". Urząd Miejski przedłożył operat oznaczenia przedmiotu odrębnej własności lokali mieszkalnych na nieruchomości przy [...] opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego R.R. posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego nr [...], którego elementami są rzuty kondygnacji budynku mieszkalnego nie będące inwentaryzacją obiektu wykonaną zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego jak i wytycznymi w piśmie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego a także nie są wykonane i podpisane przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia budowlane w tym zakresie. Organ I instancji wskazał także na interpretację art. 2 ust. 5 i 6 ustawy o własności lokali specjalisty w zakresie gospodarki nieruchomościami, zagospodarowania przestrzennego i problematyki budowlanej – M.W.. Stwierdza on, że z w/wym. przepisu nie wynika, czy zaznaczenie lokalu na rzucie kondygnacji budynku musi być dokonywane tylko przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia budowlane. - 3 - Może to więc wykonać także rzeczoznawca majątkowy. W przypadku jednak braku dokumentacji technicznej budynku, wydaje się konieczne wykonanie inwentaryzacji budynku przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia w tym zakresie. W uzasadnieniu postanowienia organ I instancji wskazał ponadto, że z przedłożonego operatu wynika, że w przypadku lokali mieszkalnych nr [...] warunki samodzielnego lokalu mieszkalnego nie zostały zachowane. Lokal nr [...] nie składa się z zespołu pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mających odrębne wejście. Do łazienki należnej do tego lokalu wchodzi się odrębnym wejściem ze wspólnego użytkowanego przez różnych najemców korytarza. W tym przypadku łazienka ( jako pomieszczenie pomocnicze służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ) zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, powinna znajdować się w zespole izb i zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w obrębie mieszkania. Lokal nr [...] również nie składa się z zespołu pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mających odrębne wejście. Do łazienki oraz do pokoju należących do tego lokalu wchodzi się odrębnym wejściem ze wspólnie użytkowanego przez różnych najemców korytarza. W tym przypadku łazienka oraz pokój ( jako pomieszczenia służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ) zgodnie z art. 2 ust. 2 w/w ustawy powinny znajdować się w zespole izb i zgodnie z § 3 rozporządzenia w obrębie mieszkania. Prezydent Miasta nie zgodził się z powołanym postanowieniem Starosty. W zażaleniu na postanowienie Prezydent Miasta wskazał, że rozstrzygnięcie organu I instancji jest sprzeczne z treścią art. 2 ust. 6 ustawy o własności lokali i art. 6 kpa. Art. 2 ust. 6 ustawy nie wskazuje bowiem obowiązku i nie nakłada obowiązku na stronę występującą z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali w wypadku braku dokumentacji technicznej, przedłożenia zaznaczenia na rzutach odpowiednich kondygnacji budynku i wyrysu z operatu ewidencyjnego wykonanego przez osobę z uprawnieniami budowlanymi. Artykuł ten wskazuje jedynie na obowiązek dokonania takich zaznaczeń, zgodnie z wymogami prawa budowlanego ale nie wskazuje, że czynności takich dokonuje osoba z uprawnieniami budowlanymi. Na podkreślenie takiego stwierdzenia żalący się dodatkowo wskazał na treść art. 174 ust. 3a ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, który wprost stanowi, że do obowiązków rzeczoznawcy majątkowego należy oznaczanie przedmiotu odrębnej własności lokali. Żalący się wskazał ponadto, że oparcie rozstrzygnięcia na piśmie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego – Departament Prawny stanowi naruszenie art. 6 kpa zgodnie z którym organy administracji - 4 - działają na podstawie przepisów prawa a nie na interpretacji przepisów. W uzasadnieniu zażalenia żalący się wskazał ponadto, że odmowa uznania za samodzielne lokali nr [...] jest niezgodna z przepisami ustawy o własności lokali. W ocenie żalącego się niedopuszczalne było zastosowanie przez organ rozporządzenia Ministra Infrastruktury z [...].04.2002r. w sprawie warunków, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporządzenie to nie dotyczy bowiem budynków, które powstały przed dniem wejścia w życie rozporządzenia. Wojewoda postanowieniem z [...] stycznia 2005r. Nr [...] utrzymał w mocy postanowienie Starosty. W uzasadnieniu postanowienia organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994r. o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. W skład samodzielnego lokalu mogą też wchodzić jako części składowe, pomieszczenia przynależne, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności : piwnica, strych, komórka, garaż ( art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali ). Starosta może dokonać oceny czy dany lokal spełnia wymóg samodzielności, wyłącznie w oparciu o dokumentację o której mowa w art. 2 ust. 5 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrycie z operatu ewidencyjnego. W sytuacji gdy brak jest dokumentacji technicznej budynku, a więc nie ma rzutów poszczególnych kondygnacji budynku, na których można byłoby zaznaczyć lokal i przynależne do niego pomieszczenia, to zgodnie z art. 2 ust. 6 odpowiednich zaznaczeń dokonuje się zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem, zaznaczenia lokalu i przynależnych do niego pomieszczeń, należy dokonać na inwentaryzacji powykonawczej obiektu. W ocenie organu wykonanie inwentaryzacji powykonawczej budynku jest to działalność związana z koniecznością fachowej oceny zjawisk technicznych, co w świetle art. 12 ust. 1 Prawa budowlanego stanowi samodzielną funkcję techniczną w budownictwie. Samodzielne funkcje techniczne w budownictwie mogą wykonywać wyłącznie osoby posiadające odpowiednie wykształcenie i praktykę zawodową, potwierdzone decyzją zwaną uprawnieniami budowlanymi. Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy - 5 - dotyczące oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali, nie jest on w ocenie organu odwoławczego uprawniony do wykonywania inwentaryzacji budynku, na podstawie której może dopiero sporządzać odpowiednie opracowania i ekspertyzy. Organ odwoławczy wskazał, że z akt sprawy nie wynika, że R.R. – autorka operatu posiada odpowiednie uprawnienia budowlane do wykonania poszczególnych kondygnacji budynku w ramach inwentaryzacji powykonawczej obiektu. Tak więc w ocenie organu wnioskodawca nie dostarczył wymaganych dokumentów, na podstawie których organ mógłby orzec, że przedmiotowe lokale spełniają wymóg samodzielności. Organ odwoławczy wskazał ponadto, że z przedłożonej dokumentacji nie wynika, że lokale nr [...] mogłyby być uznane za lokale mieszkalne samodzielne, ponieważ pomieszczenia pomocnicze – łazienki tych lokali oraz w przypadku lokalu nr [...] również pomieszczenie mieszkalne – pokój, nie stanowią zespołu pomieszczeń wydzielonych stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiającego stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego w rozumieniu § 3 pkt 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12.04.2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Postanowienie Wojewody zaskarżył Prezydent Miasta do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i postanowienia Starosty, oraz zasądzenie od strony przeciwnej na rzecz skarżącego kosztów postępowania sądowego. Zaskarżonemu postanowieniu skarżący zarzucił naruszenie art. 2 ust. 2, 5 i 6 ustawy z 24 czerwca 1994r. o własności lokali, art. 12 ust. 1 Prawa budowlanego i § 300 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W uzasadnieniu skargi skarżący podał, że w przepisie art. 12 ust. 1 Prawa budowlanego do którego odwołuje się organ odwoławczy ustawodawca określił działalność obejmującą samodzielną funkcję techniczną, która polega na fachowej ocenie zjawisk technicznych lub samodzielnym rozwiązywaniu zagadnień architektonicznych i technicznych oraz techniczno organizacyjnych. Stwierdzenie przez organ II instancji, że wykonanie inwentaryzacji powykonawczej budynku jest związane z koniecznością fachowej oceny zjawisk technicznych nie znajduje swojego odzwierciedlenia w cytowanym artykule. Inwentaryzacja dla zadanego celu polega na wykonaniu rzutu odpowiedniej kondygnacji, o którym mowa w art. 2 ust. 5 ustawy o własności lokali. Takie wykonanie rzutu nie jest w ocenie skarżącego - 6 - oceną zjawiska technicznego ani też samodzielnym rozwiązywaniem zagadnień architektonicznych i technicznych oraz techniczno - organizacyjnych o jakich mowa w art. 12 ust. 1 Prawa budowlanego. Skarżący podał także, że organ II instancji w części dotyczącej nie uznania lokali nr [...] za samodzielne lokale powołał się na § 3 pkt 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Z § 2 ust. 1 tego rozporządzenia wynika, że przepisy rozporządzenia stosuje się przy projektowaniu i budowie, w tym także odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych z zastrzeżeniem § 207 ust. 2. Ponadto z § 330 jednoznacznie wynika, że przepisów rozporządzenia nie stosuje się do z zastrzeżeniem § 2 ust. 1 oraz § 207 ust. 2, jeżeli przed dniem wejścia w życie rozporządzenia : - została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany, - zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. W przedmiotowej sprawie organ odwoławczy odniósł rozporządzenie do budynku zrealizowanego w okresie przedwojennym, w którym nie dokonuje się zamierzeń inwestycyjnych wymienionych w § 2 ust. 1 rozporządzenia. Takie działanie jest zatem niezgodne z prawem. W ocenie skarżącego organy rozpoznające sprawę powinny oprzeć się wyłącznie na ustawie o własności lokali. Z przepisów tej ustawy ( art. 2 ust. 2 ) nie wynika warunek bezpośredniego i wzajemnego przylegania łazienki lub pokoju do pozostałych izb, oraz że samodzielny lokal mieszkalny to mieszkanie zdefiniowane w § 3 pkt 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury, czyli zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mających odrębne wejście, wydzielony trwałymi przegrodami budowlanymi, spełniający niezbędne warunki do stałego pobytu ludzi i prowadzenia samodzielnego gospodarstwa domowego. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując argumentację zaskarżonego postanowienia. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994r. o własności lokali ( Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm. ), samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na - 7 - stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Wymagania powyższe potwierdza starosta w formie zaświadczenia ( art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali ). Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrycie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń tych dokonuje się zgodnie z wymogami prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej ( art. 2 ust. 5 i 6 ustawy o własności lokali ). Organ odwoławczy stwierdza w uzasadnieniu postanowienia, że gdy brak jest dokumentacji technicznej budynku ( z takim przypadkiem mamy do czynienia w niniejszej sprawie ), nie ma rzutów poszczególnych kondygnacji, to zgodnie z art. 2 ust. 6 ustawy o własności lokali odpowiednich zaznaczeń dokonuje się zgodnie z prawem budowlanym, a więc na inwentaryzacji powykonawczej budynku. Inwentaryzacja budynku to działalność związana z fachową oceną zjawisk technicznych a samodzielne funkcje techniczne w budownictwie mogą wykonywać osoby z uprawnieniami budowlanymi. W ocenie organu rzeczoznawca majątkowy, która wykonała operat oznaczenia przedmiotu odrębnej własności lokali nie miała uprawnień do wykonania rzutów kondygnacji. Ustosunkowując się do tych twierdzeń wskazać należy, że rację ma skarżący, gdy twierdzi, że wykonanie rzutu odpowiedniej kondygnacji przez autorkę operatu, spełnia wymogi ustawowe określone w art. 2 ust. 5 ustawy o własności lokali. Wykonanie rzutu kondygnacji niezależnie od tego, czy wykona go osoba z uprawnieniami budowlanymi, czy rzeczoznawca majątkowy, który i tak zgodnie z art. 174 ust. 3a pkt 4 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, może sporządzać opracowania i ekspertyzy dotyczące oznaczenia przedmiotu odrębnej własności lokali, ma ten sam walor. Organ odwoławczy nie kwestionuje zresztą prawidłowości wykonania rzutu kondygnacji przez rzeczoznawcę majątkowego a potwierdza tę możliwość organ I instancji. Organ ten cytuje bowiem interpretację art. 2 ust. 5 i 6 ustawy o własności lokali – Mariana Wolanina, który stwierdza jedynie, że w przypadku braku dokumentacji budynku, wydaje się za konieczne wykonanie - 8 - inwentaryzacji budynku przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia w tym zakresie. Skoro organ odwoławczy stwierdza, że skarżący nie dostarczył wymaganych dokumentów, na podstawie których organ mógłby orzec, że przedmiotowe lokale spełniają wymóg samodzielności, należy uznać, że także i on nie mógł wypowiadać się w zaskarżonym postanowieniu o tym, że z przedłożonej przez wnioskodawcę dokumentacji nie wynika, iż lokale nr [...] mogłyby być uznane za lokale mieszkalne samodzielne. Organ nie uzasadnił także dlaczego nie odniósł się do pozostałych lokali nr [...]. W tym miejscu wskazać należy, że na rozprawie pełnomocnik skarżącego złożyła do akt sądowych dokument stwierdzający przygotowanie zawodowe R.R. – autorki operatu do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie. Powyższy dokument nie ma jednak znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Niezależnie bowiem od posiadanych uprawnień, autorka operatu jako rzeczoznawca majątkowy prawidłowo wykonała rzut kondygnacji przedmiotowego budynku. Przejmując sprawę do ponownego rozpatrzenia organ I instancji powinien szczegółowo wyjaśnić, czy lokale objęte wnioskiem spełniają wymogi lokali samodzielnych, określone w art. 2 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994r. o własności lokali ( Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm. ) W tej sytuacji Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a i c i art. 200 ustawy z 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. z 2002r. Nr 153, poz. 1270 ze zm. ). J. Brzezińska I. Fornalik M. Ruszyński